ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội – 2015


2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt
Nam..................................................................................................................................................36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt
Nam..............................................................................................................................................36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai tại Việt Nam.............................................................................................................................44
2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai tại Việt Nam.....................................................................................47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt
Nam..............................................................................................................................................50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp luật về nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam.................................................................................................58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam.............................................................................................58


2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam.............................................................................................67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong
tương lai tại Việt Nam..................................................................................................................69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam.............................................................................................72
CHƯƠNG 3............................................................................................................................................78
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM.....................78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. .78
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam...........79
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam........80
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai............................80
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật..............................................................89
KẾT LUẬN..............................................................................................................................................92


:Tài sản thế chấp


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của
người dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của người dân vừa là đối tượng giao dịch trong kinh
doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư
thường phải sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở trước
thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tư dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tương lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về
nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm

cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nước và người tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.

2


2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai không phải là một chế
định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu như chưa có một tác giả nào đặt
vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình thành
trong tương lai thể hiện dưới hình thức như luận văn, luận án, chuyên đề
nghiên cứu cũng như các công trình khóa học khác. Trước và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn như :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập được tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tương lai cũng như đã phân tích được một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng chưa khái quát
được các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tương lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã được công bố

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định được ban hành trước đây liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.

4


- Thực tiễn của việc thi hành các quy định pháp luật về mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu chế định về nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:
Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân
tích mặt pháp luật và thực tiễn của các giao dịch mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê
và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.Tuy nhiên với giới hạn của một luận
văn thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung phân tích các quy phạm pháp luật điều chỉnh giao
dịch mua bán, bảo lãnh, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt
Nam với đối tượng của giao dịch là công dân Việt Nam qua đó tìm ra nhưng điểm
mâu thuẫn trong các quy định pháp luật nhằm đưa ra đề xuất sửa đổi. Mỗi loại nhà
ở có sự ảnh hưởng khác nhau đối với xã hội, đối với thị trường bất động sản, đối
với hoạt động quản lý của Nhà nước.
Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà ở hình thành trong tương lai còn
nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn lúng túng, xảy ra tranh
chấp giữa các bên trong giao dịch. Vì lý do đó, tác giả cho rằng việc xác định
phạm vi nghiên cứu như trên sẽ phù hợp với năng lực của tác giả.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của đề tài này là chủ nghĩa duy vật lịch sử, chủ
nghĩa duy vật biện chứng và đường lối, chính sách của Đảng về đổi mới,
trong đó có chính sách về nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trường.Bên cạnh
đó, luận văn được tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau,
trong đó bao gồm chủ yếu là các phương pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại
Việt Nam.

6


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một thuật ngữ phổ biến mà hầu như ai cũng biết và bởi nó rất
gần gũi với đời sống của mỗi người. Nhưng để đưa ra một khái niệm về tài
sản thì hầu như chưa có ai trả lời được một cách hoàn hảo nhất cho câu hỏi
"tài sản là gì?". Từ nhiều thập kỷ qua, cả trong hệ thống pháp luật chung của
Anh - Mỹ và hệ thống dân luật La Mã - Đức cũng chưa có một văn bản luật
nào đưa ra được một khái niệm hoàn chỉnh về vấn đề này mà hầu như tất cả
chỉ liệt kê được tài sản bao gồm những gì. Ở Việt Nam cũng không phải là
một ngoại lệ, kế thừa và phát triển quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự
năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Xuất phát từ cách giải thích
và liệt kê trên đây, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm tài sản.
Thực tế, chính quy định về tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 trên đây đã
tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai.
Nếu dựa vào quy định về tài sản trong Điều 172 của Bộ luật Dân sự năm 1995
là "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các
quyền tài sản" thì chắc chắn không thể có khái niệm tài sản hình thành trong
tương lai vì loại tài sản này không phải là "vật có thực".

lai đã được quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật
về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy
8


nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác
nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu
vẫn được coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành
trong tương lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dưới góc độ tài sản hình thành
trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Như vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tương lai
như sau:
Thứ nhất, nhà nước ta cần có một khái niệm chính thống được nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Khái niệm được đưa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp
người đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tương lai chứ không nhằm
liệt kê những loại tài sản nào được coi là tài sản hình thành trong tương lai.
Thứ hai, khái niệm được giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành
trong tương lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết.
Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tương lai, tác giả
mạnh dạn đưa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong
tương lai như sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài
sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.
1.1.1.2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai

trong tương lai, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tương lai có một số
đặc điểm như sau:
10


Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản
BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, không còn phân
biệt “ vật có thực” hay “ vật chưa có thực” và ở đây có thể hiểu vật chưa có
thực chính là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhà ở hình thành trong
tương lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi to so với
tài sản hiện có nhưng không thể không xem nó là tài sản và loại nó ra khỏi các
giao dịch dân sự. Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản
có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tượng của tài sản có ý
nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao
dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình
linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai. Tài sản thì phải thỏa
mãn điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con người và phải trị giá
được bằng tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, lợi ích của nó có thể
được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ ví dụ như
thế chấp khoản vay.Và giá trị của nhà ở hình thành trong tương lai có thể
được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như
hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn,… Vì vậy, nhà ở hình thành trong
tương lai hoàn toàn là một tài sản theo định nghĩa tại BLDS 2005.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao
kết giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu
Khác với tài sản đã hình thành và xác lập quyền sở hữu, nhà ở hình thành
trong tương lai có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại. Đây là một trong những
tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thường với tài sản hình thành
trong tương lai hay cụ thể ở đây là nhà ở hình thành trong tương lai. Chính vì
đặc điểm này mà tính rủi ro của nhà ở hình thành trong tương lai cao hơn rất

Điều 1601 - 2 quy định như sau: “ Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là
một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng
12


xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu
được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây
dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán”.
Điều 1601 - 4 quy định như sau: “Việc người mua nhượng quyền của họ
đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng
thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán. Nếu việc bán có kèm
theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được
nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi
còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”.
Ở Việt Nam, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản
cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán.
Theo luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: “ Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà, công trình xây dựng
đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ cụ thể”
Đến luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có dành hẳn chương 3 quy
định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng
cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết
hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên
bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể
hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành

thuê mua nhà) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo
lãnh (chủ đầu tư dự án bất động sản)
14


Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu
rõ, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh, và trong trường hợp chủ đầu
tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên bảo
lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho
khách hàng. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa
thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh và phải
được lập thành hợp đồng. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
chưa nêu ra khái niệm về hợp đồng bảo lãnh. Mới đây, Thông tư số 07/2015/
TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã đưa ra quy định về hợp đồng
bảo lãnh tại Khoản 2 Điều 12 như sau: “ Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại
Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản được lập dưới một trong các hình thức
cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này”
Như vậy ta có thể đưa ra khái niệm về hơp đồng bảo lãnh trong bán và
cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“ Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan ( nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực
hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên
nhận bảo lãnh.
Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh
bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo bảo
lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên
nhận bảo lãnh và các bên có liên quan khác (nếu có)

thủ theo quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Nên
khái niệm thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể được hiểu như sau:
16


“Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một
khoản tiền theo nhiều đợt tùy vào tiến độ xây dựng nhưng tổng số không vượt
quá 50% giá trị hợp đồng và được sử dụng nhà đó sau khi hoàn thiện; số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì
bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà đó. Bên cho thuê trước khi thực
hiện việc cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực
hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu
tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”
1.2.1.5. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản năm
2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”. Như vậy việc cho thuê
nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một hoạt động kinh doanh bất động
sản được Nhà nước cho phép. Tuy nhiên trong các văn bản luật lại chưa đưa
ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Đây cũng là
một của hợp đồng thuê tài sản, theo Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về
hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 như sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê
phải trả tiền thuê.”
Điều 492- Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về hình thức hợp đồng
thuê nhà ở như sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ
sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký,

của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể này phải
đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định vì đối tượng
18


của giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa hoàn thành tại
thời điểm giao kết hợp đồng.
1.2.2.2. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai như đã nêu ở trên là tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong
quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai
Do vậy phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương
lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể ở đây
các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
1.2.2.3. Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
và phải đủ điều kiện để được phép tham gia vào giao dịch nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với
đặc điểm đặc biệt khác với những giao dịch về nhà ở thông thường là nhà ở
chưa hoàn thiện ở thời điểm giao kết hợp đồng nên nhà ở hình thành trong
tương lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn được điều kiện quy định tại
điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
1.2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình
thành trong tương lai.
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở hình thành
trong tương lai là một yếu tố mang tính chất quyết định. Vì thế khi tham gia
giao kết hợp đồng về nhà ở hình thành trong tương lai các bên phải mô tả rõ
quyền và nghĩa vụ của mình và cụ thể hóa điều đó bằng văn bản thông qua
hợp đồng giao kết giữa các bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên thường dó hai