ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
------------------

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆTNAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

HÀ NỘI, 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
------------------

NGUYỄN THU TRANG

HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO
PHÁP LUẬT VIỆTNAM
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ
TỤNG DÂN SỰ
MÃSỐ: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬTHỌC

Người hướng dẫn khoa học:

1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai ..................................... 5
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai. ...................................................................................................... 7
1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .............. 9
1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
............................................................................................................................. 15
1.5. Khái niệm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. .......................................... 19
CHƢƠNG 2......................................................................................................... 23
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA ................ 23
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ....... 23
2.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai. ........................................................................................................................ 23
2.1.1 Điều kiện về đối tượng của hợp đồng ........................................................ 24
2.1.2 Điều kiện về chủ thể. .................................................................................. 33
2.1.3 Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng. .................................... 48
2.1.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể ....................................................... 51
2.1.5 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng............................................ 53
2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai. ........................................................................................................................ 58
2.3 Hiệu lực ràng buộc của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. ........................................................................................................................ 63
CHƢƠNG 3......................................................................................................... 69
MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .......... 69
iii


VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở............... 69
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .............................................................. 69
3.1 Một số bất cập về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai .............................................................................................................. 69

HTTTL

: Hình thành trong tƣơng lai

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia
đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc. Cùng
với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày càng
tăng. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phƣơng thức tạo
lập khác nhau nhƣ: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các
giao dịch mua bán nhà ở.... Vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nƣớc có mật độ dân số
đông nhƣ nƣớc ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành
phố Hồ Chí Minh... nên vấn đề tạo lập đƣợc nhà ở đƣợc pháp luật quy định khá chặt chẽ
và ngày càng đƣợc hoàn thiện, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trƣờng bất động sản
đƣợc hình thành và phát triển theo định hƣớng của Nhà nƣớc.
Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra hết sức sôi động,
một trong những đối tƣợng hoạt động này hƣớng đến chính là những ngôi nhà ở hình
thành trong tƣơng lai (HTTTL). Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các
đô thị lớn, tạo điều kiện cho thị trƣờng mua bán nhà ở HTTTL phát triển mạnh mẽ. Tuy
nhiên trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở nói chung và hoạt động mua bán nhà ở
HTTTL nói riêng diễn ra vô cùng phức tạp, dƣới nhiều hình thức khác nhau đã vƣợt ra
khỏi phạm vi điều chỉnh của pháp luật. Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL
do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật,
đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, các quy định của pháp luật về mua bán
nhà ở HTTTL còn nhiều bất cập về xác định hợp đồng vô hiệu....
Bên cạnh đó, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng vào

đồng mua bán hàng hóa quốc tế. Có thể thấy vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tƣơng lai là một vấn đề mới, chƣa có tác giả nào nghiên cứu chuyên
sâu.
Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng quí báu giúp tác giả có thêm
nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng các công trình
kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL theo qui định của pháp luật Việt Nam. Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài “Hiệu lực
của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam”
để làm luận văn thạc sĩ luật là không trùng lặp với các công trình khoa học đã đƣợc
công bố.
3. Mục đích nghiên cứu
- Mục đích của nghiên cứu luận văn là nghiên cứu và làm rõ các quy định về
hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam,
2


đồng thời đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam trên cơ sở đối chiếu với qui
định về hiệu lực hợp đồng của một số quốc gia trên thế giới và một số bộ nguyên tắc
hợp đồng quốc tế.
- Kiến nghị sửa đổi các quy định của pháp luật Việt Nam để phù hợp với tình
hình thực tiễn và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề này.
4. Đối tƣợng nghiên cứu
Tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng mua bán
nhà ở, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực, thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, trƣờng hợp hợp đồng vô hiệu, và
quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra tác giả cũng tìm hiểu quy định pháp luật
của một số nƣớc và bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế để so sánh với quy định của pháp
luật Việt Nam.
5. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật Dân sự, tác giả tập trung

thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật
Việt Nam, góp phần tăng cƣờng hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hợp đồng trong điều
kiện kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu đề tài cũng có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu
ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành luật trong các trƣờng đào tạo về
luật.
8. Bố cục của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận
văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai và
hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Chƣơng 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Chƣơng 3: Một số bất cập và định hƣớng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hiệu
lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.

4


CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .
1.1 Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tƣơng lai
Tài sản là một cụm từ thông dụng, đƣợc sử dụng phổ biến trong thực tiễn và khoa
học pháp lý. Nhƣng tài sản là gì, khái niệm về tài sản thì hầu nhƣ chƣa có một định nghĩa
bao quát về nó và việc đƣa ra đƣợc định nghĩa về tài sản không phải việc dễ dàng.
Bộ luật Dân sự 1804 của Pháp đã không đƣa ra một định nghĩa cụ thể nào về tài
sản.Theo Quyển thứ 2 về “Tài sản và những thay đổi về quyền sở hữu” thì tài sản nói
trong Bộ luật này bao gồm hai loại là bất động sản và động sản, mà trong đó bất động

HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.” (Khoản 2 Điều 320)
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh sửa lại
quy định về tài sản HTTTL nhƣ sau: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên
bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo
đảm.( Khoản 2, Điều 4)
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể hơn về khái
niệm tài sản HTTTL :
“Tài sản HTTTL gồm:
a. Tài sản hình thành từ vốn vay;
b. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
c. Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đang kí theo quy định
của pháp luật.
Tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”. (Khoản 2 Điều 1)
Quy định này khá cụ thể nhƣng mới chỉ đƣợc thể hiện dƣới góc độ tài sản HTTTL
là đối tƣợng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên quy định về tài sản HTTTL tại Điều 108:
“2. Tài sản HTTTL bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.”
6


Tuy nhiên quy định trên cũng chỉ mang tính chất liệt kê mà chƣa đƣa ra một khái

7


Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở
là hợp đồng mua bán nhà ở. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà.
Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:
Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về
mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách,
quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ
ngƣời bán sang cho ngƣời mua. Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở
qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự
điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó. [47,
tr32]
Xét trên phƣơng diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán
nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung
của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trƣờng hợp
cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà.
Tiếp cận trên phƣơng diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ
dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phƣơng
giữa ngƣời bán và ngƣời mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua
bán tài sản. Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng
văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và
quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ
sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã
hội. Việc thỏa thuận này phải đƣợc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ
quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự

vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.
 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ.
Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều
có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên
kia và ngƣợc lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đƣợc đảm bảo khi hai bên
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tƣơng ứng của mình. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực
hiện nghĩa vụ nhƣng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ
yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận.
Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực
tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng
9


hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc
bên kia phải thực hiện trƣớc nghĩa vụ.
 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận.
Ƣng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói
chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã
thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng
đƣợc coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời
điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với
nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chƣa
chuyền giao nhà ở.
 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia
một lợi ích thì sẽ nhận đƣợc từ phía bên kia một lợi ích tƣơng ứng. Ví dụ trong hợp đồng
mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận đƣợc một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị ngôi nhà, còn
bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Điều này khác với chuyển dịch quyền sở
hữu nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở. Trong hai trƣờng hợp này, bên
chuyển quyền sở hữu sẽ không nhận đƣợc môt lợi ích vật chất tƣơng ứng từ ngƣời đƣợc

[...] 2. Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân; [...]”
Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở HTTTL có
nhiều ý kiến trái chiều nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi
giao kết hợp đồng mua bán nhà ở lại chƣa đƣợc thực hiện bất kì quyền năng nào nhƣ
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở....Nhƣng đây là trƣờng hợp đặc biệt của giao dịch
mua bán tài sản, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật có quy định chặt chẽ để điều
chỉnh vấn đề này.Nhà ở chƣa xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kì khi nào chủ
sở hữu cũng có quyền bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Do đặc thù là nhà ở chƣa hình
thành tại thời điểm giao kết hợp đồng cho nên nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật
chƣa chặt chẽ đã bán nhà một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều kiện cáo, tranh
chấp....ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời mua và công tác quản lý về nhà ở.
Chính vì vậy hiện nay pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã có những
quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện đƣợc mua bán nhà ở HTTTL , trong đó ngôi
nhà đang trong quá trình xây dựng chƣa hoàn thành phải đáp ứng những điều kiện nhất
định mới đƣợc đƣa vào giao dịch mua bán.
Thứ hai, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cần những điều kiện nhất
định theo quy định của pháp luật.
Do đối tƣợng nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp
luật cũng quy định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng. Trong trƣờng hợp
11


mua bán nhà ở thƣơng mại HTTTL thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014, bên mua phải là cá nhân, tổ chức đƣợc quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan.
Thứ ba, Ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải đáp
ứng các điều kiện pháp luật quy định.
Đây là một điều kiện đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL phải thỏa mãn. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, điều kiện đối

nhiều rủi ro, thị trƣờng biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài
ra, trong mua bán nhà ở HTTTL, đối tƣợng mua bán chƣa hình thành tại thời điểm ký kết
hợp đồng cho nên pháp luật quy định nhƣ trên nhằm ƣu tiên bảo vệ lợi ích của ngƣời
mua nhà, tránh trƣờng hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tƣơng lai giá nhà ở tăng cao
bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho ngƣời
mua.
Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL.
Phƣơng thức thanh toán đƣợc thực hiện thông qua một trong các hình thức sau:
thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng....về phƣơng thức thanh toán
các bên đƣợc tự do thỏa thuận và phải ghi rõ trong hợp đồng.
Về thời hạn thanh toán: bên cạnh hình thức trả tiền một lần sau khi dự án nhà đã
hoàn thành, pháp luật còn cho phép chủ đầu tƣ huy động vốn chính từ tiền ứng trƣớc của
khách hàng. Đây là quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tƣ có nguồn vốn đảm
bảo cho thi công đúng tiến độ đã kí kết trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 19 nghị định
99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp ký hợp
đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở
theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và
hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh
bất động sản.”
Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc thanh toán trong mua bán
bất động sản HTTTL được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số
không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách
hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không
quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được
13


phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của
ngƣời mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Ngoài ra,
chủ đầu tƣ không thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ
14


lợi ích cho ngƣời mua Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa
là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà,
30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong
hợp đồng.
Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự
đinh đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan
hệ này phát sinh khi đối tƣợng mua bán chƣa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một
lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tƣ. Pháp luật đã dự trù trƣờng
hợp nếu chủ đầu tƣ không thực hiện dự án nhƣ cam kết thì thiệt hại gây ra cho ngƣời
mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà.
1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai.
Hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, bởi lẽ khi thiết
lập hợp đồng các bên luôn hƣớng tới việc tạo lập sự ràng buộc với nhau về vấn đề quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên. Một hợp đồng không đảm bảo các điều kiện quy định của pháp
luật hay còn gọi là vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý. Tuy nhiên
để đƣa ra một định nghĩa chính xác về hiệu lực của hợp đồng là chuyện không dễ dàng.
Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng, khi một hợp
đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng
ấy đƣợc đảm bảo. Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thƣờng nhắc tới khái niệm về
hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc. Nhƣ vậy có thể hiểu một đối tƣợng
đƣợc pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý và giá trị
về mặt thực tiễn, tức là nó mang lại quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật,
thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tƣợng pháp luật đó về mặt thời gian, không

của hợp đồng kéo theo sự chấm dứt nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Nếu hợp đồng
mà trong đó không có thời hạn như vậy thì phải được xem là có hiệu lực tới thời điểm
khi các bên hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ được xác định trong đó.
4. Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng không miễn cho các bên trách
nhiệm đối với vi phạm hợp đồng”
Trong luật thực định của Việt Nam quy định về hiệu lực của hợp đồng cũng đƣợc
tìm thấy trong một số Bộ luật Dân sự của Việt Nam trƣớc đây. BLDS 1972 của Chính
quyền Sài Gòn cũ quy định: “Khế ước thành lập hợp pháp có hiệu lực như pháp luật cho
hai bên cộng ước”.
Khế ước chỉ có thể bị hủy bãi do sự thỏa thuận của hai bên hay vì những nguyên
nhân luật định.” (Điều 687)
BLDS năm 1995 có quy định về hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: “1. Hợp đồng
được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. 2. Hợp đồng chỉ có thể bị
16


sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” (Điều 404). BLDS
năm 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng mà chỉ quy định khái quát là :
“Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (Điều 405). Có thể nói quy định này
không thể hiện bản chất của khái niệm hiệu lực của hợp đồng mà nói đến giá trị pháp lý
ràng buộc các bên, cụ thể là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra Điều 4
BLDS năm 2005 cũng có quy định chung về hiệu lực của các cam kết dân sự: “Cam kết,
thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá
nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.”
BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401:
“Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ

nghiêm túc thực hiện các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Nội dung này đòi hỏi
các bên phải tôn trọng và thực hiện đúng những gì mà các bên đã cam kết trong hợp
đồng một cách trung thực, thiện chí. Điều này hiểu theo nghĩa rộng, hiệu lực ràng buộc
của hợp đồng có nghĩa là kể từ khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên không đƣợc từ
chối thực hiện hợp đồng, không đƣợc rút lại những gì đã cam kết, và tự chịu trách nhiệm
về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, nếu không tự nguyện thực
hiện thì có thể bị cƣỡng chế thực hiện theo quy định của pháp luật.
Nhƣ vậy khi xem xét nội dung hiệu lực của hợp đồng tức là xem hợp đồng ràng
buộc nhƣ thế nào với các bên tham gia hợp đồng, sự ràng buộc này đƣợc thể hiện trên
các khía cạnh sau:
Thứ nhất, buộc các bên tham gia phải thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Việc thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng nghĩa là thực hiện đúng các yêu cầu sau
đây:
i) Thực nghĩa vụ hợp đồng đúng đối tượng: Đối tƣợng của hợp đồng có thể là
tài sản, công việc phải thực hiện, công việc không đƣợc thực hiện. Trong hợp đồng mua
bán nhà ở HTTTL thì đối tƣợng của nghĩa vụ đối với bên bán là xây dựng ngôi nhà ở
theo đúng thỏa thuận của các bên về chất lƣợng, hình thức, thời hạn.....
ii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng thời hạn. Thời hạn thực hiện hợp đồng là
khoảng thời gian do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật qui định mà trong khoảng thời
gian đó các bên có nghĩa vụ phải thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Với bên bán nhà ở
HTTTL, thực hiện hợp đồng đúng thời hạn là việc xây dựng ngôi nhà đúng tiến độ, bàn
giao nhà đúng thời hạn đã cam kết; với bên mua nhà là thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng
thời hạn thỏa thuận.
18


iii) Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng địa điểm. Địa điểm thực hiện hợp đồng
là nơi diễn ra việc thực nghĩa vụ hợp đồng giữa bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng các qui định về địa điểm thực
hiện nghĩa vụ tại Điều 277 BLDS 2015 và các qui định khác có liên quan.