Header Page 1 of 126.

LUẬN VĂN:

Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công
tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ
Liêm- Thành phố Hà Nội

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

Phần mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển
của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay quá trình công nghiệp hoá ,
hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay
đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ
thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu
xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một quốc gia nào. Giải phóng mặt
bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có
tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn
đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- chính trị- xã hội.
Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp
do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là một trong những nguyên
nhân cơ bản.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng đó
chính là chính sách bồi thường. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được xây dựng và


3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ công bồi thường
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Đề tài ngiên cứu những vấn đề có tính lý luận và thực
tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hưởng của nó trong quá trình bồi thường thiệt hại
giải phóng mặt bằng.
- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tư xây dựng mới có liên quan đến giải
phóng mặt bằng đã và đang được triển khai trên điạ bàn Huyện từ Liêm. Trong đó tập
trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên cứu kinh tế
phổ biến là:
4.1. Pương pháp duy vật biện chứng.
Đây là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng kinh tế- xã hội trong trạng thái vận
động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nó cho phép phân tích và đánh giá một cách
khách quan các vấn đề nghiên cứu như hiện trạng xác định giá đất và ảnh hưởng của nó
đến việc triển khai công tác giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Mặt khác trên cơ sở
nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đưa ra những
căn cứ khoa học cho định hướng và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá
đất khi giải phóng mặt bằng.
4.2. Phương pháp duy vật lịch sử.
Phương pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử dụng giá đất.
Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dựa
Footer Page 3 of 126.


Header Page 4 of 126.

trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác nhũng yếu tố khách quan đang tác
động trực tiếp đến giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.


Header Page 5 of 126.

- chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá
đất bồi thường thiệt hại trong thời gian tới.

Footer Page 5 of 126.


Header Page 6 of 126.

chương I

Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng

I. Khái niệm về giá đất và định giá đất.
1. Khái niệm về giá đất.
Đất đai là loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá và khan hiếm. Đất ở
bất cứ xã hôi nào có Nhà nước cũng đều dược gìn giữ, bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi
dưỡng làm tăng khả năng khai thác và phát triển. Đất được quản lý chặt chẽ cả bằng biện
pháp hành chính và kinh tế. Việc xác định giá cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nước
thực hiện sự quản lý nguồn tài sản, tài nguyên này của đất nước, nhằm đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trường, hàng hoá có thể trao đổi được là nhờ có giá trị và giá
trị sử dụng. Khi trao đổi người mua cần giá trị còn người bàn thì thực hiện được giá trị.
Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi con nguời chưa tác động vào đất nó
cũng có thể được con người dùng để mua bán với nhau. “Hàng hoá đất” còn mang nhiều
tính đặc biệt ở chỗ con người không thể tác đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã,

niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài
sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định có
liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và
đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm định
giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở.Chẳng
hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để tư vấn cho người bán về giá trị tài sản của
mình : cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả và có thể tư vấn
cho cơ quan ra quyết định giá bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố sống còn đối
với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không
phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề
quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá gía trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn
của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong
tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
Có thể đưa ra các định nghĩa về định giá như sau:
- Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho môt mục đích đã được xác định rõ.
Footer Page 7 of 126.


Header Page 8 of 126.

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ
thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc điểm
của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn
Như vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mang tính nghệ
thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là người có kiến thức chuyên
môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng trường hợp. Công tác định giá tài sản
đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác nhau như vấn đề về mục đích của định

tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nước. Điều đó được thể hiện ở các khía cạnh khác nhau
như: trình độ phát triển kinh tế của đất nước ngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày
càng được cải thiện, sự phát triển của hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thương mại
dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó
thì nhu cầu về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do:
- Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng dân số đô thị
do gia tăng tự nhiên và do sự di cư từ các vùng nông thôn đến. Điều này đòi hỏi một nhu
cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như các nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô
dân số ngày càng tăng.
- Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thương mại, dich vụ đòi hỏi
phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, các khu trung tâm thương maị dịch vụ...
- Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày càng
tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để
phục vụ cho các nhu cầu trên.
- Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đường giao thông vận tải ở các đô thị. Trong
giai đoạn hiện nay khi mà mạng lưới đường giao thông đang ngày càng trở lên quan trọng
đối với sự phát triển kinh tế của đất nước nói chung và của các đô thị nói riêng, thì việc
xây dựng mạng lưới đường giao thông, mở các tuyến đường mới, nâng cấp cải tạo các
tuyến đường cũ đã và đang trở thành một nhu cầu cấp thiết cần phải được thực thi.
Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng , thì việc giải
phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nước nói chung và kinh tế đô thị nói riêng phát
triển.

Footer Page 9 of 126.


Header Page 10 of 126.


sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó. Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993, rồi
Footer Page 10 of 126.


Header Page 11 of 126.

đến bộ luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý, thì còn quy định người sử dụng đất được quyền sử dụng đất
như một số quyền dân sự của các tài sản khác như : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên quy định đất đai là một tài sản và có giá, được phân loại
trong nhóm bất động sản. Tiếp đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho
người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh
doanh của họ, thừa nhận đất mà họ đang dung là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nước quy
định giá các loại đất.
Bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp
do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thường thiệt hại là một vấn đề
nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu nại trong công tác bồi thường
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến
độ thực hiện các dự án và do đó làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất
nước. Sở dĩ như vậy là vì công tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều
người (người đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nước).
Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần quan trọng
của công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó để thực hiện công bằng
về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng của đất đai, góp phần cho công
tác giải phóng mặt bằng được “ xuôi chèo mát mái” thì cần thiết phải tiến hành công tác
định giá đất.
III- Cơ sở hình thành giá đất.
Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống như những hàng hoá khác. Quá trình sử
dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn, mà nhiều trường hợp qua

được biến tướng dưới khái niệm địa tô. Đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả
cho chủ sở hữu đất để được quyền sử dụng mảnh đất đó. Khoản tiền này chính là giá cả
của đất đai, đối với những thửa đất có địa tô cao thì địa tô cao và ngược lại đối ới những
mảnh đất có địa tô thấp thì giá đất thấp. Như vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về
giá đất được hiểu là khoản “ địa tô đợc tư bản hoá” và đây cũng chính là cơ sở hình thành
giá đất.
- Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống như đất nông nghiệp, giá đất
đô thị và các loại đất khác được hình thành dựa trên khả nang sinh lợi của đất nhưng trong
lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất được tạo ra bởi các yéu tố sau:
+ Loại đô thị: Hiện nay ở nước ta đô thị được phân thành 5 loại: đô thị loại 1, 2, 3,
4 và đô thị loại 5.
+ Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị. ở các nước
đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thường được biến động theo vùng( không gian có

Footer Page 12 of 126.


Header Page 13 of 126.

trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đường thì giá đất càng giảm) và theo điểm
( vị trí lô đất càng xa mặt đường thì giá càng giảm).
+ Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thành nên giá đất.
Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và ngược lại. Giá trị sử
dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Như vậy, dưới góc
độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị được cấu thành từ 3 bộ phận sau:
- Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống, mức độ trang bị
cơ sở hạ tầng. Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận:
+ Giá gốc là giá do vị trí đem lại. Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã được trạng
bị hạ tầng hay không, nhưng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽ cao.
+ Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu tư của con người đem lại, tương tự như

đất.
IV. Các nguyên tắc của định giá đất.
Định giá đất là sự xác định và ước tính về mặt giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã được xác định tại một thờ điểm cụ thể. Đất đai là
một tài sản đặc biệt: Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành có các thuộc tính như hạn chế về số
lượng, không đồng nhất, không thay thế, cố định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai
luôn có một khả năng sinh lợi trong quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp
lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu huướng tăng thêm. Do vậy
nguyên tắc định giá đất ngoài những điểm chung giống với nguyên tắc định giá tài sản
thông thường cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:
- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định giá trị của tài sản đất đó. Yếu
tố quyết địng giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của tài sản đất có tác động tới giá thị
trường.
- Toàn quốc được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất. Những điều kiện
có liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân thành các tiểu
vùng để các điều kiện tác động tới giá trị được tính toán với nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ được tính toán cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố tác động
quyết định tới giá trị. Giá trị cơ sở được xác định dựa trên giá trị tiêu chuẩn của từng yếu
tố. Trong trường hợp có những yếu tố có tác động tới giá trị mà không được tính đến khi
xác định giá trị cơ sở thì giá trị tiêu chuẩn phải được điều chỉnh.
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trước khi xác định giá trị cơ sở cho vùng.
Không được phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố.
- Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhưng sử dụng này không
được phép khác với quy hoạch. Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị sử dụng cao nhất. Đất
chưa sử dụng khi định giá phải sử dụng những nuyên tắc định giá đất.

Footer Page 14 of 126.


Header Page 15 of 126.

1.1. Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: Hệ thống đường giao thông được
hoàn chỉnh đến mức nào, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? Hệ thống
điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô loại gì? Hệ thống dịch vụ thông tin
liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào?.... sẽ là nhân tố trực tiếp tác động
đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó.
1.2.Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
-Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất như trung tâm thương
mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm Thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất ở tai
khu vực này. Sự ảnh hưởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tương lai làm
phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do:

Footer Page 15 of 126.


Header Page 16 of 126.

+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác như: Một trung tâm
buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho môi trường sinh sống
có nhiều điều kiện tập trung dân cư đến ở làm cho đất ở tăng giá trị thực tế.
+một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau như: nhà máy sẽ làm giảm
phát triển nhà ở xung quanh, dân không muốn đến sinh sống tại khu vực này do đó giá trị
của đất sẽ giảm đi.
+Đất có thể được sử dụng cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau như đất dự
trữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặc thừa thãi đất
ở, làm ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất.
1.3.Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thường chia ra làm nhiều quyền lợi
khác nhau.Các cá nhân khác nhau cá thể có các quyền lợi khác nhau trên cùng một mảnh
đất. Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị thực tế của


Đường phố loại 1.

-

Đường phố loại 2.

-

Đường phố loại 3.

-

Đường phố loại 4

Mỗi loại đường phố thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao nhất đối với
các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng
đồng bộ.Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào loại đường
phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ
thể mức giá bồi thường thiệt hại về đất ở cho từng khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của
đất ở tại vị trí đường phố loại 1 đương nhiên phải cao hơn tại đường phố loại 2 ít nhất là
một bậc và xác định gía trị thực tế của đất ở tại các loại đường phố còn lại cũng tương tự
như vậy.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương là phải xác định một cách
thật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đường phố. Có như vậy ,khi xác định giá đất bồi
thường thiệt hại cho từng loại đường phố trong từng loại đô thị mới phản ánh đúng gía trị
thực tế của đất ở tại đó.
Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác vị trí đất cũng góp phần
quyết định giá trị thực tế của mảnh đất. Chẳng hạn cùng đường phố loại 1 như nhau, nếu vị
trí đất nằm ở tại vị trí mặt ngoài đường phố sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí xa

- Khả năng sinh lợi của đất trước khi bị giải toả.
- Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm bồi thường tại thời điểm người dân có
được đất và nhà
- Giá trị chất lượng còn lại của nhà ở tại thời điểm bồi thường.

Footer Page 18 of 126.


Header Page 19 of 126.

1.5. Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống:
Sự di chuyển người dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hưởng đến việc duy
trì và phát triển các nghành nghề truyền thống. Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển nghành
nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều so với những nơi cũng có những điều
kiện tương tự nhưng không có khả năng phát triển nghàng nghề truyền thống.
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồi thường thiệt
hại về đất và nhà ở khi Nhà nước giải toả để thực hiện quy hoạch. Chỉ khi nào trong giá đất
thể hiện được các nhân tố trên thì việc lập giá bồi thường thiệt hại về đất và nhà ở mới
thực tế và hợp lý. Có nghĩa là việc xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và nhà ở phải
được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá đất
thực tế tại thời điểm bồi thường thiệt hại. Trường hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất
để định giá bồi thường thiệt hại.
2. Phương pháp định giá nhà đất để bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Trong thực tế có nhiều hình thức, phương pháp xác định giá đất khác nhau nhưng
chủ yếu chỉ có 4 hình thức sau:
- Hình thức định khung giá do Nhà nước xác định để làm chuẩn mực điều tiết thị
trường có sự quản lý của Nhà nước và được sử dụng cho các mục đích khác như định giá
bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất, địmh giá để tính thuế sử dụng đất
- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng cho các trường hợp giao dịch dân sự,
kinh doanh khi mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất. Để xác định giá đất theo hình

2.1. Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp.
Giá đất nông - lâm nghiệp được hình thành theo cách tính thông qua việc so sánh
giữa đầu tư kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi vào ngân hàng và thu lãi suất ngân hàng
và so sánh giá thị trường ở một nơi có diễn ra quá trình mua bán cách tính cụ thể như sau:
-Với giá tối đa của đất nông nghiệp 19.300 đ/m2. Nếu mua 1 ha đất phải bỏ ra
193.000.000 đồng( 19.300đ/m2 x 10.000 m2), nếu đem số tiền này gửi không kỳ hạn tại
ngân hàng trong thời kỳ dó lãi suất tiền gửi là 1%/ tháng, lãi suất được lấy ra hàng tháng
thì mỗi tháng thu được 1.930.000 đồng – Nếu tính cho một năm thì thu được
23.160.000đồng Nếu dùng tiền này để mua đất, 1 ha sản xuất 3 vụ lúa 1năm, thu trung
bình khoảng 14 tấn lúa, giá lúa tối đa thời kỳ đó 1300 đồng/kg, cả năm thu được
18.200.000 đ/năm, nếu tính lãi

cao nhất trong nông nghiệp 40% cũng chỉ thu

được7.280.000 đ/năm ( chưa kể phải bỏ thêm vốn trong quá trình sản xuất). Qua số liệu
tính toán trên đây đã chứng minh việc mua đất nông nghiệp với khung giá quy định là còn
Footer Page 20 of 126.


Header Page 21 of 126.

khá rộng rãi để so sánh với giá thị trường sẽ được hình thành sau khi ban hành khung giá
của Nhà nước .
Giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, được xác định cho từng hạng đất để tính thuế
sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Hạng đất
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp.
-Đối với đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp: Đất trồng cây lâu năm trong toàn
quốc đa số là đất không thuận lợi cho trồng lúa nước – là đất đồi, đất xấu canh tác lúa nước
không có hiệu quả. Chính vì vậy giá đất trồng cây lâu năm được tính thấp hơn giá đất

nước . Trong môi8x loại đô thị giá đất được xác định theo từ 3 đến 4 loại đường phố và
trong mỗi loại đất đường phố lại chia làm 4 hoặc 5 loại vị trí khác nhau để xác định giá
đất.
Loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất được xác định chủ yếu vào vị trí,
khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mức độ hoàn thiện trong sản xuất,
kinh doanh dịch vụ, sinh hoạt và tham khảo giá đất thực tế. việc xác định vị trí đất trong
từng loại đường phố, căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất
trong từng đường phố.
Một đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ
tầng và có các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố
tương ứng do UBND cấp Tỉnh quy định. Đối với những tiểu vùng khác nhau về điều kiẹn
sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có các hệ thống các loại đường phố theo cách
phân loại như trên.
Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu kinh tế mới được hình thành, nhất là
khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu tư nươc ngoài, đồng thời nghành du lịch cũng được
phát triển. Vì vậy trong quy định đã tách ra khung giá đất các đầu mối giao thông, khu du
lịch, khu công nghiệp, đang trong quá trình đô thị hoá, nhưng nơi đó chưa được xếp hạng
đô thị. Giá đất vùng này thấp hơn giá đất khu đô thị và cũng được hình thành bằng điều tra
các vùng giáp gianh ven hai đô thị lớn: Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà nội.
VI. Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng.
Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định 87/CP, và được tiến hành theo trình tự
sau:

Footer Page 22 of 126.


Header Page 23 of 126.


giải phóng mặt bằng tại huyện từ Liêm

I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh hưởng đến giá đất.
1. Đặc điểm chung.
Từ Liêm là một trong bốn huyện ngoại của thành phố Hà Nội được thành lập năm
1961, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính; nay phía Đông giáp với các quận Tây Hồ,
Cầu Giấy, Thanh Xuân; phía Bắc giáp với huyện Đông Anh có ranh giới tự nhiên là con
sông Hồng; Phía Tây và Nam giáp với huyện Đan Phượng, Hoài Đức, thị xã Hà Đông(Hà
Tây). Với hệ thống đường giao thông rất quan trọng, Từ Liêm rất thuận tiện trong việc thu
thập thông tin và giao lưu nắm bắt thị trường, tiếp nhận đầu tư công nghệ, tiền vốn của các
tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
Huyện Từ Liêm hiện nay có diện tích tự nhiên là 75,15 km2, dân số 196.000 người
( theo số liệu năm 2000). Huyện có 16 đơn vị hành chính bao gồm một thị trấn và 15 xã.
Trụ sở huyện tại thị trấn Cầu Diễn cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km.
Nằm trong khu vực có nhiều trường đại học, các trung tâm nghiên cứu, Từ Liêm có
nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu tri thức khoa học, tiếp nhận chuyển giao
những tiến bộ khoa học kỹ thuật.
Từ Liêm xưa và nay vùng đất gắn bó chặt chẽ với Thăng Long – Hà Nội. Bên cạnh
cư dân bản địa từ xa xưa, còn có các cư dân từ khắp các địa phương qua nhiều thời đại đến
làm ăn sinh sống, đùm bọc lẫn nhau, lấy sản xuất nông nghiệp và thủ công làm nghề sản
xuất chính. Nơi đây tập trung nhiều nghề cổ truyền của dân tộc:vùng Mỗ dệt the, lụa,
gấm...
Theo quy hoạch phát triển không gian của Thủ đô Hà Nội tới năm 2002 sẽ có
khoảng một nửa diện tích đất đai của Từ Liêm trở thành khu vực đô thị hoá và khu công
nghiệp. Một bộ phận đất đai của huyện sẽ trở thành một quận mới của thành phố.
Như vậy theo quy hoạch của thành phố, trong thời gian tới huyện Từ Liêm sẽ có sự
chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt. Điều này sẽ có tác động rất đến việc quản lý và sử dụng

Footer Page 24 of 126.


phát triển kinh tế. Mọi hoạt động kinh tế chưa chuyển kịp với ơ chế quản lý mới, nhiều cơ
sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và hoạt động thương mại dịch vụ bị đình

Footer Page 25 of 126.