B GIO DC & O TO
TRNG I HC NễNG LM TP. H CH MINH
KHOA QUN Lí T AI & BT NG SN

BO CO TT NGHIP
TI:

THC TRNG V NH HNG CA CễNG TC
CP GIY CHNG NHN QUYN S HU NH
V QUYN S DNG T N TH TRNG
BT NG SN TRấN A BN
QUN 3 TP. H CH MINH

SVTH
MSSV
LễP
KHOA
NGAỉNH

:
:
::
:
:

TH QUYấN
03135061
DH03TB
2003 2007
Quaỷn Lyự Th Trng Bt ng Sn


dỗ con nên người, đã luôn ở bên con, lo lắng, thương yêu con, luôn đồng
hành cùng với con trong những giai đoạn khó khăn nhất.
Xin được cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và bất động
sản cùng quý thầy cô thỉnh giảng, đặc biệt là Thầy Nguyễn Trung
Quyết đã luôn tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình học
tập cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin được cảm ơn anh Đông, chò Thủy, chò Hương, anh Phước
cùng các cô chú, các anh chò Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng
Quản lý đô thò, Tổ nghiệp vụ Hành chính công Quận 3 đã luôn nhiệt
tình giúp đỡ, chỉ bảo em trong quá trình thực tập.
Xin được cảm ơn cô Loan và các anh chò tại Hiệp hội Bất động
sản TP. Hồ Chí Minh đã luôn quan tâm, tạo điều kiện cho em có được
những tư liệu và thông tin quý báu.
Cảm ơn các bạn lớp Quản lý thò trường bất động sản K.29 và
những người bạn thân thiết - nguồn động viên, khích lệ lớn nhất của tôi.
Xin trân trọng biết ơn và xin gửi đến mọi người tình cảm yêu
thương chân thành nhất mà không phải lúc nào tôi cũng có thể bày tỏ
được!
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07/2007
Đỗ Thò Quyên


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đỗ Thị Quyên, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Thực trạng và ảnh hưởng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở


Trang i


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

MỤC LỤC
TÓM TẮT..............................................................................................................Trang I
MỤC LỤC.......................................................................................................................II
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ..................................................................III
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT..........................................................................IV
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................. 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN.............................................................................................2
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học..................................................................................................2
I.1.1.1. Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà và đất.................................2
I.1.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản.......................................................8
I.1.2. Cơ sở pháp lý..................................................................................................15
I.1.2.1. Văn bản Trung Ương...........................................................................15
I.1.2.2. Văn bản của TP. Hồ Chí Minh............................................................16
I.1.3. Cơ sở thực tiễn................................................................................................16
I.1.3.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta....................16
I.1.3.2. Những mặt tích cực và tồn tại của thị trường bất động sản................18
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU...............................................................20
I.2.1. Đặc điểm tự nhiên...........................................................................................20
I.2.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội...............................................................21
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................................25
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................25

Hồ sơ

SH

Sở hữu

SD

Sử dụng

NC

Nhu cầu

KH

Kế hoạch

TP

Thành Phố

GCN

Giấy chứng nhận

NVTC

Nghĩa vụ tài chính


Bảng 6: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp theo Quyết định số 38....................
Bảng 7: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp theo Quyết định số 04 và 90..........
Bảng 8: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp theo Nghị định số 60/CP................
Bảng 9: Tổng hợp số lượng hồ sơ cần cấp GCN QSDĐ....................................................
Bảng 10: Tổng hợp số liệu về phiếu công khai thông tin tháng 08/2006...........................
Bảng 11: Số lượng GCN QSDĐ đã cấp theo Nghị định số 181/Chính Phủ......................
Bảng 12: Số lượng hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP chưa giải quyết................
Bảng 13: Số lượng GCN QSHNƠ và QSDĐƠ đã cấp trong 06 tháng đầu năm 2007......
Bảng 14: Số lượng giao dịch bảo đảm qua các năm...........................................................

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận 3 năm 2002 và 2006........................................................
Biểu đồ 2: Số lượng giao dịch bảo đảm qua các năm.........................................................

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 6280.........................
Sơ đồ 2: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 38 (theo KH)............
Sơ đồ 3: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 38 (theo NC)............
Sơ đồ 4: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 04 (theo KH)............
Sơ đồ 5: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 04 (theo NC)............
Sơ đồ 6: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo KH).....
Sơ đồ 7: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 181/CP (theo NC)......
Sơ đồ 8: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN theo Quyết định số 54.............................
Sơ đồ 9: Tổ chức hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường.........................................

Trang iv


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản


động sản trên địa bàn Quận 3 TP. Hồ Chí Minh.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
 Đối tượng nghiên cứu:
− Nội dung và quy trình thực hiện công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ
và QSDĐƠ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Quận 3.
− Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ và
sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn Quận 3.
 Phạm vi nghiên cứu:
− Nội dung: Công tác đăng ký cấp giấy chủ quyền nhà ở và đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân.
− Địa bàn nghiên cứu: Quận 3 TP. Hồ Chí Minh.
− Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 03/2007 đến tháng 06/2007.

Trang v


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

PHẦN 1. TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Công tác cấp giấy chủ quyền nhà và đất
1) Các khái niệm cơ bản
− Đăng ký quyền sử dụng đất: Là một thủ tục hành chính ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm
thiết lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
− Hồ sơ địa chính: Là các tài liệu thành quả của việc đo đạc địa chính
và đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về từng thửa đất phục vụ yêu cầu

chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của
quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai bao
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử
Trang 1


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá
trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết
đến từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự
nhiên – kinh tế – xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
− Là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý dữ liệu và chất lượng về
nhà ở, góp phần định hướng xây dựng chương trình phát triển nhà ở phù hợp với tình
hình phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Từ các thông tin, dữ liệu đầu vào của công tác đăng ký cấp giấy chủ
quyền, Nhà nước tiến hành triển khai thực hiện các chương trình phát triển bất động
sản phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng, phân bố các bất động sản phù hợp
với sự phát triển kinh tế – xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương.
− Là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai và cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ sẽ thiết lập nên hệ
thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng
thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các
nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước khác như:
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng bất
động sản: các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng bất động sản là cơ sở pháp lý
cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử

khi đăng ký cấp GCN QSDĐ, đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử
dụng đất trong quá trình sử dụng.
+ Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực
hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai
trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có
nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử
dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà
nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCN QSHNƠ và
QSDĐƠ, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành
đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp
đất đai,…
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền
đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất đai cung cấp những
thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết
tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và
thu hồi đất, công tác phân hạng và định giá đất, công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai
sót tồn tại được người sử dụng đất phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo
đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
− Là một nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản.
Điều quan trọng nhất trong công tác quản lý Nhà nước đối với bất
động sản là ở bất kỳ một thời điểm nào, cơ quan quản lý Nhà nước luôn có các thông
tin đầy đủ và chính xác của bất động sản. Công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và

Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
− Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
− Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;
− Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để nương”) áp dụng với bất động sản
của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
− Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
− Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam
Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng;
Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ trước:
− Trong bất kỳ chế độ nào, xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ
địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm chắc tình hình sử
dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất và tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho
chủ đất.
− Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ
sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài là
xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy nhiên, trong mọi chế độ quản
lý và hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất
luôn được coi trọng, yêu cầu pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ.
− Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao gồm
hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo chủ sử dụng để dễ tra
cứu. Xu hướng chung của các hệ thống hồ sơ là ngày càng nhiều tài liệu, sổ sách. Điều
đó phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng sử dụng đất ngày càng manh
mún ở Việt Nam.
 Từ 1945 – 1980:
Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSHN và QSDĐ vẫn chưa được triển khai. Hoạt
động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất
Trang 4



QSDĐ. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong
việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đồng loạt trên phạm
vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số
vướng mắc cần giải quyết: chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn có quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì vậy,
công việc triển khai cấp GCN QSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và
duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định, nhiều
địa phương đã thực hiện cấp GCN QSDĐ tạm thời.
 Từ 1993 – 2003:
Sau khi Luật Đất đai ra đời, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn : ruộng đất
được ổn định cho hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị; người sử dụng đất được
hưởng các quyền chuyển nhượng đất, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Với
những thay đổi đó, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp GCN QSDĐ ngày càng trở nên
cấp bách.
Để phù hợp với tinh thần Luật Đất đai, từ năm 1993 đến 2001, Nhà nước đã ban
hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy
mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất. Trong đó đáng chú ý là:
Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

− Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
− Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa Chính quy
định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động.
− Công văn 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa Chính về việc

nhanh công tác cấp GCN QSDĐ. Tiến độ thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ đã được
đẩy nhanh hơn và quy trình thực hiện cũng thuận lợi hơn so với các văn bản pháp quy
trước đó.
Ngày 29/11/2005, Luật Nhà ở được ban hành cùng với Nghị định 90/NĐ-CP
ngày 08/10/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã mở ra một
hướng đi mới cho công tác đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ: quy trình, thủ tục
thông thoáng hơn, đơn giản hơn, thời gian thực hiện được rút ngắn hơn.

Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

4) Những quy định chung về đăng ký cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ
− Đối tượng đăng ký cấp GCN: Là người sử dụng đất có quan hệ trực
tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng pháp
luật.
− Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất: Gồm các thông tin về thửa đất
và công trình xây dựng trên đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý
Nhà nước về đất đai và bất động sản.
− Thủ tục đăng ký cấp GCN: Thực hiện theo cơ chế “một cửa”, thống
nhất nguyên tắc: người sử dụng đất nộp hồ sơ tại đâu thì nhận kết quả tại đó.
− Thẩm quyền cấp GCN: UBND cấp Tỉnh cấp cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
UBND cấp Huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
I.1.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản

kiến trúc, khác nhau về cảnh quan, môi trường và các vật ngoại cảnh.
Trang 7


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

−
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội. Tính chất này xuất phát từ nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc
gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm
chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh.
−
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu
tư xây dựng lớn, bên cạnh đó bất động sản lại có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước
ta thuộc về sở hữu toàn dân, do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chịu sự quản lý của Nhà nước.
2) Khái niệm và những đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là môi trường trong đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản,
bao gồm: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm…) tại một
địa bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá.
Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao
dịch, mua bán về hàng hóa bất động sản. Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc
của sản xuất hàng hóa bất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát
triển của sản xuất hàng hóa bất động sản.
Do hàng hóa bất động sản có nhiều thuộc tính đặc biệt nên thị trường bất


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

−
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả
thường diễn ra theo quy luật chung là khi cầu tăng lên sẽ kích thích cung tăng, cung
cân bằng với cầu sẽ kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa
bất động sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loại
hàng hóa khác do tính có hạn của đất đai và thời gian để tạo lập một bất động sản
thường không ngắn.
−
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập. Đặc điểm này
có được là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các loại
hàng hóa khác, người mua và người bán không có đủ cơ hội và đủ lượng thông tin để
lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Do đó, việc giao dịch trên
thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và các
định chế hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm…
−
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn của bất động sản”, hầu như mọi giao
dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn. Đa phần lượng vốn này được huy
động từ thị trường vốn.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Bất
động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện được giao dịch trên thị trường phải
chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp
luật chi phối và điều chỉnh các quyền về bất động sản như mua, bán, thế chấp, góp
vốn… Đồng thời, pháp luật còn qui định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản.

sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất
động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định.
Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường
có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu
thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song
cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không có
khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường. Mặt khác,
có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có khả năng thanh toán trở thành
lực lượng đầu cơ. Chính vì vậy cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với
nhu cầu có khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động
sản: sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và
hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính Phủ,…
 Giá cả hàng hóa bất động sản:
Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, hàng
hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản cũng có một số đặc
trưng riêng. Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức
độ khan hiếm và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hóa thông thường
khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:
− Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình.
− Tính khu vực.
− Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê.
− Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản
đó mang lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.
− Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài
việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt còn phụ thuộc vào tính cá biệt
của người mua và người bán.
− Theo xu hướng dài hạn, giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vì
đất đai là tài nguyên có giới hạn.

loại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường.
− Nhà thầu xây dựng:
Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây
dựng, tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh bất động sản cần
đến nhà thầu để thi công xây dựng công trình. Nhiều nhà thầu xây dựng cũng mở rộng
kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.
− Các tổ chức môi giới, tư vấn:
Chuyên gia tư vấn giúp hai bên cung, cầu gặp nhau và giao dịch. Các
chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên
về môi giới, tư vấn về bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ
thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên
môn hóa.
− Các định chế tài chính:
Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn. Vì
vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tài
chính trên thị trường vốn, chủ yếu là từ phía ngân hàng. Mặt khác, chính các ngân
hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí
tổ chức riêng một bộ phận để chuyên kinh doanh bất động sản. Bên cạnh ngân hàng có
thể kể đến các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính,
quỹ đầu tư,...
4) Vai trò của thị trường bất động sản đối với kinh tế và đời sống xã hội
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp
nhân dân. Vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở các mặt cụ thể sau:
− Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền
kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nước tuy mức độ khác nhau nhưng thường chiếm

dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng
hoá tăng lên và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu
tư vào bất động sản sử dụng một lượng vốn lớn và thời gian dài, vì vậy thị trường bất
động sản chính là đầu ra của thị trường vốn. Ngược lại, hoạt động thị trường bất động
sản tốt là cơ sở để huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp
và giải ngân. Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay. Khi các
giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng
những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thác
nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh
doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
− Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng
để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền
vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đất
nước bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát
triển. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp
hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60% – 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị
trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
Trang 12


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

quan trọng, đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện

hết bắt nguồn từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống nhân dân. Vì vậy phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động
sản nâng cao chất lượng nhà ở bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá nhà phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước
về thị trường bất động sản nhà ở.
− Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra
đối với nền kinh tế – xã hội.
Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những
biến động của thị trường bất động sản cũng có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và
đời sống xã hội. Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều
ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân. Chi phí
đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng chiếm tỷ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được
khấu hao dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư bất động sản cao sẽ
ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài và giảm
Trang 13


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

sút cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết, có 80% lượng vốn vay
từ ngân hàng được thế chấp bằng bất động sản. Khi thị trường bất động sản “đóng
băng” sẽ làm ứ đọng một lượng vốn lớn, không có khả năng quay vòng và từ đó không
thể sinh lợi. Việc rút vốn ra khỏi thị trường bất động sản đang “đóng băng” cũng là
điều không phải dễ dàng. Thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh
tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng đến các nước trong khu vực, thậm chí trên
thế giới.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá bất
động sản lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn

− Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
− Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Trang 14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Đỗ Thị Quyên

− Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
− Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Chính Phủ về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
− Luật Nhà ở năm 2005.
− Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 08/10/2006 của Chính Phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
− Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ Xây Dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
− Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
I.1.2.2. Văn bản của TP. Hồ Chí Minh
− Quyết định số 6280/QĐ-UB-QLĐT ngày 26/08/1995 của UBND TP.
Hồ Chí Minh về việc ban hành quy định thủ tục cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ, thủ
tục chuyển QSHNƠ và QSDĐƠ tại TP. Hồ Chí Minh.
− Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/6/2000 của UBND TP. Hồ


mướn… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia
giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù Nhà
nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa
nhận và làm thủ tục cho các giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, vẫn thu lệ
phí trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của
thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng,
một số địa phương theo yêu cầu của thực tế; chưa có khung pháp luật cho thị trường
bất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản .
Hiến pháp năm 1980 qui định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản
pháp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký
quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch,
mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không
được thừa nhận. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị
trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng và
phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế
ngày một gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai. Hiện tượng mua bán đất đai,
bất động sản, đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm từ 1991 –
1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với sử dụng đất. Về cơ sở
pháp lý, Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan
có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có
ngôi nhà đó”. Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch
mua bán đất đai ngầm không được pháp luật qui định. Giao dịch mua bán là giao dịch
trao tay, một số trường hợp có dấu xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn. Hiện
tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến,
không tuân thủ những quy định của pháp luật về đất đai. Việc giao đất, phân phối đất
không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị,