HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Lời Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là tài sản lớn có giá trị nên con người mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất khác lớn hơn
nhằm phục vụ đời sống chính mình. Vì vậy tạo ra sự chuyển dịch đất đai từ
chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất
yếu. Nhưng do đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên
sự chuyển dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng.Pháp luật
hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại
quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất là quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được
thể hiện với nhiều hình thức hợp đồng khác nhau,có nội dung mục đích, tính
chất đa dạng và phức tạp , đòi hỏi nhiều chủ thể phải tham gia giao kết hợp
đồng, đồng thời phải nắm vững kiến thức pháp luật về đất đai để có thể vận
dụng ,áp dụng đúng quy định pháp luật trong việc giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp
pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử
dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá
trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị
trường bất động sản. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên
1


2


luật dân sự Việt Nam, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ
đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.
4.Phương Pháp Nghiên cứu
Vận dụng quan điểm đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà
nước và pháp luật phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế , thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), về sở hữu đất đai.
Đồng thời sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể : phương pháp phân
tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương
pháp lịch sử và logic
5. Bố cục đề tài
Chương 1 Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chương 2 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 3 Thực trạng và một số Phương hướng, giải pháp hoàn thiện áp
dụng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3


Chương 1
Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1 Khái niệm đất ở và quyền sử dụng đất ở
1.1.1 Khái niệm đất ở
Đất ở là đất đai nhưng ở phạm vi hẹp hơn, chỉ áp dụng đối với các loại đất có
mục đích “để ở”, đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời

cộng đồng... Trong đó, diện tích để xây dựng nhà ở chiếm số lượng lớn và theo
Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định tại Điều 143, Điều 144 Luật đất đai 2013, UBND cấp tỉnh
căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển
nông thôn và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.Điều 29
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của luật đất đai quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp
thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành
mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất
đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong
đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất
5


khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối

6


từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác
lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất
đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của
các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một
cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Luật đất đai năm 1993 ra
đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định
quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến
quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất
hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các
quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là
hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra
Luật đất đai năm 1993, luật đất đai 2003 khẳng định người sử dụng đất có
quyền chuyển nhượng sử dụng đất nay luật đất đai 2013 tạo tiền đề cho việc hình
thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát
huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Như vậy, chế định quyền sử dụng đất
được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo
đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất
đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ quyền năng
của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm
hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho
thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất

đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. Quá trình hình
thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu,
8


khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý
khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó
chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của
pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân
theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng
giai đoạn phát triển của xã hội.
1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái
niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật
Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất ", hai
thuật ngữ này khác nhau như thế nào? cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số
55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng
ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định:“Nói chung, tất cả các việc
chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua
bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có

đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện
cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất
2

Điều 697 Bộ luật dân sự 2005
11


mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước.
Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ
quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Bởi vì,
QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và khi chuyển nhượng nó làm phát sinh thay
đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đối với Nhà nước. Các bên
chuyển nhượng cần phải có chứng cứ về việc chuyển nhượng. Nhà nước và
người thứ ba cần biết về việc chuyển nhượng QSDĐ của các bên để ghi nhận
và có những hành vi ứng xử phù hợp.
Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định cửa pháp
luật. Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận và
ăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) việc chuyển nhượng QSDĐ phải được
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới
hoàn tất
Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ
sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về
QSDĐ và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là
với các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương. Những nội dung cần chú ý
trong các nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
(HĐCNOSDĐ) bao gồm
Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng (thông thường
còn có thêm thông tin về ngày, tháng, năm, sinh, số chứng minh nhân dân,

chung, về cho thuê đất trong thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực . . . Điều
khoản này không thể thiếu, nó như một phụ lục cho các quyền và nghĩa vụ
của các bên đối với mỗi trường hợp cụ thể.
Thứ tám, về các thông tin khác liên quan đến QSDD. Đây là một điều
khoản có tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất.
Thứ chín về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Điều
khoản này rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần
thỏa thuận về điều khoản này thật cẩn thận .
13


1.3Khái quát về các bước phát triển của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Xét về mặt lịch sử, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở có nguồn gốc xuất
hiện sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến pháp
1980 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở
vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân” và “Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý
và tiết kiệm”. Ngày 01/7/1980 - Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số
201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất- tại điểm c,d khoản 2 mục III có quy định:
Người sử dụng đất có trách nhiệm: Nếu đất không sử dụng hoặc không sử
dụng hết đất thì người sử dụng phải trả lại phần đất không sử dụng cho Nhà nước.
Đối với đất trước kia thuộc sở hữu có thể hợp pháp, khi người sử dụng đất không
sử dụng nữa (hoặc không có người thừa kế hợp pháp sử dụng) thì UBND huyện
quyết định việc sử dụng theo đề nghị của UBND xã; không được phép phát canh
thu tô, cho thuê, cầm cố, hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào; không
được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp
đặc biệt do chính sách Nhà nước quy định. Cũng tại văn bản này, điểm b, khoản 3,
mục IV quy định: Cơ quan có thẩm quyền quản lý ruộng đất có trách nhiệm thu
hồi đất nếu bị sử dụng trái phép; như tự ý chiếm dụng đất, sử dụng đất quá mức

Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế
việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người có khả năng
khai thác hiệu quả sử dụng đất.Việc chuyển dịch QSDĐ ở chỉ được luật quy
định trong 3 trường hợp sau:
Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành
viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó,
Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp.
Khi Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp và các cá nhân đã thoả
thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
15


Như vậy, Luật đất đai 1987 vẫn chưa được coi là hàng hoá, vẫn chịu ảnh
hưởng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp. Luật nghiêm cấm
việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng
lại “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất
được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư
trên đất được giao khi không còn sử dụng đất” và được phép thừa kế, “chuyển
nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi
nhà đó” Có thể thấy, thời kỳ này pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản
ánh đúng nhu cầu quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nên một thị trường ngầm mua
bán, chuyển nhượng QSDĐ đã diễn ra rất sôi động, nằm ngoài sự kiểm soát của
pháp luật.Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc,
khách quan về việc thực thi Luật Đất đai sau năm năm áp dụng đồng thời đưa ra
giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một Luật đất
đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù

ngày 29/11/2013. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp
luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn.Bên cạnh việc
có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục QSDĐ đai, đơn giản hoá thủ tục hành chính;
giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành, Luật quy định thừa nhận QSDĐ ở là một
loại hàng hoá tham gia vào thị trường bất động sản (BĐS), quy định các chính
sách tài chính về đất đai và thị trường QSDĐ ở, quyền chuyển nhượng QSDĐ
ở...
Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các
quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật đất đai 1993, 2003, 2013 không ngừng
được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
17


18


Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ
THỰC TRẠNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1Quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.1Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định;
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ
sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Ngoài ra , người sử dụng đất còn có
nghĩa vụ đóng các khoản thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau:
Thuế thu nhập cá nhân Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
20


Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp
dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy
định.


Lệ phí địa chính



Phí công chứng hợp đồng

chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hện hợp pháp giữa Nhà Nước và ngưởi sử
dụng đất. Đây là cơ sở để Nhà Nước bảo vệ quyền lợi cho họ, đặc biệt khi xảy ra
tranh chấp đất đai. Có GCN QSDĐ người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các
quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy một mảnh đất không có GCN
QSDĐ sẽ gần như là một mảnh đất không có khả năng đảm bảo khi tiến hành
giao dịch chuyển quyền sở hữu. Việc có GCN QSDĐ người sử dụng đất và người
đầu tư khai thách lợi ích từ đất hoàn toàn có thể yên tâm trong việc sử dụng đất
Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, Luật đất đai
quy định chỉ những thửa đất ở không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới
với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa các đồng sở
hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ ở đang
được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê... . Trong trường
hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu thuẫn giữa
các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.
QSDĐ ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không
được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
b)Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: các doanh
nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng những
22


điều kiện cơ bản sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng ký
kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh
QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công khai,


nhượng. Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ cho
bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở thuộc quyền sử dụng chung của
hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự
trong hộ gia đình đó thống nhất ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy
định của pháp luật về dân sự. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở
phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước và đăng ký với cơ quan quản
lý đất đai; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước
hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập
thành văn bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao
dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất
thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với
thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng phải lập
thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn
trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp
đồng chuyển nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là căn cứ làm phát sinh quan hệ
chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ ở phải bao gồm các yếu tố cơ bản gồm:
1- Tên, địa chỉ của các bên;
1- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
2-

Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và
24