Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành

LỜI NÓI ĐẦU
---1. Tính cấp thiết của đề tài.
Sau gần 10 năm áp dụng Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, Bộ luật đã thực sự
đi vào đời sống con người. Bộ luật đã tạo ra những quy chế pháp lý chuẩn mực cho
cách ứng xử của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo công bằng xã hội. Tuy nhiên,
Bộ luật này cũng còn nhiều hạn chế như một số quy định của luật đã lạc hậu so với
sự phát triển kinh tế xã hội. Đến năm 2005 Bộ luật dân sự mới được ra đời và có
hiệu lực ngày 01/01/2006 thay thế cho Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật này đã xây
dựng các quy chế pháp lý trong tất cả các lĩnh vực như dân sự, hôn nhân gia đình,
thương mại, thừa kế….và một số quy định về hợp đồng đã được sữa đổi, bổ sung
theo nghĩa rộng hơn Bộ luật dân sự 1995, tạo điều kiện cho nền kinh tế thị trường
phát triển.
Theo đó việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản giữa các chủ thể ngày càng
tăng về số lượng. Vấn dề đặt ra liệu các chủ thể có được sự chủ động trong vấn đề
giao kết, quyền và nghĩa vụ của họ có được tôn trọng hay không, làm thế nào để hợp
đồng đảm bảo thực hiện một cách nghiêm túc đưa đến quyền lợi và nghĩa vụ của các
bên không bị xâm phạm đó mới là điều quan trọng. Điều này trước hết phụ thuộc
vào các quy định của pháp luật Việt nam và còn phụ thuộc vào ý chí của các bên
thông qua sự thỏa thuận, miễn sao không vi phạm vào điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội. Thực tiễn cho thấy sự hiểu biết về hợp đồng mua bán tài
sản của các chủ thể còn hạn chế.
Để góp phần vào sự quan tâm chung của các chủ thể về vấn đề đặt ra. Đó cũng
là lý do người viết chọn đề tài “chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản
trong luật Việt Nam”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là tiếp cận nghiên cứu một cách có hệ thống các
quy định hiện hành của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, cũng như thực tiễn
thi hành các quy định đó nhằm hiểu thêm về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
1

hợp đồng.
 Chương III: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán tài sản và đề xuất hướng hoàn thiện.
2


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
 Kết luận.
 Danh mục tài liệu tham khảo.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, với sự nổ lực của bản thân nhưng do năng
lực và nguồn tài liệu còn hạn chế, chưa tiếp cận nhiều với thực tiễn nên bài viết khó
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự góp ý kiến của các thầy cô và các bạn cho
bài viết được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ths. Lâm Tố Trang đã hướng dẫn và tạo điều kiện
tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp với đề tài “chế độ pháp lý về hợp
đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành”.
Em chân thành cảm ơn!

3


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
TRONG LUẬT VIỆT NAM
1.1. Lược sử phát triển hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng xuất hiện đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ thứ V trước công
nguyên. Có rất nhiều quan điểm khác nhau về hợp đồng và nó dần phát triển theo
thời gian. Thời La Mã sơ kỳ, khi đời sống kinh tế, xã hội còn trong tình trạng khép

