VI N HÀN LÂM
KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H C VI N KHOA H C Xĩ HỘI

ĐỖ TH NG C BệCH

TH CH P NHĨ

HỊNH THĨNH TRONG T

NG LAI

B O Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG C A NGÂN
HĨNG TH

NG M I T

TH C TI N XÉT XỬ

C A TÒA ỄN NHÂN DÂN T I THĨNH PH

H

LU N VĂN TH C Sƾ LU T H C

HĨ NỘI ậ 2017

CHệ MINH


VI N HÀN LÂM


IH

NG DẪN KHOA H C:

PGS.TS. D

HĨ NỘI ậ 2017

NG ANH S N


L I CAM ĐOAN
Tôi xin lấy danh dự c a mình ra cam đoan rằng luận văn này hoàn toàn
là công trình nghiên cứu khoa h c c a riêng m t mình tôi dưới sự hướng dẫn
khoa h c c a PGS.TS. Dương Anh Sơn.
Đ Th Ng c Bích


M CL C
Đ U ....................................................................................................................1

M
Ch

ng 1: NHỮNG V N Đ

HỊNH THĨNH TRONG T

Lụ LU N C

CH P NHĨ

HỊNH THĨNH TRONG T

NG LAI B O

Đ M Đ M TH C HI N H P Đ NG TệN D NG T I NGÂN HĨNG
TH

NG M I........................................................................................................22

2.1. Quy đ nh pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai bảo đảm

thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .............................................. 22
2.2. Thực trạng áp d ng pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai

bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại Ngân hàng thương mại .............................. 28
Ch

ng 3: HOĨN THI N PHỄP LU T V

THĨNH TRONG T

TH

CH P NHĨ


B luật dân sự

BPBĐ

Bi n pháp bảo đảm

GDBĐ

Giao d ch bảo đảm

NHTM

Ngân hàng thương mại

NOHTTTL

Nhà

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

y ban nhân dân

hình thành trong tương lai



không ít tranh chấp. Tuy nhiên, những lợi ích mà loại thế chấp này mang lại cho sự
phát triển c a th trư ng bất đ ng sản là không thể ph nhận, do đó các nhà làm luật
đang cố gắng nhanh chóng hoàn thi n khung pháp lỦ điều chỉnh vấn đề này.
Tới th i điểm hi n nay, thế chấp NOHTTTL không còn là vấn đề mới. Tuy
nhiên, qua tìm hiểu các công trình nghiên cứu có liên quan, tác giả nhận thấy chưa
có công trình nào đi sâu làm rõ những nét đặc thù c a bi n pháp thế chấp
NOHTTTL trên đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh-m t “đô th đặc bi t”, và thực ti n

1


thực hi n hợp đồng tín d ng được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp NOHTTTL vẫn
cho thấy còn tồn tại những vướng mắc cần được tiếp t c nghiên cứu, giải quyết.
Đó là lí do tác giả ch n đề tài: “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Ngân hàng thương mại từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Tình hình nghiên c u đ tƠi
Thực ti n thực hi n hợp đồng thế chấp NOHTTTL phát sinh không ít tranh
chấp, do đó đã nhận được sự quan tâm c a nhiều nhà nghiên cứu. Có nhiều bài viết,
công trình liên quan đến ch đề này, nhưng gần đây nhất, và trong phạm vi tài li u
tác giả thu thập được thì có thể kể đến 3 công trình gần gũi với đề tài tác giả đã
ch n là luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” c a tác giả Nguy n Thùy
Dương, bảo v tại Trư ng Đại h c Kinh tế- Luật, Đại h c Quốc gia thành phố Hồ
Chí Minh năm 2013; luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai” c a tác giả Phan Th Thu Phương, bảo v tại Trư ng Đại h c Luật Hà
N i năm 2013; và luận văn Thạc sĩ Luật h c “Thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam” c a tác giả Nguy n Thanh Thúy, bảo v tại
Trư ng Đại h c Quốc gia Hà N i vào năm 2014.
Hai công trình đầu tiên đề cập đến thế chấp có đối tượng là tài sản hình thành

