I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

HONG TH HI H

PHáP LUậT Về
CHO VAY THế CHấP BằNG NHà ở HìNH THàNH
TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI
VIệT NAM

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2015


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

HONG TH HI H

PHáP LUậT Về
CHO VAY THế CHấP BằNG NHà ở HìNH THàNH
TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI
VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY


THANH TOÁN TẤT CẢ CÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH THEO QUY ĐỊNH CỦA KHOA LUẬT ĐẠI
HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI.....................................................................................................................................3
VẬY TÔI VIẾT LỜI CAM ĐOAN NÀY ĐỀ NGHỊ KHOA LUẬT XEM XÉT ĐỂ TÔI CÓ THỂ BẢO
VỆ LUẬN VĂN........................................................................................................................................................3
TÔI XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN!...................................................................................................................3
TÁC GIẢ LUẬN VĂN............................................................................................................................................3
KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
6
CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY
82
THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
82
KẾT LUẬN.............................................................................................................................................................98


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BLDS
HTTTL
NHNN
NHTM
TCTD
TSBĐ

Chữ viết đầy đủ
Bộ Luật Dân sự
Hình thành trong tương lai
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Thương mại


1


dịch bảo đảm (“Nghị định số 163/2006/NĐ-CP”); Nghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22/12/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP (“Nghị

định

số

11/2012/NĐ-CP);

Nghị

định

số

83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở ("Nghị định số 71/2010/NĐ-CP"); Thông tư số
08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 của Bộ Tư pháp về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư
pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch
bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án ("Thông tư số
08/2014/TT-BTP"); Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngày 25/04/2014 về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ("Thông
tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT"); Thông tư liên
tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 về việc hướng

Yến năm 2013;“Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam”, Luận văn thạc sỹ của tác giả Nguyễn Thanh Thúy năm 2014;…
Các công trình nghiên cứu trên tuy có đề cập đến biện pháp thế chấp tài
sản HTTTL trong hoạt động cho vay của các NHTM hoặc về thế chấp nhà ở
HTTTL trong giao dịch dân sự nói chung, tuy nhiên chưa có công trình nào đi
sâu nghiên cứu pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL. Mặt khác,
do sự thay đổi các quy định pháp luật như Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị
định, thông tư hướng dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp,
đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở HTTTL như Thông tư số
08/2014/TT-BTP, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,…Tính
đến nay, chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích chuyên sâu về quy định
mới cũng như chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi pháp luật.
3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho
vay thế chấp nhà ở HTTTL và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định
này. Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những
vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay thế chấp
nhà ở HTTTL và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay thế chấp
bằng nhà ở HTTTL. Để đạt được mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của
luận văn cần phải làm rõ một số vấn đề như sau:
- Khái quát và phân tích những vấn đề lý luận về khái niệm tài sản, nhà
ở HTTTL, thế chấp, thế chấp nhà ở HTTTL,…;
- Hệ thống hóa và đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật về
cho vay và thế chấp nhà ở HTTTL;
- Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về cho vay thế chấp
nhà ở HTTTL tại các NHTM ở Việt Nam.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Khái quát về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong
Chương 2:

tương lai của Ngân hàng thương mại.
Thực trạng pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành

trong tương lai của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng
nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương
mại tại Việt Nam.

5


Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm tài sản
Không chỉ là một thuật ngữ quen thuộc trong đời sống xã hội, tài sản
còn là vấn đề trung tâm trong mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp
luật nói riêng. Sở dĩ như vậy bởi tài sản là công cụ mà con người sử dụng vào
mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Trong thực tế, tài sản tồn tại rất phong phú
và đa dạng. Mỗi loại tài sản lại mang những đặc trưng riêng biệt, chẳng hạn:
Tài sản có thể được sở hữu dưới nhiều dạng: tài sản của cá nhân (tài sản
riêng) hoặc của một nhóm người (tài sản chung), hoặc của xã hội (tài sản

Common Law lại thể hiện quan niệm về tài sản là các mối quan hệ giữa người
với người liên quan đến vật chứ không nhấn mạnh đến các đặc tính vật lý hay
vật chứa đựng như các học giả Civil Law, theo đó tài sản được hiểu là một mớ
quyền (abundle of right): tài sản bao gồm bất kể những gì có khả năng sở hữu
hoặc bởi cá nhân, tập thể hoặc cho lợi ích của người khác [50]. Qua so sánh,
đối chiếu các quan điểm về tài sản của hai hệ thống pháp luật tiêu biểu nói
trên, có thể thấy khái niệm tài sản được xây dựng theo hai cách tiếp cận cơ
bản là dưới góc độ vật hoặc góc độ quyền. Dưới góc độ vật: khái niệm được
xây dựng theo tiêu chí vật lý, những vật mà con người có thể nhận biết được
bằng các giác quan tiếp xúc là vật hữu hình, còn ngược lại là vật vô hình (là
các quyền tài sản). Dưới góc độ quyền: cơ sở ban đầu của cách tiếp cận này là
sự thừa nhận vật có tính chất hữu hình. Tiếp theo là việc xác định các quyền
lợi của chủ thể xung quanh vật hữu hình đó, cụ thể: các quyền được thực hiện
một cách trực tiếp trên vật mà không cần có sự hỗ trợ của bất kỳ chủ thể nào
khác được gọi là quyền đối vật hay còn gọi là vật quyền. Trong quyền đối vật

7


có quyền đối vật tuyệt đối là quyền sở hữu và quyền đối vật phụ thuộc là các
quyền hưởng dụng, quyền địa dịch, quyền bề mặt, quyền của bên nhận cầm
cố, thế chấp đối với vật. Ngược lại với quyền đối vật là quyền đối nhân. Đây
là quyền được thực hiện trên vật một cách gián tiếp thông qua hành vi của chủ
thể mang nghĩa vụ hay còn được gọi là trái quyền [47].
Quay trở lại pháp luật Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được
quy định tại Điều 172 BLDS năm 1995: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền,
giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [37, Điều 172]. Đến
BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản” [37, Điều 163]. Theo tinh thần BLDS năm 2005 thì khái niệm
tài sản được mở rộng hơn so với quy định cũ, bao gồm cả những vật có thực

1.1.1.2. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự,
kinh tế, thương mại ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu, chế định
tài sản HTTTL là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất
yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự… Khái niệm tài sản HTTTL lần đầu
tiên được quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm (“Nghị định số 165/1999/NĐ-CP”), quy định:
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình
thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà
bên bảo đảm có quyền nhận [10, Điều 2, Khoản 7].
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (“Nghị định số 178/1999/NĐ-CP”) cũng
có quy định tương tự:
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc
khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực

9


hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín
dụng [11, Điều 2, Khoản 5].
Khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận tại BLDS năm 2005 như sau:
Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập
hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết [37, Điều 320, Khoản 2].
Tuy nhiên, nội dung điều này chỉ đề cập đến “vật hình thành trong tương
lai” chứ không phải “tài sản hình thành trong tương lai”, trong khi “vật” và
“tài sản” là hai phạm trù khác nhau, vật chỉ là một trong số bốn loại tài sản theo

dụng đất đối với phần diện tích chưa bồi thường xong hoặc chuyển nhượng nhà
ở, căn hộ khi chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất. Điều này dẫn đến nhiều
tranh chấp, kiện cáo phát sinh, gây mất ổn định trật tự xã hội.
Tóm lại, việc mở rộng nội hàm cũng như nâng tầm pháp lý của khái
niệm tài sản HTTTL đã góp phần tạo ra sự phát triển mạnh mẽ của các giao
dịch dân sự, thương mại, kinh tế, trong đó có các giao dịch bảo đảm việc thực
hiện nghĩa vụ có đối tượng là tài sản HTTTL. Dựa vào các quy định pháp luật
và phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản
hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành hoặc đã được
hình thành ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng
có căn cứ pháp lý để xác định tài sản đó sẽ hình thành trong tương lai và
thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định”.
1.1.1.3. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con
người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái
tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc
của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Dưới góc độ luật
học, khái niệm nhà ở xuất hiện ở một số văn bản pháp luật như: theo pháp luật
dân sự, nhà ở được hiểu một cách chung nhất là một loại tài sản, chính xác
hơn là một loại bất động sản được giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho,

11


thế chấp nhà ở,…; Luật xây dựng năm 2014 quy định:
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao
động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công
trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt
đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước,
được xây dựng theo thiết kế [42, Điều 3, Khoản 10].

phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở.
Như vậy, có thể khái quát về nhà ở HTTTL: “Nhà ở hình thành trong tương
lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm
hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để
xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của
chủ thể xác định”.
1.1.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Để nhận diện tài sản thì nhất thiết phải chỉ ra được các đặc trưng pháp
lý của chúng. Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu các quy định pháp luật dân sự,
có thể rút ra các đặc điểm pháp lý cơ bản của nhà ở HTTTL như sau:
Thứ nhất, nhà ở HTTTL là một loại tài sản và là đối tượng của quyền
sở hữu. Để được phép tham gia giao dịch dân sự thì nhà ở HTTTL trước hết
phải là một loại tài sản hay nói cách là đối tượng của quyền sở hữu. Như đã
phân tích ở trên, BLDS năm 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản không còn
phân biệt “vật có thực” hay “vật chưa có thực” nữa. Vì vậy, nhà ở HTTTL
vẫn được pháp luật ghi nhận là một loại tài sản và được phép tham gia các
giao dịch dân sự. Tuy nhiên, do tính chất "chưa có thực tại thời điểm giao kết"
nên các giao dịch liên quan đến nhà ở HTTTL sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so
với các nhà ở hiện hữu vì không có gì đảm bảo chắc chắn nhà ở đó sẽ được
hình thành (do nhiều nguyên nhân tiềm ẩn làm cho nhà ở bị hoãn, tạm dừng
xây dựng hoặc không thực hiện bàn giao được như cam kết của chủ đầu tư,...)
hoặc nảy sinh những khó khăn trong việc giám sát, quản lý nhà ở hoặc xử lý,
phát mại nhà ở HTTTL,...
Theo pháp luật dân sự, nhà ở HTTTL được công nhận là một loại tài

13


sản, vì vậy loại tài sản này còn phải được xem xét trong mối quan hệ với chủ
thể thiết lập quyền sở hữu bao gồm các tiêu chí về địa vị của chủ sở hữu tài

hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở HTTTL để làm tài sản thế chấp để
bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác. Các giao dịch nêu trên
đều có hình thức pháp lý là hợp đồng thế chấp. Về bản chất, hợp đồng thế
chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng thế
chấp nhà ở HTTTL đều là các giao dịch có điều kiện theo quy định tại Điều
125 của BLDS năm 2005. Điều kiện ở đây là để giao dịch thế chấp có hiệu
lực thì bên thế chấp phải xác lập được quyền sở hữu đầy đủ đối với tài sản….
Thời điểm hoàn thành của nhà ở HTTTL được hiểu là nhà ở hoàn thiện, đã
bàn giao và bên mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc
giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp
đồng mua bán nhà ở, khi đó, đối tượng của giao dịch thế chấp không còn
là quyền tài sản hay nhà ở HTTTL nữa mà đã trở thành nhà ở hiện hữu. Để
bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi đối tượng của hợp đồng thế chấp thay
đổi, bên nhận thế chấp và bên thế chấp cần phải nhanh chóng tiến hành sửa
đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền tài sản” trong hợp
đồng mua bán nhà ở HTTTL hoặc “nhà ở HTTTL” sang “nhà ở hiện hữu”.
Việc sửa đổi đối tượng sẽ kéo theo việc thực hiện các thủ tục chuyển tiếp
đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, nhà ở HTTTL thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Thông thường,
các tài sản là bất động sản tham gia giao dịch thế chấp phải là tài sản thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có
giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng đối với nhà ở HTTTL, việc nhà ở đó có
hình thành hay không, chủ thể có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đó

15





các nước, chẳng hạn BLDS Nhật Bản quy định: "Người nhận thế chấp có
quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ
bất động sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm
trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó" (Điều 369). BLDS Pháp
cũng có cùng cách tiếp cận: "Thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động
sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" (Điều 2114). Tại Việt Nam,
BLDS năm 2005 quy định rõ:
Thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận
thế chấp [37, Điều 342].
Về bản chất, thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được
xác lập trước đó. Để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ đó được thực hiện ngay cả
trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện bất
kể nguyên nhân gì, thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải cung cấp
một tài sản như "vật làm tin" như đất đai, bất động sản khác, hoặc có thể là
động sản. Khi tài sản được cam kết để đảm bảo thực thi cho một nghĩa vụ thì
ngay lập tức chúng tạo ra những quyền cụ thể cho bên nhận thế chấp và cũng
đồng thời hạn chế những quyền nhất định của bên thế chấp đối với tài sản đó.
Thậm chí bên thế chấp có thể mất đi hoàn toàn quyền đối với tài sản thế chấp
trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện. Trái lại, tài sản thế chấp cũng
có thể được khôi phục và trở lại bên thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ được
thực hiện như đã thỏa thuận. Khác với các biện pháp kỹ quỹ, cầm cố, thì tài sản
được chuyển giao cho bên có quyền, nhưng trong quan hệ thế chấp, bên thế
chấp không phải chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao những giấy tờ, tài liệu
chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như giấy chứng nhận quyền
sở hữu tài sản (ô tô, xe máy, tàu thủy, tàu bay,…); giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL kèm theo dự

hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để

18


xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của
chủ thể xác định để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính bên đó
hoặc bên thứ ba đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao nhà ở
(sau khi đã hình thành) cho bên nhận thế chấp”.
1.2.1.3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Như đã đề cập ở trên, bản chất của giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL là
một dạng cụ thể của giao dịch có điều kiện và để giao dịch thế chấp này có
hiệu lực thì nhà ở HTTTL phải được xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp.
Các đặc điểm của thế chấp nhà ở HTTTL là :
Thứ nhất, thế chấp nhà ở HTTTL là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ
chính (trong phạm vi đề tài này là trả nợ khoản vay), đồng thời là biện pháp
bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính. Nghĩa vụ thế chấp nhà ở HTTTL phát
sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ trả nợ vay còn tồn tại; không có nghĩa
vụ chính thì cũng không có nghĩa vụ thế chấp nhà ở HTTTL, thể hiện ở chỗ:
thế chấp nhà ở HTTTL chỉ được áp dụng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay nếu
nghĩa vụ đó có hiệu lực. Nếu nghĩa vụ trả nợ vay bị xác định là vô hiệu thì
thỏa thuận về thế chấp nhà ở HTTTL cũng đương nhiên vô hiệu. Trong trường
hợp nghĩa vụ trả nợ vay chấm dứt thì quan hệ thế chấp nhà ở HTTTL cũng
chấm dứt.
Thứ hai, trong giao dịch này, bên thế chấp cam kết sẽ đem nhà ở
HTTTL mà mình chưa có quyền sở hữu đầy đủ để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ của chính mình hoặc của bên thứ ba đối với bên nhận thế chấp mà không
phải chuyển giao nhà ở (sau khi hoàn thành), bên nhận thế chấp có quyền xem
xét, kiểm tra thường kỳ hoặc kiểm tra đột xuất đối với tài sản đó. Như thế
chấp tài sản thông thường khác, việc đăng ký thế chấp được xem là sự bảo

trong hợp đồng mua bán nhà ở dẫn đến không được công nhận quyền sở hữu;
hoặc những nguyên nhân khác không phải lỗi của bên thế chấp như: chủ đầu
tư phá sản dẫn đến dự án không hoàn thành, dự án bị rút giấy phép, không thể

20