TỔNG CÔNG TY CƠ KHÍ GTVT SÀI GÒN – SAMCO
CÔNG TY TNHH 01 THÀNH VIÊN CẢNG SÔNG TP. HCM
-----X$W-----

KẾ HOẠCH THỰC HIỆN

DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2015 (Giai đoạn 2 và 3)

ĐỊA ĐIỂM

KHU CẢNG PHÚ ĐỊNH – QUẬN 8 – TP. HCM

Tháng 02/2011


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

Giai đoạn 2011 - 2015

TỔNG CÔNG TY CƠ KHÍ GTVT SÀI GÒN
CÔNG TY TNHH 01 THÀNH VIÊN
CẢNG SÔNG TP. HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

----------

---------Tp. Hồ Chí Minh ngày . . . tháng . . . năm 2010


hạ tầng kỹ thuật, mở thêm một tuyến đường vào Cảng. Nguồn vốn thực hiện: vốn
vay và huy động khác. Giai đoạn này có thể nghiêm cứu điều chỉnh qui hoạch cho
phù hợp.
- Giai đoạn 3: sau khi hoàn thành đưa giai đoạn 2 vào khai thác sẽ đầu tư xây dựng
và hoàn thiện phần Cảng còn lại để đưa toàn bộ Cảng vào hoạt động. Giai đoạn này
có thể nghiêm cứu điều chỉnh qui hoạch cho phù hợp.
trang 2


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

Giai đoạn 2011 - 2015

1.2 Hiện trạng đầu tư Giai đoạn 1
Trên cơ sở qui hoạch chi tiết và dự án đầu tư được duyệt, Cơng ty TNHH MTV Cảng
Sơng Tp. Hồ Chí Minh (gọi tắt là Cơng ty Cảng Sơng) đã tiến hành triển khai đầu tư Giai
đoạn 1 với diện tích 44,2 ha. Đến nay đã hồn thành các hạng mục sau:
- Đền bù giải tỏa tồn bộ phạm vi dự án;
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư với diện tích 4ha (1);
- Xây dựng đường vào Cảng;
- Xây dựng 02 bến xà lan Lash 375T và 10 bến xà lan 300T;
- Nạo vét khu nước trước bến và xây kè, diện tích khoảng 31,7 ha.
Ngồi các hạng mục hồn thành trên, các hạng mục đang triển khai thi cơng dự kiến
đến giữa Q III đưa vào khai thác gồm:
- Nhà văn phòng;
- Đường nội bộ và bãi hàng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thốt
nước) với diện tích 8,5ha.
Ghi chú: (1): Nội dung này khơng có trong quyết định phê duyệt dự án, tuy nhiên
trong q trình thực hiện dự án do phát sinh nhu cầu xây dựng khu tái định cư nên
UBND Thành phố quyết định trích 4ha trong khu qui hoạch Cảng Phú Định để xây dựng


Hình 1: Họa đồ vị trí đầu tư giai đoạn 1

trang 3


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

Giai đoạn 2011 - 2015

Tổng mức đầu tư giai đoạn 1:
Đơn vị tính: triệu đồng
STT

Hạng mục

1

Đền bù giải tỏa

2

Hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư

3

Đường vào Cảng

4


Theo quyết định phê duyệt dự án, nguồn vốn thực hiện trong giai đoạn 2 và 3 là vốn
vay và vốn huy động khác. Nhằm mục đích giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu, trong các
giai đoạn tiếp theo kiến nghị sẽ đầu tư theo hình thức Chủ đầu tư (Công ty TNHH một
thành viên Cảng Sông Tp.HCM) sẽ đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm:
san lấp mặt bằng, đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng và cho
các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại mặt bằng để đầu tư tiếp các hạng mục công trình (nhà
kho, bãi hàng…) phục vụ nhu cầu hoạt động của cảng theo đúng quy hoạch được duyệt.
Công ty TNHH một thành viên Cảng Sông Tp.HCM sẽ quản lý, giám sát các hoạt
động xây dựng và kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp theo đúng chức năng cấp thẩm
quyền cho phép.
2.2 Phân đoạn đầu tư từ 2011 - 2015
Ngoài phần diện tích quy hoạch đã đầu tư giai đoạn 1 và khu tái định cư, phần diện
tích trong khu quy hoạch cho các giai đoạn tiếp theo là khoảng 38,80 ha, trong đó phần
diện tích phía bên kia rạch Nước Lên là 6,99 ha. Căn cứ theo định hướng nhu cầu khai
thác và sử dụng, khả năng huy động và sử dụng nguồn vốn hiệu quản, kiến nghị các phân
đoạn đầu tư tiếp theo như sau :
- Giai đoạn 2: nằm liền kề giai đoạn 1 với diện tích khoảng 15,3ha. Thời gian đầu tư
trong các năm 2011 đến 2012. Giai đoạn 2 này được phân kỳ đầu tư theo kế hoạch
phân bổ nguồn vốn và nhu cầu sử dụng phù hợp, mục tiêu đến đầu năm 2012 sẽ có đất
để cho thuê. Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư nhằm đáp ứng nhanh nhu cầu đưa vào sử
dụng, kiến nghị giai đoạn 2 vẫn thực hiện theo qui hoạch chi tiết được duyệt.
- Chi tiết cơ cấu quy hoạch sử dụng đất các hạng mục trong giai đoạn 2 như bảng sau:

trang 4


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

STT


Bãi container, bãi hàng

14.860

9,70

02 bãi

4

Kho

26.390

17,23

05 kho

5

Xưởng cơ khí

21.470

14,02

6

Thảm cây xanh



2

Khu dịch vụ

25.210

15,30

3

Bãi vật liệu xây dựng

5.860

3,56

4

Kho

23.600

14,33

5

Khu xử lý nước thải, trạm hoa tiêu

9.120

+ Sẽ xem xét xin điều chỉnh qui hoạch trên cơ sở đề nghị điều chỉnh mục đích sử
dụng khu 3B theo hướng là khu dịch vụ cảng và bổ sung thêm cầu nối giữa hai khu
nhằm tăng hiệu quả đầu tư tại thời điểm phù hợp.

trang 5


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

Giai đoạn 2011 - 2015

ỚC
NƯ
ÏCH
RA

16,5 ha

ÂN
LE

ÏCH
RA

7,0 ha

4,0 ha

15,3 ha


166.464.040

41.964.000

298.065.440

2

Chi phí tư vấn, QLDA
và chi phí khác

8.963.740

16.646.404

4.196.400

29.806.544

3

Chi phí dự phòng

9.860.114

18.311.044

4.616.040

32.787.198


TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG GIAI ĐOẠN 2
(Diện tích 15,3 Ha)

STT

TÊN HẠNG MỤC

THÀNH TIỀN
(1.000 đồng)

GHI CHÚ

A

CHI PHÍ XÂY DỰNG

89.637.400

I

Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 2

89.637.400

Xem khái toán GĐ2

B

CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ


CHI PHÍ XÂY DỰNG

166.464.040

I

Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 3A

107.735.800

Xem khái toán GĐ3A

II

Bến Ghe 100T (10 bến)

38.637.000

Xem khái toán Bến Ghe

III

Bến Sà lan 300T (4 bến)

20.091.240

Xem khái toán Bến Sà lan

B

GHI CHÚ

A

CHI PHÍ XÂY DỰNG

41.964.000

I

Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 3B

30.000.000

5 Ha*6.000.000.000 đ/Ha

II

Nạo vét rạch Nước Lên

11.964.000

19.940m2*5m*120.000
đ/m3

B

CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ
KHÁC


GHI CHÚ

TÊN HẠNG MỤC

A

CHI PHÍ XÂY DỰNG

I

San lấp mặt bằng

II

Hệ thống đường nội bộ

2.1

Nền đường + Mặt đường

m2

44.520,0

- Đường D4

m2

8.940,0



1.400,0

nt

- Đường N5

m2

4.300,0

nt

- Đường N6

m2

1.400,0

nt

- Đường N7

m2

4.340,0

nt

- Đường N8

89.637.400
ha

15,3

2.000.000

30.600.000
40.068.000

Bó vỉa + vỉa hè

8.904,0

820

400

36.506.400

3.561.600

- Đường D4

m2

1.788,0

Lộ giới:
2m+20m+2m


nt

- Đường N5

m2

860,0

nt

- Đường N6

m2

280,0

nt

- Đường N7

m2

868,0

nt

- Đường N8

m2

cái

148

10.000

1.480.000

Hệ thống thoát nước bẩn

2.156.400

- Cống thoát nước D300

m

- Hố ga các loại

cái

2.694
90,0

600

1.616.400

6.000

540.000

- Đường dây điện 0,4kV
- XD Trạm biến áp

210.000
7.045.000

Km
KVA

1,8

1.100.000

1.980.000

850,0

2.000

1.700.000

- Đường dây chiếu sáng

Km

2,5

350.000

875.000

(Tạm tính 10%)

TỔNG CỘNG

A+B+C

108.461.254

KHÁI TOÁN CHI PHÍ ĐẦU TƯ KHU 3A : Diện tích 16,5 ha
STT

TÊN HẠNG MỤC

ĐVT

A

CHI PHÍ XÂY DỰNG

I

San lấp mặt bằng

ha

II

Hệ thống đường nội bộ

m

43.927.400

- Đường N1

m2

15.510,0

Lộ giới:
30m+2m

- Đường N2

m2

5.220,0

Lộ giới:
2m+20m+2m

- Đường N3

m2

4.520,0

nt

- Đường N5


- Đường D6

m2

1.820,0

nt

- Đường D7

m2

3.280,0

nt

- Đường D8

m2

3.200,0

nt

Bó vỉa + vỉa hè

8.646,0

400


m2

2.684,0

nt

- Đường N10

m2

668,0

nt

- Đường D2

m2

288,0

nt

- Đường D5

m2

364,0

nt
trang 9

m2

640,0

nt

HT thoát nước mưa

10.480.000

- Cống thoát nước các loại

m

4.840,0

1.500

7.260.000

- Hố ga TN các loại

cái

322,0

10.000

3.220.000


m

2.000,0

700

- Trụ cứu hỏa

trụ

14,0

15.000

1.400.000
210.000.000

VI

Hệ thống cấp điện, chiếu
sáng
- Đường dây điện 0,4kV
- XD Trạm biến áp

VII

8.084.000.000
Km
KVA


3.000.000

Nạo vét rạch Nước Lên
- Khối lượng nạo vét

4.494.000
m3

74.900,0

60

4.494.000

14.980m2*5m

B

CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC

A * 10%

10.773.580

(Tạm tính 10%)

C

DỰ PHÒNG



BẾN GHE 100T

bến

10,0

3.863.700

38.637.000

2

BỀN SÀ LAN 300T

bến

4,0

5.022.810

20.091.240

TỔNG CỘNG

GHI CHÚ

58.728.240

trang 10

- Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND Tp. Hồ Chí Minh về
việc quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh.
- Bảng giá đất ở đô thị trên địa bàn Quận 8 ban hành kèm Quyết định số 89/2010/QĐUBND ngày 22/12/2010 của UBND Tp. Hồ Chí Minh.
Theo các căn cứ trên thì tiền sử dụng đất hàng năm được tính bằng:
5.100.000 đồng 1,5%x0,6 = 45.900 đồng/m2.
Trong đó:
- 5.100.000 đồng: giá đất ở đô thị trên đường Hồ Học Lãm theo bảng giá đất năm 2011.
- 1,5%: Đơn giá thuê đất hàng năm lấy theo điều 5a của Nghị định số 121/2010/NĐ-CP.
- 0,6: hệ số điều chỉnh áp dụng cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, căn cứ
theo qui định tại Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND.
Theo các căn cứ trên thì tiền sử dụng đất hàng năm được tính bằng:
™ Nguồn vốn đầu tư
Trong quá trình phân tích hiệu quả đầu tư, chúng tôi giả thuyết nguồn vốn đầu tư trên
cơ sở tỷ lệ 50% vốn tự có của doanh nghiệp và 50% vốn huy động khác. Cụ thể như sau:
- Tổng nguồn vốn đầu tư cần thiết:

125.000 triệu đồng.
trang 11


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

Giai đoạn 2011 - 2015

- Vốn chủ đầu tư

62.500 triệu đồng.

- Vốn huy động
Điều kiện huy động vốn:

- Thời gian hoàn vốn:
- Tỷ lệ lợi nhuận/doanh thu:

07 năm.
bình quân 2%/năm.

- Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/vốn chủ đầu tư

bình quân 32%/năm.

- Giá trị hiện tại thuần (với r = 12%) NPV

= 35.591 triệu đồng.