số quy đ nh riêng c a Thành phố Hồ Chí Minh về thế chấp NOHTTTL, thực ti n áp
d ng những quy đ nh này trong giải quyết các tranh chấp trên đ a bàn Thành phố
Hồ Chí Minh, tác giả đánh giá tính hi u quả c a những quy đ nh hi n hành, chỉ ra
những vướng mắc còn tồn tại ngay cả khi B luật dân sự năm 2015 và Luật nhà
năm 2014 đã phát sinh hi u lực. Từ đó tác giả đề xuất Ủ kiến để tiếp t c hoàn thi n
quy đ nh pháp luật, giảm thiểu tính r i ro c a loại thế chấp này, góp phần phát huy
vai trò tích cực c a chế đ nh thế chấp NOHTTTL trong thực ti n hoạt đ ng bảo đảm
tiền vay c a NHTM.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được m c đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhi m v c thể sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lỦ luận cơ bản về thế chấp NOHTTTL bảo
đảm thực hi n hợp đồng tín d ng.
- Phân tích, đánh giá m t cách h thống và toàn di n các quy đ nh c a pháp
luật Vi t Nam hi n hành điều chỉnh vấn đề thế chấp NOHTTTL, tập trung trong
lĩnh vực bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại NHTM.
- Chỉ ra những vướng mắc đã được giải quyết b i B luật dân sự năm 2015 và
Luật nhà

năm 2014, và những vướng mắc còn tồn tại.

- Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thi n những quy đ nh
pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp NOHTTTL.
4. Đ i t

ng vƠ ph m vi nghiên c u

3


Trong khuôn khổ c a luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lỦ

thế chấp NOHTTTL, phát huy vai trò tích cực c a chế đ nh này trên thực tế, góp
phần phát triển lành mạnh hoạt đ ng tín d ng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát
triển, nhất là trên đ a bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

4


7. C c u
Ngoài phần m đầu, kết luận, danh m c các tài li u tham khảo, n i dung c a
Luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lỦ luận cơ bản về thế chấp nhà

hình thành trong

tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Quy đ nh pháp luật và thực trạng áp d ng pháp luật về thế chấp nhà
hình thành trong tương lai bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng
thương mại
Chương 3: Hoàn thi n pháp luật về thế chấp nhà

hình thành trong tương lai

bảo đảm thực hi n hợp đồng tín d ng tại ngân hàng thương mại.

5


Ch
NHỮNG V N Đ Lụ LU N C
THĨNH TRONG T

BPBĐ này.
1.1.1. Khái niệm biện pháp thế chấp tài sản
Thế chấp là m t BPBĐ thực hi n nghĩa v dân sự xuất hi n từ th i La Mã cổ
đại. Quá trình phát triển c a bi n pháp thế chấp trong Luật La Mã với nền tảng pháp
lỦ là lỦ thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh hư ng và chi phối mạnh mẽ đến sự ra
đ i, thay đổi c a các quy đ nh pháp luật về thế chấp

các nước theo h thống luật

Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật Bản. Tính chất vật quyền cho
phép bên nhận thế chấp có quyền tác đ ng trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không
ph thu c vào Ủ chí c a bất kỳ ch thể nào khi chứng minh được bên thế chấp có
quyền s hữu tài sản thế chấp (sẽ được s hữu hoặc được y quyền đ nh đoạt), có

6


giao kết hợp đồng thế chấp và bên có nghĩa v có sự vi phạm nghĩa v . C thể, bên
nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ c a bất kỳ ai (trừ
trư ng hợp pháp luật có quy đ nh khác) để xử lỦ và có quyền ưu tiên thanh toán
trước từ số tiền thu được khi xử lỦ tài sản thế chấp. Với những quy đ nh được xây
dựng trên cơ s lỦ thuyết về vật quyền bảo đảm đã tạo nên ưu thế cho ngư i nhận
thế chấp trong vi c xử lỦ tài sản thế chấp để bảo đảm cho quyền lợi c a mình. Dĩ
nhiên, đi kèm với đó phải là m t h thống pháp luật hoàn thi n, h thống đăng kỦ
tài sản phát triển với sự minh bạch hóa cao. Đây là xu thế phát triển c a hầu hết h
thống pháp luật c a các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lỦ về
bản chất c a thế chấp khi đây là m t BPBĐ được xác lập trên m t tài sản xác đ nh.
Trong B luật dân sự (BLDS) năm 1995, “Thế chấp tài sản là việc bên có
nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ đối với bên có quyền” [11, Điều 346]. Theo quy đ nh này, chỉ có bất đ ng

Với ưu thế là BPBĐ mà bên có nghĩa v không phải chuyển giao tài sản bảo
đảm, vẫn khai thác được giá tr c a tài sản bảo đảm mà lợi ích c a các bên vẫn đạt
được, thế chấp là m t giải pháp được các bên tham gia giao d ch dân sự ưu tiên lựa
ch n sử d ng.

bi n pháp này, thay vì chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì

bên có nghĩa v chuyển giao toàn b hồ sơ pháp lỦ c a tài sản cho bên có quyền.
Đó có thể là giấy t chứng nhận quyền s hữu tài sản hoặc giấy t là điều ki n
chuyển nhượng tài sản. Vi c giao giấy t này đồng nghĩa với vi c bên có nghĩa v
không thể đ nh đoạt tài sản được vì không có giấy t để giao d ch. Trong các quan
h tín d ng, những giao d ch vay tiền thư ng có giá tr lớn, cần được bảo đảm b i
những tài sản có giá tr lớn tương ứng. Do đó, tài sản bảo đảm được sử d ng phổ
biến là nhà

hoặc quyền sử d ng đất, và đối với những tài sản này, bi n pháp thế

chấp tài sản là m t lựa ch n phổ biến.
Về bản chất, cần xác đ nh thế chấp là m t bi n pháp có tính chất vật quyền
nhằm bảo đảm cho quan h trái quyền. Quan h nghĩa v là m t quan h trái quyền
nên bên có quyền chỉ có quyền yêu cầu bên có nghĩa v thực hi n nghĩa v c a h ,
vi c thực hi n nghĩa v ph thu c vào hành vi c a bên có nghĩa v . Trong trư ng
hợp vi c thực hi n nghĩa v được bảo đảm b i bi n pháp thế chấp (hoặc bi n pháp
bảo đảm vật quyền khác) thì khi nghĩa v được bảo đảm b vi phạm, quyền yêu cầu
thực hi n nghĩa v tr thành quyền xử lỦ tài sản bảo đảm. Đây là m t vật quyền,

8


bên có quyền sẽ ch đ ng hơn, ít ph thu c vào thái đ , Ủ chí c a bên có nghĩa v

lai kèm theo dự án đã được phê duy t về ngôi nhà đó; hoặc giấy t thừa kế nhà

9


đất… Các loại giấy t trên phải là bản gốc (bản duy nhất) được giao cho bên nhận
thế chấp giữ nhằm hạn chế sự đ nh đoạt c a bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.
Thứ hai, một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (đối với chủ thể quyền khác
nhau) chỉ có thể là tài sản thế chấp
“Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự,
nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác” [17, Khoản 1 Điều 296]. Tuy nhiên, nếu muốn m t tài sản bảo đảm cho
nhiều nghĩa v đối với nhiều ngư i có quyền khác nhau, bên bảo đảm chỉ có thể lựa
ch n bi n pháp thế chấp. Vì bên nhận thế chấp không trực tiếp giữ tài sản bảo đảm,
quyền lợi c a tất cả các ch nợ được bảo đảm bằng giá tr c a tài sản đó. Đối với
bi n pháp cầm cố không thể xảy ra trên thực tế hai hay nhiều ch nợ không liên
quan đến nhau cùng giữ m t tài sản.
Thứ ba, chỉ có biện pháp thế chấp là đối tượng bắt buộc phải đăng ký giao
dịch bảo đảm.
Cũng như các BPBĐ khác, bi n pháp thế chấp có thể được đăng kỦ theo thỏa
thuận hoặc theo quy đ nh c a luật [17, Khoản 1 Điều 298]. Tuy nhiên, đối với m t
số loại tài sản thì vi c đăng kỦ BPBĐ là m t th t c bắt bu c đối với bi n pháp thế
chấp. Theo Ngh đ nh số 163/2006/NĐ-CP về giao d ch bảo đảm, được sửa đổi, bổ
sung b i Ngh đ nh số 83/2010/NĐ-CP và Ngh đ nh số 11/2012/NĐ-CP (Ngh đ nh
về GDBĐ), những trư ng hợp phải đăng kỦ giao d ch bảo đảm (GDBĐ) là: Thế
chấp quyền sử d ng đất; Thế chấp quyền sử d ng rừng, quyền s hữu rừng sản xuất
là rừng trồng; Thế chấp tàu bay, tàu biển; và các trư ng hợp khác, nếu pháp luật có
quy đ nh [4, Khoản 1 Điều 12].
Ngoài ra, các GDBĐ khác do các bên tự nguy n đăng kỦ tại Trung tâm đăng

chỉnh nhăm đảm bảo an toan cho cac giao dich
̣ dân sự, thương ma ̣i noi chung, giao
dich
̣ thê châp nha ở hinh thanh trong tương lai ta ̣i cac ngân hang thương ma ̣i noi
riêng, cũng như bảo đảm an toan cho cac thiêt chê tai chinh. Thơi gian qua, những
quy đinh
̣ vê giao dich
̣ thê châp liên quan đên loa ̣i tai sản nay chủ yêu dựa vao cac
quy đinh
̣ chung, nên co rất nhiêu bât câ ̣p chưa giải quyêt đươ ̣c khi ap du ̣ng, thêm
vao đo la những vân đê mơi tiêp tu ̣c phat sinh đã gây kho khăn cho qua trinh giải
quyết các tranh chấp có đối tượng là NOHTTTL.
Mặc dù những quy đ nh xác đ nh điều ki n NOHTTTL được phép tham gia
giao d ch xuất hi n từ khi Luật nhà

năm 2005 ra đ i với quy đ nh tại Điều 39, và

thuâ ̣t ngữ ‘nha ở hinh thanh trong tương lai’ lân đâu tiên xuât hiê ̣n trong văn bản
quy pha ̣m phap luâ ̣t như la đôi tươ ̣ng của giao dich
̣ bảo đảm trong Nghi ̣ đinh
̣ sô
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chinh phủ quy đinh
̣ chi tiêt va hương dẫn thi
hanh Luâ ̣t nha ở [5, Điểm đ Khoản 1 Điều 9] thì phải tới năm 2014, Thông tư liên
tich
̣ sô 01/2014/TTLT-BXD-BTP-BTNMT ngay 25/4/2014 của Ngân hang Nha
nươc, Bô ̣ Xây dựng, Bô ̣ Tư phap, Bô ̣ Tai nguyên va Môi trương hương dẫn thủ tu ̣c
thê châp nha ở hinh thanh trong tương lai theo Nghi ̣ đinh
̣ sô 71/1010/NĐ-CP ra đơi
đã giải thich thuâ ̣t ngữ ‘nha ở hinh thanh trong tương lai’. Theo đo, nha ở hinh


giao d ch có đối tượng là NOHTTTL khi tại th i điểm xác lập giao d ch, nhà

đang

trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng.
Không ai chắc chắn về tương lai, do đó trong tương lai NOHTTTL có hình
thành không, hay vẫn mãi là nhà

‘hình thành trong tương lai’ là m t yếu tố r i ro

trong các giao d ch có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai nói chung,
NOHTTTL nói riêng. Có quan điểm cho rằng vì tài sản này nhiều r i ro như vậy
cho nên tốt nhất là cấm các giao d ch có đối tượng là loại tài sản này. Tuy nhiên,
trước những lợi ích c a vi c thừa nhận loại tài sản này, nhất là đối với sự phát triển
c a th trư ng nhà chung cư, nhà cao tầng thì các nhà làm luật vẫn thừa nhận tính
hợp pháp c a những giao d ch có đối tượng là NOHTTTL, nhưng đưa ra những
điều ki n để gia tăng khả năng hình thành c a những tài sản này trong tương lai,
như: nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính c a ch đầu tư (nâng cao mức vốn
pháp đ nh), đưa ra điều ki n về bảo lãnh ngân hàng [17, Khoản 1 Điều 56], và đưa
ra những điều ki n để NOHTTTL tr thành đối tượng c a giao d ch:

12


Luật nhà

năm 2014 có quy đ nh vi c bán, cho thuê mua nhà

xã h i hình

13


- Đặc điểm c a nhà

hình thành trong tương lai

Thứ nhất: Ngôi nhà đó phải trong quá trình xây dựng. Tại th i điểm xác lập
giao d ch thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy t và trong quá
trình hình thành căn cứ vào các số li u, dữ li u thiết kế, bản vẽ c thể được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thông qua. Tại Ngh đ nh số 71/2010/NĐ-CP thì xác đ nh
nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế thì phải nhìn thấy được rằng
có cơ s về tính khả thi ngôi nhà đó đang hình thành theo như tài li u, số li u chứng
minh, phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình các bên tiến hành xây
dựng và tạo dựng nó để khi ngư i ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn
sẽ hình thành. Mặt khác về mặt thiết kế và các văn bản là cơ s các bên có cơ s
chứng minh được tính khả thi c a vi c hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự
chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến.
Thứ hai: Về mặt chiếm hữu thì các bên chưa có văn bản nghi m thu sử d ng
thực tế. Về mặt thực tế thì ngôi nhà th i điểm này đã đ nh hình rồi, các hạng m c
c a ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thi n xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán
nhà

mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì vi c các bên

xác nhận với nhau bằng văn bản công tác bàn giao hết sức quan tr ng. Khi bàn giao
các bên chốt lại được với nhau về công vi c hoàn thành c a các bên, các điều khoản
mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên
chứng minh và xác nhận quá trình thực hi n hợp đồng với nhau như thế nào. Đối
với bên mua thì coi như đã nhận tài sản còn bên bán coi như đã hoàn thành công


đang trong quá trình

đầu tư xây dựng và chưa được nghi m thu đưa vào sử d ng.
Luật nhà

năm 2014 c thể hóa quyền thế chấp NOHTTTL như sau:

“Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở
hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại Ngân
hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng
nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” [15, Khoản 2 Điều 147].
Vi c thế chấp NOHTTTL được quy đ nh chi tiết tại Thông tư số 26/2015/TTNHNN hướng dẫn trình tự, th t c thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây
dựng nhà , NOHTTTL c a Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 09/12/2015. Dựa
trên quy đ nh c a Thông tư này thì ta thấy vi c thế chấp NOHTTTL có những đặc
điểm sau:
Nhà

là đối tượng c a bi n pháp thế chấp phải thỏa mãn các điều ki n sau:

- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật c a dự án được phê duy t;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết đ nh giao đất, cho thuê đất c a cơ quan nhà
nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà
- Nhà

quy đ nh tại Điều 8 Thông tư này;

thế chấp phải thu c di n đã xây dựng xong phần móng theo quy đ nh


Bên mua chỉ có quyền trong hợp đồng mua bán với doanh nghi p kinh doanh bất
đ ng sản (là bên bán) tương ứng với số tiền đã thanh toán và cam kết công nhận
quyền s hữu nhà c a bên bán cho bên mua được ghi trong hợp đồng. Do vậy, đối
tượng c a hợp đồng thế chấp

đây mang đặc điểm pháp lỦ c a m t quyền tài sản

phát sinh từ hợp đồng mua bán. Do đó, bên thế chấp phải cung cấp đầy đ các loại
giấy t chứng minh căn cứ xác lập quyền và giá tr quyền c a mình trong hợp đồng
mua bán NOHTTTL.
Với đặc điểm trên, sẽ có sự thay đổi về tình trạng pháp lỦ c a NOHTTTL khi
nó đã được hoàn thành. Th i điểm hoàn thành được hiểu là nhà

đã xây xong, đã

thực hi n vi c bàn giao và bên mua đã được cấp giấy chứng nhận s hữu- có nghĩa
là bên mua đã có quyền s hữu tr n vẹn đối với nhà . Điều này đồng nghĩa với
vi c các bên sẽ tiến hành thanh lỦ hợp đồng mua bán, quyền c a bên mua trong hợp
đồng mua bán NOHTTTL đã chấm dứt. Khi đó, quyền lợi c a bên nhận thế chấp sẽ
được đảm bảo như thế nào khi đối tượng c a hợp đồng thế chấp không còn là quyền
tài sản nữa mà đã là vật c thể (chính là nhà ). M t nguyên tắc nền tảng c a pháp
luật dân sự là m i sự thỏa thuận c a các bên chỉ được pháp luật bảo h khi không
ảnh hư ng đến quyền và lợi ích hợp pháp c a ch thể khác. Do vậy, bên thế chấp
(tức bên mua nhà ) và bên nhận thế chấp cần tiến hành sửa đổi đối tượng c a hợp
đồng thế chấp đã kỦ kết: Từ “quyền” trong hợp đồng mua bán nhà

16

sang “nhà ”.

năm 2014 đã có các quy đ nh mới khả thi hơn và c i m hơn đối

với vi c thế chấp NOHTTTL vốn không phải là câu chuy n mới nhưng chưa hề cũ
trong điều ki n pháp luật Vi t Nam hi n nay. Đây là m t tín hi u tích cực cho sự
phát triển c a pháp luật về GDBĐ nói chung và cho vi c huy đ ng tín d ng bất
đ ng sản nói riêng. Theo Điều 147 và 148 c a Luật nhà
ch đầu tư dự án xây dựng nhà
dự án đầu tư xây dựng nhà

được thế chấp tại NHTM m t phần hoặc toàn b

hoặc nhà

đâu tư dự án hoă ̣c xây dựng nhà

năm 2014, có thể thấy

xây dựng trong dự án để vay vốn cho viê ̣c

đo. Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà

là m t điểm mới đáng ghi nhận. Nhà làm luật đã coi dự án như m t loại tài sản
được phép sử d ng để huy đ ng vốn. Những thay đổi tư duy được thể hi n dưới
những quy đ nh về thế chấp loại tài sản này đã tạo nên bước ngoặt lớn trong lĩnh

17


vực kinh doanh nhà , tín d ng ngân hàng và trực tiếp đó là lợi ích cho ngư i dân,
c thể:

đã phải đem nhà

c a mình ra thế chấp để đảm bảo cho khoản vay đó, tức là quyền

c a ch s hữu đối với nhà

đó đang b hạn chế (khách hàng không thể tự Ủ tiến

18


hành các th t c mua bán, tặng cho, góp vốn bằng nhà

đó kể cả khi nhà

thành hay chưa hình thành, thậm chí vi c xây dựng nhà

đã hình

c a khách hàng còn phải

ch u những ràng bu c đã thỏa thuận với NHTM…) thì khách hàng sẽ cẩn tr ng hơn
khi thực hi n quyết đ nh đầu tư c a mình và sẽ cố gắng để thực hi n đúng và đầy đ
nghĩa v với NHTM. Qua đó, NHTM tránh được r i ro trong hoạt đ ng cho vay c a
mình do vi c thua l , phá sản… c a khách hàng mang lại.
Hơn nữa, vi c thế chấp NOHTTTL là cơ s pháp lỦ để các NHTM thu hồi
khoản nợ c a khách hàng đối với mình. Sau khi đã cấp tín d ng cho khách hàng thì
vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đ . Khi hoạt đ ng
sản xuất kinh doanh c a khách hàng ổn đ nh, năng lực tài chính tốt, khách hàng có
thi n chí trả nợ thì vi c thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. NHTM nào cũng


là ngư i lao đ ng có thu nhập trung bình hoặc thấp. Chính vì vậy, vi c thế chấp vay
vốn ngân hàng để mua nhà là m t vấn đề có Ủ nghĩa rất lớn đối với h . Chế đ nh thế
chấp NOHTTTL ra đ i đã tạo nên sự đa dạng các loại tài sản được tham gia trong
quan h thế chấp. Khi vay vốn để mua nhà, ngư i dân sẽ không còn phải lo lắng về
vi c cần có tài sản để thế chấp nữa mà có thể dùng chính ngôi nhà đang mua để đảm
bảo khoản vay tại NHTM. Do đó, thế chấp NOHTTTL sẽ tạo điều ki n cho tất cả
các tầng lớp trong xã h i được tiếp cận với nguồn vốn c a NHTM để đáp ứng nhu
cầu có nhà

c a mình. Vi c ngư i dân có cơ h i được mua nhà bằng nguồn vốn tín

d ng sẽ kích thích nhu cầu về nhà

trong xã h i, góp phần thúc đẩy sự phát triển

c a th trư ng kinh doanh bất đ ng sản. Các doanh nghi p có thể quay vòng vốn
nhanh, tăng tính thanh khoản c a tài sản, tránh tình trạng đóng băng như hi n nay.
Bên cạnh những Ủ nghĩa trên, thế chấp NOHTTTL còn tạo điều ki n để cung
gặp cầu, giúp các cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, qua đó kích thích
vay tín d ng để phát triển sản xuất và ph c v tiêu dùng. Với Ủ nghĩa đó, thế chấp
NOHTTTL góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế c a các cá nhân, tổ chức nói riêng
và c a toàn xã h i nói chung. Như vậy, thế chấp NOHTTTL có Ủ nghĩa kinh tế- xã
h i không thể ph nhận, vừa giải quyết nhu cầu về nhà
như giải quyết nhu cầu về nhà

c a m i ngư i dân, cũng

c a toàn xã h i, vừa góp phần tạo đòn bẩy quan