TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA KINH TẾ & PTNT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP TẠI XÃ ĐẠI ĐỒNG, HUYỆN TỨ KỲ,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Sinh viên thực hiện

: VŨ THỊ HẢI YẾN

Lớp

:

Khóa

: 55

Chuyên ngành

:

Người hướng dẫn

:


trình thực hiện đề tài để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè là
chỗ dựa tinh thần vững chắc, luôn động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
học tập và nghiên cứu.
Do thời gian và trình độ còn hạn chế nên luận văn tốt nghiệp của tôi
khó tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong có được sự giúp đỡ, những ý
kiến đóng góp, xây dựng của quý thầy cô, các bạn để luận văn được hoàn
thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2014
Sinh viên
Vũ Thị Hải Yến

ii


TÓM TẮT KHÓA LUẬN
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là nhu cầu của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhắm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai
đem lại. Căn cứ vào các quy định pháp luật về đất đai như Nghị định số
181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai. Đặc biệt trong lĩnh vực nông nghiệp, căn cứ theo Nghị định số 42/2012/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 11 tháng 5 năm 2012 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa. Đến
nay nhiều cơ quan, tổ chức nhà nước, các doanh nghiệp và các cá nhân đã tiến hành
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế từ
việc sử dụng đất đai nói chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng. Xã Đại Đồng
là xã có hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp mạnh mẽ. Tình
hình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở xã Đại Đồng đã đạt
được những kết quả gì? Những tác động tiêu cực, tích cực của chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp? Xuất phát từ những lý do trên, tôi đã tiến hành nghiên

năm chuyển đổi, mức độ nắm bắt thông tin, ... Đề tài sử dụng các nhóm chỉ
tiêu phản ánh tình hình thực hiện và kết quả thực hiện chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiêp để thể hiện các nội dung nghiên cứu.
Qua quá trình nghiên cứu tại xã Đại Đồng, đề tài đã thu được kết quả
nghiên cứu. Thứ nhất, hiểu được tình hình thực hiện chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp tại xã Đại Đồng về quá trình tổ chức thực hiện chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, tình hình phổ biến chính sách chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tương đối tốt,công tác lập kế hoạch
triển khai, tổ chức triển khai thực hiện.Thứ hai, đánh giá kết quả thực hiện
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn xã trên cơ sở thu
thập thông tin về kết quả thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp của xã. Thứ ba, phân tích được tác động tích cưc, tiêu cực của quá
trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến phát triển nông
nghiệp - nông thôn trên các mặt kinh tế, xã hôi, môi trường. Thứ tư, trên cơ
sở đánh giá tình hình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, phân tích các tác động tích cực, tiêu cực đưa ra các giải pháp quản lý
chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả. Cuối cùng tôi đưa ra một số
kiến nghị đối với chính quyền địa phương nhằm nâng cao hiệu quả chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

iv


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................... ii
TÓM TẮT KHÓA LUẬN......................................................................................................iii
MỤC LỤC........................................................................................................................... v
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT.....................................................................................viii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................................. ix

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên...........................................................................................30
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội..................................................................................31
3.1.3. Tình hình phát triển kinh tế của xã qua 3 năm 2011-2013...............................36
3.2. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................38
3.2.1. Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu...............................................................38
3.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp............................................................39
3.2.3. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................40
3.2.4. Phương pháp phân tích thông tin....................................................................40
3.2.5. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu...........................................................................41
PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.......................................................43
4.1. Thực trạng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại xã Đại Đồng,
huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.......................................................................................43
4.1.1. Khái quát thực trạng đất nông nghiệp tại địa bàn xã Đại Đồng........................43
4.1.2.Quá trình triển khai chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của xã Đại
Đồng.......................................................................................................................... 50
4.2. Kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại xã Đại Đồng, huyện Tứ
Kỳ, tỉnh Hải Dương.......................................................................................................57
4.2.1. Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi................................................................57
4.2.2. Diện tích đấtnông nghiệp xin chuyển đổi mục đích sử dụng............................61
4.2.3. Diện tích đất nông nghiệp xin chuyển đổi mục đích sang các mô hình sản xuất
.................................................................................................................................. 64
4.3. Đánh giá tác động của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tới sản xuất
nông nghiệp trên địa bàn xã Đại Đồng..........................................................................65
4.3.1. Tác động tích cực............................................................................................65
4.3.2. Tác động tiêu cực............................................................................................68

