Quản trị Marketing

Đề bài:

BÀI LÀM
1. Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay:
Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm
do đây là kênh đầu tư tương đối an toàn và giá trị tăng theo thời gian, đặc biệt
trong giai đoạn phát triển kinh tế xã hội và phát triển sau khủng hoảng thì giá trị
của bất động sản lại càng tăng cao. Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết
cách đầu tư vào bất động sản. Dòng vốn đổ vào kênh đầu tư bất động sản ngày
càng tăng cao và tỏ ra hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác.
Qua tìm hiểu và nghiên cứu, tình hình kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam hiện nay có một số đặc điểm sau:
- Khá phát triển so với khu vực. Điều này được lý giải bởi bất động sản là kênh
đầu tư khá hấp dẫn, hơn nữa Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển đặc biệt
là cơ sở hạ tầng, mức sống của người dân tăng lên… và đây vẫn còn là kênh đầu
tư khá mới mẻ đối với nhiều tổ chức, nhiều nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài.
- Tình trạng đầu cơ khá phổ biến, thậm chí bất động sản còn bị làm giá, đẩy giá
lên quá cao. Các công trình chung cư giá rẻ hầu hết không thực sự đến tay người
có nhu cầu thực sự và người có thu nhập thấp. Do vậy hoạt động đầu tư và kinh
doanh bất động sản hiện nay chưa đảm bảo được vai trò của nó là thoả mãn nhu
cầu của người sử dụng và phát triển điều kiện sinh sống của xã hội, của cộng
đồng.


- Văn phòng cho thuê: các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng
cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe
được các khách hàng quan tâm nhiều nhất, với giá cả vừa phải vẫn được ưa

11


nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý, tư vấn, môi giới
bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam.
- Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước, cách thức triển khai tiếp
thị dự án thường không thường xuyên điều tra thị trường và phân khúc khách
hàng cụ thể, chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên báo với
thiết kế và nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm tới
đúng phân khúc khách hàng của mình. Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp,
bài bản các doanh nghiệp bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh
hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt
động đầu tư kinh doanh bất động sản. Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu thị
trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị
bài bản, có một đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo
nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá
sản phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước mới có thể nâng cao
sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay các doanh nghiệp bất động sản
nước ngoài đang hoạt động ở Việt Nam.
2. Môi trường bên ngoài và bên trong của hoạt động kinh doanh bất động
sản tại Việt Nam:
a) Môi trường nhân khẩu:
- Sự gia tăng dân số: Việt Nam là nước có dân số đông thứ 3 Đông Nam Á, thứ
14 trên toàn thế giới và vẫn là nước có tốc độ phát triển dân số khá cao tuy nhà
nước đã cố cắt giảm tỷ lệ tăng dân số trong những năm qua. Theo số liệu từ
Tổng cục thống kê, tỷ lệ tăng dân số tại Việt Nam 10 năm qua là 1,2%/năm.
- Di cư từ nông thôn ra thành thị: Làn sóng di cư của các nhóm lao động từ nông
thôn ra thành thị, cùng với quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng.
- Nhóm dân số có trình độ học vấn và thu nhập khá gia tăng nhanh chóng. Mặc
dù dân số Việt Nam vẫn đa số là lao động phổ thông, lao động trình độ thấp và

- Các công nghệ mới ngày càng phát triển, quá trình đầu tư xây dựng các công
trình ngày càng nhanh hơn, đẹp hơn và an toàn nhờ những vật liệu nhẹ, xi măng
đông kết nhanh, kính chịu lực… Những loại vật liệu và công nghệ mới này đang

Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing

4 of
11


có xu hướng ngày càng giảm giá, làm cho chi phí và giá thành của các công
trình giảm được đáng kể.
- Tuy nhiên hiện tại ngành xây dựng Việt Nam vẫn chưa làm chủ được các công
nghệ, hoặc giá thành còn cao do những công nghệ và vật liệu mới còn chưa phổ
biến. Mặt khác do tâm lý của người tiêu dùng, họ vẫn thích các vật liệu truyền
thống hơn những vật liệu mới vì họ cho rằng trông nó “Tây”, không phù hợp
với Việt Nam.
e) Môi trường chính trị, pháp luật:
- Chính trị ổn định là điều kiện hấp dẫn để các nhà đầu tư trong và ngoài nước
tham gia đầu tư tại Việt Nam.
- Vừa qua chính phủ có chính sách cho Việt kiều được mua nhà ở Việt Nam,
cùng với chính sách ưu đãi đầu tư phát triển nhà dành cho sinh viên, người có
thu nhập thấp… đã góp phần tạo cơ hội cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng có
nhu cầu.
- Tuy nhiên, hiện đang có nhiều bất cập như chính sách nhà nước liên tục thay
đổi, còn nhiều sự chồng chéo và không nhất quán giữa các cơ quan quản lý nhà
nước; thông tin về các dự án, quy hoạch liên quan đến các công trình chưa đc
công bố kịp thời nên người dân khó đầu tư đúng; hạn chế đầu tư và kinh doanh
bất động sản trên đất nông nghiệp; chính sách đền bù không ổn định, thiếu cụ
thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư và địa phương chủ quản.

- Thị trường bất động sản tập trung chưa phát triển, còn nhỏ lẻ, manh mún…
i) Người môi giới:
- Có thể dễ dàng tìm thấy hàng chục công ty, văn phòng môi giới bất động sản tại
bất kỳ đâu của các thành phố lớn. Sở dĩ các trung tâm môi giới bất động sản
phát triển ồ ạt bởi vì đây là nghề được coi là nhàn rỗi, vốn đầu tư thấp, lợi nhuận
cao… đặc biệt trong thời điểm hiện nay cung không đủ cầu. Đây cũng chính là
yếu tố làm cho Marketing trong lĩnh vực bất động sản bị coi nhẹ và khó phát
triển.
j) Khách hàng mục tiêu:
- Khách hàng mục tiêu của các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản rất đa
dạng, các công ty có xu hướng đưa ra những sản phẩm hướng đến những nhóm
khách hàng khác nhau. Một công ty có thể vừa đầu tư xây dựng trung tâm
thương mại tại vị trí A, vừa xây dựng căn hộ cao cấp ở khu B, lại vừa phát triển
khu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ở khu C.
Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing

6 of
11


k) Các đối thủ cạnh tranh:
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay có thể có hai
phân khúc mà sự ảnh hưởng của đối thủ cạnh tranh là khác nhau rất lớn.
- Phân khúc thị trường trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở… có
mức giá trung bình và thấp: Với phân khúc thị trường này, cung luôn luôn
không đủ cầu, thậm chí các sản phẩm mới chỉ còn nằm trên giấy tờ đã được đặt
cọc hoặc tiêu thụ hết. Do vậy sự cạnh tranh ở phân khúc thị trường này là không
đáng kể nếu như không muốn nói rằng không có.
- Phân khúc sản phẩm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao
cấp… với mức chi phí và giá cả cao: Ở phân khúc sản phẩm này lại hoàn toàn

- Phát triển nhà bán lẻ và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
- Nghề môi giới bất động sản sẽ phát triển mạnh.
5. Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:
Trong bất động sản, marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị
trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho
các nhóm sản phẩm của công ty, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới
khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả
làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản - tiền
thuê cũng như là giá bán.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng
hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết
tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu
hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Như trên đã phân tích, marketing trong kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam vẫn là mảng hoạt động còn bỏ ngỏ, mang tính manh mún và nhỏ lẻ, chưa
được đầu tư đúng mức và còn thiếu nhân lực giỏi cho lĩnh vực này.
Trong giai đoạn hiện nay, khi cung không đủ cầu, sản phẩm chưa hoàn
thành đã được tiêu thụ hết thì marketing bất động sản còn chưa phát triển và chưa
phát huy được vai trò của nó. Nhưng trong tương lai, khi mà các nhà đầu tư nước
ngoài nhảy vào, hoặc một số nhà đầu tư lớn trong nước bắt tay với các đối tác
nước ngoài để đầu tư, cung cấp các sản phẩm tốt nhất cho thị trường, cùng với
chuỗi các hoạt động từ điều tra thị trường mục tiêu, xây dựng sản phẩm,
marketing, bán hàng… được thực hiện bởi đội ngũ nhân lực có trình độ thì các
công ty trong nước sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiêu thụ các sản phẩm của
Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing

8 of
11




9 of
11


- Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng
thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng
của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
- Thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những
quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài ba năm sau đó.
- Với các công trình cần có các mô hình trưng bày trong khung cảnh ấn tượng,
đây là điều quan trọng tạo nên sự hấp dẫn đối với các khách hàng.
- Sử dụng các slide, máy chiếu, tài liệu, hình ảnh minh hoạ.
- Xây dựng một chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng các kênh truyền thông hợp lý
để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu.
- Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm
tạo dấu ấn và thu hút khách hàng.
- Tiếp thị đến tận người mua bằng đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm, cởi mở,
thân thiện, nhiệt tình.
- Một chú ý rất quan trọng là nên sử dụng các ý kiến của các chuyên gia, các tổ
chức tư vấn.
7. Kết luận:
Thị trường bất động sản là thị trường còn tương đối mới mẻ, có nhiều cơ
hội và hấp dẫn ở Việt Nam hiện nay cũng như trong tương lai. Hoạt động
marketing trong kinh doanh bất động sản vẫn còn chưa được chú trọng, chưa có
nguồn nhân lực có kinh nghiệm và trình độ thực hiện, các hoạt động còn manh
mún, nhỏ lẻ, mang tính tự phát, chưa có các trung tâm giao dịch lớn (như thị
trường chứng khoáng hoặc như một số nước phát triển) mà mới chỉ là “sàn giao
dịch chứng khoán” mà thực chất là văn phòng của các công ty môi giới. Điều đó

-

Bài viết có sử dụng các ý kiến qua phỏng vấn trực tiếp ông Phan Hải Triều CT HĐQT công ty CP xây dựng dầu khí Nghệ An, ông Nguyễn Văn Thông
- Trưởng phòng kinh doanh TECO Nghệ An.

Bài tập cá nhân – Môn học: Quản trị Marketing

11 of
11