hệ, để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt, tiêu dùng, đóng một vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với đời sống xã hội.
Tuy nhiên, nếu một bên thiện chí của mình mà không được bên kia chấp nhận thì
cũng không thể hình thành một quan hệ để qua đó thực hiện việc chuyển giao tài
sản. Chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên với nhau thì quan
hệ hợp đồng mới được thiết lập. Như vây, cơ sở đầu tiên để hình thành một hợp
đồng là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên và hợp đồng đó có hiệu lực
pháp luật khi ý chí đó phù hợp với ý chí của Nhà nước và không trái với các quy tắc
đạo đức xã hội. Các bên được tự do thoả thuận thiết lập một hợp đồng nhưng phải
đặc trong giới hạn bởi lợi ích của người khác, lợi ích của xã hội và trật tự công cộng.
Nếu các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng sẽ trở thành phương tiện để người giàu bóc
lột kẻ nghèo và sẽ làm nguy hại chung đối với toàn xã hội.
Thời kỳ phong kiến là tời kỳ mà chế độ chính trị, kinh tế, xã hội và đặc biệt là
pháp luật dân sự luôn gặp phải những khó khăn và phức tạp mà nguyên nhân là thời
kỳ này chưa có sự phân biệt rõ ràng giữa ngành luật dân sự với các ngành luật khác.
Các quy định về khế ước thì rất ít chỉ chú ý đến các vấn đề về thuế như: thuế ruộng,
thuế thân. Điều đó dẫn đến người dân sống ngoài dòng pháp luật. Thời kỳ này có rất
nhiều hệ thống pháp luật như: luật nhà Thanh gọi là “Đại thanh luật lệ” mà tiêu biểu
và có giá trị cao nhất trong hệ thống pháp luật thời Lê là Bộ Luật Hồng Đức, pháp
luật dân sự thời Nguyễn là Hoàng Việt luật lệ còn gọi là Bộ Luật Gia Long.
Thời Lê là một trong những thời kỳ quan trọng trong lịch sử hình thành và
phát triển của chế độ phong kiến Việt Nam. Triều Lê là một triều đại phong kiến có
lịch sử lâu đời từ năm 1428 – 1788. Trong thời gian đó triều Lê đã trãi qua những
biến đổi thăng trầm về chính trị, thế kỷ XV với sự tồn tại của triều đại Lê Sơ, được
coi là một giai đoạn phát triển cao của chế độ phong kiến Việt Nam về nhiều mặt.
Nhưng do những mâu thuẫn trong nội bộ, các thế lực phong kiến nổi dậy giàng
quyền lực, làm suy yếu nhà nước, dẫn đến tình trạng đất nước bị chia cắt. Đây là
giai đoạn mà vương triều Lê tồn tại có tính chất danh nghĩa, còn quyền lực thực tế
nằm trong tay các thế lực phong kiến như: Mạc, Trịnh, Nguyễn…


Quốc triều Hình luật cũng quy định hình thức của khế ước là: đối với những
khế ước đơn giản giá trị thấp thì các bên không cần lập văn bản, đối với những khế
ước có gía trị tài sản lớn không phân biệt động sản hay bất động sản hạn như mua
bán nhà ở, ruộng, vườn, trâu, bò,… Phải lập thành văn tự để làm bằng chứng khi
xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, Quốc triều Hình luật có một điểm quy định không hợp
lý là các bên chỉ lập văn tự thành một bản và do một bên giữ. Điều này rất hạn chế

6


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
so với luật hiện hành vì có thể dẫn đến tình trạng một bên cố ý hủy văn tự để có lợi
cho mình hoặc văn tự bị mất… Sẽ rất khó khăn cho việc chứng minh quyền lợi của
các bên đương sự và việc giải quyết tranh chấp.
Trong khi thực hiện kết ước, nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ của mình thì phải
chịu các hình phạt như: Trượng, roi,… Ngoài ra, Quốc triều hình phạt còn quy định
trong những trường hợp nhất định bên nào vi phạm thì còn phải chịu bồi thường
thiệt hại, phải hoàn trả tài sản hoặc bị phạt tiền ví dụ như: cha mẹ còn sống mà con
cái bán trộm điền sản của cha mẹ, tùy theo con trai, con gái sẽ có những mức phạt
khác nhau, các hình thức này hiện nay cũng được quy định trong Bộ luật dân sự và
được gọi dưới một số khái niệm chung là trách nhiệm dân sự.
Xã hội và pháp luật Việt Nam dưới thời Nguyễn:
Hoàng Việt luật lệ (hay còn gọi là Luật Gia Long) là một trong hai bộ luật lớn
nhất của chế độ phong kiến Việt Nam. Có thể nói đây là Bộ luật đầy đủ và hoàn
chỉnh của nền cổ luật Việt Nam. Khi nhận xét về Hoàng Việt luật lệ, hầu hết các học
giả đều phê bình Bộ luật này không có tính sáng tạo độc đáo riêng mà chép lại gần
như nguyên văn của triều đình Mãn Thanh
Năm 1802, với sự ra đời của triều Nguyễn, trong thời sơ Nguyễn này, vua Gia
Long tức Nguyễn Ánh đã hoàn tất công việc thống nhất nước nhà. Từ khi lên ngôi
Ông phải đảm đương rất nhiều công việc trọng đại mà cũng đã thừa hưởng một di

dưỡng cha me,… Ngoài ra, Luật Gia Long còn quy định chi tiết phần khế ước.
Trong những năm nắm quyền thống trị, nhà Nguyễn đã thi hành những biện
pháp chính trị cứng rắn nhằm ổn định tình hình đất nước sau một nội chiến kéo dài,
xóa bỏ những ảnh hưởng tốt đẹp của thời Tây Sơn, đàn áp sự chống đối của nhân
dân, hạn chế viêc quan hệ giao lưu với người nước ngoài, xây dựng và củng cố Nhà
nước phong kiến tập quyền, nặng nề chuyên chế… Thay vào đó thực dân Pháp đã
mở rộng phạm vi biên giới, đặt ra những yêu cầu quản lý mới và sự tác động mạnh
mẽ của chủ nghĩa tư bản phương Tây…
Về mặt kinh tế, Nhà nước vẫn duy trì phương thức sản xuất phong kiến trên cơ
sở chế độ sở hữu tư nhân của địa chủ ngày càng mở rộng: có một số chính sách tích
cực trong viêc phát triển kinh tế, đặc biệt là việc quản lý và mở rộng đất đai. Nông
nghiệp vẫn được chú trọng, công thương nghiệp bị hạn chế nhiều. Mặt dù đã có
nhiều biện pháp tích cực nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp, nhưng do không hài
hòa, không phù hợp với quy luật khách quan của xã hội nên các chính sách kinh tế
chung của triều Nguyễn đã kìm hãm nền kinh tế phát triển theo xu hướng kinh tế
hàng hóa. Đồng thời do thiên tai liên tục ở phía Bắc, chính sách thuế nông bất hợp
lý nên nền kinh tế nông nghiệp thời Nguyễn vẫn trì trệ và rơi vào tình trạng khủng
hoảng bế tắt.

8


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Về ngoại thương, do thực hiện chính sách “bế quan tỏa cảng” nên các quan hệ
kinh tế hàng hóa với nước ngoài bị đóng của. Về mặt xã hội, Nhà nước vẫn duy trì
chế độ học hành, thi cử, nho giáo vẫn tiếp tục phát triển.
Về những quy định pháp luật dưới triều Nguyễn thì được ban hành khá nhiều
chiếu chỉ của nhà vua … Nhưng đặc biệt hơn cả là Bộ Luật Gia Long được ban hành
vào năm 1812 và được in thành sách để phân phát cho các quan cai trị vào cuối năm
1815.

trách nhiệm dân sự chưa được quy định rõ ràng và vẫn còn lẩn lộn với trách nhiệm
hình sự. Thời kỳ này chế tài về hình sự và dân sự thường đi chung với nhau, ngoài
những hình phạt nhằm trừng trị những kẻ đã xâm phạm vào tài sản hoặc nhân thân
người khác thì phải bồi thường thiệt hại. Mặc dù chưa có sự tách biệt giữa trách
nhiệm dân sự và trách nhiệm hình sự nhưng Bộ luật Hồng đức và Bộ luật Gia long
đều đưa ra vấn đề chính của trách nhiệm dân sự là các yếu tố lỗi của người vi phạm,
mối quan hệ giữa hành vi và hậu quả, và người có hành vi trên phải bồi thường thiệt
hại cho người bị vi phạm. Mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng có thể nói rằng Bộ luật
Hồng đức là Bộ luật đồ sộ của chế độ của phong kiến Việt Nam.
Thời kỳ cận đại
Thời kỳ này có nhiều Bộ luật và nghị định do Pháp ban hành ở nước ta. Tuy
nhiên, Bộ luật dân sự Bắc kỳ được cho thi hành trên toàn bắc kỳ từ ngày 01/07/1931
là được nhiều người chú ý vì đây là Bộ luật tiến bộ nhất trong những Bộ luật mà
Pháp đã ban hành. Bộ luật này đã phản ánh một phần các phong tục, tập quán đời
sống xã hội của nhân dân Việt Nam, kỹ thuật lập pháp khá tinh vi, với cách thể hiện
nôm na, dễ hiểu.
Chế định về khế ước dưới thời Pháp thuộc là một trong những căn cứ làm phát
sinh nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao kết, cho nên những vấn đề chung về khế
ước được Dân luật Bắc kỳ quy định và đưa ra các khái niệm như sau: khế ước là một
hiệp ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều người khác để
chuyển giao, để làm hay không làm một cái gì. Thông qua khái niệm này thì khế
ước thực chất là sự thoả thuận giữa ít nhất hai người với nhau để xác lập quyền và
nghĩa vụ của người này đối với người khác và ngược lại.
Thời pháp thuộc có quy định nhiều loại khế ước như: khế ước sinh thời tặng
dữ, khế ước thuê cố vật, khế ước thuê công nhân, nhưng quy định cụ thể vẫn là khế
ước mãi mại. Khế ước mãi mại hay còn gọi là khế ước mua bán là một khế ước
trong đó người bán giao hoặc cam đoan giao cho người mua quyền sở hữu một tài
sản hay một quyền lợi theo giá tiền đã định trước mà người mua cam đoan trả cho
người bán. Về nguyên tắc, giao kết khế ước thì các bên có quyền tự do ý chí, tự do
định đoạt, tự do giao kết với nhau miễn là đừng trái với quy định của pháp luật,

giao taì sản cho bên mua, phải đảm bảo quyền lợi cho bên mua khỏi sự quấy nhiễu
hoặc sự đòi lại tài sản mua bán đối với người thứ ba. Ngoài ra, bên bán còn phải có
nghĩa vụ bảo đảm vật đã bán không bị khuyết tật hoặc giảm sút giá trị của nó. Trong
trường hợp bên bán vi phạm nghĩa vụ chuyển giao, nghĩa vụ bảo đảm đã nêu trên thì
thì phải chịu trách nhiệm hoàn lại tiền mua, thanh toán các chi phí mà người mua đã
chi và phải bồi thường thiệt hại. Người bán có quyền nhận tiền theo giá trị vật mua
bán mà các bên đã thỏa thuận. Tương ứng với quyền nhận tiền của người bán là

11


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
nghĩa vụ trả tiền của người mua, người mua phải thực hiện nghĩa vụ đó đúng hạn,
đúng địa điểm như đã thỏa thuận. Trong trường hợp hai bên không có sự thỏa thuận
thì người mua giao tiền tại nơi giao động sản nếu tài sản mua bán là động sản, còn
nếu tài sản mua bán là bất động sản thì người mua phải trả tiền cho người bán tại nơi
giao văn khế. Tuy nhiên nếu không thực hiện nghĩa vụ này thì người mua buộc phải
trả lại tài sản mua bán và cả hoa lợi lợi tức thu được từ tài sản đó.
Tóm lại, khế ước mãi mại thời Pháp thuộc sẽ được hình thành khi nó hội đủ
các điều kiện về nội dung, đối tượng của khế ước, phải có sự thỏa thuận thống nhất
giữa các bên về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ và sẽ dược pháp luật tôn trọng và
bảo vệ, nếu trái với những điều kiện trên thì khế ước đó sẽ bị vô hiệu và nó không
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Ở thời kỳ này do tiếp thu sự tiến bộ
của khoa học pháp lý phương tây, nên trách nhiện dân sự khi vi phạm hợp đồng
cũng đã được quy định rõ ràng và tách ra độc lập với trách nhiệm hình sự. Một cá
nhân nào đó phải chịu trách nhiệm dân sự nếu cá nhân đó đã gây ra thiệt hại cho
người khác bằng các hành vi trái pháp luật và hậu quả làm tổn hại đến lợi ích chính
đáng của người khác, kể cả lợi ích vật chất lẫn tinh thần.
Thời kỳ hiện đại
Thời kỳ hiện đại là thời kỳ mà xã hội Việt Nam tiến bộ và phát triển hơn hai

phạm cho bên bị vi phạm từ mười đến mười hai phần trăm giá trị phàn hợp đồng
kinh tế bị vi phạm và mức phạt này sẽ do hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết mức
tiền phạt theo loại vi phạm đối với từng hợp đồng kinh tế. tiền bồi thường thiệt hại
bao gồm giá trị số tài sản mất mát, hư hỏng, số tiền chi phí để ngăn chặn và hạn chế
thiệt hại do vi phạm gây ra.
Theo quy định của hợp đồng kinh tế thì khi hợp đồng thực hiện xong, thời hạn
có hiệu lực của hợp đồng đã hết và không có thỏa thuận kéo dài thời hạn đó, hợp
đồng kinh tế bị đình chỉ thực hiện hoặc bị hủy bỏ hoặc khi hợp đồng kinh tế không
được tiếp tục thực hiện nữa thì các bên phải cùng nhau thanh lý hợp đồng kinh tế đó.
Quy định này nhằm giúp các bên dễ dàng xác định nghĩa vụ của mình đã chấm dứt
hay chưa, nhưng do tập quán sinh hoạt của người dân nếu thực hiện xong quyền và
nghĩa vụ của mình mà không có bên nào tranh chấp thì hợp đồng coi như mặc nhiên
hết hiệu lực không cần phải tốn thời gian, chi phí cho việc thanh lý hợp đồng, nên
dần về sau quy định này không tồn tại trong Bộ luật dân sự năm 1995 và 2005.
Ngoài ra, mức tiền phạt vi phạm hợp đồng cũng không còn quy định trong luật hiện
nay nữa mà nếu các bên thấy cần thiết thì có thể thỏa thuận thêm trong hợp đồng mà
pháp luật không cấm.
Từ khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới do Đảng cộng sản khởi
xướng, Nhà nước đã ban hành nhiều đã ban hành nhiều văn bản thể chế hóa đường
lối chủ trương đổi mới về kinh tế, xã hội như, pháp lệnh hợp đồng năm 1980, Pháp
lệnh hợp đồng kinh tế 1989, Pháp lệnh thừa kế 1990… các văn bản này đã góp phần
phát huy mọi tiềm năng của các thành phần kinh tế, phát triển nền kinh tế hàng hóa
13


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đồng thời
những văn bản này đã bảo vệ các quyền dân sự và lợi ích hợp pháp của các cá nhân,
pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự, nó đã thể hiện được các
nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận, công



Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng các nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân
dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong thời kỳ đổi mới.
Trong hệ thống pháp luật nước ta, sau Hiến pháp năm 1992, Bộ luật dân sự
năm 1995 giữ một vị trí đặc biệt quan trọng, đây là văn bản pháp luật điều chỉnh
một lĩnh vực rộng lớn các quan hệ xã hội là các giao lưu dân sự của cá nhân, pháp
nhân và chủ thể khác. Đó là việc điều chỉnh các quan hệ nhân thân và quan hệ tài
sản nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần cho các chủ thể. Những quan hệ đó
được xác lập trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện và tự chịu trách nhiệm trong quá trình
giao lưu dân sự. Sau một thời gian thi hành, về cơ bản các quy định của Bộ luật dân
sự đã đi vào đời sống xã hội của người Việt Nam nhất là các quy định về hợp đồng,
nó đã phát huy vai trò to lớn trong việc tạo lập hành lan pháp lý cho các giao lưu
dân sự, tạo chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia các
giao dịch, góp phần làm lành mạnh các quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lơi ích hợp
pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng. Nó đã góp phần
làm ổn định tình hình kinh tế xã hội và đời sống dân sự của cộng đồng, đồng thời
chúng cũng là cơ sở pháp lý khá đầy đủ cho Tòa án trong việc giải quyết các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng dân sự. Bộ luật dân sự năm 1995 phần lớn là quy định,
đề cập đến các vấn đề chủ yếu trong cuộc sống thường ngày của mỗi người dân. Do
đó, Bộ luật dân sự năm 1995 được coi là cẩm nang của mỗi người dân, mỗi gia đình
trong các giao lưu dân sự, các giao kết, thực hiện hợp đồng…các quy định đó đã
được người dân tự nguyện thi hành vì nó hợp tình hợp lý đảm bảo công bằng cho
các chủ thể tham gia trong các giao dịch.
Tuy đã bao hàm nhiều quy định cụ thể và chi tiết, nhưng để mọi quy định của
Bộ luật dân sự nhất là các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đi vào
cuộc sống, làm cho các quy định này phát huy đầy đủ hiệu quả điều chỉnh của chúng
đối với các quan hệ hợp đồng góp phần ổn định cuộc sống cộng đồng, đẩy mạnh quá
trình xây dựng và phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị

luật dân sự 1995 quy định không đầy đủ, chỉ quy định bên mua phải trả tiền cho bên
bán vào thời điểm và địa điểm, nhưng việc các bên không thoả thuận thì luật không
đề cập đến phải trả vào lúc nào và ở đâu. Đây là quy định còn rất hạn chế làm cho
các chủ thể khi áp dụng sẽ gặp nhiều khó khăn gây sự hiểu nhằm, từ đó có thể nảy
sinh tranh chấp làm mất tình cảm đôi bên, họ không tin tưởng lẫn nhau, mua bán mà
luôn phập phòng lo sợ có thể dẫn đến hạn chế việc mua bán. Vì vậy, qua thực tiễn
áp dụng những hạn chế đó lần lượt kịp phát hiện và kịp thời bổ sung thêm vào Bộ
luật dân sự 2005 “không thoả thuận thì phải trả đủ tiền so thời điểm và địa điểm
giao tài sản”. Việc bổ sung thêm quy định này giúp cho pháp luật mua bán của nước
ta ngày càng hoàn chỉnh hơn. Ngoài ra, còn một số sửa đổi khác cũng đã làm góp
phần hoàn thiện về chế định hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và Bộ luật dân sự
nói chung.

16


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
1.2.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản
1.2.1.Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế: kinh
tế tự nhiên và kinh tế hàng hoá, kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất mà sản phẩm
lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ đợn vị kinh
tế. Đối lập với hình thức kinh tế này là kinh tế hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sản
xuất xã hội trong đó mối quan hệ kinh tế giữa người sản xuất biểu hiện qua thị
trường. Qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ1.
Theo BLDS Điều 428, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán được đặc
trưng bởi việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền. Theo khái niệm đó thì hợp
đồng mua bán tài sản là hợp đồng do sự tự nguyện giao kết với nhau, các bên đều có

Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên thoả
thuận xong về đối tượng và giá cả bên mua trả tiền xong cho bên bán, thì bên bán
chuyển giao tài sản cho bên mua nhưng cũng có thể được các bên thoả thuận khác
như: nhận tiền trước giao vật sau hoặc giao vật trước trả tiền sau. Nếu đối tượng tài
sản của hợp đồng là một số lượng lớn tài sản, thì các bên có thể chuyển giao vật làm
nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất định. Vì vậy, hợp đồng
mua bán tài sản là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổi
hàng hoá, thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất kinh doanh. Trong nền
kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổi
vật tư, sản phẩm thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho
các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật
chất, tinh thần của nhân dân.
1.2.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng mang tính chất đền bù. Hợp đồng có
đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia
một lợi ích nhất định và sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Phần lớn
các hợp đồng dân sự là hợp đồng có tính chất đền bù. Bởi đặc điểm cơ bản trong
quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự là sự trao đổi ngang giá. Tính chất đền bù lợi
ích được coi là một trong những đặc trưng cở bản của quan hệ pháp luật dân sự.
Tính chất đền bù được thể hiện một cách rõ nét nhất trong chế định hợp đồng dân
sự. Việc phân tích tính chất đền bù của hợp đồng giúp xác định bản chất pháp lý của
từng hợp đồng, từ đó áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết trang chấp
phát sinh một cách chuẩn xác. Tính chất đền bù của hợp đồng mua bán tài sản thể
hiện ở chổ: sau khi bàn giao tài sản mua bán thì bên bán sẽ nhận được lợi ích ngược
lại dưới dạng tiền mà bên mua phải thanh toán.
Hợp đồng mua bán tài sản còn là hợp đồng mang tính song vụ. Tính song vụ
đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên giao kết hợp đồng với nhau, quyền
của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Theo tính chất song vụ này hai
18


thuận, có sự gặp gỡ ý chí của các bên và được ghi nhận một cách đơn giản dưới hình
thức trao đổi lời nói. Thông qua hình thức này các bên giao kết hợp đồng chỉ cần
thoả thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng hoặc mặc nhiên thực
2

Nhà nước và pháp luật số 11/2007

19


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
hiện những hành vi nhất định đối với nhau. Hình thức này thường được áp dụng
trong những trường hợp các bên có độ tin tưởng lẫn nhau hoặc hợp đồng mua bán
tài sản có giá trị nhỏ. Trường hợp này thường gặp nhiều trên thực tế, thí dụ như bên
mua muốn mua quạt máy thì đến cửa hàng bày bán rất nhiều được tự do lựa chon
theo ý chí, sở thích của mình, sau khi đồng ý loại quạt đó hai bên tiến hành thoả
thuận giá cả nếu đôi bên đồng ý thì bên mua trả đủ tiền và bên bán giao quạt, hợp
đồng mua bán coi như đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh và
chấm dứt cùng lúc. Vì vậy, các bên không cần thiết phải lập hợp đồng làm gì cho
tốn thêm thời gian, chi phí. Tuy nhiên, nó chỉ thích hợp cho hợp đồng có giá trị nhỏ
hoặc việc mua bán không cần thời gian thực hiện quyền và nghĩa vụ nên ít xảy ra
tranh chấp, nhưng nếu hợp đồng hai bên thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà
không lập hợp đồng bằng văn bản thì dể phát sinh tranh chấp và khó cho Toà án
trong việc giải quyết vì không có gì để chứng minh lời họ nói. Tuy là luật quy định
vậy, nhưng để đảm bảo cho quyền lợi của mình khỏi bị xâm phạm thì các bên khi
tham gia hợp đồng mua bán tài sản dù giá trị lớn hay nhỏ đều phải lập hợp đồng
theo hình thức văn bản để làm chứng cứ cho việc tranh chấp sau này. Hình thức hợp
đồng miệng có ưu điểm là nhanh gọn đỡ tốn kém thời gian nhưng cũng có nhiều
nhược điểm và sẽ là cơ hội để kẻ xấu gây bất lợi cho bên kia, sẽ tạo ra nhiều mâu
thuẩn xung đột trong việc giao kết hợp đồng làm cho người dân mất lòng tin vào

qua hình thức này các nhà làm luật chủ yếu là bảo vệ quyền lợi cho đôi bên đặc biệt
là người mua. Hình thức bằng văn bản nhằm nâng cao độ xác thực về những nội
dung đã cam kết các bên có thể ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn
bản. Trong văn bản đó các bên phải ghi đầy đủ các nội dung cơ bản của hợp đồng và
cùng ký tên xác nhận vào văn bản đó, hợp đồng giao kết bằng hình thức này tạo ra
chứng cứ pháp lý chắc chắn hơn so với hình thức miệng. Căn cứ vào hợp đồng mua
bán đó các bên dễ dàng thực hiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia. Vì vậy,
đối với những hợp đồng mà việc thực hiện không cùng lúc với việc giao kết thì các
bên thường chọn hình thức này. Thông thường hợp đồng được lập thành hai bản và
mỗi bên giữ một bản, coi như đã có trong tay một bằng chứng, chứng minh quyền
dân sự của mình. Việc các bên cùng lập văn bản và cùng ký tên xác nhận vào văn
bản còn thể hiện ý chí hoàn toàn tự nguyện cam kết thoả thuận trong việc xác lập
quyền và nghĩa vụ dân sự của mình mà không bên nào áp đặt, cưỡng chế việc giao
kết hợp đồng. Các cam kết thoả thuận đó có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các
bên và sẽ được các cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng và được pháp luật
bảo vệ.
Ngoài ra, đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp
và đối tượng của nó là những tài sản mà nhà nước cần quản lý và kiểm soát khi
chúng được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác như: bất động sản hay
động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản có công
chứng chứng thực. Việc thực hiện quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻ
21


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
khi tất cả mọi người điều công nhận và tôn trọng quyền đó. Muốn được vậy, thì
quyền đó phải được mọi người biết đến và được pháp luật thừa nhận. Theo quan
niệm từ xưa đến nay thì việc đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố
sự tồn tại quyền của một người đối với bất động sản đó, nhằm tạo điều kiện thuận
lợi cho chủ thể đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản đã


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
Tuy nhiên, về hình thức của hợp đồng vẫn còn có sự hạn chế theo điều 401 BLDS
2005 về hình thức hợp đồng dân sự thì hợp đồng có thể được thể hiện dưới các hình
thức sau: Bằng lời nói, băng văn bản hoăc bằng hành vi cụ thể … Với hình thức
bằng văn bản việc giao kết phải có chữ kí của hai bên. Tuy nhiên, trong điều kiện
phát triển kinh tế thị trường như hiện nay thì viêc ký kết hợp đồng rất đa dạng như:
Fax, thư điện tử, talex… Các hình thức này chưa được quy định trong Bộ luật dân
sự 2005. Đây cũng là môt vấn đề thiếu sót cần phải được bổ sung.
1.2.2. Điều kiện về nội dung
Theo Điều 402 BLDS, thì nội dung của hợp đồng mua bán tài sản là tổng hợp
các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận. Các điều
khoản đó xác định các quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của các bên trong hợp đồng.
Nội dung của hợp đồng có thể bao gồm các điều khỏan sau: đối tượng, số lượng,
chất lương, giá phương thức thanh toán, thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện
hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các
nội dung khác do các bên thoả thuận. Các điều khoản đó là những điều khoản cơ
bản xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng, nếu không thoả thuận được thì hợp
đồng không thể giao kết được như điều khoản về đối tượng của hợp đồng. Tuy
nhiên, cũng có những điều khoản hai bên không thoả thuận nhưng hợp đồng vẫn
được giao kết và hợp đồng đó không bị vô hiệu đó là những điều khoản được pháp
luật quy định trước và nó mặc nhiên được các bên chấp thuận. Đó là các điều khoản
về địa điểm giao tài sản, giá cả.
1.2.2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản
Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm bên mua và bên bán. Chủ thể
này có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác,.....và sau khi giao kết hợp
đồng thì quyền và nghĩa vụ của các bên bị ràng buộc trong mối quan hệ này. Hai
chủ thể này mang tính tương ứng và đối lập nhau về quyền và nghĩa vụ. Quyền của
một bên chỉ đạt được khi bên kia thực hiện các nghĩa vụ đã được xác định trong hợp
đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Kể từ khi hợp đồng được giao kết và có hiệu

được xác định rõ. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài
sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở
hữu của bên bán. Tài sản là của cải, vật chất được con người sử dụng, có thể là vật
hữu hình chúng ta có thể nhận biết bằng các giác quan như nhìn thấy được va chạm
được hoặc tài sản là các quyền tài sản. Thế nhưng, của cải vật chất đó chỉ có thể là
tài sản nếu như chúng có thể được sở hữu riêng của một người, một tập thể nào đó
và chúng phải được phép giao lưu dân sự trên thực tế. Nếu mọi người có thể sử dụng
chung mà không qua các giao dịch thì không được xem là tài sản mua bán. Theo
chương XI của Bộ luật dân sự 2005 thì tài sản được phân loại thành nhiều cách khác
3

Thầy Nguyễn Ngọc Điện - giáo trình luật dân sự Việt nam (tập 1 quyễn 2) – khoa luật trường ĐHCT – Tr 25

24


Đề tài: Chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản trong luật Việt Nam hiện hành
nhau như: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật chia được, vật không chia
được, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vật đồng bộ, hoa
lợi, lợi tức và các quyền tài sản. Ở đây tài sản bán phải là vật hiện hữu nghĩa là tài
sản được ghi nhận trong hợp đồng mua bán tài sản là phải tồn tại. Luật chỉ quy định
rằng tài sản mua bán phải là hiện hữu. Tuy nhiên, tài sản không nhất thiết tồn tại vào
thời điểm giao kết hợp đồng mà có thể là tài sản được hình thành trong tương lai
ngừơi bán có thể giao kết hợp đồng mua bán trước khi tài sản xuất hiện, miễn là đến
thời hạn thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ giao tài sản thì người
bán phải có tài sản đúng số lượng và chất lượng như đã giao kết. Trong những
trường hợp điển hình như, các bên giao kết việc mua bán trên những tài sản mà các
bên dự kiến sẽ hình thành trong tương lai. Vật được chế tạo ra, sản xuất ra, súc vật
sẽ sinh ra, mùa vụ sắp tới, công trình đang được xây dựng…đó là các giao dịch
thường xuyên gắn liền với xã hội người Việt chúng ta, thông thường thì người trồng