vi


4.4. Giải pháp nhằm quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp..............69

Sở hữu nhà nước

SDĐ

Sử dụng đất

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa hiện đại hóa

NN PTNT

Nông nghiệp Phát triển nông thôn

ĐBSCL

Đồng bằng Sông Cửu Long

CN-TTCN

Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp

QSD

Quyến sử dụng

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng


các hộ điều tra....................................................................................................63
Bảng 4.8. Kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang các mô hình sản xuất.................................................................................64

ix


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
Sơ đồ 4.1

Bảng phân cấp tổ chức thực hiện tại xã Đại Đồng........Error:
Reference source not found

Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất xã Đại Đồng giai đoạn 2011 - 2013........45
Sơ đồ 4.1. Bảng phân cấp tổ chức thực hiện tại xã Đại Đồng.................52
Hình 4.2. Hình ảnh trước khi thu hồi đất để triển khai các dự án...........58
Hình 4.3. Các dự án đang triển khai trênđịa bàn xã................................61

x


PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, đóng vai
trò quan trọng, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế bởi nó vừa là
tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động. Vì vậy, không có đất đai thì không có
bất kì một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Từ xa xưa, con người đã biết sử dụng tài nguyên đất để tạo ra những sản
phẩm phục vụ cho đời sống xã hội. Khi loài người biết chăn nuôi, trồng trọt, họ

chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhất là
đối với các tỉnh thuần nông. Một số diện tích đất phù sa màu mỡ chuyên trồng
lúa đã phải chuyển sang sử dụng làm mặt bằng sản xuất công nghiệp trong khi
có thể sử dụng diện tích ở những vị trí khác hợp lý hơn.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai
đem lại. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh
tế từ việc sử dụng đất đai nói chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng.
Đây là hoạt động có ý nghĩa, mang lại hiệu quả kinh tế cho người dân, góp
phần phát triển kinh tế xã hội, giải quyết vấn đề xóa đói giảm nghèo, tiến tới
phát triển bền vững.
Vì vậy, một vấn đề đặt ra là: việc nghiên cứu thực trạng quá trình
chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá
nông nghiệp và nông thôn để thấy được ảnh hưởng của quá trình này đã và
đang tác động như thế nào tới quá trình phát triển nông nghiệp, nông thôn trên
các mặt: kinh tế - xã hội - môi trường trên địa bàn xã, từ đó đề xuất những
giải pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững là rất
cần thiết. Xuất phát từ những lý do trên, tôi thực hiện đề tài: “ Nghiên cứu
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại xã Đại Đồng, huyện Tứ
Kỳ, tỉnh Hải Dương”

2


1.2. Mục tiêu nghiên cứu.
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp tại xã Đại Đồng, huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương, các yếu tố
ảnh hưởng đến quá trình này và các tác động của quá trình chuyển đổi đến
phát triển nông nghiệp, nông thôn, từ đó đề xuất những giải pháp quản lý, sử

+ Các đơn vị có đất nông nghiệp chuyển đổi
+ Các cơ quan quản lý đất
+ Các quy định phân loại chuyển đổi đất
- Các chính sách của Nhà nước, địa phương trong việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp và tác động của nó đối với phát triển nông
nghiệp nông thôn.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng quá trình
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại xã Đại Đồng , từ đó đề xuất
những giải pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững.
- Phạm vi về không gian:
+ Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn xã Đại Đồng, huyện Tứ Kỳ, tỉnh
Hải Dương.
+ Một số nội dung chuyên sâu được khảo sát ở địa bàn xã Đại Đồng,
huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương.
- Phạm vi về thời gian:
+ Dữ liệu thứ cấp phục vụ nghiên cứu đề tài được lấy qua 3 năm 2011-2013.
+ Dữ liệu sơ cấp phục vụ nghiên cứu đề tài được khảo sát năm 2014.
+ Các giải pháp đề xuất cho đến năm 2020.

4


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN
ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
2.1. Lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
2.1.1. Một số khái niệm
a. Đất nông nghiệp và các loại đất nông nghiệp
Đất đai trong sản xuất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu, đặc biệt

các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt
không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi,
nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm
tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
b.Mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Mục đích sử dụng đất nông nghiệp là định hướng, kế hoạch về sử dụng
đất nông nghiệp một cách hợp lý, hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu kinh
tế- xã hội đã đề ra.
c. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng đất với
những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác theo quy
hoạch sử dụng đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là thay đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp trong nội bộ ngành hay thay đổi sang ngành khác theo
quy định sử dụng đất được duyệt bằng quy định hành chính.
Luật đất đai 2003 quy định, Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nôngthôn; Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư,
đơn xin chuyểnmục đích sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt mà chophép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng
vào mục đích khác ngay trêndiện tích đất mà họ đang sử dụng.Nhà nước

6


không phải thu hồi rồi giao lại mà chỉ cần cho phép người sử dụngđược thực
hiện nghĩa vụ tài chính và công nhận cho họ được chuyển sang sử dụng vào
mục đích khác.
2.1.2. Ý nghĩa và vai trò chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

2.1.3. Các đối tượng và hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất
a. Đối tượng chuyển đổi mục đích sử dụng đất
 Đối với tổ chức kinh tế:
- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu
tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất
thì thu tiền sử dụng đất căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị
định này:
+ Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước
giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất
được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu
tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo:
+ Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm, thì thu tiền sử dụng đất được
tính theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Nghị định này;
+ Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng
đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.
 Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư
không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng
50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử
dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng

8





tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 3 Nghị định số
198/2004/NĐ-CP sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Khoản 4 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giao có thời
hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất
đã nộp tính theo giá của loại đất được giao có thời hạn tại thời điểm chuyển
mục đích sử dụng.
Ví dụ:
Ngày 01 tháng 08 năm 2004, Tổ chức A được giao 20.000 m 2 đất phi
nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm;
giá đất được tính để thu tiền sử dụng đất là 4 triệu đồng/m 2; đã nộp tiền sử
dụng đất theo quy định; đến năm 2006 được phép chuyển sang đất ở, tại thời
điểm này giá đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh tính cho
50 năm là 5 triệu đồng/m2, giá đất ở là 6 triệu đồng/m2.
Tiền sử dụng đất tổ chức A phải nộp khi được phép chuyển
20.000m2 đất phi nông nghiệp sang đất ở được xác định như sau:
20.000m2 x (6 triệu đồng/m2 – 5 triệu đồng/m2) = 20.000 triệu đồng.
[chưa tính miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất mà tổ chức được hưởng thụ (nếu có)]
Căn cứ vào Khoản 4, Điều 56 của Luật đất đai năm 2003 giá đất được
dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất được UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm.
Các đối tượng trên khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất có đầy đủ các điều kiện về hồ sơ theo quy định thể hiện nhu cầu xin
giao đất,xin thuê đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất của họ; phù hợp với
quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đai đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ
được cơ quan Nhànước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hay chuyển mục
đích sử dụng đất.


2003 [9].

11


2.1.4. Các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
a. Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 30 nghi định 181/2004/NĐ-CP quy định:
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất bao gồm:
 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:
- Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước
ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư;
- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải
là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối
hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất
trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương xét duyệt;
- Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu
cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức
giao đất hoặc giao đất làm nhà ở;
- Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.
 Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê
đất đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh,

được ủy quyền.
Khoản 1 điều 31 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định thêm: “Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho tổ chức phát
triển quỹ đất để quản lí”.
Khoản 3 Điều 31 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: “Trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

13


ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử
dụng đất do điều chỉnh dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
c. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Khoản 3 Điều 67 và Điều 68 Luật đất đai 2003 quy định:
- Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục
đích sử dụng đất được quy định như sau:
+ Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử
dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất
sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ
thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,
đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng
phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn
định lâu dài;
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất
trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử
dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.