ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT
HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số
: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT
HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội - 2015

1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................ 36
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................................................. 44


2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................... 47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................... 58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ........................................ 58
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................................... 67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ......................................................... 69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam....................................... 72
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................ 78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam .................................................................................................... 78

:Luật Kinh doang bất động sản

TCTD

:Tổ chức tín dụng

TSTC

:Tài sản thế chấp


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó

tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để cơ
quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.

2


2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014

lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi,
bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định đƣợc ban hành trƣớc đây liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.
4


- Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bao gồm:
Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân
tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê
và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận
văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt
Nam với đối tƣợng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhƣng điểm
mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đƣa ra đề xuất sửa đổi. Mỗi loại nhà ở
có sự ảnh hƣởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trƣờng bất động sản, đối với
hoạt động quản lý của Nhà nƣớc.
Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn
nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh
chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định
phạm vi nghiên cứu nhƣ trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.

6


CHƢƠNG
1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ ai cũng biết và bởi nó rất
gần gũi với đời sống của mỗi ngƣời. Nhƣng để đƣa ra một khái niệm về tài
sản thì hầu nhƣ chƣa có ai trả lời đƣợc một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của
Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chƣa có một văn bản luật
nào đƣa ra đƣợc một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu nhƣ tất cả
chỉ liệt kê đƣợc tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao

chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ
đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở
hình thành trong tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: " Nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng"
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai.
Dựa vào khái niệm và các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tƣơng lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tƣơng lai có một số
đặc điểm nhƣ sau:
10


Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản
BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân
biệt " vật có thực" hay " vật chƣa có thực" và ở đây có thể hiểu vật chƣa có
thực chính là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với tài
sản hiện có nhƣng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các giao
dịch dân sự. Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có
quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tƣợng của tài sản có ý nghĩa
rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân
sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình linh hoạt
hơn, kể cả khi nó hình thành trong tƣơng lai. Tài sản thì phải thỏa mãn điều
kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con ngƣời và phải trị giá đƣợc bằng
tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai, lợi ích của nó có thể đƣợc sử dụng
để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ nhƣ thế chấp khoản
vay.Và giá trị của nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể đƣợc xác định
thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu nhƣ hợp đồng mua
bán nhà chung cƣ, hóa đơn,… Vì vậy, nhà ở hình thành trong tƣơng lai hoàn toàn

các chủ thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở
hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể tham
gia quan hệ nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Ở Pháp, Bộ luật Dân sự năm 2005 Pháp có quy định tại Chƣơng III - 1
Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ đƣợc xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều
1604 - 1) về các trƣờng hợp mua bán bất động sản nói chung sẽ đƣợc hình
thành trong tƣơng lai.
Điều 1601 - 2 quy định nhƣ sau: " Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là
một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng
12


xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu
được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây
dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán".
Điều 1601 - 4 quy định nhƣ sau: "Việc người mua nhượng quyền của họ
đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng
thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu việc bán có kèm
theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được
nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi
còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết".
Ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho
bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên
bán.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: " Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng
đó chƣa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi

thanh toán trước thì thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định, sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số
tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó"
Tuy nhiên nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một loại hình nhà ở tƣơng đối
đặc biệt là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tƣ xây dựng và chƣa đƣợc đƣa
vào sử dụng vì thế ngoài việc tuân thủ theo các quy định về thuê mua nhà ở
thông thƣờng việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai còn phải tuân
thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Nên
khái niệm thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai có thể đƣợc hiểu nhƣ sau:
16


"Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản
tiền theo nhiều đợt tùy vào tiến độ xây dựng nhưng tổng số không vượt quá 50%
giá trị hợp đồng và được sử dụng nhà đó sau khi hoàn thiện; số tiền còn lại được
tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua
trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó. Bên cho thuê trước khi thực hiện việc cho
thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn
giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng."
1.2.1.5. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản năm
2014: "Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.". Nhƣ vậy việc cho thuê
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một hoạt động kinh doanh bất động
sản đƣợc Nhà nƣớc cho phép. Tuy nhiên trong các văn bản luật lại chƣa đƣa ra
khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đây cũng là một
của hợp đồng thuê tài sản, theo Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về

thể trong giao dịch dân sự nói chung đều bao gồm bên bán và bên mua. Cũng
nhƣ những chủ thể dân sự khác chủ thể trong quan hệ pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai là những ngƣời tham gia vào giao dịch liên quan đến
nhà ở hình thành trong tƣơng lai , và có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp
luật đó. Chủ thể bao gồm cá nhân và pháp nhân ngoài ra còn có chủ thể là hộ
gia đình và tổ hợp tác tuy nhiên đây là những chủ thể đặc biệt và hạn chế.
Trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ thể tham gia
chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể
của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì các chủ thể này phải
đáp ứng đƣợc các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định vì đối tƣợng
18


của giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở chƣa hoàn thành tại
thời điểm giao kết hợp đồng.
1.2.2.2. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ đã nêu ở trên là tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong
quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Do vậy phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Cụ thể ở đây
các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai.
1.2.2.3. Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tƣợng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở
và phải đủ điều kiện để đƣợc phép tham gia vào giao dịch nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với đặc
điểm đặc biệt khác với những giao dịch về nhà ở thông thƣờng là nhà ở chƣa
hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên nhà ở hình thành trong tƣơng
lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn đƣợc điều kiện quy định tại điều 55