VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG THỊ THU TRANG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 62.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HOÀNG THỊ QUỲNH CHI

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, do TS.
Hoàng Thị Quỳnh Chi – Vụ pháp chế và quản lý khoa học – Viện Kiểm sát nhân dân Tối
Cao, hướng dẫn.
Tất cả các tư liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực. Nếu có điều gì sai
sót, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Hà nội, ngày 14 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thu Trang

2.8. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản bảo lãnh của bên thứ ba trong quan hệ
thi hành án dân sự .............................................................................................................. 66

Chƣơng 3 ........................................................................................................ 69
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO .................................... 69
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ..................................................... 69
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất69
3.2. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong thi hành án dân sự ............................................................................................. 71
3.3. Giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất............................................................................................................................ 76
3.4. Giải pháp, kiến nghị riêng đối với tỉnh Bắc Giang ................................................... 77

KẾT LUẬN .................................................................................................... 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................... 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
TDNH
THADS
QSDĐ

Tín dụng ngân hàng
Thi hành án dân sự
Quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU


thiết và cấp bách. Lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang" làm đề
tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện hơn nữa
các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong quá trình tổ chức thi hành án.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tình hình nghiên cứu Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên cứu có nội
dung liên quan đến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có
thể kể đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây:
Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam [7]; Nguyễn Văn Hoạt (2004),
Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản [12];
Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - những vấn đề
lý luận và thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng tài sản của các tổ chức tín dụng; [27] Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam ; Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa
vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án và bình luận bản án; Vũ Thị Hồng
Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành [30]; Phan Huy Hiếu (2012), Biện Pháp bảo đảm
thi hành án dân sự [9]; Phạm Nguyễn Đức Tài (2014), xử lý tài sản có đăng ký giao
dịch bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng theo pháp luật thi hành án dân
sự [24]; và một số các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất trên các tạp chí luật học chuyên ngành.
Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của
đề tài luận văn thì các công trình khoa học nêu trên đề cập đến những vấn đề
về xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc


dụng pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo

3


pháp luật thi hành án dân sự và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật
liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại tỉnh
Bắc Giang.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi
nghiên cứu luận văn cụ thể như sau: Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận
về biện pháp thế chấp, luận văn tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và
thực tiễn của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Thứ hai, luận văn chú trọng đến
thực tiễn áp dụng các quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
để đưa ra những đánh giá, nhận định về hệ thống pháp luật THADS hiện hành.
Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ từ đó đưa
ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt
Nam. Thứ tư, luận văn đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật
và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ. Nội dung đề tài không phân tích toàn bộ các quy định, thủ tục thi
hành án dân sự, mà chỉ tập trung phân tích những hoạt động liên quan đến xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ có phát sinh những bất cập khi áp dụng thực tiễn
tại tỉnh Bắc Giang.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích và hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử
dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa
Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về hoàn thiện
thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở phương
pháp nêu trên, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học
cơ cụ thể: phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, khảo sát... để làm sáng tỏ

Chương 2: Thực trạng pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Giang
Chương 3: Phương hướng, giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

5


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐẾ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1. Quy định của pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất
1.1.1. Giai đoạn từ 1946 đến 1980
Sau ngày Cách mạng tháng Tám thành công, để khẳng định sự quan tâm
của Đảng, Nhà nước đối với công tác xét xử và thi hành án dân sự, ngày
24/01/1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 13/SL, quy định
về tổ chức các Tòa án và các ngạch Thẩm phán, trong đó, khoản 3, Điều 3 của
Sắc lệnh quy định: Ban Tư pháp xã có quyền “Thi hành những mệnh lệnh của
các Thẩm phán cấp trên”. Ngày 22/5/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh
số 85/SL về “cải cách bộ máy tư pháp và luật tố tụng”. Điều 19 của Sắc lệnh
này quy định: “Thẩm phán huyện dưới sự kiểm soát của biện lý có nhiệm vụ
đem chấp hành các án hình về khoản bồi thường hay bồi hoàn và các án hộ,
mà chính Tòa án huyện hay Tòa án trên đã tuyên”. Theo quy định này, việc
thi hành án dân sự do Thừa phát lại và Ban Tư pháp xã thực hiện trước đây
được giao cho Thẩm phán huyện thực hiện dưới sự chỉ đạo trực tiếp của
Chánh án.
Từ năm 1960 đến năm 1980, trên cơ sở các quy định của Hiến pháp và

định đoạt của đương sự đã trở thành một nguyên tắc quan trọng trong công tác
thi hành án dân sự.
Xuất phát từ hoàn cảnh lịch sử giai đoạn trước khi áp dụng pháp lệnh
thi hành án dân năm 1993 các quy định pháp luật về xử lý tài sản cầm cố thế
chấp còn mang tính ý chí của nhà nước, Tòa án chủ động ra quyết định thi
hành án, kể cả phần xử lý tài sản. Nhà nước không tổ chức cơ quan thi hành
án độc lập mà chỉ trực thuộc Tòa án các cấp để tổ chức thi hành án dưới sự
chỉ đạo của Chánh án Tòa án địa phương. Hoạt động ngân hàng mang tính
chất kế hoạch, tập trung nhiều hơn tính chất kinh doanh tiền tệ, nên việc xử lý

7


tài sản thế chấp cúng mang tính mệnh lệnh, hành chính nhiều hơn quan hệ dân
sự, thương mại[6].
1.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi Luật thi hành án dân sự
2008 được ban hành
Trong thời gian này, công tác thi hành án dân sự ngày càng trở nên
nặng nề hơn. Các cơ quan thi hành án dân sự được bổ sung nhiệm vụ tổ chức
thi hành các bản án, quyết định về kinh tế, lao động, quyết định tuyên bố phá
sản doanh nghiệp; quyết định về tài sản trong bản án, quyết định hành chính;
bản án, quyết định của toà án nước ngoài, quyết định của trọng tài nước ngoài
đã được Toà án Việt Nam công nhận và cho thi hành; giá trị tiền, tài sản phải
thi hành ngày càng lớn, tính chất ngày càng phức tạp.
Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 đã quy định về xử lý tài sản cụ
thể: Điều 29 Kê biên tài sản, Điều 31 Định giá tài sản đã kê biên, Điều 34 Bán
đấu gái tài sản đã kê biên, Điều 36 Bán đấu giá nhà, Điều 37 Thứ tự thanh
toán tiền bán tài sản. Pháp lệnh Thi hành án dân sư năm 2004 có những quy
định mới so với trước đây là về việc thu phí thi hành án. Người được thi hành
án có đơn yêu cầu thi hành án thì phải nộp phí thi hành án đối với khoản phải

Cụ thể là: Nghị định số 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009 quy định chi tiết và
hướng dấn thi hành một số điều của Luật THADS năm 2008. Việc bán đấu giá
tài sản cũng được thực hiện theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010.
Tuy nhiên thực tế áp dụng luật lại gặp nhiều khó khăn bất cập trong
công tác tổ chức thi hành án. Hàng loạt những vấn đề, gải pháp được đặt ra
trong quán trình áp dụng Luật THADS năm 2008 nói chung và vấn đề xử lý
nợ xấu của Ngân hàng ngày cảng tăng cao, các hoạt động tín dụng ngày càng
phong phú đa dạng, quán trình phát triển nền kinh tế hội nhập của các Doanh
nghiệp không tránh khỏi nhứng rủi ro khi tham ra vào sân chơi kinh tế quốc
tế, và hàng loạt các tổ chức cá nhân, Doanh nghiệp vay vốn thế chấp tài sản
Ngân hàng không trả được nợ, khởi kiện ra tòa và có đơn yêu cầu thi hành án.
Vấn đề xử lý tài sản kê biên diễn ra ngày càng phức tạp, nhiều quy định Luật
THADS 2008 chưa điều chỉnh kịp.

9


Để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác thi hành án dân sự,
tiếp tục hoàn thiện thể chế về thi hành án dân sự, ngày 25 tháng 11 năm 2014
tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Luật
Thi hành án dân sự, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015,
ngày 20 tháng 7 năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 62/2015/NĐ-CP
quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Thi hành án dân sự, các văn bản này đã tạo hành lang pháp lý vững chắc
cho công tác thi hành án dân sự, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành
án dân sự trong thời gian tới. Nhiều văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến
việc xử lý tài sản thế chấp để thi hành án như Luật đất đai 2013, Bộ Luật Dân
sự 2015 , Luật Đấu giá 2017….
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và khu vực tiếp tục diến biêt phức tạp,
tốc độ phục hồi nền kinh tế chậm và tiền ẩn nhiều rủi ro, hoạt động của các tổ chức

Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai. Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bất động sản
bao gồm [2]: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản
khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy
định của pháp luật.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những
quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [14] quy định hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất
thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2
Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhâ n
sử dụng đất”[14].
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân
hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất

11


đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[14]. Đối với trường hợp
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà
nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là
việc tài sản là quyền sử dụng đất đã được cá nhân, tổ chức đăng ký với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về việc thế chấp bằng tài sản ra xử lý theo trình

tín dụng.
Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp
luật xử lý tài sản do pháp luật quy định. Trong quan hệ pháp luật nay, mỗi chủ
thể có các quyền, nghĩa vụ khác nhau. Chủ thể có quyền thực hiện quyền yêu
cầu các chủ thể khác chấm dứt các hành động cản trở việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ.
1.2.3. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
theo pháp luật thi hành án dân sự
Xử lý tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp được thực hiện theo các
phương thức:
- Phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm: Dù pháp luật có quy định
niêm yết việc bán đấu giá, địa điểm,… nhằm bảo đảm cho việc bán đấu giá tài
sản bảo đảm phù hợp với nguyên tắc công khai, minh bạch, đạt hiệu quả cao
nhất. Tuy nhiên, việc niêm yết tại nơi có bất động sản bán đấu giá là một việc
cực kỳ khó khăn, phức tạp do người có tài sản phải xử lý cố tình không tuân
thủ pháp luật, không tự nguyện thi hành. Phương thức này, chi phí tổ chức
bán đấu giá tài sản khá cao; hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người
đăng ký mua tài sản đấu giá cũng không loại trừ. Bên cạnh đó, do chủ thể bán
đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên
nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên bảo

13


đảm không chịu giao tài sản cho bên mua hoặc không làm thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người trúng đấu giá theo quy định.
- Phương thức nhận chính tài sản thế chấp là QSDĐ để thay thế nghĩa
vụ trả nợ: thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự,
do vậy việc thoản thuận và tạo điều kiện cho các bên thỏa thuận có tài sản thế
chấp là QSDĐ luôn được đặt ra và ưu tiên áp dụng nhằm tránh cho các bên

lớn vào những tác động của thị trường.
Tuy nhiên, dù áp dụng biện pháp cưỡng chế trong xử lý tài sản có đăng
ký giao dịch bảo đảm, nhưng nguyên tác tôn trọng sự thỏa thuận của các bên
cũng luôn được áp dụng khi có sự thống nhất ý chí của các bên, nghĩa là việc
thoản thuận xử lý tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm luôn được ưu tiên áp
dụng bất kể giai đoạn nào của quá trình xử lý tài sản.

1.3. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất theo pháp luật thi hành án dân sự
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm thi hành án dân sự
Xuất phát từ bản chất của các quan hệ dân sự trong đời sống xã hội và
quá trình Toà án giải quyết các tranh chấp dân sự phát sinh thì bản án, quyết
định dân sự - kết quả giải quyết của Toà án nhân danh Nhà nước - là sự xác
nhận quyền và nghĩa vụ dân sự của các đương sự có liên quan. Vì vậy, theo
quy định của Điều 106 Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2013 [11] “Bản án,
quyết định của Toà án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ
chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm
chỉnh chấp hành”, thì bản án, quyết định dân sự có hiệu lực của Toà án phải
được đảm bảo thi hành theo những trình tự, thủ tục THADS.
Theo nguyên tắc hiến định nêu trên và yêu cầu khách quan trong hoạt
động của Nhà nước, hoạt động THADS nhằm đảm bảo thực thi nghiêm chỉnh
các bản án, quyết định dân sự. Tuy nhiên, việc xác định bản chất của THADS
vẫn là vấn đề còn nhiều tranh luận cả từ góc độ lý luận và thực tiễn. Dựa trên
những luận cứ khác nhau, có quan điểm cho rằng THADS là hoạt động tư
pháp; hoạt động hành chính hay hoạt động mang tính chất hành chính – tư

15


pháp. Xuất phát từ các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn công tác


pháp ngăn chặn như thu giữ, kê biên, phong tỏa tài sản... thì đến giai đoạn thi
hành án, cơ quan thi hành án sẽ gặp rất nhiều khó khăn do đương sự cất giấu,
tẩu tán tài sản dẫn đến tình trạng án tồn đọng không thể thi hành được. Hoặc
nếu một bản án, quyết định được Tòa án tuyên một cách công bằng, thấu tình,
đạt lý, rõ ràng, cụ thể, được dư luận ủng hộ, đồng tình thì việc thi hành án sẽ
dễ dàng, nhanh chóng hơn nhiều. Ngược lại, nếu bản án, quyết định của Tòa
án được tuyên không khách quan, toàn diện và công bằng, thiếu tính khả thi sẽ
gây cản trở cho việc thi hành án, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với các
cơ quan nhà nước. Đồng thời, việc thi hành án nhanh chóng, kịp thời sẽ có tác
động tích cực trở lại đối với hoạt động xét xử, củng cố, tăng cường uy tín của
cơ quan xét xử.
- Theo quy định tại Điều 107 Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2013 và
Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân thì Viện Kiểm sát nhân dân không thực
hiện chức năng kiểm sát chung như trước đây, có nghĩa là không thực hiện
chức năng kiểm sát đối với hoạt động hành chính mà chỉ kiểm sát đối với hoạt
động tư pháp [11]. Tuy nhiên, trong Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân
hiện hành vẫn có một chương với nhiều điều quy định về kiểm sát thi hành án.
Trong thực tiễn, Viện Kiểm sát nhân dân các cấp đã ban hành nhiều kháng
nghị đối với các quyết định về thi hành án. Tuy nhiên, tính chất của kháng
nghị trong giai đoạn thi hành án có nhiều điểm không giống với kháng nghị
trong giai đoạn xét xử... Điều này cho thấy rõ mối quan hệ mật thiết, đan xen
giữa các cơ quan tiến hành tố tụng với cơ quan thi hành án, giữa pháp luật tố
tụng tư pháp với pháp luật về thi hành án, giữa quan hệ pháp luật tố tụng với
quan hệ pháp luật về thi hành án.
- Quá trình thi hành án nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu về quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể, do đó, các trình tự, thủ tục thi hành án cũng được
quy định chặt chẽ bởi pháp luật giống như những thủ tục tố tụng trước đó vì
đều liên quan đến quyền con người, quyền công dân. Hơn nữa, yêu cầu đặt ra
đối với những người tiến hành các trình tự, thủ tục thi hành án, kể cả Chấp

đến quyền này của TCTD. Theo quy định tại khoản 1, điều 303, Bộ luật Dân
sự (BLDS) - có hiệu lực từ ngày 1-1-2017, các bên có thể thỏa thuận một

18


trong những phương thức sau đây để xử lý tài sản cầm cố, thế chấp : (i) bán
đấu giá tài sản; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) bên nhận bảo đảm
nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
hoặc (iv) phương thức khác [2].
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được điều chỉnh bằng nhiều ngành
luật khác nhau, tôn trọng các nguyên tắc của luật dân sự. So với quy định cũ,
có thể thấy nhà làm luật đã bổ sung phương thức cho phép TCTD tự bán tài
sản bảo đảm (mà không cần có ủy quyền từ bên bảo đảm), trong đó Luật
THADS là cơ sở pháp lý quan trọng, quy định trình tự, thủ tục xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hoạt động xử lý tài sản thế chấp
trong THADS còn được điều chỉnh bởi nhiều văn bản khác như luật Đất Đai,
Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Doanh Nghiệp [15]….
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS có cơ sở từ các bản
án, quyết định của Tòa án, Trọng tài Thương mại hay Hội đồng xử lý vụ việc
cạnh tranh đã có hiệu lực pháp luật.
1.3.3. Các trường hợp thi hành án dân sự liên quan đến tài sản là
quyền sử dụng đất có đăng ký thế chấp
Thứ nhất, tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp cho nghĩa vụ thanh toán
nợ mà bên thế chấp bảo lãnh là người được thi hành án. Khi bên vay tín dụng
không thanh toán nợ theo đúng hợp đồng, các tổ chức tín dụng tiến hành khởi
kiện buộc người vay phải thanh toán nợ. Thông thường, trong quan hệ thi
hành án thì các tổ chức tín dụng là bên được thi hành án, có quyền yêu cầu xử
lý tài sản cầm cố thế chấp, bảo lãnh nghĩa vụ nợ vay. Do vậy, tài sản thế chấp
trong trường hợp này là tài sản bảo đảm trực tiếp cho nghĩa vụ nợ vay, đồng

luật về THADS.
Người được thi hành án cần lưu ý rằng có bản án, quyết định mà Tòa
án, cơ quan có thẩm quyền tuyên mình là người được hưởng quyền và lợi ích
không đồng nghĩa với việc cơ quan có thẩm quyền sẽ tự động đưa bản án,
quyết định đó ra thi hành. Bởi bản án, quyết định thuộc diện được đưa ra thi
hành có nhiều nội dung khác nhau về quyền, nghĩa vụ của các bên đương sự

20


(cá nhân, pháp nhân) đối với nhau, đối với người khác hoặc đối với nhà nước,
và cách thức xử lý đối với các tài sản, vật chứng có liên quan đến từng vụ
việc cụ thể như tịch thu, tiêu hủy, trả lại cho đương sự hoặc chủ sở hữu hợp
pháp…Trong số những nội dung của bản án, quyết định thuộc diện trên, Luật
THADS phân biệt những loại việc thuộc trách nhiệm của cơ quan THADS
phải chủ động ra quyết định thi hành án để tổ chức thi hành và những loại
việc cơ quan THADS chỉ được đưa ra thi hành khi có đơn yêu cầu thi hành án
của đương sự.
Vậy, những nội dung nào của bản án, quyết định chỉ được đưa ra thi
hành khi có đơn yêu cầu thi hành án của đương sự? Luật THADS quy định về
quyền yêu cầu thi hành án thuộc về người được thi hành án và người phải thi
hành án. Theo đó, người được thi hành án, người phải thi hành án căn cứ vào
bản án, quyết định có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi
hành án [15]. Việc xử lý tài sản đăng ký thế chấp trong THADS thì người
được thi hành án là những người có quyền theo các phán quyết, thông thường
các tổ chức tín dụng là người được thi hành án, bởi họ là những người cho
vay, nhận thế chấp, cầm cố tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên,
trong một số trường hợp, người phải thi hành án là bên có nghĩa vụ cũng
muốn thực hiện ngay các nghĩa vụ thi hành án. Trong những trường hợp này,
Luật THADS cho phép họ được quyền yêu cầu thi hành án. Quy định này thể