BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA PHƯƠNG ÁN QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN 9

SVTH
MSSV
LỚP
KHỐ
NGÀNH

:
:
:
:
:

LƯƠNG THỊ CƯNG
03135009
DH03TB
2003 – 2007
Quản lý thị trường Bất Động Sản

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007


lòng hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Cảm ơn cô Nguyễn Thò Hồng Thảo và anh Nguyễn Trường Ngân đã
cung cấp nguồn tài liệu hữu ích và nhiệt tình chỉ dẫn em trong thời gian qua.
Và cuối cùng em xin gởi lời chúc sức khoẻ và lòng biết ơn đến quý thầy
cô và anh chò.

Đại học Nông Lâm Tp.HCM, tháng 7/2007

Lương Thò Cưng


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : Lương Thị Cưng, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh
Đề tài : Đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010
và định hướng sử dụng đất đến năm 2020 trên địa bàn Quận 9
Giáo viên hướng dẫn : KS. Phan Văn Tự, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo :
Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng tăng, trong khi đất đai
là nguồn tài nguyên vô hạn. Chính vì lẽ đó nên việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả bền
vững luôn là nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi có sự cân nhắc và quản lý có khoa học.
Thế nhưng, công tác lập QHKHSDĐ hiện nay còn rất nhiều bất cập như tiến độ
lập QHKHSDĐ còn chậm và chất lượng còn thấp. Ở một số Bộ, ngành, địa phương
công tác này còn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp…Vì thế mà
công tác lập QHKHSDĐ trở thành vấn đề cấp bách của các cấp, các ngành hiện nay đòi
hỏi việc sử dung đất phải mang lại hiệu quả, tránh lãng phí.
Trên cơ sở phân tích đánh giá phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
Quận 9 đến năm 2010, chủ yếu dựa vào phương pháp Swot và so sánh. Và so với các
chỉ tiêu mà Quận đã thực hiện được trong năm 2006 để tiến hành đánh giá hiệu quả

ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ........................................................................................................... 2
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................................ 2
I.1.1 Cơ sở khoa học........................................................................................................... 2
I.1.2 Cơ sở pháp lý ............................................................................................................. 3
1.1.3 Cơ sở thực tiển........................................................................................................... 3
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu....................................................................................... 3
I.2.1 Lịch sừ hình thành...................................................................................................... 3
I.2.2 Điều kiện tự nhiên ...................................................................................................... 4
I.2.3 Tài nguyên thiên nhiên............................................................................................... 5
I.2.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất.......................................................................................................................... 6
I.2.5 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội......................................................................... 7
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện............................................ 13
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................... 14
II.1 Đánh giá nguồn lực và tiềm năng của quận 9................................................................ 14
II.2 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của việc sử dụng đất hiện trạng......... 17
1I.3.1 Nhóm đất nông nghiệp ........................................................................................... 17
1I.2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp..................................................................................... 19
II.2.3 Biến động sử dụng đất ........................................................................................... 22
II.3 Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng sử dụng đất................................................. 25
II.3.1 Phân vùng sử dụng đất............................................................................................ 25
II.3.2 Đánh giá tiềm năng đất đai ..................................................................................... 26
II.4 Giới thiệu phương án quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 29
II.4.1. Định hướng sử dụng đất dài hạn ............................................................................ 29
II.4.2 Quan điểm khai thác sử dụng đất............................................................................ 30
II.5 Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất ............................................................... 31
II.5.1 Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội thời kỳ quy hoạch (2006 – 2010).............................. 31
II.5.2 Giới thiệu phương án được chọn ............................................................................ 33
II.6 Đánh giá hiệu quả kinh tế của phương án quy hoạch sử dụng đất................................. 35

Bảng 11: Giá trị sản xuất và cơ cấu ngành
Bảng 12: Gía trị sản xuất và cơ cấu ngành thực hiện năm 2006
so với mục tiêu
Bảng 13 : Giá trị sản xuất ngành Nông, Lâm, Thủy sản
Bảng 14 : Cơ sở công nghiệp trên địa bàn Quận 9
chia theo thành phần kinh tế
Bảng 15 : Doanh thu kinh doanh thương mại
trên địa bàn Quận chia theo ngành
Bảng 16 : Cơ sở kinh doanh thương mại – dịch vụ trên địa bàn Quận
Bảng 17 :Vốn đầu tư ngành thương mại – dịch vụ trên địa bàn Quận
Bảng 18: Phác tính nguồn thu tù đất do phương án quy hoạch mang lại
Bảng 19 : Phác tính nguồn chi từ đất do phương án quy hoạch mang lại
Bảng 20 : Kết quả thu chi từ đất năm 2006
Bảng 21: Các tiến độ thực hiện các công trình hạng mục năm 2006
Bảng 22 : Diện tích các loại đất theo cơ cấu ngành năm 2005 và 2010
Bảng 23 : Phân bố lao động trong các ngành sản xuất
Bảng 24 : Phân bố lao động trong các ngành sản xuất trong năm 2006 so với mục tiêu
Bảng 25 : Tình hình phát triển y tế Quận qua các năm
Bảng 26 : Hiệu suất đào tạo trên địa bàn Quận qua các năm
Bảng 27 : Các cơ sở văn hóa, thể dục thể thao trên địa bàn Quận
Bảng 28: Độ che phủ trên địa bàn Quận trong kì quy hoạch so với hiện trạng.


SƠ ĐỒ CÁC HÌNH
Hình 1. sơ đồ vị trí Quận 9
Hình 2 : sơ đồ HTSDĐ năm 2005
Hình 2: sơ đồ QHSDĐ quận 9 đến năm 2010

DANH SÁCH PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : biểu chu chuyển 04/QH : chỉ tiêu sử dụng đất trong đô thị đến năm 2010

quản lý nhà nước về đất đai, cũng tại điều 21, 22, 23 mục 2 Luật Đất Đai 2003 quy định
cụ thể về nguyên tắc, căn cứ và nội dung lập QHKHSDĐ, bên cạnh đó còn có nhiều
Thông Tư và Nghị Định hướng dẫn cụ thể về công tác này như TT 30/2004/TTBTNMT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định QHKHSDĐ và các điều 12,
13, 14, 15, 16, 17, 18, 26 của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về
thi hành Luật Đất Đai.
Thế nhưng, công tác lập QHKHSDĐ hiện nay còn rất nhiều bất cập như tiến độ
lập QHKHSDĐ còn chậm và chất lượng còn thấp. Ở một số Bộ, ngành, địa phương
công tác này còn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp… Nếu công
tác lập QHKHSDĐ không mang lại hiệu quả thì có nghĩa là việc sử dụng đất không
đạt hiệu quả, không mang tính bền vững và gây lãng phí.
Quận 9 được tách ra từ Huyện Thủ Đức cũ, là một trong 5 quận ngoại thành đang
trong quá trình đô thị hóa. Quận 9 có vị trí địa lý rất thuận lợi tuy nhiên bên cạnh tồn tại
những khó khăn trong công cuộc đô thị hóa. Chính vì vậy mà việc nghiên cứu đánh giá
các phương án QHKHSDĐ đưa ra những giải pháp để công tác QHKHSDĐ đạt hiệu quả
cao hơn là một nhu cầu cần thiết đối với cấp quốc gia nói chung và Quận 9 nói riêng.
Được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất và bất động sản, để đánh giá hiệu quả và
nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất, tôi tiến hành thực hiện đề
tài: “ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN
NĂM 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 –
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
¾ Đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của
Quận 9.
¾ Tìm hiểu sơ lược tác động của phương án QHKHSDĐ của Quận ảnh hưởng đến
thị trường bất động sản trên địa bàn Quận.
¾ Dựa trên cơ sở đánh giá hiệu quả của phương án, đề xuất những giải pháp khả
thi nhằm nâng cao hiệu quả công tác lập QHKHSDĐ.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
¾ Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương án quy hoạch – kế hoạch sử dụng
đất của Quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh

− Chiến lược W-O (Weaknesses - Opportunities) vượt qua những điểm yếu
để theo đuổi cơ hội.
− Chiến lược S-T (Strengths - Threats) sử dụng các lợi thế để giảm thiệt
hại đối với những thách thức bên ngoài.
− Chiến lược W-T (Weaknesses - Threats) lập kế hoạch ngăn ngừa điểm
yếu tránh những ảnh hưởng từ môi trường bên ngoài.
b. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là việc sử dụng các chỉ tiêu, các số liệu để tiến hành so
sánh, đối chiếu nhằm tìm ra điểm tương đồng và sự khác biệt giữa các chỉ tiêu và các
số liệu đó.
Ở đây phương pháp so sánh được áp dụng để tiến hành so sánh, đối chiếu giữa
các chỉ tiêu về kinh tế, xã hội và môi trường qua các năm trong phương án quy hoạch
sử dụng đất nhằm để đánh giá hiệu quả thiết thực mà phương án mang lại

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lương Thị Cưng

I.1.2 Cơ sở pháp lý
Các văn bản pháp quy có liên quan đến quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất :
− Hiến pháp nước CHXHCNVN năm 1992
− Luật Đất Đai 2003
− Nghị Định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Bộ TNMT về việc hướng dẫn lập,
điều chỉnh, thẩm định, phê duyệt QH-KHSDĐ
− Thông Tư 28/2004/TT-BTNMT của bộ TNMT về việc thực hiện công tác kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
− Thông Tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 1/1/2004 của bộ TNMT về việc hướng


SVTH: Lương Thị Cưng

I.2.2 Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
- Toàn Quận có tổng diện tích tự nhiên là 11.389,62 ha chiếm tỷ trọng 5,4% diện
tích toàn Thành Phố và bằng 81% diện tích khu vực nội thành.
- Nằm phía Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh
- Cách trung tâm Thành Phố 7 km theo quốc lộ 52
- Nối liền Thành Phố Hồ Chí Minh với khu công nghiệp Biên Hòa – du lịch Vũng
Tàu và các tỉnh phía Bắc
- Phía Đông giáp với sông Đồng Nai ( sông lớn nhất Đông Nam Bộ ) chạy từ bắc
xuống nam thông với sông Sài Gòn
- Phía Bắc giáp với thành phố Biên Hòa ( Đồng Nai – Bình Dương )Nhà Bè
- Phía Nam giáp với Quận 2 và sông Đồng Nai
- Phía Tây giáp Quận Thủ Đức, lấy quốc lộ 52 làm ranh giới.
- Nằm ở 10045’ – 10054’ vĩ độ Bắc và 166043’ – 106058’ kinh độ Đông.
Địa hình
- Địa hình Quận được chia thành 2 phần chính: gò đồi và vùng bưng, có sự đan
xen của hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng và cù lao
- Vùng đồi gò và triền gò có độ cao từ 8 – 30m có nơi cao đến 32m ( khu đồi Long
Bình ), tập trung ở các phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú, Hiệp Phú, Tăng
Nhơn phú A với tổng diện tích 3.400 ha chiếm khoảng 30% diện tích toàn Quận.
- Đất trũng và địa hình phẳng, nằm ở phía đông nam của Quận và ven các kênh
rạch, cao độ từ 0,8 – 2m chiếm 65% DTTN toàn Quận
- Do đặc trưng địa hình của Quận phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với việc
xây dựng các công trình lớn. Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng, đất bị phèn
mặn và ngập úng, chiếm khoảng 70% DTTN, nên cần phải có biện pháp phòng chống
ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
Khí hậu

chiếm 56,65 % diện tích toàn Quận gồm 2 nhóm phụ sau:
- Đất phèn phát triển: có diện tích 307,73 ha. Đây là loại đất với đặc tính phèn
nhiều
- Đất phèn tiềm tàng: có diện tích 6.144.21 ha, có mức độ nhiễm phèn từ trung
bình đến nhiều nhưng ở dạng tiềm tàng. Đất này sản xuất lúa nước vẫn có năng suất
tương đối cao.
- Đất xói mòn trơ sỏi đá: có diện tích 83,32 ha, chiếm 0,88% diện tích toàn Quận
phân bổ ở các khu vực phía Bắc phường Long Bình. Loại đất này không có khả năng
sản xuất, có thể sử dụng cho việc khai thác làm vật liệu xây dựng. Đồng thời có thể
trồng và bảo vệ rừng nhằm khôi phục hệ sinh thái tự nhiên hoặc đưa vào sử dụng cho
các mục đích phi nông nghiệp.
Chuyển đổi phân loại đất theo FAO/UNESCO thì đất ở địa phương được chia
thành 3 nhóm (grouping):
Acrisol (đất xám)
Lepthosol (đất bị sói mòn, tầng mỏng)
Fluvisol (đất phù sa)
Xét về tính chất cơ lý của đất, phần phía Tây Bắc của Quận thuận lợi trong việc
xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam.
Tài nguyên nước
Quận 9 có hệ thống sông rạch khá chằng chịt gồm các hệ thống chính sau:
- Sông Đồng Nai: đây là con sông lớn nhất vùng Đông Nam Bộ bắt nguồn từ cao
nguyên Lâm Đồng đổ về biển Đông đi qua địa giới Quận 9 sông rộng 800m với độ sâu
15m nơi sâu nhất 20m,hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước ngọt. Đây là con sông giúp
đẩy mặn cung cấp nước ngọt cho toàn địa bàn Quận bao gồm cả nông nghiệp và sinh
hoạt.
- Quận còn có các hệ thống sông rạch: sông rạch Chiếc, Trao Trảo, rạch Bà CuaÔng Cày, rạch Ông Nhiêu với tổng diện tích mặt nước là 2.807,73 ha góp phần không
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

cần phải lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch này, tránh sang lấp tùy tiện.
- Đặc trưng địa hình của Quận có phần gò và sườn gò đạt được độ cao thích hợp
để xây dựng các công trình lớn. Nếu xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía Tây
Bắc của Quận thuận lợi trong việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam.
- Với điều kiện thổ nhưỡng đã được nêu trên cùng với sự phong phú về nguồn
nước, khá thuận lợi cho việc cải tạo để chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ cây lúa – hiệu
quả thấp, sang các loại cây có giá trị cao hơn, tạo được cảnh quan phù hợp với đô thị.
- Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo nên
nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, khu du lịch sinh thái, nghĩ
dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư thành phố và các vùng lân cận.
Khó khăn
- Với đặc điểm khí hậu đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất và sinh hoạt
của người dân. Mùa mưa gây ngập úng đối với khu vực vùng trũng. Mùa khô kéo dài
dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá trình sinh trưởng và phát triển của
cây trồng. Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ phát sinh sâu bệnh hại cây trồng.

Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lương Thị Cưng

- Hệ thống sông rạch chằng chịt cùng khu vực đất vùng bưng với địa chất công
trình yếu gây khó khăn cho việc đi lại, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, tiến độ đô thị
hóa không đồng đều giữa các phường trong Quận.
- Xuất phát điểm là khu vực vùng bưng, kinh tế chủ yếu thuần nông, đời sống
người dân gắn liền với thửa ruộng, cánh đồng của mình, trình độ dân trí còn thấp. Đây
cũng chính là áp lực lớn trong quá trình đô thị hóa của Quận, đặc biệt trong quá trình
chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho những người dân trong vùng


Nông nghiệp

65,11

68,75

70,69

65,36

67,07

0,08

CN – TTCN

2.534,96

2.721,51

3.208,25

3.977,85

4.913,40

18,19

746,22

Bảng 02: Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Quận
( Tính theo giá cố định 1994 )
ĐVT : triệu đồng
Năm

2001

2002

2003

2004

2005

1.Doanh nghiệp nhà
nước
2.Hợp tác xã
3.Công ty cổ phần
4.Công ty TNHH
5.Doanh nghiệp tư nhân
6.Hộ cá thể
7.Có vốn đầu tư nước
ngoài

848.877
15.380
19.181
127.627
49.285

460.629
238.210
158.060
2.495.060

Tổng cộng

2.534.964

2.721.510

3.208.247

3.977.851

4.913.402

( Theo niên giám thống kê Quận 9 )
- Nhìn chung, sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn Quận thấp
hơn tốc độ phát triển chung của Thành Phố, chiếm 4% tổng giá trị sản xuất công
nghiệp trên địa bàn Thành Phố.
- Các ngành hiện đang phát triển khá nhanh: may quần áo, gia công giày da, sản
xuất đồ gỗ, chủ yếu là làm gia công. Do đó, giá trị sản xuất đạt không cao, không ổn
định, nói cách khác sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp vẫn đang lúc khó
khăn trong việc cạnh tranh tồn tại, tính phụ thuộc còn cao.
Thương mại – dịch vụ
- Số lượng các cơ sở kinh doanh trong thời gian qua có sự gia tăng đáng kể, hoạt
động dịch vụ đa dạng không ngừng nâng cao cung cách phục vụ và tiếp thị. Bên cạnh
đó, Quận còn nhanh chóng triển khai quy hoạch ngành thương mại - dịch vụ, quy
hoạch mạng lưới chợ, tạo điều kiện cho nhân dân buôn bán ổn định. Từ năm 2000 2005, tình trạng hoạt động của ngành thương mại - dịch vụ tương đối thuận lợi, doanh

298.436
971
184.659
132.220
162.326
83.980

357.703
1.356
263.780
140.039
249.143
82.478

512.273
2.638
468.936
146.516
271.418
82.478

704.411
4.446
602.091
232.007
306.730
89.495

Tổng cộng


Trong đó ngành trồng trọt chiếm gần 70% tổng giá trị toàn ngành, chăn nuôi chiếm
30%; mức độ tăng trưởng bình quân hàng năm 2%
Bảng 04: Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp, thủy sản
ĐVT : triệu đồng
Năm

2000

2001

2002

2003

2004

2005

1.Trồng trọt
2.Chăn nuôi
3.Thủy sản
4.Lâm nghiệp

41.317
25.928
3.557

38.310
22.749
4.055


65.362

67.070

( Theo niên giám thống kê Quận 9 )
- Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp trên địa bàn chiếm tỉ lệ nhỏ nhất trong các
ngành kinh tế chủ yếu, hiện có xu hướng giảm cả về giá trị tuyệt đối và tỷ trọng. Tuy
nhiên, sản phẩm của ngành nông nghiệp đã góp phần ổn định đời sống của một bộ
phận dân cư trong Quận. Ngoài ra sản xuất nông nghiệp đã góp phần cải tạo môi
trường sinh thái không những cho khu vực Quận 9 mà còn cho cả khu vực phía đông
Thành Phố.
b. Dân số
- Quận 9 có mật độ dân số trung bình 1.863người/km2, phân chia không đồng đều
chủ yếu tập trung ở 2 phường đã đô thị hóa là Phước Bình: 19.103người/km2, Hiệp
Phú 10.000người/km2
- Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên được khống chế ở mức thấp với 1,284%, nhưng do đây
là Quận đang đô thị hóa, nên tỉ lệ dân số tăng cơ học tương đối cao 3,106%,do lượng
dân cư nội thành chuyển ra, dân cư các tỉnh khác chuyển đến tìm việc làm,học sinh
sinh viên ở các trường.Do đó tỉ lệ tăng dân số trung bình của Quận lên tới 4,49%, lực
lượng dân nhập cư đang là một áp lực lớn cho Quận trong việc quản lý con người và
tăng thêm sự quá tải cho các công trình hạ tầng xã hội như giao thông, giáo dục, y tế,
nhà ở, các vấn đề về kinh tế và an ninh trật tự xã hội.
- Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên của Quận tuy đã giảm dần qua các năm nhưng vẫn còn
cao so với tỉ lệ chung của Thành Phố.
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản


- Về giao thông thủy với lợi thế 18 km sông Đồng Nai chảy qua, ngoài ra còn có
hệ thống kênh rạch với tổng chiều dài 51 km, vừa phục vụ giao thông đường thủy vừa
là hệ thống tiêu thoát nước.
Hệ thống lưới điện
Nguồn điện Quận 9 được cấp điện từ lưới điện chung của thành phố và trực tiếp
nhận điện từ trạm biến áp chính. Lưới điện của Quận gồm có 3 cấp:
- Lưới truyền tải ( cao thế ) gồm có 2 tuyến: tuyến 220 KV và tuyến 110 KV
- Lưới điện trung thế: tổng chiều dài lưới 110 KV phân phối trên địa bàn Quận
khoảng 127,5 km.
- Lưới điện hạ thế: tổng chiều dài là 151,75 km, hiện có 403 trạm hạ thế với tổng
dung lượng là 85.703 KW.
- Mặc dù trạm hạ thế là đường dây hạ thế được đầu tư hàng loạt nhưng do dân cư
phát triển không theo quy hoạch nên mạng lưới hạ thế chưa đảm bảo an toàn.

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lương Thị Cưng

Hệ thống cấp nước
- Hệ thống cấp nước của Quận khá phát triển, với 2 nguồn chủ yếu là nước máy và
nước ngầm. Nước máy được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức công suất
650.000m3/ngày đêm, chủ yếu cung cấp cho các khu dân cư các phường Tân Phú,
Hiệp Phú , Long Bình, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Phước Long A, Phước
Long B. Còn lại các phường khác đa số người dân sử dụng nước ngầm được cung cấp
bởi các trạm xử lý nước.
- Toàn Quận chưa có hệ thống thoát nước đô thị cũng như chưa có hệ thống thu và
xử lý nước thải. Một số phường có khu dân cư tập trung thì có tuyến thoát nước cục

dân ít tiếp cận với thông tin trên báo chí nên kiến thức có phần bị hạn chế.
Vệ sinh môi trường
- Môi trường trên địa bàn Quận cần được quan tâm: rác thải trên sông rạch cần
được nạo vét, khai thông dòng chảy nhằm tránh gây ngập úng trong mùa mưa. Đặc
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Lương Thị Cưng

biệt càng chú ý đến nước thảy công nghiệp trên địa bàn Quận được thảy ra từ khu công
nghiệp Bắc Thủ Đức, công ty dệt Phước Long, Phong Phú, bột giặt ViSo và hàng loạt
các cơ sở sản xuất gạch ngói bằng phương pháp thủ công đựơc thải thẳng ra môi
trường, chưa có hệ thống lọc sử lý. Khói bụi công nghiệp cũng làm ảnh hưởng rất lớn
đến môi trường đô thị. Rác thải từ các cơ sở sản xuất lớn đã được thu gom phân loại
chuyển đến bãi rác Thành Phố, các cơ sở sản xuất nhà ở thủ công chưa được quản lý
chặt chẻ, còn tình trạng xả rác bừa bãi xung quanh khu vực.
- Các phường đã có bãi rác công cộng. Các khu dân cư tập trung đã có bộ phận thu
gom rác hàng ngày tương đối vệ sinh; một bộ phận dân cư còn tự xử lý như đào hố
chôn, đổ xuống sông rạch đã gây ô nhiễm nguồn nước và môi trường.
Quốc phòng, an ninh.
Quận có vị trí án ngữ cửa ngõ phiá Đông Bắc Thành Phố nên đây là đia bàn rất
quan trọng trong chiến lược an ninh quốc phòng. Công tác quân sự địa phương thường
xuyên có sự phối hợp của các đợt cao điểm truy quyét các khu vực phức tạp, các vùng
giáp ranh để bảo vệ tốt các mục tiêu và các ngày Lễ, tết trong năm. Tổ chức tốt các đợt
diễn tập phòng thủ, xây dựng các khu vực phòng thủ phù hợp với đặc điểm tình hình
của Quận. Xây dựng tiểu đoàn dự bị động viên của Quận nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ
sẳn sàng chiến đấu khi có tình huống xảy ra.
Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội


- Nguồn lao động dồi dào chiếm hơn 60% dân số của Quận nhưng chủ yếu là lao
động nông nghiệp và phổ thông, không có tay nghề kỹ thuật nên việc bố trí việc làm
rất khó. Cần có hướng đào tạo nghề cho những lao động nông nghiệp nay bị thu hồi
đất không còn đất sản xuất cũng như lao động không có tay nghề để đáp ứng cho nhu
cầu lao động trong tương lai.
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
¾ Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá tổng quát nguồn lực về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng và
tình hình sử dụng đất
- Đánh giá phương án quy hoạch sử dụng đất
- Đánh giá tác động các phương án quy hoạch đối với tình hình sử dụng và quản
lý đất đai
- Đánh giá tổng hợp tác động của quy hoạch sử dụng đất
- Đề xuất một số giải pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng lập quy hoạch
¾ Phương pháp nghiên cứu
− Phương pháp phân tích SWOT: xác định thuận lợi và khó khăn trong việc đánh
giá nguồn lực Quận 9
− Phương pháp so sánh: so sánh giữa các số liệu và các chỉ tiêu
− Phương pháp thống kê:
− Thống kê tuyệt đối: biểu thị quy mô, số liệu của các chỉ tiêu nghiên cứu
− Thống kê tương đối: biểu thị quan hệ so sánh giữa 2 hiện tượng, 2 chỉ tiêu
− Phương pháp phân tích - tổng hợp: từ các tư liệu, số liệu thu thập được tiến
hành phân tích, đánh giá tình hình chung và phương pháp lập quy hoạch-kế
hoạch sử dụng đất của Quận
− Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của giáo viên hướng dẫn
¾ Quy trình thực hiện
− Bước 1: Đánh giá điều kiện tự nhiên-kinh tế xã hội trên địa bàn Quận thông
qua mô hình SWOT
− Bước 2: Đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất hiện trạng

(CƠ HỘI)

Opportunities-Strengths
Sử dụng các mặt mạnh
nhằm khai thác cơ hội

Opportunities- Weaknesses
Tranh thủ các cơ hội nhằm
khắc phục các điểm yếu

Threaths
(NGUY CƠ)

Threaths- Strengths
Sử dụng mặt mạnh nhằm
đối phó nguy cơ

Threaths- Weaknesses
Giảm thiểu các mặt yếu và
tránh được nguy cơ

Điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên được cụ thể hóa sơ đồ ma trận trên như
sau:
S

W

O

T

khu vực đất vùng
bưng với địa chất
công trình yếu gây
khó khăn cho việc đi
lại, cơ sở hạ tầng,
tiến độ đô thị hoá
không đồng đều

1. Nằm ở vị trí cửa
ngõ phía Đông Bắc
của Thành Phố. Nối
TPHCM với khu
công nghiệp Biên
Hòa, khu du lịch
Vũng Tàu và các tỉnh
phía Bắc.
2. Nguồn nước mặt
và nguồn nước ngầm
Quận khá dồi dào, là
nguồn nước chính
cung cấp nhu cầu sản
xuất, sinh hoạt trong
Quận và Thành Phố.
3. Phía Đông giáp
Đồng Nai – là vùng

1. Địa hình thấp
trũng đất bị phèn
mặn và ngập úng
chiếm khoảng 70%

4. Điều kiện thổ
nhưỡng, khí hậu,
lượng mưa cùng
với sự phong phú
về nguồn nước
thuận lợi cho
việc cải tạo
chuyển đổi cơ
cấu cây trồng tạo
cảnh quan phù
hợp với đô thị.
5. Do đặc điểm
phân dị về địa
hình, cùng với hệ
thống sông rạch
phát triển tạo nên
nhiều phong
cảnh đẹp, hình
thành khu vui
chơi, du lịch sinh
thái, nghĩ dưỡng.
6. Có nguồn lao
động dồi dào
(chiếm hơn 60%
dân số Quận).
7. Quận có tốc
độ tăng trưởng
kinh tế lớn, nền
công nghiệp
chiếm tỷ trọng

chưa phát triển,
chất lượng chưa
cao, nguồn vốn lại
eo hẹp
7. Các dự án đầu tư
cơ sở hạ tầng trên
địa bàn chưa được
phối hợp đồng bộ
giữa các ngành gây
lãng phí rất lớn
trong quá trình đầu
tư.
8. Ngành du lịch rất
có tiềm năng phát
triển. Tuy nhiên
còn hạn chế về vốn
đầu tư và kinh
nghiệm kinh doanh.

SVTH: Lương Thị Cưng

kinh tề trọng điểm
phía Nam, đồng thời
là vùng trung tâm
công nghiệp lớn nhất
trong vùng.
4. Quận 9 với khu
công nghệ cao có
tổng diện tích 916
ha. Khu công nghiệp

nghệ cao có vai trò
vô cùng lớn trong
tiến trình đổi mới
kinh tế-xã hội trên
địa bàn Quận.

Trang 15

là khu vực vùng
bưng, trình độ dân trí
còn thấp, kinh tế chủ
yếu thuần nông, đây
cũng là áp lực trong
quá trình đô thị hoá
của Quận, đặc biệt là
vấn đề chuyển đổi cơ
cấu ngành nghề, giải
quyết việc làm.
4. Tỷ lệ tăng dân số
cơ học cao gây áp lực
lớn cho Quận trong
việc quản lý con
người và tăng thêm
sự quá tải cho các
công trình hạ tầng xã
hội
5. Việc thực hiện
chuyển đổi cơ cấu
kinh tế ngành: giảm
tỷ trọng ngành nông

WO

WT

S1O1: Tạo ra mối giao
lưu kinh tế-xã hội, văn
hóa giữa Quận với
Thành Phố và các vùng
lân cận.
S2O2: Nguồn nước cũng
góp phần tham gia một
vai trò rất lớn trong việc
phát triển kinh tế-xã hội
của Quận và ở cả Thành
Phố.
S3O3: Có tiềm năng
phát triển công nghiệp,
góp phần chuyển dịch
cơ cấu kinh tế của Quận
theo định hướng chung:
tăng tỷ trọng các ngành
công nghiệp và dịch vụ
trong GDP.
S3O4: Góp phần nâng
cao năng suất lao động,
nâng cao hiệu quả sản
xuất, kinh doanh và
tăng sức cạnh tranh của
sản phẩm, thu hút
nguồn vốn đầu tư nước

Nai giúp đẩy mặn,
đồng thời cung
cấp nguồn nước
chính cho sản
xuất và sinh hoạt
trên địa bàn Quận.
S3T1: Ở khu vục
vùng bưng, đất
trũng địa chất
công tình yếu hạn
chế bố trí các
công trình lớn, ở
khu vực này phù
hợp phát triển
nông nghiệp sạch
kết với nhà ở
kinh tế vườn.
S5T5: chuyển đổi
cơ cấu lao động
nông nghiệp sang
lao động ngành
dịch vụ-du lịch
với tiềm năng sẳn
nhằm giải quyết
áp lực thất nghiệp,
đồng thời điều
chỉnh sự chuyển
dịch cơ cấu lao
động đúng hướng:
tăng tỷ trọng lao

tư phát triển đồng
bộ.
W4O4: Theo định
hướng quy hoạch
chung của Thành
Phố thì Quận 9 sẽ
là nơi tập trung
phát triển thành
khu dân dụng
thương mại-dịch
vụ, du lịch văn
hóa, đào tạo giáo
dục…nên Quận 9
được tăng đầu tư
cho giáo dục từ

W1T1,2: Các cơ
quan chức năng
cần có biện
pháp phòng
chống ngập úng
và xây dựng hệ
thống thủy lợi
thích hợp ở các
khu vực vùng
trũng, địa hình
thấp đất bị ngập
mặn và ngập
úng, tăng
cường cơ chế


Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

S5O5: Có tiềm năng lớn
phát triển ngành dịch vụ
du lịch, phục vụ nhu
cầu của dân cư Thành
phố và các vùng lân
cận. Giúp tăng tỷ trọng
ngành dịch vụ, du lịch
phát triển TPHCM trở
thành “Thành phố mở
năm 2020“.
S7O7: Ngành công
nghiệp mang làm tăng
tỷ trọng cơ cấu ngành,
tuy nhiên cần có kế
hoạch di dời các cơ sở
sản xuất công nghiệp
nằm trong các khu dân
cư , các lò gạch thủ
công bảo đảm môi
trường chất lượng cuộc
sống cho người dân.

SVTH: Lương Thị Cưng


nâng cao trình độ
để hoà cùng với
tốc độ phát triển
kinh tế cả nước
trong thời kỳ công
nghiệp hoá, hiện
đại hoá.
W5,6,7,8O5: Trên cơ
sở quy hoạch
chung của
TPHCM, hệ thống
cơ sở hạ tầng kỹ
thuật trên địa bàn
Quận sẽ được cải
thiện và tiếp tục
tiến hành đầu tư
nâng cao cả về quy
mô và chất lượng.
Huy động được
nguồn vốn đầu tư
phát triển dịch vụ du lịch.

làm trên địa
bàn Quận. Cần
xây dựng mối
liên kết giữa
doanh nghiệp
và cơ sở dạy
nghề để đảm
bảo các học

Tỷ lệ%

I

Đất sản xuất nông nghiệp

SXN

4.923,81

94,77

1

Đất trồng cây hằng năm

CHN

2.513,34

48,37

2

Đất trồng cây hằng năm

CLN

2.410,47


NNP

5.195,79

100,00

III

Trang 17