TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:................
Mã ngành: .......................
Lớp:........ Khoá:.............
Hệ đào tạo: Chính quy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Nhung
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Khuy

Hà Nội, năm 2014


i

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài
Nguyên và Môi trường Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô
trong trường nói chung và trong khoa Quản lý đất đai nói riêng em đã được
trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành
trang vững chắc trong công tác sau này.
Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành
cảm ơn các thầy cô. Đặc biệt để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố
gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan tâm giúp đỡ trực tiếp của cô

5.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 3
5.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 3
6. Cấu trúc đề tài ............................................................................................ 4
CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT........................................................ 5
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất .................................................. 5
1.1.2. Vị trí, vai trò, đặc điểm và ý nghĩa của đăng ký quyền sử dụng đất ...... 5
1.1.3. Các hình thức đăng ký quyền sử dụng đất............................................. 6
1.1.4. Yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất........................................ 7
1.1.5. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất .................................................. 8
1.1.6. Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất .............. 9
1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 9
1.3. Quy định chung về cấp Giấy chứng nhận .............................................. 12
1.3.1. Khái niệm và mục đích cấp Giấy chứng nhận ..................................... 12
1.3.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận ........................................................ 12
1.3.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận trong quản lý Nhà hữu nhà ở
nước về đất đai ............................................................................................. 13
1.3.4. Mẫu giấy chứng nhận ......................................................................... 14


iii

1.3.5. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đang sử
dụng đất ....................................................................................................... 16
1.3.6. Các trường hợp được cấp GCN .......................................................... 18
1.3.7. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận..................................................... 24
1.3.8. Trình tự, thủ tục cấp GCN .................................................................. 25
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI

1. Kết luận .................................................................................................... 85
2.Kiến nghị................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 88


v

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2013 ...................... 47
Bảng 2.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2013 so với năm
2012 và năm 2011 ........................................................................................ 52
Bảng 2.3: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội...................... 64
Bảng 2.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân qua các năm trên địa bàn huyện Quốc Oai .............................. 66
Bảng 2.5. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đất nông
nghiệp trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội ................................ 67
Bảng 2.6: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội
..................................................................................................................... 71
Bảng 2.7: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân qua các năm trên địa
bàn huyện Quốc Oai ..................................................................................... 73
Bảng 2.8: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Quốc Oai thành phố Hà Nội ......................................................................... 75
Bảng 2.9. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCN của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội ............................................................... 79



Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

UBND

Uỷ ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

Luật đất đai

TNMT

Tài nguyên môi trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề
được tăng lên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai là
một vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng
phức tạp và nhạy cảm. Quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã
hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức
khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất… Vì vậy muốn giải quyết được các vấn đề trên và
quản lý đất đai được tốt thì hệ thống pháp luật về đất đai phải cụ thể hóa cho
người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan.
Quốc Oai là một huyện vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng
bằng,có những mặt hạn chế về tiềm năng đất đai.Trong nhiều năm qua nhu
cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng đã làm cho quỹ đất có nhiều
biến động. Chính vì thế, trong thời gian gần đây, Đảng ủy Chính quyền huyện


2

đã bày tỏ sự quan tâm hơn tới diện tích đất tự nhiên trên bằng những công tác
chuyên ngành như: công tác đăng ký, cấp GCN; công tác quy hoạch, kế hoạch
SDĐ để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên và góp phần
vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Để hiểu rõ hơn về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Quốc Oai và
việc tìm hiểu, đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quốc
Oai giúp UBND huyện với tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có
những biện pháp đẩy nhanh công tác này. Đồng thời được sự chấp thuận của
khoa Quản Lý Đất Đai Trường Đại Học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội
và dưới sự hướng dẫn củaThS. Nguyễn Thị Khuy tôi tiến hành thực hiện
nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận

- Phương pháp so sánh: So sánh tình hình cấp GCN, kết quả đạt được
qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình, từ đó rút ra những hiệu quả
đạt được sau khi thực hiện.
6. Cấu trúc đề tài
Cấu trúc của đề tài bao gồm:
- Chương I: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Quốc
Oai thành phố Hà Nội
- Chương III: Đánh giá chung về tình hình cấp giấy chứng nhận tại
huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp.


5

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất (gọi chung là người sử dụng đất). Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo
pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

- Đăng ký đất đai ban đầu là một công việc phức tạp, tốn nhiều thời
gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về
đất đai và giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại.
- Việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và xét duyệt quyền
sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo của UBND các cấp, sự kết hợp của các
ngành có liên quan (môi trường, xây dựng giao thông…).
- Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài
liệu khác nhau về công tác điều tra, đo đạc, bản đồ… nên độ tin cậy phụ thuộc
vào các nguồn tài liệu này.
- Cần có Hội đồng tư vấn cấp cơ sở am hiểu tình hình sử dụng đất tại
địa phương giúp UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu phải được hoàn thành trong thời
gian nhất định.


7

1.1.3.2. Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện đối với những người sử
dụng đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 50, Luật Đất đai 2003 và sủa đổi
bổ sung năm 2009 mà có sự thay đổi về tên chủ sử dụng, diện tích sử dụng
đất, mục đích sử dụng đất, hình thể thửa đất hoặc thay đổi GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.
Đặc điểm của đăng ký biến động quyền sử dụng đất:
- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện tại những
địa phương đã được thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và đối với
những người sử dụng đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những thay đổi về nội dung đã được
đăng ký.

được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất đã có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất
hoặc thay đổi đường ranh giới đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Những người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai vừa nêu trên
vừa chịu trách nhiệm đăng ký đất đai vừa là người đứng tên trong toàn bộ
giấy tờ có liên quan của hệ thống hồ sơ địa chính.


9

1.1.6. Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1, Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP người chịu trách
nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước
Nhà nước đối với việc sử dụng đất quy định tại Điều 2 của Nghị định này:
1. Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
2. Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
3. Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp
xã chứng thực.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
5. Chủ hộ gia đình sử dụng đất.

trong đó quy định cụ thể hóa LĐĐ về việc thu tiền thuê đất khi cấp Giấy
chứng nhân QSDĐ.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về hướng
dẫn thi hành LĐĐ 2003, trong đó quy định cụ thể hóa những quy định của LĐĐ.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT
hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
về thi hành LĐĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT của Bộ TN&MT quy định về cấp
giấy chứng nhận QSDĐ.
- Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/07/2007 của Chính Phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ quy định về GCN.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy
định về GCN.


11

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về GCN.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ
tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 4/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ về
thực hiện một số giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai;