VI N HÀN LÂM
KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI

PHANăANHăH I

ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă
ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT

NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă

VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH

LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C

HĨăNỘIă- 2017


VI N HÀN LÂM
KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI

PHANăANHăH I

ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă
ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT

NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă

VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH
ChuyênăngƠnh:ăLu tăKinhăt

1.2. Pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai ....................................................................................... 16
Ch

ngă 2: TH C TR NGă THIă HĨNHă PHỄPă LU T V

CỄCă ĐI U

KI Nă Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă
THĨNHă TRONGă T

NGă LAIă T

TH C TI Nă THĨNHă PH

HỊNHă
H

CHI MINH ..................................................................................................... 25
2.1. Thực trạng pháp luật về các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán
nhà

hình thành trong tương lai ..................................................................... 25

2.2. Thực ti n vi phạm về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng trong quá trình
kỦ kết hợp đồng mua bán nhà



DANH M CăCỄC T

VI T T T

BĐS

Bất đ ng sản

BĐS TP.HCM

Bất đ ng sản thành phố Hồ Chí Minh

BXD

B xây dựng

CĐT

Ch đầu tư

GTGT

Thuế giá tr gia tăng

KD.BĐS

Kinh doanh bất đ ng sản

PGS.TS


VPPL

Vi phạm pháp luật


M

Đ U

1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠi
Cha ông ta có câu “An cư mới lạc nghi p” và thật vậy, trong quá trình
l ch sử phát triển c a loài ngư i từ trước tới nay, nhà

luôn có m t Ủ nghĩa

quan tr ng đối với đ i sống kinh tế, xã h i m i con ngư i, và ngày nay nhà
góp phần quan tr ng trong sự phát triển kinh tế xã h i, ổn đ nh cu c sống c a
ngư i dân. Mặt khác, không chỉ dừng lại

đó mà nhà

là m t tài sản lớn

luôn ngắn liền với sự phát triển c a đất nước chúng ta. Trong những giai đoạn
l ch sử khác nhau m i khu vực đ a lỦ, vùng miền khác nhau, tầm quan tr ng
và ảnh hư ng c a nhà

đối với đ i sống kinh tế, xã h i có thể khác nhau


còn là tài sản để kinh doanh, là m t kênh đầu tư an toàn và không ngừng gia
tăng giá tr theo th i gian. Ngư i nào có nhiều nhà , đặc bi t
đ a c a các thành phố lớn thì nhà

các v trí đắc

là m t khối tài sản khổng lồ và là m t “c
1


máy đẻ ra tiền” m t cách nhanh chóng và có suất sinh lợi cao và ổn đ nh. Từ
khi chúng ta có Luật đất đai năm 1993 ra đ i cho đến nay giá nhà
và bất đ ng sản nói chung ngày càng tăng cao, nhà
bình thư ng mà nhà

nói riêng

không chỉ là nơi ăn chốn

tr thành m t “hàng hóa” đặc bi t, m t loại hàng hóa

có giá tr cao.
Và để đảm bảo các giao d ch nhà

hoạt đ ng theo quỹ đạo chung, đảm

bảo sự kiểm soát c a Nhà nước, bảo v quyền và lợi ích hợp pháp cho các ch
thể tham gia giao d ch, pháp luật điều chỉnh đối với th trư ng bất đ ng sản
nói chung và th trư ng nhà


mua bán nhà

lại không thực hi n hoặc thực hi n không đúng và đầy đ với

các quy đ nh c a pháp luật liên quan đến điều ki n mua bán nhà

đã dẫn đến

những tranh chấp giữa các bên. Do đó, trong phạm vi nghiên cứu đề tài
2


“Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”
cần phải được nghiên cứu m t cách khoa h c toàn di n, mang tính h thống
dựa trên những cơ s lỦ luận, cơ s thực ti n nhằm chỉ ra những điểm hạn
chế, tồn tại cũng như những điểm mới phù hợp nhằm kiến ngh những giải
pháp nhằm phát triển th trư ng mua bán nhà

hình thành trong tương lai m t

cách công khai minh bạch trách r i ro cho nhà đầu tư, cũng như để có những
phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung và hoàn thi n các quy đ nh c a
pháp luật hi n hành có liên quan.
2.ăTìnhăhìnhănghiênăc u đ tƠi
Đã có nhiều bài viết và các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề
tài nghiên cứu như:
- “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản

Vi t Nam” C a Tiến


Vi t Nam”; PGS. TS Nguy n Quang Tuyến

có đề tài khoa h c cấp trư ng: “Những vấn đề pháp lỦ về tổ chức trung gian
thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; Tập bài giảng
c a trư ng Đại h c Luật Hà N i “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản”.
- Năm 2012, “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản

Vi t Nam –

Những vấn đề lỦ luận và thực ti n” – Luận án tiến sĩ luật h c c a Vũ Anh;
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất đ ng
sản

Vi t Nam” – Luận án tiến sĩ Luật h c c a Nguy n Th Hồng Nhung;

GS.TS. Dương Th Bình Minh ch biên cuốn “Chính sách phát triển nhà
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: LỦ luận và thực ti n”.
- Năm 2013, TS. Đinh Th Mai Phương ch biên cuốn sách “Các giải
pháp để hoàn thi n thể chế thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản
Vi t Nam”.
- Năm 2014, “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất đ ng sản hình
thành trong tương lai” c a Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số
6/2014; “Bàn về quyền sử d ng đất được phép chuyển nhượng trong kinh
doanh bất đ ng sản

Vi t Nam” – TS. Nguy n Th Hồng Nhung, tạp chí Luật

h c số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy đ ng vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư
thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ” trong kinh doanh bất đ ng sản” c a

h c nào nghiên cứu

cấp đ thạc sĩ chuyên sâu về vấn đề điều ki n có hi u

lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai

cả khía cạnh lỦ

luận và thực ti n.
Trên cơ s tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa h c c a các công
trình khoa h c đã được công bố, luận văn sẽ phát triển và bổ sung thêm, làm
hoàn thi n hơn khía cạnh lỦ luận và thực ti n về hợp đồng và điều ki n có
hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai.

3. M căđíchăvƠănhi m v nghiênăc u
3.1 Mục đích nghiên cứu:
- Tập hợp và h thống hóa các qui đ nh c a pháp luật về hợp đồng và
điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai. Đồng th i nhận di n những khoảng trống pháp lỦ trong
quá trình thực hi n loại hợp đồng này.
- H thống hóa, khái quát hóa h thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng
mua bán nhà



hình thành trong tương lai.

- Các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành

trong tương lai.
4.ăĐ iăt

ngăvƠăph măviănghiênăc u

4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu ch yếu c a đề tài, bao gồm:
- H thống các quan điểm, lỦ luận, đ nh hướng và quy đ nh c a Đảng
và Nhà nước ta đối với điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai.
- Các quy đ nh c a pháp luật tại Vi t Nam liên quan đến pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà

trong tương lai và điều ki n có hi u lực c a hợp

đồng này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà
thành trong tương lai trên cơ s Luật Kinh doanh bất đ ng sản, Luật Nhà
B luật Dân sự

c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai.

- Phương pháp tổng hợp, di n giải và quy nạp… được sử d ng trong
chương 3 về hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua
bán nhà

hình thành trong tương lai nhằm nâng cao hi u quả thực thi pháp

luật về vấn đề này trên thực tế.
6. ụănghƿaălỦălu năvƠăth c ti n c a lu năvĕn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Tổng hợp, bổ sung và phát triển h thống lỦ luận và luận điểm khoa
h c về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai.
- Đưa ra đánh giá thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp
đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai và h l y c a vi c kỦ kết các

7


hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai trái pháp luật dưới góc


LụăLU NăPHỄPăLU TăV ăĐI UăKI NăCịăHI UăL C
C AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGă
T

NGăLAI

1.1.ăNhƠă ăvƠăcácăhìnhăth căkinhădoanhănhƠă
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Nhà

là loại công trình xuất hi n sớm trong l ch sử phát triển c a xã

h i loài ngư i, nh vào nó con ngư i có thể chống lại sự đe d a c a thú dữ,
sự bất lợi c a thiên nhiên và là cơ s hình thành m t gia đình. Trong xã h i
hi n đại, nhà

là tư li u sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu c a m i cá nhân,

m i gia đình.Nhà
nhu cầu

không chỉ là m t vật thể kiến trúc thông thư ng bảo đảm

c a con ngư i mà nó còn là vật thể biểu th các giá tr văn hóa, l ch

sử c a m t dân t c, m t quốc gia. Cũng chính vì vậy mà
nào, Nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà

bất kì quốc gia

2014, Luật


Theo Từ điển Tiếng Vi t thì nhà

là "Chỗ ở và sinh hoạt c a một gia

đình" [43].Và tùy thu c vào góc đ tiếp cận nghiên cứu, nhà

được đ nh

nghĩa theo nhiều cách khác nhau:
Dưới góc đ triết h c thì nhà

là lượng vật chất đ nh hình kiến trúc,

đồng b và mang tính văn hóa.Theo phạm trù xã h i h c thì nhà
ti n đáp ứng nhu cầu

là phương

c a con ngư i; còn dưới góc đ kinh tế h c thì nó là

khối tài sản thư ng có giá tr lớn trong tổng tài sản quốc gia.
Dưới góc đ xây dựng: Nhà

là sản phẩm c a hoạt đ ng xây dựng và

không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trư ng bên
ngoài và được dung để .

được lập ra với m c đích là để

hoặc ph c v nhu cầu

sinh hoạt c a con ngư i. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống c a cá nhân

10


hoặc c a các thành viên trong gia đình.Nó không chỉ có giá tr vật chất mà
còn mang giá tr tinh thần đối với m i thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai, nhà
chuyển được. Nhà

được cố đ nh với m t v trí đ a lí và không thể d ch
luôn gắn với đất đai - m t loại tài sản đặc bi t nên về cơ

bản là không thể d ch chuyển được, vì vậy mà nhà

cũng được coi là m t loại

bất đ ng sản (BĐS)
Thứ ba, nhà

là m t loại tài sản có giá tr lớn b i nhà

là m t dạng

c a bất đ ng sản có tính bền vững, th i gian sử d ng dài, hao mòn chậm.
Thứ tư, Nhà

chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng
để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo
đúng m c đích sử d ng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử d ng đất c a tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển
nhượng, cho thuê đất đụ có hạ tầng kỹ thuật đó”.
Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 cũng cho phép [36, Khoản 2 –
Điều 11] “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động
sản dưới các hình thức sau đây: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê
lại; Đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà,
công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất
thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình
xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; dự án bất động sản
c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong
khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo
đúng m c đích sử d ng đất”. Mặc dù đụ có nhiều thay đổi, nhằm tạo một môi
trường kinh doanh bình đẵng giữa các thành phần kinh doanh song, kinh
doanh bất động sản gắn liền với đất, trong khi ở Việt Nam “đất đai là sở hữu
c a toàn dân, do Nhà nước là đại diện ch sở hữu” nên Luật kinh doanh bất
12


đ ng sản vẫn còn qui đ nh và phân bi t quyền kinh doanh bất đ ng sản giữa
các tổ chức, cá nhân ngư i Vi t Nam với ngư i Vi t Nam đ nh cư
ngoài trong vi c đầu tư kinh doanh nhà

Và Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 ra đ i cũng thể hi n những thay
đổi tích cực trong th i gian gần đây nhằm thu hút các doanh nghi p nước
13


ngoài đầu tư kinh doanh nhà . Thực ti n đã chứng minh dòng vốn ngoại trực
tiếp đổ vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam trong 8 tháng đầu năm 2016 là
rất lớn đứng thứ 2 so với các ngành kinh doanh khác khoảng 836,2 tri u USD
[51]. Mà nhà

là m t phân khúc khá lớn chiếm m t tỉ trong lớn trong kinh

doanh bất đ ng sản theo qui đ nh cuả pháp luật hi n hành. Dù rằng, pháp luật
còn có những qui đ nh ràng bu c nhất đ nh, song nhìn chung đã có những
thay đổi đáng kể nhằm thu hút nguồn lực từ bên ngoài đặc bi t là “nguồn
vốn” đầu tư kinh doanh nhằm phát triển hạ tầng kinh tế xã h i, phát triển th
trư ng bất đ ng sản m t các bền vững. Song những quy đ nh “m ra” trong
Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 về hình thức kinh doanh nhà

đối với các

tổ chức, doanh nghi p nước ngoài, bà con Vi t kiều, ngư i Vi t Nam đ nh cư
nước ngoài có đ điều ki n kinh doanh nhà

nói chung và nhà

hình thành

trong tương lai nói riêng đã tạo ra m t kênh đầu tư khá hấp dẫn, có mức sinh
lợi ổn đ nh

đ nh khá rõ ràng và chi tiết, điều đó chứng tỏ từ thực ti n c a xã h i mà Nhà
nước đã có những qui đ nh pháp lỦ đầy đ và rõ ràng để các ch thể tham gia
kinh doanh, đầu tư, mua bán có đầy đ cơ s pháp lỦ để thực hi n, nếu tuân
th pháp luật thì sẽ tránh được các r i ro pháp lỦ gây ra. Tuy nhiên thực ti n
tình hình di n ra trên th trư ng hi n nay vô cùng phức tạp, do ngưới mua
không phải ai cũng có thể hiểu và biết rõ các qui đ nh c a pháp luật có liên
quan, khi tham gia giao d ch hoặc biết nhưng không tuân th hoặc xem
thư ng, ch quan chỉ nhìn vào những lợi ích, kỳ v ng ảo tư ng được ch đầu
tư hoặc bên môi giới quảng bá mà bỏ qua các qui đ nh c a pháp luật có liên
quan. Còn ngư i bán vì những lỦ do khác nhau mà “phớt l ” đi các qui đ nh
c a pháp luật hoặc cố tình “lách luật” hoặc “né tránh” nhằm mang lại lợi ích
cho bên mình. Chẳng hạn trong hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai, khi chưa đ điều ki n để bán nhà theo qui đ nh, nhưng trong th i
gian qua các ch đầu tư vẫn triển khai bán nhà

m t cách phổ biến, trong đó

có những ch đầu tư do không đ năng lực về tài chính để triển khai nhưng
cũng có những ch đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính, song do triển khai
m t lúc nhiều dự án khác nhau nên nguồn vốn không thể đáp ứng được. Vì
vậy có những dự án ch đầu tư đưa ra các hình thức kinh doanh khác nhau,
m c đích là để huy đ ng vốn c a khách hàng trước, khi chưa đ điều ki n để
bán, chẳng hạn như: hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng góp vốn; hợp đồng
đặt c c (trong hợp đồng đặt c c phân ra nhiều đợt, đặt c c lần 1, đặt c c lần
2…); hợp đồng hứa mua, hứa bán. Đã làm cho th trư ng bất đ ng sản nói
chung và th trư ng mua bán nhà


hi u lực c a hợp đồng, hình thức c a hợp đồng, đối tượng c a hợp đồng, tư
cách ch thể kỦ kết hợp đồng, đặc bi t là điều ki n dự án bất đ ng sản được
phép kinh doanh... Nếu h i t đầy đ các điều ki n theo qui đ nh thì vi c kỦ
kết và thực hi n hợp đồng là hết sức bình thư ng, nhưng trong thực tế khi dự
án kinh doanh bất đ ng sản chưa h i đ các điều ki n đặc bi t là điều ki n về
bất đ ng sản được phép đưa vào kinh doanh mà hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai vẫn được kỦ kết, thực hi n, đây là m t vấn đề hết sức
bất cập, hơn nữa sau khi hai bên kỦ kết xong, hợp đồng này lại chuyển
nhượng cho bên thứ ba và tr thành m t loại hàng hóa mới “chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai”.

Như vậy, điều ki n để có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ để phát triển lành mạnh, bền vững th
trư ng mua bán nhà

nói riêng cũng như th trư ng bất đ ng sản nói chung.

16


1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

tương lai được lập thành văn bản, trước đây vi c mua bán nhà
nhu cầu dân sự trong xã h i, vi c mua bán nhà

xuất phát từ

được trao đổi chuyển d ch từ

ngư i có nhà sang ngư i không có nhà là ch yếu (m c đích mua nhà là để ),
tuy nhiên trong những năm gần đây, khi đất nước ta chuyển qua nền kinh tế
th trư ng, theo đ nh hướng ch nghĩa xã h i, vi c mua bán nhà không phải
chỉ ngư i không có nhà mới có nhu cầu mua nhà để

mà vi c mua bán nhà

xuất phát từ nhu cầu đầu tư, kinh doanh (mua đi bán lại). Vì vậy các giao d ch
dân sự không còn thuần túy là mua bán trao đổi đơn giản, các biểu mẫu trong
các hợp đồng dân sự trước đây không thể hi n hết những qui đ nh c a pháp
luật có liên quan về nhà

nói riêng và bất đ ng sản nói chung. Nhằm đáp ứng

tình hình phát triển chung c a xã h i, tạo m t hành lang pháp lỦ phù hợp,
Chính ph giao cho b Xây dựng soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà

đã

được B Xây dựng ban hành từ năm 2010 kèm theo thông tư số 16/2010/TT17


BXD (thông tư 16) mẫu hợp đồng này có đề cập tới vi c mua bán nhà

trái và không thiếu các n i dung cơ bản so với n i dung hợp đồng mẫu. Vi c
tuân th hợp đồng mẫu sẽ có lợi cho cả hai bên mua và bán, đặc bi t cho bên
mua là cá nhân, vì hầu hết cá nhân không am hiểu nhiều về pháp lỦ trong mua
bán nhà , không quan tâm nhiều tới những điều khoản ràng bu c về tính
pháp lỦ, mà ch yếu quan tâm tới m t số điều khoản cơ bản có liên quan như
18


giá, phương thức thanh toán, do đó khi m t bên hoặc hai bên có l i, xảy ra
tranh chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn và bất lợi trong giải quyết. Nếu không có
hợp đồng mẫu thì bên bán là bên soạn thảo hợp đồng, h sẽ ch đ ng đưa các
điều ki n có lợi về quyền c a mình và lẫn tránh các nghĩa v , đồng th i ràng
bu c các nghĩa v c a bên mua, giảm quyền c a bên mua.
Hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai phải được lập

thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hay không, pháp luật có qui
đ nh khá rõ, trư ng hợp nào yêu cầu phải công chứng, chứng thực; trư ng
hợp nào không nhất thiết phải công chứng, chứng thực vì vậy các ch thể
tham gia kỦ kết hợp đồng nếu tuân th đúng qui đ nh thì chắc chắn sẽ giảm
thiểu các r i ro phát sinh trong quá trình thực hi n hợp đồng.
Thứ hai, về n i dung, pháp luật điều chỉnh những n i dung đảm bảo
điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai

như sau:
- Về chủ thể: pháp luật dân sự quy đ nh rõ cá nhân đ năng lực pháp
luật và năng lực hành vi dân sự được tham gia kỦ kết hợp đồng, song đối với


là m t khoản tiền mà bên mua trả cho bên bán; để

xác đ nh được khoản tiền phải trả thì bên mua và bên bán phải thống nhất,
thỏa thuận và bàn bạc về giá cả, tùy thu c vào v trí, hướng hay tầng cao (đối
với chung cư) hay th i điểm mua bán cũng như tình hình th trư ng mà giá
bán được các bên thỏa thuận khác nhau. Thông thư ng vi c mua bán nhà
hình thành trong tương lai, bên bán là bên quyết đ nh giá bán cũng như
phương thức thanh toán, bên mua nếu chấp nhận thì tiến hành kỦ hợp đồng,
rất hiếm khi thương lượng được mức giá bán cũng như phương thức thanh
toán. Thông thư ng ch đầu tư dự án đưa ra mức chiết khấu nhằm khuyến
khích khách hàng mua số lượng từ 2 căn h , căn nhà hay bi t thự tr lên sẽ
được mức chiết khấu lũy tiến, mua càng nhiều chiết khấu càng cao. Nhằm thu
hút khách hàng mua
- Về phương thức và thời hạn thanh toán: Thanh toán bằng tiền Vi t
Nam thông qua hình thức tiền mặt hoặc chuyển khoản; về th i hạn thực hi n
thanh toán: hợp đồng ghi rỏ thanh toán m t lần vào ngày c thể hoặc trong
th i hạn bao nhiêu ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng hoặc cũng có thể
thanh toán nhiều lần, m i lần thông thư ng cách nhau 30 ngày đến 60 ngày.
Đối với hợp mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải tuân th theo quy đ nh như
sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành
20


trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá ̀0% giá trị hợp
đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản
nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị