PL VỀ MUA BÁN, CHO THUÊ,
CHO THUÊ MUA, THẾ CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI
THỰC HIỆN: NHÓM 3

1

NGUYỄN THU CÚC

2

VŨ THỊ ANH ĐÀO

3

PHẠM HẢI VÂN

4

NGUYỄN NGỌC THANH XUÂN

1


CẤU TRÚC BÀI THUYẾT TRÌNH
1. Những khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai.
2. Quy định của Luật về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai
3. Một số vấn đề khi áp dụng quy định của luật vào thực tế mua
bán BĐS

 Bộ luật dân sự 2005: Chỉ quy định chung về tài sản (Điều 163), không định
nghĩa cụ thể về tài sản hình thành trong tương lai, phần tài sản hình thành
trong tương lai chỉ được quy định tại Điều 320: Vật hình thành trong tương
lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
 Bộ luật dân sự 2015: định nghĩa rõ hơn về tài sản và tài sản hình thành trong
tương lai, tại khoản 2 điều 105 quy định, tài sản hình thành trong tương lai
bao gồm:
• Tài sản chưa hình thành;
• Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau
thời điểm xác lập giao dịch.

4


I. KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬT NHÀ Ở

 Luật nhà ở 2005: không quy định.
 Luật nhà ở 2014: Khoản 19 Điều 3 định nghĩa nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

5


I. KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN


I. KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THÔNG TƯ LIÊN TỊCH SỐ 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT

Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được
tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp
đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ
sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp
phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).

8


II. CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA

9

CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TL:
* Căn cứ pháp lý:
-

Điều 25-30 Luật kinh doanh BĐS.

-



-

Điều 31-36 Luật Kinh doanh BĐS.

-

Khoản 17 điều 3 Luật nhà ở 2014

⇒ Khái niệm: Khoản 7 Điều 3 định nghĩa thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng
đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở
thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
* Quyền cơ bản của bên thuê mua:
-

Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua
chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình
xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.


II. CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA
Đánh giá:
 Trên thực tế, hình thức cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai chưa phổ biến, chủ yếu hiện nay vẫn là cho thuê, chuyển nhượng
và thế chấp.
 Hình thức cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai không làm dịch
chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác, cho nên pháp lý
đối với hình thức này đơn giản.


II.MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
THỜI ĐIỂM ĐƯỢC QUYỀN CHÀO BÁN
 Thủ tục pháp lý:
•
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

•
•
•

Hồ sơ dự án
Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Giấy phép xây dựng (nếu có)
 Tiến độ dự án
•
Hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
•
Hoàn thành xong phần móng của tòa nhà trong trường hợp là nhà chung cư, tòa
nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai.
 Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh v/v nhà ở
đủ điều kiện được bán
 Phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo
đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

13


II.MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ;
đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều
căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp
đồng đó

15


16

III.THỰC TẾ ÁP DỤNG
CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN
Luật KD BĐS 2006
1. Phải kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS
2. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS có
nghĩa vụ “Bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch
phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh”.
 Các BĐS khi đưa lên sàn giao dịch BĐS phải có
đầy đủ các giấy tờ theo quy định như Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, các tài sản gắn liền với đất (sổ
hồng), Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây
dựng…
 Các giao dịch chuyển nhượng có đối tượng là
BĐSHTTTL không “đủ điều kiện” thực hiện qua sàn
giao dịch BĐS.

Luật KD BĐS 2014
Không bắt buộc phải
qua sàn giao dịch

này (Nghị
định
76/2015/NĐ
-CP ngày
10/9/2015)


III.THỰC TẾ ÁP DỤNG
BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy
định, CĐT (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được
NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với KH khi
CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với KH. CĐT có trách
nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp
đồng mua, thuê mua.
Đây là loại bảo lãnh gì, có biện pháp bảo đảm gì kèm theo để ngân hàng thực hiện
trách nhiệm bảo lãnh, trách nhiệm của CĐT với ngân hàng như thế nào, chưa được
làm rõ.
“Quan hệ bảo lãnh là quan hệ 3 bên. Khi CĐT bán nhà mà yêu cầu có bảo lãnh của
ngân hàng cam kết cho nghĩa vụ của CĐT là không khả thi. Vì khi cấp bảo lãnh như
vậy sẽ không thể biết được ai là người mua nhà và nghĩa vụ của CĐT với người mua
nhà bao nhiêu tiền để xác định nghĩa vụ bảo lãnh, để cấp bảo lãnh. Trong khi đó, một
dự án nhà ở như vậy sẽ có rất nhiều người mua nhà khác nhau. Đây là bất cập đầu
tiên chưa được làm rõ”.
CĐT chỉ gửi bản sao của hợp đồng bảo lãnh (nếu có) cho người mua nhà. Tuy
nhiên, theo quy định của pháp luật, người mua nhà muốn được ngân hàng nghĩa vụ
bảo lãnh phải có bản chính trong tay, đây là quy định không khả thi.

18


 Một số ý kiến cho rằng các Ngân hàng thương mại hiện nay tham gia bảo lãnh chủ
yếu để thu phí chứ không phải vì lợi ích của KH. Vì thế, nếu CĐT “bắt tay” với
ngân hàng, thì quyền lợi KH khó bảo đảm.
 Các Ngân hàng băn khoăn quy định hợp đồng bảo lãnh chỉ có hiệu lực sau 30
ngày kể từ ngày bàn giao nhà là khó khả thi. Bởi hầu hết các dự án hiện nay, CĐT
đều không bàn giao nhà theo đúng cam kết. Họ cũng lo ngại quyền lợi của KH
khó được đảm bảo, do Thông tư hướng dẫn hiện nay chỉ nặng về bảo lãnh tiến độ,
chứ nghĩa vụ của CĐT với người bảo lãnh ra sao vẫn chưa thể hiện rõ.
 KH cho rằng nhiều doanh nghiệp khó khăn đã thế chấp dự án ở Ngân hàng, nay dự
án đó có tiếp tục được Ngân hàng bảo lãnh không? CĐT có thể thế chấp bảo lãnh
dự án bằng một dự án khác không? Mức phí bảo lãnh ra sao? Các Ngân hàng có
bảo lãnh KH riêng lẻ của dự án, hoặc nếu các CĐT chưa mua được phí bảo lãnh,
mà dự án vẫn đang tiến hành bán thì phải xử lý thế nào?...

20


III.THỰC TẾ ÁP DỤNG
BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Để trả lời những câu hỏi này, trong cuộc “Hội thảo về quy định bảo lãnh trong bán,
cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” đã diễn ra ngày 01/8/2015 nhằm
giải đáp nhiều thắc mắc trên.
Tuy nhiên vẫn khiến nhiều người còn băn khoăn. Tại hội thảo, có ý kiến cho rằng tại
nhiều dự án, trước khi bán, CĐT đã phải có những cam kết về việc bảo lãnh. Để đạt
được thỏa thuận này, CĐT sẽ phải chứng minh cơ sở pháp lý của dự án.
Mặt khác, Thông tư 07 hướng dẫn việc bảo lãnh dự án cũng chỉ là những quy định
khung. Quy trình bảo lãnh ra sao các ngân hàng thương mại sẽ có quy định cụ thể.
Hiện nay, vẫn chưa thấy các quy định cụ thể của ngân hàng thương mại nơi nhóm báo
cáo làm việc được ban hành.


 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
 Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư
xây dựng nhà ở.
 Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Lưu ý: nhà ở riêng lẻ đã có hợp đồng mua bán công chứng.

23


IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

III. ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở


Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;



Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;



Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Phần IV.

2. Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai


Các điều kiện quy định tại Phần 1;