ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

LƢƠNG ĐÌNH DOANH

ỨNG DỤNG GIS TRONG XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. VŨ NĂNG DŨNG

Thái Nguyên - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa từng công
bố. Nếu sai tôi xin chịu trách nhiệm về những số liệu trong luận văn này.

Thái Nguyên, ngày…... tháng…..năm 2013
Tác giả luận văn


Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài ................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ..................................................................................... 2
4. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Các khái niệm có liên quan .................................................................... 4
1.1.1. Tổng quan về GIS - Geographic Information System .................... 4
1.1.2. Cơ sở dữ liệu (CSDL) ..................................................................... 6
1.1.3. Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất ....... 7
1.1.4. Phƣơng pháp xác định giá đất ....................................................... 15
1.2. Phần mềm Mapinfo .............................................................................. 21
1.2.1. Các dữ liệu trong Mapinfo ............................................................ 21
1.2.2. Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo .......................................... 22
1.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trƣờng ..... 23
1.4. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nƣớc .......................................... 24
1.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ................................................ 24
1.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc.................................................. 25
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 26
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 26
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ................................................................... 26

3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên................................ 42
3.3.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu .............................................. 42
3.3.2. Phân tích nội dung dữ liệu ............................................................ 42
3.3.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ..................................................... 42
3.3.4. Xây dựng danh mục (data catalog) ............................................... 43
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

v
3.3.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu .................................................. 44
3.3.6. Nhập dữ liệu .................................................................................. 44
3.3.7. Biên tập dữ liệu ............................................................................. 44
3.3.8. Kiểm tra sản phẩm ........................................................................ 45
3.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ........... 45
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .............................................. 45
3.4.2. Đánh giá chất lƣợng bản đồ .......................................................... 47
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ................................................ 47
3.4.4. Xây dựng dữ liệu minh họa vị trí trong Mapinfo.......................... 50
3.4.5. Cập nhật vị trí biến động giá đất ................................................... 51
3.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng biểu đồ diễn biến giá đất .... 55
3.5.1. Tạo biểu đồ diễn biến .................................................................... 55
3.5.2. Chỉnh sửa, hoàn thiện .................................................................... 56
3.6. Ứng dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin
giá đất .......................................................................................................... 58
3.7. Nhận xét chung .................................................................................... 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 66
1. Kết luận ................................................................................................... 66
2. Kiến nghị ................................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 68

: Cộng sự

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

CTSN

: Công trình sự nghiệp

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GPS

: Hệ thống định vị toàn cầu

HĐND

: Hội đồng nhân dân


: Xây dựng

WGS 84

: Hệ tọa độ WGS 84

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên (năm 2010) .................................................................. 30
Bảng 3.2: Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh
tế của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012 ..................... 31
Bảng 3.3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2008, 2009, 2010 ... 35
Bảng 3.4: Mô hình CSDL giá đất TP. Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2012 . 43
Bảng 3.5: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ ............... 43
Bảng 3.6: Bảng Cấu trúc cơ sở dữ liệu thuộc tính của bộ CSDL giá đất TP.
Thái Nguyên ...................................................................................... 49
Bảng 3.7: Kết quả đo GPS các khu vực giá đất biến động ............................. 53
Bảng 3.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2012 ............... 60

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

viii

Đất đai là tƣ liệu sản xuất không gì thay thế đƣợc, đặc biệt là đối với nông
nghiệp. Đối với nƣớc CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có
sự nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đƣa ra những chính sách
phù hợp để phát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển của
đất nƣớc.
Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, đặc biệt là giá đất ở. Đây đƣợc coi là một loại hàng hoá đặc biệt
trên thị trƣờng hiện nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày
càng cao của nền kinh tế thị trƣờng mở trong thời kỳ hội nhập.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn
nhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu đƣợc lƣu
trên giấy, không có sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
là giá đất, gây nhiều bất lợi cho nhà quản lý và ngƣời dân.
Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa
học công nghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic
Information System) đƣợc liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ
tài nguyên môi trƣờng. Xu hƣớng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi
trƣờng là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS. Sự phát triển của máy
tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân


2
thiện hơn với ngƣời sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụ
phân tích không gian và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một
cách nhanh chóng và chính xác. Nhờ khả năng xử lý tập hợp dữ liệu lớn từ
các cơ sở dữ liệu phức tạp nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên
và môi trƣờng. Các mô hình phức tạp cũng có thể dễ dàng cập nhật thông tin
nhờ sử dụng GIS.

cơ sở (tại Phòng Tài nguyên & Môi trƣờng, Ban Địa chính Phƣờng), căn cứ
để đề ra các quy định của nhà nƣớc liên quan đến giá đất phù hợp với điều
kiện địa phƣơng.
- Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ
liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tƣợng khác nhau có điều kiện
tƣơng tự.


4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Các khái niệm có liên quan
1.1.1. Tổng quan về GIS - Geographic Information System
Ở bất kỳ một ngành khoa học kỹ thuật hay kinh tế chúng ta đều có thể
bắt gặp các hệ thống thông tin và các phƣơng pháp xử lý thông tin khác nhau
tuỳ theo từng lĩnh vực (hệ thống thông tin ngân hàng, hệ thống thông tin nhân
sự…) cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, các thông tin hiện nay
đã đáp ứng và giải quyết đƣợc những bài toán rất lớn mà thực tế đặt ra [11].
Trong lĩnh vực hoạt động của xã hội, thông tin là mạch máu chính của
các công cụ quản lý: Quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng, dù
sử dụng công cụ nào thô sơ hay hiện đại đều là thu thập và xử lý thông tin.
Thông tin đất là tất cả các thông tin liên quan đến đất đai, thông tin đất đai
thƣờng đƣợc thể hiện bằng Hệ thống thông tin Địa lý, Hệ thống thông tin đất.
Hai vấn đề này là cơ sở chính của hệ thống thông tin định hƣớng theo từng ô
thửa và các hoạt động của nó [11].
1.1.1.1. Khái niệm về Hệ thống thông tin địa lý
Có nhiều cách định nghĩa về Hệ thống thông tin địa lý:
Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ
liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra.
Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật toán.

+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thông
tin khác nhau
+ Lƣu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên.
+ Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giải
quyết các bài toán tối ƣu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian.
+ Đƣa ra các thông tin theo yêu cầu dƣới dạng khác nhau.
Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo các
yêu cầu đặt ra của hệ thống.
- Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS. Các dữ liệu không
gian (Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) đƣợc tổ chức
theo một mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBase
Management System).


6
- Con ngƣời: yếu tố con ngƣời có ảnh hƣởng rất lớn đối với các hệ GIS,
đặc biệt trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng.
- Phƣơng pháp: phƣơng pháp phụ thuộc vào ý tƣởng của các xây dựng
hệ thống, sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phƣơng pháp đƣợc sử
dụng để thiết kế hệ thống [7].
1.1.2. Cơ sở dữ liệu (CSDL)
1.1.2.1. Khái niệm
Một cơ sở dữ liệu là tập hợp các thông tin của đối tƣợng cần quản lý,
đƣợc lƣu trữ trong các máy tính, đƣợc nhiều ngƣời sử dụng và cách tổ chức
của nó đƣợc chi phối bằng một mô hình [3].
1.1.2.2. Các tiêu chuẩn của một cơ sở dữ liệu
- Không dƣ thừa thông tin: Thông tin khi thu thập có thể lấy ở nhiều
nguồn khác nhau, vì vậy cần phải loại bỏ thông tin dƣ thừa trƣớc khi xây
dựng CSDL.
Có hai dạng dƣ thừa thông tin:

quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định [6].
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ:“Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nƣớc ta đƣợc hình thành trong những trƣờng
hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[Luật đất đai]


8
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a, Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dƣ do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do
còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tƣ bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc

b, Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hƣởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngƣợc lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp[6].


10
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
c, Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

P

s

Đƣờng


Q0

Q

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng
cung và đƣờng cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân


11
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0
xuống P1[6].
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
nhƣ việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu đƣợc xem nhƣ hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nƣớc ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nƣớc qui định và giá thị trƣờng do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nƣớc qui định phải bám sát giá thị trƣờng. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, cũng có những trƣờng hợp áp dụng giá

nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trƣờng hợp cùng nhất trí với
nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thƣờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hƣởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trƣờng khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đƣợc cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trƣờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn
cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngƣợc lại, nếu cung vƣợt cầu thì giá cả sẽ
thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trƣờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về
hàng hóa. Giá cả đƣợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dƣới sự tác
động của quy luật kinh tế tự phát, trƣớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền


13
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều
kiện của chủ nghĩa tƣ bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả
thị trƣờng xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trƣờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đƣợc hình thành trên thị
trƣờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhƣng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trƣờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ
sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trƣờng
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đƣợc tƣơng đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trƣờng là tín hiệu của thị trƣờng, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một

dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đƣợc xác định
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của
cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất
đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử
dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thƣờng gọi chúng là giá trị
tiềm năng [6].
4. Giá trị trao đổi
Trên thị trƣờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trƣờng của chính mảnh đất đó là một. Thông thƣờng giá trị trao đổi
đƣợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tƣơng tự nhƣ
thửa đất chủ thể [6].


15
5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm đƣợc xác định trên cơ sở giá thị trƣờng của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngƣời
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [6].
6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất đƣợc xác định căn cứ giá thị trƣờng của
thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thƣờng và phần lớn các thửa đất đều có giá trị
thế chấp. Những thửa đất không đƣợc quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào
đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhƣng không có giá trị thế chấp [6].
7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà ngƣời đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê đƣợc xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.

giá

=

Giá chuyển nhƣợng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố khác
biệt của từng thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá

Bƣớc 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bƣớc 3[6].
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu đƣợc hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
Trình tự tiến hành:
Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất cần
định giá
Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập