ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO DUY TÙNG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH XÃ VĂN LĂNG HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐÀO DUY TÙNG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH XÃ VĂN LĂNG HUYỆN ĐỒNG HỶ,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯ NGỌC THÀNH

THÁI NGUYÊN - 2016


tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí, đồng nghiệp
đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên đã góp ý, các
thầy cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ
tận tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Đào Duy Tùng

năm 2016


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2.2.1. Địa điểm ............................................................................................ 24
2.2.2. Thời gian............................................................................................ 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ ....... 24
2.3.2. Đánh giá tổng quan công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
bàn xã Văn Lăng .......................................................................................... 24
2.3.3. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Văn Lăng,
huyện Đồng Hỷ............................................................................................ 24
2.3.4. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần
mềm Vilis lập hồ sơ địa chính dạng số xã Văn Lăng .................................. 24
2.3.5. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính huyện Đồng Hỷ ..................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ............................................... 25
2.4.2. Phương pháp xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính .............. 25
2.4.3. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế .................................................... 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 28
3.1.3. Nhận xét............................................................................................. 31


v
3.2. Sơ lược về một số nội dung quản lý đất đai trên địa bàn xã Văn Lăng ... 32
3.2.1. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và quản lý biến động ................ 32
3.2.2. Thực trạng công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về
đất đai .......................................................................................................... 34
3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Văn Lăng .................................... 35
3.2.4. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2010 - 2015 .......................... 37
3.3. Hệ thống hồ sơ địa chính xã Văn Lăng .................................................... 38


CSDL

Cơ sở dữ liệu

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GIS

Geographic Information System

UBND

Ủy ban nhân dân

ViLIS

Viet Nam Land Information System


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1. Tiến độ cấp giấy chứng nhận của xã Văn Lăng giai đoạn
2014-2016 ............................................................................ 33
Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo ................. 34
Bảng 3.3: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của xã Văn Lăng năm 2015 ... 35

Hình 3.18:
Hình 3.19:
Hình 3.20:
Hình 3.21:
Hình 3.22:
Hình 3.23:
Hình 3.24:
Hình 3.25:
Hình 3.26:
Hình 3.27:

Trang
Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ...................... 26
Bản đồ hành chính xã Văn Lăng ................................................. 27
Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 của xã Văn Lăng ................... 36
Chuyển đổi dữ liệu bản đồ sang Vilis ......................................... 42
Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu bản đồ xã Văn Lăng huyện Đồng Hỷ ........................................................................... 42
Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính
của ViLIS .................................................................................... 44
Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính ......... 45
File Excel xây dựng cơ sở dữ liệu đưa vào Vilis ........................ 46
Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của Vilis .................................... 47
Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ................... 48
Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số xã Văn Lăng ...... 48
Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ
địa chính ...................................................................................... 52
Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý
biến động ..................................................................................... 53
Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận ................... 54
Nhập thông tin chủ sử dụng ........................................................ 54

hiệu quả. Qua quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất
ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến vấn đề đất đai, đòi hỏi phải sử dụng
đất tiết kiệm, hợp lý có hiệu quả.
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với
đất.đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...
Hồ sơ địa chính có tầm quan trọng lớn. Tuy nhiên thực trạng xây dựng
hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện Đồng Hỷ nói
riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Đặc biệt xã Văn Lăng


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày

tháng


đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất;


4
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8. Thống kê, kiểm kê đất đai;
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai;
15. Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai.
Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng
đất đai. Thực hiện 15 nội dung này chúng ta đã thiết lập được một cơ chế pháp lý
chặt chẽ, thống nhất từ trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai
một cách hợp lý và hiệu quả.[10]

trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Bên cạnh đó, với sự trợ giúp của công
nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều[1].
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất
ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay
đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều
nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính
không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch.


6
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên
phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai,
giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên
nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị
trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả
vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô,
nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao
hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”.
Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có
được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà
nước về đất đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê
kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như:
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều
trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng
kiện tụng kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và
quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.
Nó bao gồm các loại tài liệu sau[8]:
+ Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa
chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo thiết kế kĩ thuật dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký
biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn
kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định
giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn
trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa
vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v...


8
+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn
kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện.
+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập
Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật
đất đai v.v...
+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ
địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ
thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:
* Bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai:
1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí,

1. Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác
định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao
quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:
a) Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng
chiếm đất không tạo thành thửa đất;
b) Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất;
c) Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
d) Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất);
đ) Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất;
e) Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất.[4]


10
3. Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất
đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/TT-BTNMT.
4. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều
kiện lập sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư 24/TT-BTNMT thì
tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ
lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.[8]
* Bản lưu Giấy chứng nhận
1. Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng

gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;
- Thời điểm đăng ký biến động;
- Số hiệu thửa đất có biến động;
- Nội dung biến động về sử dụng đất ..[8]
* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõi
các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụng đất
đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:
- Họ tên người sử dụng đất
- Số phát hành giấy chứng nhận
- Ngày ký giấy chứng nhận
- Ngày giao giấy chứng nhận
- Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận.[8]


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ
bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Dư Ngọc Thành
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, UBND xã Văn Lăng đã

có bất động sản đó khi nào và như thế nào;
- Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường
hợp cụ thể đó;
- Số lượng thế chấp;
- Thông tin về quyền thông hành địa dịch;
- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến
các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác.
Hơn thế nữa nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các
thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất
đai) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí.
Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động
sản mình muốn mua.
1.3.2. Hồ sơ địa chính của Úc
Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động
nhiều trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện
thuận tiện cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện
vào thời kỳ sau.


14
Hệ thống địa chính của Úc có những ưu điểm sau:
- Công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa
nhà và đất
- Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ
đất đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp.
- Ngay từ năm 1958 trên toàn liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ
thống kê khai đăng ký Torren. Việc áp dụng sớm và thống nhất một hình thức
kê khai đăng ký đã giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính của Úc đến thời điểm
hiện tại đảm bảo tính thống nhất và hoàn thiện.
- Khi đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước

- Dần dần tăng diện tích hạn điền để đi tới xóa bỏ hoàn toàn.
- Nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số trên quy mô toàn
quốc, trên cơ sở đó tiến đến xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
1.3.5. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam
Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý Nhà nước
về đất đai và quản lý thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng. Hệ thống
hồ sơ địa chính trợ giúp nhà quản lý thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai: ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; trợ giúp công tác lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; giải
quyết tranh chấp kiếu nại, tố cáo;… Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp làm
minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát hiện sớm các trường hợp đầu cơ.
+ Ý thức được tầm quan trọng của hệ thống hồ sơ Địa chính, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã banh hành các văn bản pháp luật (Thông tư số
29/2004/TT-BTNMT, thông tư số 09/2007/TT-BTNMT và gần đây nhất là
thông tư số 24/2014/TT-BTNMT) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ
Địa chính với mục tiêu hoàn thiện dần hệ thống hồ sơ Địa chính của Việt Nam: