BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------

MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI
NHTM CP Á CHÂU

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU

Chuyên ngành

: Tài chính - Ngân hàng

Mã số

: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM ...................................................................................... 1
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM ................................ 1
1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà đất..................................................................... 1
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà đất .......................................................... 1
1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất ở phụ thuộc vào chu kỳ vận động của
thị trường BĐS ............................................................................................. 1
1.1.2.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm .......... 2
1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình ................................................... 2
1.1.2.4 Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay ................. 2
1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất ...................................... 2
1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà đất ................................................................... 3
1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội ......................................................................... 3
1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM) .............................................. 4
1.1.4.3 Đối với Khách hàng ..................................................................................... 5


1.1.5 Các xu hướng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất ở đối với nền kinh
tế mới nổi ......................................................................................................... 5
1.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất ........................................................... 7
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà đất ..................................................... 6
1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất ......................... 7
1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản........................................................ 7
1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời ....................................................... 8
1.2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ................................................. 10
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay nhà, đất ....................11
1.2.3.1 Nhóm nhân tố thuộc NHTM ...................................................................... 12
1.2.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về KH ....................................................................... 13
1.2.3.3 Nhóm nhân tố vĩ mô .................................................................................. 14
Kết luận chương 1 ........................................................................................................ 16
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ HOẠT

TẠI NHTM CP Á CHÂU ........................................................................................... 67
3.1 Định hƣớng cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu trong thời gian tới
............................................................................................................................... 67
3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ 2014- 2018.................................................... 67
3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà, đất tại ACB trong thời gian tới ........................ 68
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, đất tại ACB .............. 69
3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho vay mua nhà đất: .................................................. 69
3.2.2 Duy trì tính ổn định của định hướng cho vay và chính sách tín dụng: ............. 70
3.2.3 Nâng cao hiệu quả bán hàng của hoạt động cho vay mua nhà, đất: ................. 71
3.2.3.1 Điều chỉnh thiết kế sản phẩm vay mua nhà, đất phù hợp .......................... 71
3.2.3.2 Nâng cao chất lượng chăm sóc và hậu mãi khách hàng vay ..................... 72
3.2.3.3 Tăng cường hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm và mạng lưới bán hàng


cho hoạt động cho vay mua nhà, đất: ........................................................ 72
3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động cho vay mua nhà,
đất .................................................................................................................... 74
3.2.5 Nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm soát, giám sát và quản trị rủi ro đối với hoạt
động cho vay mua nhà, đất: ............................................................................. 76
3.2.6 Hoàn thiện hệ thống các quy định hướng dẫn, tài liệu nội bộ liên quan đến hoạt
động cho vay mua nhà, đất: ............................................................................. 79
3.3 Một số kiến nghị .................................................................................................. 80
3.3.1 Đối với Chính Phủ ............................................................................................ 80
3.3.2 Đối với NHNN.................................................................................................. 82
Kết luận chương 3 ......................................................................................................... 84
KẾT LUẬN
Tài liệu tham khảo
Phụ lục 01 : Quy định sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Phụ lục 02 : Danh sách các dự án và Đối tác liên kết áp dụng trong chương trình cho
vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu


: Trung tâm Thông tin Tín dụng

CLCS

: Hệ thống Quản lý nợ (Consumer Loan Collection System)

CLMS

: Chương trình Quản lý Quan hệ khách hàng vay (Customer Loan
Management System)

CPI

: Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)

GDP

: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Production)

HDBank

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí
Minh



NHTM CP

: Ngân hàng thương mại cổ phần

PLCT

: Pháp lý chứng từ

SME

: Doanh nghiệp nhỏ và vừa (Small and Medium Enterprise)

TCBS

: Công nghệ Ngân hàng lõi (The Complete Banking Solution)

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TĐTS

: Thẩm định tài sản

Techcombank

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

TMCP


: Xây dựng sửa chữa


DANH MỤC CÁC BẢNG
……….………

Bảng 2.1

: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho Nhà ở xã
hội đối với KHCN..................................................................................... 20

Bảng 2.2

: Thống kê tồn kho BĐS tính đến tháng 12/2013 ........................................ 21

Bảng 2.3

: Thu nhập và chi tiêu đời sống bình quân một nhân khẩu một tháng theo
nhóm thu nhập .......................................................................................... 22

Bảng 2.4

: Cơ cấu vốn huy động của ACB 2010 - 06/2014........................................ 28

Bảng 2.5

: Cơ cấu nguồn vốn của ACB 2010 – 06/2014 ............................................ 29

Bảng 2.6




DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
……….………

Hình 2.1

: Cơ cấu huy động và cho vay theo kì hạn tại ACB .................................... 29

Hình 2.2

: Tỷ trọng dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB ........................... 31

Hình 2.3

: Mối quan hệ giữa dư nợ cho vay mua nhà đất, lãi suất cho vay trung
dài hạn tại ACB và giá nhà đất ................................................................. 34

Hình 2.4

: Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ............. 37

Hình 2.5

: Mối quan hệ giữa thu nhập lãi thuần, dư nợ cho vay và FTP bình quân
của sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ........................................... 43


LỜI MỞ ĐẦU
..….…..

˗

Phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP

Á Châu.
˗

Kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà,

đất tại NHTM CP Á Châu.
3. Câu hỏi nghiên cứu:
˗

Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất là gì? Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

hoạt động cho vay mua nhà, đất?
˗

Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất là gì? Các nhân tố tác động

đến hiệu quả hoạt động hoạt động cho vay mua nhà đất?
˗

Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM CP Á Châu giai đoạn

2010-06/2014?
˗

Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP



˗

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua

nhà, đất tại NHTM CP Á Châu.


1

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ ĐẤT TẠI NHTM
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM:
1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà, đất:
Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm
mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là
khoản vay theo món có tài sản bảo đảm (Trần Hà Kim Thanh, 2011). Trong đó, khoản
cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu
cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực
hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà, đất:
1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của
thị trƣờng BĐS:
Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối
quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM.
˗

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình

1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình:
Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân,
hộ gia đình. Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này.
1.1.2.4 Thƣờng đƣợc bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay:
Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM.
Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món
vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được
đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng.
1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất:
Đây là rủi ro do bên được cấp tín dụng, bên có nghĩa vụ hoặc đối tác không thực
hiện hoặc không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình theo
cam kết cho bên cấp tín dụng. Đặc điểm của cho vay mua nhà đất đã khiến cho sản
phẩm này luôn là một trong những sản phẩm có rủi ro tín dụng cao nhất của NHTM.
Các nguyên nhân có thể kể đến như:
˗

Nguyên nhân chung: Bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế nói

chung và thị trường nhà đất nói riêng, môi trường pháp lý, chính sách của Chính phủ
và NHNN, giá trị tài sản thế chấp, biến động của lãi suất…từ đó làm giảm sút khả năng
trả nợ của KH và giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay của NHTM.
˗

Nguyên nhân từ KH: Sự sụt giảm trong tình hình tài chính và sức khỏe của

người vay, cố tình vi phạm cam kết với ngân hàng hay sử dụng vốn sai mục đích như


3


Tài trợ nhà ở, đất để ở cũng giúp cải thiện hoạt động của các thị trường và nền

kinh tế theo một số cách, cả trực tiếp bằng việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao
dịch liên quan đến nhà, đất và gián tiếp bằng việc cải thiện các môi trường diễn ra các
giao dịch này. Nhà, đất cũng là loại TSBĐ giúp cho các hộ gia đình hay tổ chức nhận
tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng hay sản xuất với chi phí thấp nhất, nói cách khác, nó giúp
cho tiêu dùng “mượt hơn”.
˗

Tài trợ nhà ở, đất để ở có thể cũng có tác động mạnh trong sự phát triển đô thị,

theo gợi ý của Renaud (1990) rằng “Thành phố được ấy dựng theo cách chúng được tài


4

trợ”. Ở các nước có hệ thống tài trợ nhà, đất kém phát triển, hầu hết các hộ gia đình
xây dựng nhà ở của họ theo cách độc lập hoặc theo cấu trúc có chất lượng thấp mà
không tuân thủ theo quy định quy hoạch, dẫn đến khu vực đô thị bị quy hoạch nghèo
nàn. Hơn nữa, việc thiếu tài trợ nhà, đất gây cản trở cho việc dịch chuyển lao động, đặc
biệt là thị trường nhà, đất dành cho người có thu nhập thấp và trung bình; và ảnh
hưởng tiêu cực đến chất lượng của khu đô thị, do đó ảnh hưởng đến tình hình tài chính
của địa phương. Kết quả là, sự thiếu hiệu quả của tài trợ nhà, đất gây cản trở cho cả
việc cung cấp dịch vụ chính quyền địa phương lẫn thị trường lao động.
˗

Đối với lĩnh vực tài chính, nhà ở, đất để ở cung cấp tài sản thế chấp tốt cho cả

các nước phát triển và đang phát triển, có tầm quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường
chứng khoán dài hạn.

5

NHTM thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, thu hút
được nguồn vốn và gia tăng lợi nhuận nhờ thu phí nhờ hoạt động thanh toán tiền mua
bán qua NH...
1.1.4.3 Đối với KH:
˗

Gia tăng cơ hội cho các gia đình và cá nhân có thể sở hữu nhà ở, đất để ở từ đó

ổn định cuộc sống.
˗

Gia tăng tính tiện lợi cho KH vay khi TSBĐ cho khoản vay cũng có thể là các

tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Ngoài ra, đây còn là cơ hội cho KH sở hữu nhà/đất
có giá cả phù hợp và thủ tục nhanh chóng thông qua các dự án liên kết giữa các NHTM
và các chủ đầu tư.
Tóm lại, hiệu quả của hoạt động cho vay nhà ở, đất để ở không chỉ dừng lại ở
mức độ cá nhân, tổ chức mà còn mở rộng cho cả lợi ích của toàn bộ nền kinh tế và xã
hội.
1.1.5 Các xu hƣớng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất để ở đối với
nền kinh tế mới nổi:
Trong thập kỉ qua, một số xu hướng có ý nghĩa quan trọng dẫn dắt cho việc mở
rộng tài trợ nhà ở, đất để ở tại các nền kinh tế mới nổi (World Bank, 2005), gồm:
˗

Các điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi, các điều kiện lạm phát và lãi suất vay thế

chấp giảm một cách đáng kể (cả trong danh nghĩa lẫn thực): Việc tăng trưởng GDP

nhà, đất; miễn sao các khoản vay này có thể cung cấp tỷ lệ lợi nhuận theo rủi ro hấp
dẫn cho nhà đầu tư mà đặc biệt là các NHTM. Ngoài ra, tự do hóa tài chính cũng gắn
bó chặt chẽ với các cải cách khác (như quản lý nợ công, phát triển các thị trường vốn,
các quỹ hưu trí và bảo hiểm) và cùng với sự tăng trưởng của khu vực tài chính dẫn tới
chi phí hoạt động thấp hơn, cải tiến công nghệ thông tin và các công cụ quản lý rủi ro
tốt hơn, nhờ đó nâng cao hiệu quả cho hoạt động tài trợ này.
˗

Vai trò của Nhà nước chuyển từ cho vay trực tiếp và xây dựng nhà ở, đất để ở

sang ban hành các quy định, phát triển chính sách, xây dựng cơ sở hạ tầng thị trường
và nhiều sự hỗ trợ hiệu quả hơn cho các nhóm có thu nhập thấp.
1.2 Tổng quan về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất:
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà, đất:
Như đã phân tích ở trên, hoạt động cho vay mua nhà, đất hiệu quả mang lại nhiều
lợi ích không chỉ cho một KH, một NHTM cụ thể mà còn đối với cả nền kinh tế-xã hội,
trong khi nếu không hiệu qủa sẽ trả lại cho các bên những rủi ro, tổn thất và thậm chí
có thể làm cho nền kinh tế dễ bị tổn thương dẫn đến khủng hoảng (Renaud, 2008). Do


7

đó, việc xem xét hiệu quả của hoạt động này phải được thực hiện thường xuyên nhằm
giúp các NHTM đánh giá chính xác thực trạng hoạt động cho vay của mình; những
điểm mạnh, điểm yếu từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót;
củng cố và phát huy hơn nữa những thế mạnh của mình.
Xét theo quan điểm của NHTM, hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà, đất
được xem là có hiệu quả khi đảm bảo được các yếu tố:
˗


có thời hạn từ một năm trở lên và cả các nguồn vốn có thời gian dưới một năm nhưng
có tính ổn định trong thời gian dài). Do đó, tỷ trọng vốn trung dài hạn trong cơ cấu vốn


8

của NH càng cao càng cho phép NH có thể mở rộng được hoạt động cho vay mua nhà,
đất của mình đồng thời đảm bảo được sự an toàn trong hoạt động.
˗

Mức độ an toàn vốn:
Phản ánh lượng vốn an toàn có thể đảm bảo cho khả năng bù đắp các tổn thất có

thể xảy ra nhất là đối với hoạt động cho vay được tài trợ chủ yếu bằng nguồn vốn trung
dài hạn như cho vay mua nhà, đất. Một số chỉ tiêu đánh giá mức độ an toàn vốn phổ
biến như hệ số vốn tự có so với tài sản có rủi ro (CAR) và tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn
được sử dụng để cho vay trung dài hạn. Theo quy định của NHNN, các tỷ lệ này lần
lượt phải đảm bảo từ 9% trở lên và từ 30% trở xuống.
1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời:


Các chỉ tiêu về dư nợ:

Cho vay là một trong những chức năng kinh tế hàng đầu của các NHTM (Rose,
1999), do đó các chỉ tiêu liên quan đến dư nợ vay- chỉ tiêu đo lường khả năng cho vay
đối với KH là đặc biêt quan trọng khi xem xét hiệu quả hoạt động kinh doanh của NH.
˗

Dư nợ cho vay mua nhà, đất: Là số tiền mà KH vay với mục đích mua nhà, đất


Chỉ tiêu trên phản ánh tỷ trọng dư nợ vay mua nhà, đất trong tổng tài sản của NH,

cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động so với các tài sản khác trong Bảng
cân đối cũng như đánh giá được tính hợp lý trong cơ cấu sử dụng vốn NH. Tỷ lệ này
cao chứng tỏ các khoản cho vay mua nhà, đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và
sẽ là tích cực nếu NH đó có tiềm lực và nguồn vốn dồi dào, đồng thời năng lực quản lý
rủi ro tốt. Ngược lại, nếu tiềm lực về nguồn vốn trung dài hạn hay khả năng quản lý rủi
ro không tốt sẽ đẩy NH rơi vào tình thế nguy hiểm khi mất khả năng thanh khoản.


Các chỉ tiêu đánh lợi nhuận mang lại:

Cũng như bất cứ một tổ chức kinh tế, một trong những mục tiêu hoạt động của
các NHTM là lợi nhuận. Đây là yếu tố để đảm bảo đến sự tồn tại và phát triển của NH
do đó khi đánh giá hiệu quả hoạt đông cho vay mua nhà ở, đất ở không thể bỏ qua tiêu
chí này. Hiệu quả hoạt động cho vay của NH không thể là tốt nhất nếu như lợi nhuận
mang lại thấp, không tương xứng với nguồn lực và rủi ro mà NH gánh chịu.
˗

Tỷ lệ sinh lời của cho vay mua nhà, đất:
𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑡ừ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đá𝑡
Chi tiêu này phản ánh khả năng sinh lời của hoạt động cho vay mua nhà, đất khi

cho biết một đồng dư nợ cho vay mua nhà, đất mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận cho
NH. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ lợi nhuận mang lại từ hoạt động này càng cao, đây
cũng là nhân tố tạo nên hiệu quả cho vay mua nhà, đất.



𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑘ℎố𝑖 𝐾𝐻𝐶𝑁
Chỉ tiêu này cho biết, lượng nợ xấu cho vay mua nhà, đất hiện chiếm bao nhiêu

trong tổng nợ xấu của toàn bộ sản phẩm dành cho KHCN. Chỉ tiêu này cũng cho thấy
mức độ rủi ro của sản phẩm này so với các sản phẩm tín dụng khác của NH.
˗

Tốc độ gia tăng nợ xấu mua nhà, đất:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡𝑛ă𝑚 𝑡
× 100%
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡𝑛ă𝑚 (𝑡−1)
Chỉ tiêu này cho thấy xu hướng biến động của tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho

vay mua nhà, đất. Tỷ lệ này càng cao càng cho thấy rủi ro tín dụng của NH ngày càng