TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LÊ THỊ VÂN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THANH HOÁ, TỈNH
THANH HOÁ

Hà Nội- 2017


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LÊ THỊ VÂN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THANH HOÁ, TỈNH
THANH HOÁ

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã ngành

: 52850103


Lê Thị Vân


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
1
BTNMT
2
CP
3

GCN

4
5
6
7
8
9

GPMB
NĐ
TT
TN&MT
UBND
VPĐKĐĐ

Giải thích
Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Tìm hiểu tình hình cấp GCN trên địa bàn thành phố Thanh Hoá.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN. Tìm ra những
nguyên nhân, đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ GCN trong thời gian tới.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu và nắm vững hệ thống pháp luật đất đai và các văn bản có liên
quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu thu thập trên địa bàn thành phố phải có độ tin cậy,
chính xác phản ánh đúng quá trình thực hiện công tác cấp GCN trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá.


- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp GCN trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá.
- Đề xuất một số giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách, thủ tục hành
chính, cơ sở vật chất, tổ chức cán bộ có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của
thành phố liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận.


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
- Theo Điều 189 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sử dụng:
"Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật”.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu
cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Quyền sử

hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng
không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Theo Điều 190 Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài
sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến
lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác.
- Theo Điều 194 Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán,
trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dung, tiêu huỷ hoặc
thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với
tài sản.


Như vậy, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của chủ sử dụng.
- Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các
quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất
đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ
về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất
đai.
- Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng

1.1.2.1. Vai trò
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của mình mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này.
a) Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai
- Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. GCN còn là cơ sở để nhà nước


quản lý đất đai. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất để sử dụng và trong quá
trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như loại đất.
Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể nắm được thông
tin, phát hiện được những việc sử dụng đất trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối
đất đai cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của
chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
- Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề liên uan
đến đất đai, đặc biệt là đất ở đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Nguồn gốc sử
dụng đất của họ rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao, cấp
trái phép, mua bán trao tay không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, vì vậy chỉ khi cấp GCN thì nhà
nước mới quản lý tốt được.
- Việc cấp GCN còn tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp
GCN thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tuỳ thuộc vào nguồn gốc sử dụng
đất.
b) Đối với người sử dụng đất
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của các ngành sản xuất. Mặt khác đất đai
là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người. Vì là tài sản
quý giá ai cũng muốn chiếm hữu sử dụng do đó để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất, nhà nước đã thực hiện việc ban hành và cấp giấy chứng nhận.
- Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận:

đất nhà nước đề ra; cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ
sử dụng đất…; là công cụ để nhà nước thu các khoản thuế, phí và lệ phí đúng đối
tượng; giúp nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất
đai; là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải phóng mặt
bằng, nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai, còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Kết quả cấp GCN còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ
thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn
thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
d) Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân
hàng, các tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận
vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh
doanh có hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là
căn cứ để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.


- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là
cơ sở để họ nắm bắt các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê… quyền sử
dụng đất của mảnh đất đó.
1.1.2.2. Ý nghĩa
- Cấp GCN có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng
nguyện vọng của các tổ chức và công dân. Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và
thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất

làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
b) Đối với nhà nước
Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi
đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo
dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
1.2. Căn cứ pháp lý
Công tác cấp GCN là một việc hết sức cần thiết và là một nhiệm vụ bắt buộc.
Nhà nước ta đã an hành nhiều văn bản quy định về vấn đề này làm cơ sở pháp lý
cho việc triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm công tác cấp GCN.
Dưới đây là một số văn bản pháp luật quy định có liên quan đến công tác cấp
GCN được Nhà nước ban hành:
- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá
đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.


- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ quy định về sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận


đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người
sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật
đất đai 2013.

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập VPĐKĐĐ theo quy định tại Khoản 1
Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy
định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
+ Sở TN&MT cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Bộ TN&MT quy định về các trường hợp cấp GCN khi thực hiện đăng ký
biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng
nhận đã cấp.


1.3.3. Điều kiện, các trường hợp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.3.1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
a) Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo điều 100 của Luật đất đai 2013 quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
2013 và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.


b) Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 của Luật đất đai 2013 quy định như sau
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013,
có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp
xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được
cấp GCN.
c) Theo Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 hướng dẫn
thi hành Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
Việc cấp GCN (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang

mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất
ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20
Nghị định 43/2014/NĐ-CP; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất,
thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b
Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;