ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM HOÀNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội – 2015


1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM ........ Error! Bookmark not defined.
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.


2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError!

Bookmark

not defined.
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam ..................................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError! Bookmark not
defined.
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt NamError!

Bookmark

not



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS 2005

:Bộ luật dân sự năm 2005

BĐS

:Bất động sản

DN

:Doanh nghiệp

NHNN

:Ngân hàng nhà nƣớc

LKDBĐS

:Luật Kinh doang bất động sản

TCTD

:Tổ chức tín dụng

TSTC

:Tài sản thế chấp

1


của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.

3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3


3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu cơ
bản nhƣ sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá,tổng hợp các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao
kết và thực hiện hợp đồng trong mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai ở Việt Nam.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc soạn thảo và
ban hành mới, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật điều chỉnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn và dần dần hoàn
thiện hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp
luật về mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực
mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa
đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp
luật trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định
hiện hành và các quy định đƣợc ban hành trƣớc đây liên quan đến phạm vi

phân tích, tổng hợp để làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
5


Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh,
quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy
logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam
6. Điểm mới và đóng góp của luận văn
Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các giao dịch về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai. Qua đó thấy đƣợc những nguyên nhân và những
bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh các giao dịch về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai, từ đó đƣa ra những biện pháp hoàn thiện
pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trên cơ sở đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu của công cuộc cải cách tƣ pháp cũng
nhƣ đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng
lai và pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam.




nhiên, trong các ngành luật đó, mỗi ngành luật lại có một cách tiếp cận khác
nhau, đề cập ở những khía cạnh khác nhau và không có cách giải thích hay
định nghĩa cụ thể nào khác. Quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã nêu
vẫn đƣợc coi là một trong những giải thích cụ thể hơn cả về tài sản hình thành
trong tƣơng lai, mặc dù quy định đó chỉ tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành
trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nhƣ vậy, ta có thể thấy đặc thù của loại tài sản hình thành trong tƣơng lai
nhƣ sau:
Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có một khái niệm chính thống đƣợc nêu trong văn
bản pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác nhau về cùng một vấn đề,
nhiều cách làm và cách áp dụng khác nhau dẫn đến việc xảy ra những hậu quả
xấu cho xã hội. Khái niệm đƣợc đƣa ra trong văn bản nhằm giải thích và giúp
ngƣời đọc hiểu bản chất của tài sản hình thành trong tƣơng lai chứ không nhằm
liệt kê những loại tài sản nào đƣợc coi là tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất cả các loại tài sản hình thành
trong tƣơng lai và làm cơ sở cho các luật chuyên ngành khi quy định chi tiết.
Trên cơ sở những đặc thù của tài sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong
tƣơng lai nhƣ sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở
thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài
sản đó sẽ được hình thành trong tương lai”.
1.1.1.2. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong
tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh
9



DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIếng Vệt
1. Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
2. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP, Hà Nội.
3. Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao
dịch bảo đảm, Hà Nội.
4. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
5. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
6. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
7. Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự do ý chí và s ự tiếp nhận tự do ý chí trong
pháp luật Việt Nam hiện nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr. 17-18
8. Ngô Huy Cƣơng(2010), “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005và định hƣớng cải cách”,www.nclp.org.vn
9. Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt
Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh
10. Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày
29/06/2015 về việc góp ý về thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Tp Hồ Chí Minh.
11. Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành trong tương lai”,
, 23/05/2008, Hà Nội
11


26. Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2),
Nxb Chin
́ h trị quốc gia, Hà Nội.
27. Lê Minh Toàn (2014), “ Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản vì đâu khó
khăn”. 25/11/2014. 14:55
28. Thùy Trang, “Nhà ở cho thuê mở hướng ra cho thị trường bất động sản”,
10/10/2013 14:04.
29. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam,
Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
Tiếng Anh
30. Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of
Campbodia, PnomPenh, Cambodia
31. Cornell Law School, 201.
32. East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land
law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh,
Cambodia.
Tiếng Pháp
33. Brigitte Lefebvre, Le contrat d’adhésion, dans La Revue du Notariat,
Montréal vol 105, septembre 2003
34. Code civil francais, />35. Luc Audet, Le contrat d’adhésion, Caractéristiques et Cons quences
Juridiques, Audet@DroitDéPME.com

13