Header Page 1 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
------------------

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆTNAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

HÀ NỘI, 2016

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
------------------

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆTNAM
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ


ii

Footer Page 3 of 126.


Header Page 4 of 126.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1........................................................................................................... 5
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI . ....................................... 5
1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai ..................................... 5
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. ...................................................................................................... 7
1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .............. 9
1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
............................................................................................................................. 15
1.5. Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. .......................................... 19
CHƢƠNG 2......................................................................................................... 23
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA ................ 23
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ....... 23
2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai. ........................................................................................................................ 23
2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng ........................................................ 24
2.1.2 Điều kiện về chủ thể. .................................................................................. 33
2.1.3 Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng. .................................... 48
2.1.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể ....................................................... 51



Header Page 6 of 126.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật Dân sự

BLDS 1995

: Bộ luật Dân sự 1995

BLDS 2005

: Bộ luật Dân sự 2005

BLDS 2015

: Bộ luật Dân sự 2015

HTTTL

: Hình thành trong tƣơng lai

v

Footer Page 6 of 126.


đồng hơn so với pháp luật của các quốc gia trên thế giới. Chính vì vậy tác giả chọn đề
tài: “Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp
luật Việt Nam” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
1

Footer Page 7 of 126.


Header Page 8 of 126.

Vấn đề mua bán nhà ở HTTTL không phải là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,
nó đã đƣợc quy định trong một số văn bản luật và cũng đƣợc nghiên cứu bởi một số tác
giả. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL lại mới, hầu nhƣ
chƣa có tác giả nào đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận
án , chuyên đề nghiên cứu...
Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết
một số bài viết, bài nghiên cứu liên quan nhƣ:
“Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác
giả Nguyễn Thị Huyền Trang; “Mua bán nhà ở thương mại HTTTL ” của tác giả Ngô
Quang Cháng, hai công trình này đã nghiên cứu một cách toàn diện về các vấn đề chung
của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhƣ khái niệm, đặc điểm, nội dung, hình thức, chủ
thể, các bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhƣng
chƣa đề cập gì đến vấn đề hiệu lực. “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự” của tác
giả Nguyễn Ngọc Tú Loan, “Vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế
và việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Thị Hƣơng Giang, “Hiệu lực của
hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng.... Các công
trình này đã đề cập đến vấn đề hiệu lực của hợp đồng, nhƣng ở mức độ chuyên sâu về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS 2005 hoặc khái quát về hiệu
lực của hợp đồng nói chung, và về vấn đề hiệu lực của một loại hợp đồng cụ thể là hợp

của một số nƣớc và bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định của pháp
luật Việt Nam.
5. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Dân sự, tác giả tập trung
nghiên cứu các quy định trong phần chung về giao dịch dân sự trong BLDS 2005, BLDS
2015. Điều này không có nghĩa Luận văn chỉ nghiên cứu về hợp đồng dân sự, mà đồng
thời nghiên cứu phân tích các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
và văn bản pháp luật khác có liên quan đến hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả sử dụng kết hợp các phƣơng pháp của
Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác-Lênin và các phƣơng pháp chuyên ngành khoa học
pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến các qui định về hiệu
lực của hợp đồng. Trong đó, chú trọng sử dụng phƣơng pháp các phƣơng pháp nghiên
cứu nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê...để thấy rõ bản chất của
vấn đề.
Cụ thể trong Chƣơng 1 của luận văn về Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng
mua bán nhà ở HTTTL và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tác giả nghiên
cứu về các vấn đề lý luận chung, do đó sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp phân tích, so
sánh.
Chƣơng 2 về Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán
nhà ở HTTTL tác giả dùng phƣơng pháp liệt kê, phân tích các quy định của pháp luật
3

Footer Page 9 of 126.


Header Page 10 of 126.

Việt Nam trên cơ sở sự so sánh đối chiếu với pháp luật một số nƣớc trên thế giới và bộ


CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .
1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai
Tài sản là một cụm từ thông dụng, đƣợc sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa
học pháp lý. Nhƣng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu nhƣ chƣa có một định nghĩa
bao quát về nó và việc đƣa ra đƣợc định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng.
Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đƣa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài
sản.Theo Quyển thứ 2 về “Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu” thì tài sản nói
trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động
sản đƣợc chia thành bất động sản do tính chất, bất động sản do mục đích sử dụng và bất
động sản do có đối tƣợng gắn liền với nó (Điều 517); và động sản bao gồm động sản do
tính chất và động sản do luật định (Điều 527).
Điều 128 BLDS Liên bang Nga 1994 quy định về các loại đối tƣợng của quyền
dân sự “Thuộc về đối tượng của các quyền dân sự phải được nhắc đến là vật, trong số
đó bao gồm tiền và giấy tờ có giá và cũng bao gồm các loại tài sản khác, như các quyền
tài sản; công việc và dịch vụ; thông tin; kết quả của hoạt động trí tuệ, bao gồm quyền
loại trừ đối với chúng (quyền sở hữu trí tuệ); những giá trị phi vật chất”.
BLDS Việt Nam 2005 cũng nhƣ BLDS năm 2015 kế thừa và phát triển quy định
về tài sản của BLDS năm 1995 nhƣng cũng chƣa đƣa ra khái niệm về tài sản mà Điều
163 BLDS Việt Nam 2005, Điều 105 BLDS 2015 chỉ mang tính chất liệt kê: “Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”.
Nhƣ vậy có thể thấy các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các loại tài sản
mà không đƣa ra một phạm vi cụ thể của tài sản. Có thể hiểu tài sản là một khái niệm
động, bởi trong mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội loài ngƣời, tài sản có một
phạm vi khác nhau, nhƣng đều là công cụ đáp ứng các nhu cầu sống của con ngƣời và là
đối tƣợng của quyền sở hữu. Có thể hiểu và nhận thức khái niệm tài sản qua thông qua
cách phân loại.

thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
c. Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đang kí theo quy định
của pháp luật.
Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”. (Khoản 2 Điều 1)
Quy định này khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản HTTTL
là đối tƣợng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108:
“2. Tài sản HTTTL bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.”
6

Footer Page 12 of 126.


Header Page 13 of 126.

Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chƣa đƣa ra một khái
niệm cụ thể về tài sản HTTTL.
Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành của tài
sản HTTTL có thể định nghĩa tài sản HTTTL nhƣ sau:“Tài sản HTTTL là tài sản chưa
được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của chủ thể tại thời điểm
giao dịch về tài sản đó”
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai.
Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở. Dƣới góc độ triết học thì
nhà ở là lƣợng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm
trù xã hội học thì nhà ở là phƣơng tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con ngƣời, còn dƣới

Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về
mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách,
quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ
ngƣời bán sang cho ngƣời mua. Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở
qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự
điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó. [47,
tr32]
Xét trên phƣơng diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán
nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung
của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trƣờng hợp
cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà.
Tiếp cận trên phƣơng diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ
dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phƣơng
giữa ngƣời bán và ngƣời mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua
bán tài sản. Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng
văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và
quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ
sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã
hội. Việc thỏa thuận này phải đƣợc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ
quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự
điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Luật nhà ở năm
2005 không giải thích thế nào là nhà ở HTTTL nhƣng đến luật Nhà ở năm 2014 lần đầu
tiên đƣa ra khái niệm về nhà ở HTTTL, theo đó “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá
trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. (Khoản 19, Điều 3
Luật Nhà ở năm 2014)
8

Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều
có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên
kia và ngƣợc lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đƣợc đảm bảo khi hai bên
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tƣơng ứng của mình. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực
hiện nghĩa vụ nhƣng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ
yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận.
Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực
tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng
9

Footer Page 15 of 126.


Header Page 16 of 126.

hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc
bên kia phải thực hiện trƣớc nghĩa vụ.
 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận.
Ƣng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói
chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã
thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng
đƣợc coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời
điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với
nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chƣa
chuyền giao nhà ở.
 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia
một lợi ích thì sẽ nhận đƣợc từ phía bên kia một lợi ích tƣơng ứng. Ví dụ trong hợp đồng
mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận đƣợc một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị ngôi nhà, còn
bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Điều này khác với chuyển dịch quyền sở

của chủ sở hữu đối với ngôi nhà.Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy
định: “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã
có sẵn, đang xây dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê
duyệt”. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể các loại bất động sản
đƣợc đƣa vào kinh doanh tại Khoản 2 Điều 5:“Các loại bất động sản đưa vào kinh
doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
[...] 2. Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân; [...]”
Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở HTTTL có
nhiều ý kiến trái chiều nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi
giao kết hợp đồng mua bán nhà ở lại chƣa đƣợc thực hiện bất kì quyền năng nào nhƣ
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở....Nhƣng đây là trƣờng hợp đặc biệt của giao dịch
mua bán tài sản, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật có quy định chặt chẽ để điều
chỉnh vấn đề này.Nhà ở chƣa xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kì khi nào chủ
sở hữu cũng có quyền bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Do đặc thù là nhà ở chƣa hình
thành tại thời điểm giao kết hợp đồng cho nên nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật
chƣa chặt chẽ đã bán nhà một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều kiện cáo, tranh
chấp....ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời mua và công tác quản lý về nhà ở.
Chính vì vậy hiện nay pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã có những
quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện đƣợc mua bán nhà ở HTTTL , trong đó ngôi
nhà đang trong quá trình xây dựng chƣa hoàn thành phải đáp ứng những điều kiện nhất
định mới đƣợc đƣa vào giao dịch mua bán.
Thứ hai, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cần những điều kiện nhất
định theo quy định của pháp luật.
Do đối tƣợng nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp
luật cũng quy định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng. Trong trƣờng hợp
11

Footer Page 17 of 126.



đồng trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Nhƣ vậy các bên phải có hành vi thỏa
thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời
điểm nào là do các bên thỏa thuận.
12

Footer Page 18 of 126.


Header Page 19 of 126.

Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản đƣợc các bên quan tâm, xuất
phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán đƣợc giá cao còn bên mua thì
ngƣợc lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tƣ trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về
lợi nhuận thu về của nhà đầu tƣ cũng phải rất cao. Kinh doanh Bất động sản luôn tiềm ẩn
nhiều rủi ro, thị trƣờng biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài
ra, trong mua bán nhà ở HTTTL, đối tƣợng mua bán chƣa hình thành tại thời điểm ký kết
hợp đồng cho nên pháp luật quy định nhƣ trên nhằm ƣu tiên bảo vệ lợi ích của ngƣời
mua nhà, tránh trƣờng hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tƣơng lai giá nhà ở tăng cao
bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho ngƣời
mua.
Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL.
Phƣơng thức thanh toán đƣợc thực hiện thông qua một trong các hình thức sau:
thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng....về phƣơng thức thanh toán
các bên đƣợc tự do thỏa thuận và phải ghi rõ trong hợp đồng.
Về thời hạn thanh toán: bên cạnh hình thức trả tiền một lần sau khi dự án nhà đã
hoàn thành, pháp luật còn cho phép chủ đầu tƣ huy động vốn chính từ tiền ứng trƣớc của
khách hàng. Đây là quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tƣ có nguồn vốn đảm
bảo cho thi công đúng tiến độ đã kí kết trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 19 nghị định
99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp ký hợp

Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt
quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. (Điều 39)
Dễ dàng nhận thấy sự không thống nhất giữa hai đạo luật trên về việc thu tiền ứng
tiền trƣớc của ngƣời mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Khắc phục hạn
chế này, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy
định thống nhất về thời điểm kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có thu tiền ứng trƣớc
của bên mua. Theo đó thời điểm bất động sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh, chủ đầu
tƣ đƣợc phép kí hợp đồng mua bán ngôi nhà đó cũng chính là thời điểm đƣợc huy động
tiền vốn ứng trƣớc của ngƣời mua. Quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản
2014 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì thì điều
kiện đƣợc huy động vốn ứng trƣớc của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn
thành xong phần móng của tòa nhà đó. Với các loại nhà ở HTTTL khác, điều kiện chung
là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ
về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ
dự án.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết về
mức thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, về trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì ngƣời mua chỉ
phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của
ngƣời mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Ngoài ra,
chủ đầu tƣ không thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ
14

Footer Page 20 of 126.


Header Page 21 of 126.

lợi ích cho ngƣời mua Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa
là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà,

15

Footer Page 21 of 126.


Header Page 22 of 126.

đƣợc bản chất hiệu lực của hợp đồng, tuy nhiên ngoài giá trị bắt buộc thi hành thì việc
một hợp đồng có hiệu lực còn tạo ra các quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các chủ thể tham
gia hợp đồng. Do đó định nghĩa này vẫn chƣa diễn đạt hết nghĩa của hiệu lực của hợp
đồng.
Trong Luật thực định của một số quốc gia, khái niệm hiệu lực của hợp đồng cũng
đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Pháp có quy định: “Hợp đồng
được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, “chỉ có thể hủy bỏ trên cơ sở
có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và phải thực hiện
một cách có thiện chí (Điều 1134). Theo quy định này, hợp đồng có hiệu lực thì có giá
trị là luật đối với các bên, đƣợc pháp luật tôn trọng và bảo vệ, các bên phải tuân thủ và
thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, có thiện chí. Đồng thời không thể hủy bỏ
hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ do luật
định.
BLDS Liên bang Nga 1994 tại Điều 425 có các quy định tổng quát về hiệu lực
của hợp đồng nhƣ sau:
“1. Hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc các bên từ thời điểm giao kết.
2. Các bên có quyền quy định rằng các điều kiện của hợp đồng mà họ giao kết
được áp dụng đối với các quan hệ của họ phát sinh trước khi giao kết hợp đồng.
3. Pháp luật hay hợp đồng có thể quy định rằng việc kết thúc thời hạn có hiệu lực
của hợp đồng kéo theo sự chấm dứt nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Nếu hợp đồng
mà trong đó không có thời hạn như vậy thì phải được xem là có hiệu lực tới thời điểm
khi các bên hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ được xác định trong đó.
4. Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng không miễn cho các bên trách

đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận
của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.”
Về cơ bản quy định tại BLDS năm 2015 cũng tƣơng tự nhƣ quy định về hiệu lực
hợp đồng tại BLDS năm 2005, quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mà chƣa
nêu đƣợc định nghĩa về hiệu lực hợp đồng. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng
đƣợc quy định trong BLDS năm 2015 đã có nhắc đến giá trị ràng buộc về quyền và
nghĩa vụ đối với các tham gia giao kết.
Qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và các từ điển của khái niệm hiệu lực của hợp
đồng, về cơ bản có hai dấu hiệu thể hiện bản chất của vấn đề này: thứ nhất, giá trị pháp
lý của hợp đồng giống nhƣ luật đối với các bên; thứ hai, hiệu lực của hợp đồng ràng
buộc các bên phải tôn trọng và thực thi các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trên cơ sở nhận thức bản chất hợp đồng nhƣ trên, tác giả xin đƣa ra khái niệm
hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau:
Hiệu lực của hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh và ràng
buộc các bên tham gia hợp đồng vào quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Về phƣơng diện lý luận, việc nhận thức đúng khái niệm hiệu lực của hợp đồng là
cơ sở để tiếp cận các vấn đề khác có liên quan đến quá trình tạo lập, xác nhận giá trị
pháp lý và thực thi hợp đồng. Khái niệm này cũng thể hiện rõ các yếu tố quan trọng
17

Footer Page 23 of 126.


Header Page 24 of 126.

mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng, đó là sáng tạo ra, thay đổi chấm dứt các
quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đồng thời tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhằm bắt buộc
các bên tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó.
Theo cách hiểu này, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL đƣợc hiểu là
giá trị pháp lý của hợp đồng, có giá trị nhƣ luật với các bên,làm phát sinh các quyền và



Header Page 25 of 126.

iii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng địa điểm. Địa điểm thực hiện hợp đồng
là nơi diễn ra việc thực nghĩa vụ hợp đồng giữa bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng các qui định về địa điểm thực
hiện nghĩa vụ tại Điều 277 BLDS 2015 và các qui định khác có liên quan.
iv) Ngoài ra, việc thực hiện đúng hợp đồng cũng có nghĩa phải thực hiện đúng
tất cả các nội dung, các điều kiện và điều khoản khác mà các bên đã thỏa thuận trong
hợp đồng.
Thứ hai, các bên không được từ chối thực hiện nghĩa vụ và không được rút khỏi
hợp đồng.
Khi hợp đồng có hiệu lực, các bên không đƣợc từ chối thực hiện nghĩa vụ và
không có quyền đơn phƣơng rút khỏi hợp đồng, nếu điều đó không đƣợc qui định
trong luật hoặc không đƣợc dự liệu trong hợp đồng. Bởi lẽ, một khi hợp đồng đã đƣợc
xác lập và có hiệu lực pháp luật thì không chỉ có giá trị pháp lý làm phát sinh quyền,
nghĩa vụ của các bên, buộc các bên phải tôn trọng và thực hiện, mà còn ngăn cản và
không cho phép các bên đƣợc từ chối thực hiện nghĩa vụ hay rút lui khỏi hợp đồng.
Đây chính là bản chất cốt lõi của hiệu lực hợp đồng. Nếu các bên tự ý đơn phƣơng
không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết sẽ có các chế tài theo quy định của pháp luật
hoặc thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ ba, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được bảo đảm bằng các biện pháp
chế tài.
Để hiệu lực ràng buộc của hợp đồng đƣợc tôn trọng và nghĩa vụ trong hợp đồng
đƣợc thực hiện đúng, nhà làm luật thƣờng qui định những chế tài nhất định tƣơng ứng
với từng loại nghĩa vụ bị vi phạm. Chế tài là cơ sở pháp lý để buộc bên vi phạm nghĩa
vụ phải gánh chịu trách nhiệm dân sự nhất định. Nội dung của trách nhiệm dân sự
thƣờng thể hiện dƣới các hình thức cƣỡng chế cụ thể mang tính tài sản. Tùy vào đối
tƣợng của hợp đồng mà pháp luật qui định những biện pháp cƣỡng chế khác nhau đối