- Suất thu lợi nội tại IRR
= 16,49% > 12%.
Chi tiết xem trong các bảng tính đính kèm trong phần phụ lục.
V/ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN III
(PHẦN NÀY ĐỀ NGHỊ CHỦ ĐẦU TƯ CUNG CẤP THÊM THÔNG TIN VỀ VIỆC
TÍNH DOANH THU CÁC BẾN GHE VÀ HÌNH THỨC KINH DOANH ĐỂ PHONG
PHÂN TÍCH CHO PHÙ HỢP).

trang 12


Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định

Giai đoạn 2011 - 2015

VI/ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

Thi công hạ tầng khu 2 - Giai đoạn II

Quý II/2012

Quý IV/2012

II

Giai đoạn III (2013-2015)

2.1

Hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết

Quý III/2011

Quý II/2012

2.2

Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn III - khu 3A

Quý II/2012

Quý IV/2012

2.3

Thi công hạ tầng khu 3A


Hoàn thiện tổng thể toàn Cảng

Quý I/2015

Quý IV/2015

Tiến độ chi tiết các hạng mục xem trong bảng tiến độ đính kèm thuyết minh này.
Viết thuyết minh

KS.......................................

trang 13


Bảng 1: BẢNG TÍNH DOANH THU TỪNG NĂM
Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn 2
Diện tích đất giai đoạn 2
- Diện tích đất giao thông
- Diện tích đất cây xanh
- Diện tích đất cho thuê

153.170 m2
62.860 m2

Đơn giá cho thuê đất năm đầu tiên

2

4.530 m
85.780 m2


2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

- Đơn giá cho thuê
(đồng/m2/tháng)

-

25.000

27.000

29.160


99.900

- Đơn giá thu phí quản lý, bảo dưỡng
(đồng/m2/tháng)

-

350

378

408

441

476

514

555

600

648

700

756


37.268

40.249

43.469

46.946

50.702

54.758

59.139

63.870

68.980

74.498

80.458

86.894

93.846

- Cho thuê đất

-


73.469

79.347

85.695

92.550

- Phí quản lý, bảo dưỡng

-

180

272

378

408

441

476

515

556

600


108.461 triệu đồng
20 năm

0,046 triệu đồng/m2/năm
8% doanh thu
3% tổng mức đầu tư

Nộp tiền sử dụng đất
Chi phí quản lý
Chi phí duy tu, bảo dưỡng hàng năm

Đơn vị tính: triệu đồng
STT
I

Hạng mục chi phí
Định phí
Trả tiền thuê đất

II

Cách tính

0,0459x153170 m2

2012

2013

2013


15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

15.707

7.031

7.031

7.031


7.031

7.031

2011

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

Khấu hao tài sản cố định

108461 /20

-


5.423

5.423

5.423

5.423

Duy tu, bảo dưỡng

3% x108461

-

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254


2.191

2.367

2.556

2.761

2.981

3.220

3.478

3.756

4.056

4.381

4.731

5.110

5.518

5.960

6.437


4.381

4.731

5.110

5.518

5.960

6.437

6.952

7.508

TỔNG CỘNG

7.031 16.751 17.286 17.899 18.074 18.263 18.468 18.689 18.927 19.185 19.463 19.764 20.088 20.438 20.817 21.226 21.667 22.144 22.659 23.215

duy tu từng năm

1,92%

1,92%

trung tu sau 4 năm

8,70%


2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Các khoản doanh thu


68.027

73.469

79.347

85.695

97.973

1.1

- Doanh thu từ cho thuê đất

-

12.867

19.455

27.015

29.176

31.510

34.031

36.753


180

272

378

408

441

476

515

556

600

648

700

756

817

882

952


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.423

II

Chi phí

7.031

21.439


22.144

22.659

23.215

2.1

- Khấu hao TSCĐ

-

5.423

5.423

5.423

5.423

5.423

5.423

5.423

5.423

5.423


3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254


7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

2.4

- Chi phí quản lý tòa nhà

-

1.044

1.578

2.191


7.508

2.6

- Chi phí lãi vay vốn huy động

-

4.688

9.375

9.375

8.203

7.031

5.859

4.688

3.516

2.344

1.172

-


30.238

33.914

37.884

42.171

46.801

51.802

57.203

63.036

74.758

(20.169)

(13.953)

(4.250)

9.127

26.376

47.716


6.416

7.560

8.479

9.471

10.543

11.700

12.951

14.301

15.759

18.690

2.899

4.661

7.278

10.032

12.937


14.740

30.745

49.992

72.671

98.107

126.520

158.148

193.249

232.101

275.003

322.280

378.348

III Lợi nhuận trước thuế (I-II)

(7.031)

(8.572)


(7.031)

(15.602)

(22.808)

(23.067)

1. Dự kiến nguồn vốn

2. Điều kiện huy động vốn

- Tổng nguồn vốn

125.000 triệu đồng

- Vốn chủ đầu tư

62.500 triệu đồng

- Thời gian huy động

- Lãi suất huy động

- Vay huy động khác

62.500 triệu đồng

- Thời gian ân hạn trả nợ gốc


2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029


25.937

27.503

29.195

31.022

32.995

36.482

30.000

78.461

-

-

-

-

-

-

-


3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254


7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

7.031

1.4 Trả lãi vốn huy động

-

4.688

9.375

9.375

8.203

7.031

5.859

4.688


-

7.813

7.813

7.813

7.813

7.813

7.813

7.813

7.813

-

-

-

-

-

-


7.560

8.479

9.471

10.543

11.700

12.951

14.301

15.759

18.690

1.7 Chi phí quản lý

-

1.044

1.578

2.191

2.367


-

75.547

19.727

27.393

29.584

31.951

34.507

37.268

40.249

43.469

46.946

50.702

54.758

59.139

63.870


43.469

46.946

50.702

54.758

59.139

63.870

68.980

74.498

80.458

86.894

93.846

2.2 Giải ngân vốn huy động

-

62.500

-


-

-

2.3 Thanh lý TSCĐ

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


28.802

31.615

34.652

37.933

41.476

45.303

49.436

53.900

62.787

0,636

0,567

0,507

0,452

0,404

0,361


5.126

5.636

8.280

8.115

7.941

7.762

7.578

7.390

7.200

7.009

7.290

6.701

14.091

21.291

28.301

(1.616)

Hệ số chiết khấu
k = 1/(1+r)^t víi r = 12%

1,000

0,893

V

Dòng tiền thuần chiết khấu

VI

Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu (37.031) (53.932) (55.136) (56.752) (56.169) (54.629) (51.911) (48.221) (43.737) (38.611) (32.974) (24.694) (16.580)

(37.031) (16.901)

Các chỉ tiêu

Với suất sinh lợi tối thiểu r =
12%
Giá trị hiện tại thuần NPV = 35.591 > 0
Suất thu lợi nội tại IRR = 16,49% >12%

(8.638)

(876)


2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028


59.139

63.870

68.980

74.498

80.458

86.894

99.269

-

13.047

19.727

27.393

29.584

31.951

34.507

37.268


-

62.500

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.423

Dòng ngân lưu ra

37.031

94.477

21.238

29.663


17.792

- Đầu tư xây dựng ban đầu

30.000

78.461

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

3.254

7.031

7.031

7.031


7.031

7.031

- Quản lý

-

1.044

1.578

2.191

2.367

2.556

2.761

2.981

3.220

3.478

3.756

4.056


5.859

4.688

3.516

2.344

1.172

-

-

-

-

-

-

-

-

-

- Trả nợ gốc vốn huy động


-

-

-

-

-

Dòng ngân lưu ròng trong năm

969

1.071

2.229

918

4.267

7.791

11.501

15.416

19.550


7.944

15.734

27.236

42.652

62.202

86.124

122.486

162.579

206.702

255.178

308.355

366.609

430.346

500.004

581.481


4

- Lập thiết kế bản vẽ thi công

5

- Trình duyệt thiết kế BVTC

6

- Thi công khu 1 - giai đoạn 2

7

- Thi công khu 2 - giai đoạn 2

8

GIAI ĐOẠN III (2013-2015)

9

- Hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết

10

- Trình duyệt hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết

11


19

- Lập thiết kế bản vẽ thi công khu IIIB

20

- Trình duyệt thiết kế BVTC khu IIIB

21

- Thi công hạ tầng kỹ thuật khu IIIB

22

- Hoàn thiện tổng thể dự án Cảng

Project: TienDo2011-2015
Date: Wed 12/29/10

Q1
1/1

Q2

2012
Q3

Q4

Q1

Q3

Q4

Q1

Deadline

Q2

2015
Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4