T A P KH0A HPg ĐHQGHN' KINHIỂ ~ LUÂT' 1 xx’ sỏ 2 2004

X Ả Y D Ự N G T H Ị T R Ư Ờ N G D A T V À B Â T Đ Ộ N G SẢ N
Đ Ể P H Á T T R IÊ N T H Ị T R Ư Ờ N G V ố N ở V I Ệ T N A M

T rần T hị T h á i H à{,>

X izi tiền đề đ ể đ â t đai và b ấ t đ ộ n g
s ả i có thê trở th à n h v ố n
ĩyyỊtiên cứu sự p h á t triên

củ a

Trong khi đó, t h ế giới đang p h á t triển
là nơi mà tình t r ạ n g thiếu vồn cho đầ u tư
và tă n g trương luôn luôn là cản bện h kinh

thị

niên. Điều đ án g nói ở đây là ngay cả trong

triơrg tài chính của các quốc gia tr ê n thê

nh ữ n g nưỏc nghèo nhất, người nghèo vẫn

gió người ta thấy nổi lên hai đôi cực: ỏ

tiết kiệm, và giá trị của sô" tiền tiết kiệm

nhírg quốc gia phát triển, giá trị của



cần :ổlà bộ phận cấu t h ả n h lớn n h ấ t của

tinh, tổng số tầ f sản của người nghèo lớn

th triòng vốn, với tông dư nợ cầm cô

gấp hơn một tr ă m năm mươi lần toàn bộ

chến 54% tổng tài sản của thị trư ờn g nợ

đầ u tư nước ngoài nh ậ n được kê từ khi

(1*90- Nguồn vốn duy n h ấ t q u a n trọng

Haiti giành được độc lập từ P há p năm

ch» ihír.g doanh nghiệp mới ở Mỹ là một

1804. Người ta đả ước tính ỏ các nước đang

kh)ải vay cầm cố’ t r ê n ngôi n h à của các

phát triển, giá trị của các bất động sản lốn

ìứà loir.h nghiệp. N h ữ n g tài s ả n này còn

hơn nhiều lần so với tổng số các kh oả n viện

cingcip một khâu nôi với lịch sử tín dụ ng


công ty nội địa niêm yết trên thị trường

trtờigthứ cấp.
s

VỚI

Ch
những nguồn lực mà d â n ch ú n g n ắ m giữ

tư cách là những khái niệm kinh tế xi hci

này không được chứ ng minh một cách thoả

là vôn sông. Một trong nh ữ n g điều quan

đáng bằng vàn bản. H ậ u quả là h ầ u hê t

trọ ng n h ấ t mà một hệ thông sở hữ u ‘hình

các nguồn lực của d â n chúng, tron g đó đặc

thức có được là chuyên tài sản từ rạrg

biệt là đất đai và bấ t động sản, đều không

thá i ít có thể tiếp cận sang trạng thái cễ

thể nhìn thấ y được vê phương diện thương

tiếp cặn hơn, sao cho chúng có th ể đắ!n

mại và tài chính. Một tài s ả n mà các khía

n h ậ n thê m nh ữ n g chức nă ng mói. Khic Víi

cạnh kinh t ế và xã hội của nó không được



cậy lẫn nhau. C ũ n g vì thê m à h ầ u hế t

n h ấ t t h iế t p h ả i là h à n g h o á ,

những tài sản tiềm n ă n g ỏ n h ữ n g nước này

n ă n g biến đổi h ình thái tồn tại và ĩận ìộnr

đã không được xác định ha y thực hiện.

t h ôn g qua thị trường. P h á t triển thêĩĩ mộ

Nguồn vốn có th ể tiếp cận là kh ôn g đáng

bước, nguyê n lý đó còn h à m nghĩa: V đâ,

Tạp chi Kltoư học ĐHQGHN, Kinh t ế - Luật, T.xx, S ố 2, 2004

phải

CC k h i


T rá n T hị T h á i H à

30

đai là đầu vào cơ bản và nguyên thuỷ nhất,


sỏ (cổ phiếu, trái phiếu...) phải có trước khi

biệt linh hoạ t để có thể chuyển đổi hình

có chứng khoán phái sinh (quyền lựa chọn,

thức sử dụ ng vào bấ t cứ mục đích gì. Theo

hợp đồng tương lai...).

nghĩa đó, có đấ t gần n h ư là có một th ứ tài

tế - nông

sản có giá trị "tuyệt đôi" (giông n h ư tiền),
Nguyên lý này tìm thấ y bằ ng chứng hỗ
trợ ở một thực t ế rằ ng tại nhiều quôc gia
đang ph á t triển, chứng từ ph áp lý đầy đủ
cùng chưa đủ đê giúp người sở hữ u chúng

có thể đổi được t ấ t cả mọi thứ, tức là biến
hoá hình thái sang mọi thứ đó. Chỉ khi nào
trên thị trường, đ ấ t đai và bấ t động sản
được đôi xử VỐI tư cách đó, thì nh ừn g

có thế r ú t ra dược lượng vôn cần thiết từ

chứng từ vê quyền sở hừu đất, hay sở hữ u

đó. Nhiều hệ thông quyền sở h ữ u ở những


th ậ p niên của t h ế kỷ thứ mười chín. Theo

đai và các bất động sản trên đó, được đại

đó, các quyền sở hữu được hình t h à n h từ

diện bằng các chứng từ này, p h ả i có m ột
thị trường vặn động đ ế có th ế chuyến hoá
h ình thái tài sản và nhờ đó, p h á t triển
được. Đo là tiền dề thứ ha i cho phép đất

đai và bất động sản có thế trỏ t h à n h vốn.

h à n g tr ă m quy tắc khác n h a u qua bao
nhiêu thê hệ, đà được các chính trị gia, các
n h ả lập ph áp và các luậ t sư tậ p hợp từ
khắ p các t h à n h phô, làng xã, các cao ốc và
nông trại, và kết nối chúng vào trong một

Đ ấ t đai và bất động sản là h à n g hoá

hệ thông. Kết quả của quá trìn h hợp n h ấ t

đặc biệt ố chỗ nó là th ứ nguồn lực - tài

đó là công dâ n của các quốc gia p h á t triển

ngu yê n đặc biệt kh a n hiếm: người ta tuyệt



giá trị lớn hơn so với giá trị tài s ả n đang có

tài sán, tài sản với địa chỉ, và tư cách sở

của mình, nhò việc có thể "rút" r a từ những

hữu

cưỡng c h ế thực thi, và bàn g cách

tài sản đó một lượng vôn mới. Sức cầu về

làm cho thông tin về lịch sử của các tài sản

tín dụng nhờ t h ế tă n g lên. Đồng thòi, các

và nhữn g người chủ sở hữu có thể tiếp cận

n gâ n hà n g có thể yên tâm cấp tí n dụng vì

một cách dễ dàng, các hệ th ôn g tài sản sơ

không có tài sản t h ế chấp nào đ á n g tin cậy

hữu chính thức ở các nước p h á t triển đã

hơn là các chứng từ sò hừu hợp pháp loại

biến n h ữ n g công d â n của họ t h à n h một

tê của nhữn g tài sản, bằ n g cách đại diện

chứng k h o á n hóa các khoán vay cầm cô.

cho chúng theo một cách m à ch ún g ta có

Theo đó, n g â n h à n g sẽ p h á t h à n h một loại

th ể n h ậ n ra một cách n h a n h chóng; và thứ

chứng k h o á n nợ dựa trên cơ sở những

hai, nó tạo ra cái n ă n g lực ch ấp n h ậ n làm

khoản t h a n h toán mà n h ữ n g người vay

thê nào sử dụ ng tài s ả n để tạo ra nhiều

cầm cố' t r ả hà n g th á n g cho n g â n hàng,

sản lượng hơn và n â n g cao dược sự phân

được gọi là những chứng khoán chuyến tiếp

công lao động.

(pass-through securities). Các n h à đầu tư
mua loại chứ ng khoán này, về thực chất là

II. T ác đôn*? cún th i t.rưcinơ hất. đôni?


th àn h nh ữ n g đại diện kinh t ế có k h ả năn g

Quá tr ìn h này tạo ra thị trường th ứ cấp

Ịạp chi Khoa học D H Q G H N . Kinh lẽ - Luật. T.xx, Sô 2. 2004


32

Trần Thị Thái Hà

cho tài sán thê chấp, -có tác d ụ n g kích hoạt

tiêm ẩn một k h ả n á n g bấ t ổn địn h đôi với

các dòng tài chính trên thị trường, biến

tài sán của ng â n hà n g dưới d ạ n g những

nhữn g tài s ản kém lỏng t h à n h n h ữ n g tài

khoản vay cầm cố, n h ấ t là trong điều kiện

sản lỏng và vì t h ế gia tă n g được hiệu quả

năn g lực kiểm soát thị trường b ấ t động sản

hoạt động của hệ thông tài chính. Đây


chiếm tỷ trọng cao n h ấ t trong tổng mức tín

sản t h ế chấp.

dụng mà các ng â n hà n g đã thực hiện.
III. Làm gì đ ế p h á t t r iể n th ị tr ư ờ n g
Mặt khác, với một thị trư ờng đấ t đai,
bất dộng s ản vậ n h à n h hiệu quả, th ứ hàng

đ ấ t đai và b ấ t đ ộ n g sả n , từ đ ó p h á t
t r iể n th ị tr ư ờ n g tà i c h ín h ở V iệ t N am ?

hóa này dễ d à n g được đánh giá và quy đổi
thành phầ n vôn góp trong các công ty cô

Một thực t ế ỏ Việt Na m hiện nay là

phần. Theo ng h ía đó, một khu d ấ t hay một

tình trạ ng ứ đọng vốn trong các ngâ n hà ng

tòa nhà trong khi vẫn giữ được nguyên

thương mại, tron g khi nh ữ n g người cần

trạng về m ặ t v ậ t chất, lại có th ể chia nhỏ

vốn thì không vay được vốn, còn nh ừn g dự

về mặt giá trị dưới dạng các cổ phiếu. Nhờ

thức, khó định giá hoặc không có khả năng

t h a n h lý tài sả n vì nhiều lý do. Trong điểu
kiện mà đầu ra cho sô vôn đó bị phong tỏa
như t h ế các ng â n h à n g không khỏi bị
nhữn g ám ảnh tìm cách đầu t ư số tiền gửi
vỏi một mức sinh lòi hợp lý, t h ậ m chí phải
chấp n h ậ n n h ữ n g mức sinh lời tôì thiểu,

Cũng cần phải nói thêm r ằ n g đấ t đai

chang h ạ n như d ù n g tiền gửi để m ua trái

và bất động s ả n là loại tài s ả n 'CO tính biến

phiếu chính p h ủ với một mức chênh lệch

động r ấ t cao mặc dù xét về dài h ạ n thì giá

lãi suất quá hẹp tới mức đe doạ sự tồn tại

trị của nó ng ày càng tăng. Đặc điểm này

lành mạ nh của ng â n hàng.

Tạp chí Klma học Đ HQGHN, Kinh t ế - Lỉiật, ĩ.XX, S ố 2, 2004


33


nhữ ng điều kiện tiền đề cho sự vậ n h àn h

bất động s ả n cuôi nà m 2001 gấp 2 lần so

của thị trường này, trước hết, hệ thông

với cuỗi n ă m 1993. Tỷ lệ nợ quá hạn trong

quyền sỏ hữu chính thức đôì với đấ t đai và

dư nợ vay có t h ế chấp từ 12,3% - 14,5% vào

bấ t động s ản cần phải được hiếu và thiêt

năm 1998 đã giảm xuổng còn 5,3% - 5,8%

kế một cách thích hợp. đê nó tạo ra một

vào cuôi t h á n g 3-2002. Có nghía là QSD

mạ ng lưới mà th ông qua đó con người có

đất khi x u ấ t hiện nh ư một phương tiện thê

thể lắp ghép tài s ả n của họ t h à n h những

chấp đã thú c đấy thị trường tín dụng ph á t

kết hợp có giá trị hơn. Tiếp theo là phải có


cấp giấv chứng n h ậ n quyền sử dụ n g đất và

q u ỷ đ ấ t v à tà i s ả n tr ê n đ ấ t có tiềm

sơ hữu nhà cho n h â n dân. Q u á trình này

làm tài s ả n t h ế chấp đê vay vốn, thì lượng

diễn ra khá chạm chạp, ước tính cho tới

tín dụng đã thực hiện có chứng từ Làm thê

nay vẫn ròn khnnn g 10% diện tích đâ t

n h ấ p ìà q u á

nông nghiệp, 60% đ ấ t lâm nghiệp và 85%

hợp việc định giá các tài s ả n đó gặp rất

đ ấ t ỏ, 60% diện tích đ ấ t cho do an h nghiệp

nhiêu khó khăn do thiếu các căn cứ thực

th u ê chưa được cấp giấy ch ứn g n h ậ n quyền

tiễn (căn cứ thị trường), do các văn bản

sử dụng (QSD) đất. Tu y nhiên, những gì


QSD đ ấ t là tài s ả n t h ế chấp có xu hướng

liền còn nh iề u b ấ t cập. Qu á trình này tiêu

Tạp chi Khoa học ĐHQGHN, Kinli t ế - Luật, r.xx, S ố 2, 2004

nho

bé. K h ô n g

b iế m

năng

t.H ir in g


T r ầ n T h ị T h á i Hà

}4

lôn r ấ t nhiều thời gian của cả hai bên thê

nhâ n chỉ được chuyên nhượng QSD đất

'hấp và nh ận t h ế chấp. Một sô' cán bộ tín

trong các điều kiện sau: (1) C hu yê n nơi cư

dung lợi dụng tình hình này đê bắ t chẹt


pìiiền hà, mất thời gian và sợ bị đôì xử

phải chuyển s an g t h u ê đất...

kiông công bằng. M ặ t khác, củng có không
ít trường hợp ngân h à n g từ chôì cho vay
n-ặc dù có tài sản th ê chấp. Lý do đưa ra
If.: ' k h i c ầ n b á n , n g â n h à n g k h ô n g t h ể b á n

đưọc tài sản đó, không biết bá n cho ai, với
g á bao nhiêu". Tr ên thực tế, cỏ nhiều
trưòng hợp, tài sản t h ế chấp sau khi được
ngán h à n g kê biên không sao t h a n h lý
diọc, gây hậ u quả xấu cho tình h ìn h tài
ciính của ngân hàng.

xuất

nông

nghiệp;

diện

tích

Có thê kê ra vô sô ví dụ khác nữa, cho
thấy nh ữ n g khiếm kh u y ế t của hệ thông
pháp luật hiện h à n h đang gảy trớ ngại cho

người th a m gia thị trường), n h ư nó đà làrr

yết phải kể tỏi k hu ôn khô pháp lý chưa

đư ợ c

đầy đủ, thiếu đồng bộ và n h ấ t q u á n giữa

khó khăn, lúng túng, và không kh uy ếr

cic văn bả n điều chỉnh. Ví dụ, một trong

khích được các cá n h ả n và tô chức th a m gig

rhửr.g điều kiện để giấy chứng n h ậ n QSD

các giao dịch c hính thức trong cả hoạt độnÉ

(ất có thể được t h ế chấp vay vốn là đ ấ t đó

chuyển nhượng QSD đất, hoạt động chc

jh;ii có khá nă n g ch uyên nhượng dề dàng

thuê và cho t h u ê lại quyền đó. Một khi cá


thông sở hữu chính thức thông n h ấ t tạo ra

triền miên hoặc rốì loạn tài chính.

k h ả nă ng so sánh và p h â n biệt một cách

Cùng với một hệ th ốn g các văn bản
pháp lý còn n hiề u b ấ t cập, quá tr ì n h vận
h à n h của thị trườn g đất đai và b ấ t động
sản ở Việt N a m trong giai đoạn hiện nay
không t r á n h khỏi sự can thiệ p h à n h chính
ở một mức độ đ á n g kể. Q uá tr ì n h này
không chỉ làm ch ậm trễ các giao dịch do nó
chứa đựng n h ữ n g t h ủ tục qu á phiền h à và
tôn thời gian, mà còn tạo ra n h ữ n g kẽ hở
cho th a m n h ù n g qua cơ c h ế "xin - cho", làm
méo giá cả và gây t h ấ t t h o á t nguồn thu
ngâ n sách. L u ậ t Đ ấ t đai mối của Việt Nam
đang tạo ra một k h u ô n kh ổ p h á p lý th u ậ n
lợi cho sự p há t tr iể n của thị trường đ ấ t đai
và bất động sản, n h ằ m k hắ c phục n hữ ng
khó k h ă n được đề cập ở trên. Tuy nhiên,
bản t h â n Lu ậ t Đ ấ t đai và quá tr ì n h thực
hiện Ĩ1Ó vẫn còn chứa đ ự ng nhiề u điểm b ấ t
cập.

nhanh

chóng và không


với n h ữn g tài sản khác, từ đó làm ch)

trường đ ấ t đai và b ấ t động s ả n ở nước ta.

n hừ ng sự kết hộp tiềm n ă n g

1.

Q uá trinh đ ã n g ky đ a t đai bao gồm

! hai phầ n là đ ă n g ký lần đầ u (cấp sổ) và
dăng ký biến động, là q uá tr ì n h m a n g lại
cho đất đai và tài s ả n tạo lập tr ê n đ ấ t một
i hình thái biểu hiệ n p h á p lý, nhờ đó tài sản
có dược một đời sông vôn song song với đời
Isông v ậ t chất của nó. Đó là các chứng từ
đại diện sở hữ u quyền s ử d ụ n g đ ấ t, hoặc là
đại diện quyền sở h ữ u n h à hay các công
trin h trên đất.
Dăng ký tài s ản đ ấ t đai và b ấ t động
sản là quá trì nh mô t ả t ấ t cả các tài sản

Tựp ( hi Khoa học Đ H Q G H N . Kinli té - Luật, T XX, Sô 2, 2004

đư ợ c

rõ ràn*

hơn. Nếu n h ư r h ữ n g mô tả chuẩn đôì \\i


tiam gia giao dịch. Lý do của tình hình

mà không có sự can thiệp từ bên ngoài.

ni\ có p h ầ n CÌO bản t h â n các quy định

Cuôi cùng là phải hoàn thiện cơ c h ế xử lý

tiiếu t í n h kh ả thi, có p h ầ n do n h ặ n thức

tr a n h chấp và cưỡng chế hiệu quả.

Cho tới nay. t r ừ đấ t

cia các địa phương và dân ch úng chưa
ctírg mực, và trong một chừng mực đáng
lể, nhữ ng hình thá i phi chính thức vẫn có
rhản h ấ p dẫn vì ch úng đáp ứng nh ữ n g lợi
í;h trước m ắ t của một bộ ph ậ n dâ n cư. c ầ n
ụo điều kiện để người dân đă ng ký dễ
(àrg khi có biến động, đồng thời tuyên
truyền đê dân hiểu lợi ích và thực hiện.
2.

3.

Tạo các thể chế hỗ trợ thị trường

gồm ph á t triển hệ thông thông tin, các tổ

,ưíc th a m gia thị trường b ấ t động sản,

bấ t động sản. Cần sớm hình t h à n h hà n h

ihi các doanh nghiệp, các tô chức sự

lang phá p lý cho hoạt động của các t r u n g

Igiiệp, các cá n h â n và tồ chức nước ngoài,

tâ m địa ốc; siêu thị địa ốc; các t r u n g tâm

ỉàig nh iề u đối tượng th a m gia giao dịch,

môi giới, dịch vụ cho vay, th a n h toán, phá t

àig nâ n g cao tính cạnh t r a n h và hiệu quả

mại. Các thể chế này cần được h ìn h thàn h,

hì trường. M ặt khác, các cơ chế, th ủ tục

củng cô và hoạt động theo hướng ngày

ầỉ dược quy định rõ r à n g đế đáp ứng

càng ma ng tính chuyên nghiệp.

ihỉng n hu cầu động, n h ư n hu cầu chuyên
QIC đ í c h

Dồng thòi, bên cạnh việc kiên quyết

trình gắn với đấ t hoạt động theo một quy

bỏ cơ c hế xin - cho, phải giảm tối đa sự

chế chung, đáp ứng các nhu cầu sử dụng

ai '.hiệp của Nh à nước vào các giao dịch

giá khác nh a u theo nguyên tác hưởng phí

'ềđất đai, đơn giản hoá các th ủ tục chuyển

dịch vụ. Cùng vối việc này là tă n g cường

Ịư/ến của người sử dụn g đất. c ầ n cải tiến

đào tạo các chuyên gia về định giá theo

.01

Tạp clii Khoa học DHQGHN, Kmli lữ - Licit, T.xx, Sò 2. 2004


Xây d ự n g thị trường (lất và bâì đ ộ n g sán.

37

những chuẩn mực quôc tê, và ban hà nh

cho người dân không muôn th a m gia vài
n h ữ ng giao dịch chính thức mà tìm nhữnt

Những thủ tục trong giao dịch trên thị
trường bất động s ản có liên qua n tới nhiều

con đ ư ờ n g khác đỡ tổn kém

thời

gian Ví

tiền bạc hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

CIEM - Trung tâm thông tin - tư liệu, Một s ố vấn đề về phát triển thị trường bàt động sát
(Tài liệu tổng thuật), Hà nội, 2001

2.

Lê Xuân Bá, S ự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ị
Việt N a m , CIEM, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà nội, 2003

3.

Lê Thanh Khuyến, Một s ố vấn đề chủ yếu từng bước hoàn thiện cơ sở pháp lý về quán lý thị
trường bát động sản, VIE 97/016, CIEM/ƯNDP, 2002


Dr. T ran T h i T h a i Ha
F aculty o f Economics, V ietnam N a tio n a l U niversity, H anoi

T\e*e are two preconditions for the capital to be drawn from lands and real estates.
s > h>se a s s e t s s h o u l d b e r e p r e s e n t e d b y a l e g a l f o r m a l d o c u m e n t ( s u c h a s t i t l e d e e d s ,

lftd Use righ t certificates). Morever, all of th e m should be connected into a n single legal

psjeity system. Second, there should be an active market for these underlying assets
bfo'ea in a nci al m a rk e t can be well-developed.
■to this process, d esigning the standard form of legal docum ents is very important task,

rá-hĩSĩ (ỉocuments is to be traded in the market. Documents should bear full information of
01 b similarities b u t also differences between assets. This m ak e the m could be

and compared with each other easily and quickly. Morever, they have to be
uditfdand kept carefully over the time and space.
^e.1 these conditions were met, lands and real estates would have a parallel life as
cm.a Their representatives (legal documents) could be easily accepted as colaterals for
cm*.a i y lenders, and then motgages could be securitized to enable bankers to get their
cm;a lack. On the other hand, lands and real estates could be used as contribution to
eui'y in the corporations. Thus, market for lands and real estates can improve
C(isd^r-ibly the development of the capital market.
0

develop the m a r k e t for land and real estate in Vietnam, first of all, t h e single formal

p&perty system should be established. The legal framework for the land and real estate
trd.njr should be improved in the direction of removing obstacles to the formal trading,
feie should be several supporting agencies providing such services as information