-1-

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
_________________________

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

NGUYỄN LÝ NGỌC THU

THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN:
QUY ĐỊNH VÀ ÁP DỤNG
Chuyên ngành : Chính sách công
Mã số
: 60.31.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN HIỂN MINH

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010


-2-

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn
và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất
trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm

1.2.2. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Hàn Quốc 12
1.2.3. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Nga .......... 14
1.2.4. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Mỹ............ 14

CHƯƠNG 2. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ
NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ......... 18
2.1. SỰ CẦN THIẾT THAY THẾ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT .................................................................................................................. 18
2.2. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................... 20
2.2.1. Hệ thống các văn bản liên quan ........................................................... 20


-4-

2.2.2. Các quy định cụ thể .............................................................................. 21
2.3. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .............................. 24
2.3.1. Tính công bằng của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản...................................................................................... 24
2.3.2. Tính hiệu quả của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng bất động sản...................................................................................... 26

CHƯƠNG 3. HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ VÀ MỘT SỐ
KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................ 30
3.1. HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................... 30
3.1.1. Giá chuyển nhượng bất động sản chưa được xác định rõ .................. 30
3.1.2. Thuế suất và cách tính thuế quy định không chặt chẽ........................ 30

Bảng 1.3. Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt............................................................................. 13
Bảng 2.1. Giá thị trường bình quân 1m2 nhà và đất ở tại Việt Nam ......................... 26
Bảng 2.2. Ước tính mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà có
diện tích 70m2 (thuế suất 2%) .............................................................. 27
Bảng 2.3. Số liệu thực hiện thuế chuyển quyền sử dụng đất..................................... 27
Bảng 2.4. Số liệu thực hiện thuế thu nhập cá nhân................................................... 28

Hình 1.1. Cơ cấu thuế ở một số nước....................................................................... 10
Hình 1.2. Thuế suất thuế lợi vốn ở một số nước châu Á........................................... 11
Hình 1.3. Các khoản thu của Mỹ năm 2009 ............................................................. 15


-7-

MỞ ĐẦU
1. Bối cảnh chính sách.
Trong bất cứ chế độ xã hội nào, thuế là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách,
đáp ứng nhu cầu chi tiêu công, đồng thời còn là công cụ quan trọng của Nhà nước
để thực hiện các chính sách kinh tế xã hội. Nhằm khai thác tối đa lợi thế của quốc
gia và đảm bảo nguồn lực cho phát triển, các nhà hoạch định chính sách đang đứng
trước những thử thách lớn lao đòi hỏi phải cải cách hệ thống thuế, trong đó thuế thu
nhập cá nhân là trung tâm của cải cách.
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc gia
nhưng hệ thống pháp luật để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường này còn rất
nhiều thiếu sót. Từ đổi mới đến nay, Việt Nam đã trải qua 2 “cơn sốt” lớn về thị
trường bất động sản.1 Cơn sốt thứ nhất diễn ra vào những năm 1991 – 1993 khi
nước ta hình thành cơ chế "đất có giá do Nhà nước quy định" và lần thứ hai vào
những năm 2000 - 2003 khi chuyển từ cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định thấp
hơn giá thị trường" sang cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định phải bằng giá thị
trường trong điều kiện bình thường". Mỗi lần như vậy giá đất ở các đô thị lớn đều

phục được các hạn chế của các quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất trước
đây. Tuy nhiên khi áp dụng trên thực tế mặc dù chỉ trong một thời gian ngắn, những
quy định về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã bộc lộ
một số hạn chế, gây khó khăn cho người thu thuế cũng như người nộp thuế. Vì vậy,
việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ thuế của cá nhân đối với thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản là việc làm có ý nghĩa quan trọng và cấp bách cả về
lý luận và thực tiễn. Trên cơ sở đó, vấn đề chính sách của luận văn là đánh giá quá
trình thực thi chính sách, xác định và khắc phục các hạn chế trong một số quy định
về thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, góp phần giúp
cho quá trình thực thi chính sách thuế đạt hiệu quả tốt hơn.
3. Mục đích nghiên cứu.
Để giải quyết vấn đề chính sách, luận văn phân tích các quy định thuế thu
nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản và tình hình cụ thể của Việt Nam,
các hạn chế đã có trong việc thực thi các quy định, thực hiện so sánh với các quy
định thuế ở một số nước, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm đạt được mục tiêu
của cải cách thuế, tăng nguồn thu nhưng vẫn đảm bảo phát triển kinh tế xã hội.
4. Phương pháp nghiên cứu


-9-

Phương pháp được vận dụng là phương pháp phân tích các quy định pháp
luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của Việt Nam, tổng
hợp các số liệu trên thực tiễn để đưa ra nhận xét, đánh giá về tính khả thi. Bên cạnh
đó, tác giả cũng tham khảo pháp luật một số nước như Mỹ, Nga, Trung Quốc… để
làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn, cũng như có các khuyến nghị chính sách đối với
thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm có 3 chương.
Chương 1. Khái quát về chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập cá

- Bất động sản có vị trí gần nhau hoặc trong một khu vực có sự tương tác về
mặt giá trị. Ví dụ việc xây dựng siêu thị, bến xe có thể làm tăng giá các bất động
sản lân cận.
Việc phân loại tài sản theo đặc tính di dời có nguồn gốc từ Bộ luật 12 bảng La
Mã năm 452 trước Công nguyên và được tiếp tục kế thừa trong pháp luật các nước
cho đến ngày nay, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
2

Phạm Công Lạc (2000), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong Luật Dân sự một số nước”, Tạp chí
Luật học, (số 4/2000), trang 36 [15].


- 11 -

mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những
tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp
quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan
quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Như vậy, tài sản gắn liền với đất có thể
được liệt kê cụ thể hoặc không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách
hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Điều 130 của Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có bước đột phá khi một mặt,
liệt kê tương tự các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về
bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Ngoài ra, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được xem là bất động sản.

nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và khó khăn trong việc xác định
tài sản là bất động sản trong các hợp đồng mua bán nhà dự án, hợp đồng góp vốn
xây dựng của các hộ dân trong một số dự án chung cư…
1.1.1.2. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Luật không đưa ra khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà chỉ
liệt kê các khoản thu nhập tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, bao
gồm:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở;
- Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
3

Điểm 5.2, Khoản 5, mục II, phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007


- 13 -

2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
3. Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
4. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Khoản 1, 2, 3 chỉ mang ý liệt kê, còn khoản 4 là quy định mở để nhằm bù đắp
thiếu sót. Việc liệt kê các khoản thu nhập không cần thiết trong khi lại thiếu một
khái niệm để xác định thế nào là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo Từ
điển tiếng Việt phổ thông4, chuyển nhượng là chuyển quyền sở hữu. Do chế độ sở


Hai tác giả người Anh Chrisopher Pass và Bryan Lowes đã nhận định: “Thuế
là một biện pháp của Chính phủ đánh trên thu nhập của của cải và vốn nhận được
của các cá nhân hay doanh nghiệp (thuế trực thu), trên việc chi tiêu về hàng hóa và
dịch vụ (thuế gián thu) và trên tài sản”.7 Về vấn đề nguồn gốc của thu nhập, Mác đã
nghiên cứu và phát hiện ra nền tảng cho những lý luận cơ bản về thuế: lao động với
tư cách là hàng hóa - một loại hàng hóa đặc biệt, qua hoạt động lao động luôn tạo ra
một giá trị mới lớn hơn giá trị của nó, phần mới sáng tạo ra đó được Mác gọi là thu
nhập. Đó chính là cơ sở đảm bảo cho tái sản xuất mở rộng, là nguồn động viên tài
chính của Nhà nước.8
Như vậy, xét về bản chất, mọi hình thức quy định nghĩa vụ thuế đều dựa trên
thu nhập. Song do yêu cầu của quá trình tái sản xuất, thu nhập trải qua một quá trình
vận động trong một chu trình kinh tế và thay đổi trạng thái biểu hiện của nó. Trong
nền kinh tế thị trường, thu nhập luân chuyển theo một vòng khép kín: người lao
động nhận được tiền công, dùng tiền công này để mua nhà ở, mua hàng hóa, dịch vụ
của các công ty, các công ty lại dùng số tiền thu được để trả lãi vay đầu tư, tiền thuê
đất… Như vậy, chính sự biến đổi đa dạng của dòng thu nhập này đã tạo ra khả năng
đánh thuế trên những cơ sở thuế khác nhau.
Vì vậy mặc dù thuế thu nhập và thuế tài sản là hai nhóm thuế khác biệt nhưng
vẫn có một khu vực giáp ranh mà thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản lại nằm ở ranh giới này. Về lý thuyết, đánh thuế thu nhập được hầu hết các quốc
gia chấp nhận vì đây là quá trình chuyển hóa từ tài sản thành thu nhập làm thu nhập
của người chủ sở hữu bất động sản thay đổi. Tuy nhiên, vẫn có một số quốc gia
đánh thuế tài sản khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản. Các quốc gia
này quan niệm thuế tài sản là thuế đánh vào tài sản (thường là bất động sản9) trong
quá trình hình thành, sử dụng và chấm dứt quyền sở hữu tài sản như các loại thuế
đăng ký tài sản, thuế sử dụng nhà, đất, thuế chuyển quyền sử dụng tài sản…
7

Lê Văn Ái (2000), Giáo trình thuế, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội, trang 10 [1]

thực tế gia tăng theo thu nhập.
1.1.3.2. Hiệu quả của thuế
Các nhà kinh tế thường phân tích tính hiệu quả của thuế thông qua gánh nặng
phụ trội.10 Tính hiệu quả của thuế được thể hiện khi gánh nặng phụ trội ở mức thấp.
Gánh nặng phụ trội là phần tổn thất phúc lợi xã hội vượt quá tổng mức thuế Chính
phủ thu được. Theo đó thuế thu nhập tối ưu là chọn lựa thuế suất giữa các nhóm thu
10

Khoa Tài chính Nhà nước Trường Đại học Kinh tế (2009), Tài chính công và phân tích chính sách thuế,
Nhà xuất bản Lao động xã hội, tr.346 [14]


- 16 -

nhập để tối đa hóa phúc lợi xã hội, trong đó có tính đến sự cân đối nguồn thu của
Ngân sách Nhà nước.
Mô hình Edgeworth khẳng định hệ thống thuế tối ưu chỉ tập trung vào công
bằng. Tuy nhiên, giả định thứ ba của mô hình này: tổng thu nhập khả dụng là cố
định còn gây nhiều tranh cãi. Stern đưa ra mô hình tương tự nhưng với giả định lựa
chọn giữa thu nhập và thời gian nhàn rỗi. Một mô hình cũng cần nhắc đến là mô
hình tổng quát về ảnh hưởng hành vi với đường cong Laffer hướng đến điều chỉnh
công bằng thỏa dụng biên của người giàu thay vì đánh thuế người giàu sẽ dẫn đến
giảm làm việc, giảm cơ sở thuế.
Nói tóm lại, để đánh giá hiệu quả cần so sánh doanh thu thuế với chi phí bỏ ra,
đồng thời phải bảo đảm nguồn thu bền vững đáp ứng các yêu cầu phát triển.
1.2. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC.
Thuế từ thu nhập và lợi nhuận chiếm vai trò rất quan trọng trong cơ cấu thuế
của các nước, chiếm tỷ lệ từ 20% đến 60% cơ cấu thuế tùy từng nước, thường tỷ lệ
này là khoảng 40%.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Thuế suất (%)

Hình 1.2. Thuế suất thuế lợi vốn ở một số nước châu Á
Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Vietnam/capital-gains-tax [41]

Thuế suất thuế lợi vốn có sự khác biệt rất lớn giữa các nước, có thể lên đến
35% ở Hàn Quốc nhưng ở Nhật Bản chỉ có 15%. Sở dĩ có sự khác biệt như vậy là vì
tính chất, đặc điểm kinh tế xã hội của các nước là khác nhau.
1.2.1. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Trung Quốc.
Trung Quốc là nước có nhiều đặc điểm tương tự như Việt Nam cả về vị trí
địa lý lẫn đặc điểm kinh tế chính trị - xã hội. Đất đai ở Trung Quốc cũng thuộc sở
hữu công. Chỉ có công dân Trung Quốc được sở hữu bất động sản ở Trung Quốc.


50% - 100% các chi phí

40%

100% - 200% các chi phí

50%

Trên 200% các chi phí

60%

Nguồn: Luật thuế tăng giá trị đất của Trung Quốc [44]

1.2.2. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở Hàn Quốc.
Hàn Quốc là nước châu Á đã phát triển mạnh trong các năm qua. Điều này
chứng tỏ mức độ phù hợp nhất định của các chính sách kinh tế xã hội mà Chính phủ
Hàn Quốc đã thực hiện. Vì vậy, xem xét chính sách thuế của Hàn Quốc để có sự so
sánh đối chiếu, từ đó thiết lập được chính sách thuế phù hợp cho Việt Nam.
Luật thuế thu nhập của Hàn Quốc được ban hành năm 194812 và được sửa đổi
rất nhiều lần qua các năm.13 Cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản có thời gian
giữ từ 2 năm trở lên phải chịu thuế lợi vốn với khung thuế như sau:
12

Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009, tr.10 [42].
Một số lần sửa cụ thể như: ngày 22/12/1994, ngày 29/12/1995, ngày 14/8/1996, ngày 30/12/1996, ngày
13/12/1997, ngày 10/4/1998, ngày 16/9/1998, ngày 28/12/1998, ngày 28/12/1999, ngày 23/10/2000, ngày
13


các vị trí đặc biệt, bất động sản không dùng để ở hoặc kinh doanh, bất động sản
chưa đăng ký...
Thu nhập chịu thuế được xác định từ tổng thu nhập trừ đi các khoản sau:
- Chi phí cần thiết (giá mua, chi phí cải thiện, chi phí chuyển nhượng và một
số chi phí khác)
- Khoản giảm trừ đặc biệt phụ thuộc vào thời gian giữ tài sản theo bảng sau:
Bảng 1.3. Tỷ lệ giảm trừ đặc biệt
Thời gian giữ tài sản Tỷ lệ giảm trừ
3 năm – 5 năm

10%

5 năm – 10 năm

15%

Trên 10 năm

30% (45% nếu giữ trên 15 năm và
là nhà ở duy nhất của hộ gia đình)

Nguồn: Ministry of Strategy and Finance (2009), Korean Taxation 2009 [42]

- Khoản giảm trừ theo từng năm đối với lợi vốn là 2.500.000 KRW.

31/12/2001, ngày 18/12/2002, ngày 30/7/2003, ngày 30/12/2003, ngày 30/12/2006, ngày 21/3/2008, ngày
26/12/2008.


- 20 -

15
http://www.russian-tax-code.com/PartII/Section8/Chapter23.html, cập nhật ngày 21/6/2010 [46].


- 21 -

Khác; 7,6%

Thuế thu nhập
cá nhân; 43,5%
Bảo hiểm xã
hội và các
khoản hưu trí;
42,3%
Thuế thu nhập
doanh nghiệp;
6,6%
Hình 1.3. Các khoản thu của Mỹ năm 2009
Nguồn: Economic report of President 2010 (http://www.gpoaccess.gov) [47]

Hệ thống thuế thu nhập cá nhân của Mỹ được quy định rất phức tạp với
nhiều thuế suất khác nhau cho các loại đối tượng khác nhau. Đối với các khoản lợi
vốn dài hạn, nghĩa là tài sản được nắm giữ trên 12 tháng, mức thuế suất thông
thường là 15%, người có thu nhập thấp đáp ứng các điều kiện nhất định có mức
thuế suất là 0%. Các khoản lợi vốn ngắn hạn được cộng chung vào tổng thu nhập để
tính thuế hàng năm theo khung thuế thông thường.16
Thuế lợi vốn đã giảm xuống 0% đối với tài sản được xử lý sau ngày
31/12/2007. Tuy nhiên, thuế suất sẽ trở lại mức trước đây là 20% và 10% vào ngày
01/01/2011 khi quy định giảm thuế suất hết hiệu lực, nếu Nghị viện không tiếp tục
gia hạn.(Phụ lục 2)

tiêu chí: tính công bằng và tính hiệu quả.
- Tính công bằng đạt được khi người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản cao phải nộp thuế nhiều hơn người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Những người có cùng nguồn lực sẽ chịu mức thuế như nhau.
- Tính hiệu quả thường được xem xét thông qua số thu thuế và chi phí hành
thu. Tuy nhiên do hạn chế về số liệu của chi phí hành thu, luận văn tập trung chủ
yếu vào số thu thuế.
(2) Qua so sánh (phụ lục 3), thuế lợi vốn một số nước có một số điểm tương đồng
như sau:
- Cơ sở thuế là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, một số nước gồm cả
các quyền gắn liền với bất động sản.


- 23 -

- Áp dụng khung thuế suất lũy tiến hoặc có thuế suất tương ứng với các mức
thu nhập khác nhau.
- Khi tính thuế có xét đến thời gian giữ tài sản. Thời gian sở hữu càng dài thì
mức thuế nộp càng thấp.
- Khi tính thuế có xét đến bất động sản là nơi cư trú. Mức thuế nộp khi chuyển
nhượng bất động sản là nơi cư trú thấp hơn bất động sản khác thông qua việc tăng
tỷ lệ giảm trừ.
- Một số yếu tố khác cũng được xét đến khi tính thuế: số lượng bất động sản,
việc đăng ký bất động sản…
(3) Phân tích hạn chế trong các quy định và khuyến nghị chính sách.


- 24 -

CHƯƠNG 2. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ


chuyển quyền mà không quan tâm đến thu nhập phát sinh. Cách tính như vậy không
tạo được sự công bằng, chưa thực hiện được mục tiêu – điều tiết thu nhập phát sinh
qua mỗi lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về bản chất, thuế điều tiết trên thu
nhập từ việc chuyển dịch tài sản là loại thuế đánh trên thu nhập. Hiện nay hầu hết
pháp luật các nước cũng xem đây là loại thuế thu nhập và được điều chỉnh bởi pháp
luật thuế thu nhập cá nhân17. Do đó, việc quy định thuế thu nhập cá nhân thay cho
thuế chuyển quyền là phù hợp với xu thế chung của các nước.
Thứ hai, đối tượng đánh thuế có tính trùng lắp với lệ phí trước bạ. Mức điều
tiết 4% trên giá trị đất ở không phải là thấp, bên cạnh đó, thuế lại được đánh trên
toàn bộ giá trị đất tạo cho người nộp thuế có cảm giác là thuế đánh trên hành vi
chuyển nhượng hơn là đánh trên thu nhập. Cách đánh thuế này không khuyến khích
người nộp thuế thực hiện các giao dịch bất động sản một cách hợp pháp.
Thứ ba, giá tính thuế không phải giá thực tế chuyển nhượng giữa hai bên mà
do Nhà nước quy định và rất thấp so với giá thị trường. Vì thế Nhà nước đã thất thu
từ nguồn thuế này. Thêm vào đó mức thuế suất không hợp lý nên chưa động viên
được mọi người tuân thủ pháp luật khi chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ tư, thuế chuyển quyền chỉ đánh thuế khi chuyển quyền sử dụng đất. Sắc
thuế này không điều chỉnh đối với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản khác
như nhà ở, công trình xây dựng… Điều này làm giảm nguồn thu Ngân sách. Đồng
thời việc các giao dịch chuyển nhượng thiếu hệ thống pháp luật quản lý, điều chỉnh
là một trong các nguyên nhân làm Thị trường bất động sản không thể phát triển
vững mạnh.
Thứ năm, trên thực tế sắc thuế này đã không phát huy tác dụng, vì Nhà nước
không kiểm soát được hết tất cả các giao dịch bất động sản, chế tài chưa đủ mạnh
nên còn rất nhiều các giao dịch ngầm, phi chính thức và việc động viên thuế chuyển
quyền gặp rất nhiều khó khăn. Những người kinh doanh đất đai có thể trốn thuế
bằng cách chuyển nhượng bằng giấy tay qua nhiều chủ sử dụng, cho đến chủ cuối

17