VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017


Công trình được hoàn thành tại:
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN

Phản biện 1: ............................................................
Phản biện 2: ............................................................

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ
họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: ...... giờ, ngày......
tháng.... năm 2017

cũng đặt ra nhiều khó khăn.
Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề:
“Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua
1


thực thiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm
đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ tại
Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia
Hà Nội, năm 2014;
- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị
Thuỳ bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học
Luật Hà Nội, năm 2010;
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý
luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận
văn chỉ ra những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật
hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam
hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định
pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải

tranh chấp căn hộ chung cư bằng tòa án và chỉ ra những điểm hạn
chế, bất cập của chế định này cần được nghiên cứu để hoàn thiện.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
nội dung luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:
3


Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam
hiện nay.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, nếu căn cứ vào tiêu chí xếp hạng chung cư thì nhà
chung cư được phân chia thành các loại gồm: Hạng A, hạng B và
hạng C.
Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng
căn hộ chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương
mại; (ii) Nhà ở xã hội; và (iii) Căn hộ tập thể.

cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co
khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai
bên”.
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu
thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong
quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
5


chung cư
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư là khá đa dạng và phức tạp.
Thứ hai, căn cứ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm pháp luật
của các bên, dẫn đến việc phương hại quyền lợi của bên đối ước.
Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
1.1.2.3. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, các nguyên nhân khách quan.
Thứ hai, các nguyên nhân chủ quan.
1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
1.2.1.1. Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư bằng tòa án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng
tòa án là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan

tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa
án.
1.2.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án
Về lý thuyết, thẩm quyền của tòa án là vấn đề rất phức tạp.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét
thẩm quyền của tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền của Tòa
án theo loại việc; b) thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm
7


quyền của Tòa án theo lãnh thổ.
1.2.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư
Một là, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ mua bán
căn hộ chung cư, bảo vệ lợi ích của người thứ ba liên quan tới quan
hệ mua bán, khuyến khích tự thỏa thuận, hòa giải giữa các bên.
Hai là, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình
hình kinh tế, xã hội. Khi tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh
tế, xã hội; gây sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội.
1.2.3.3. Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
Trước hết, về thủ tục khởi kiện vụ tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Về nguyên tắc, người khởi kiện là bên bán hoặc
bên mua hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng.
Thứ hai, về thủ tục thụ lý vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư. Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư là việc Tòa án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện

sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị.
Thứ sáu, về thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm: giám đốc thẩm,
tái thẩm là việc Tòa án cấp trên xét lại bản án của tòa án cấp dưới đã
có hiệu lực khi có kháng cáo, kháng nghị. Giám đốc thẩm, tái thẩm
không phải là một cấp xét xử
Ngoài các trình tự, thủ tục trên áp dụng cho các vụ án dân sự,
kinh tế nói chung, vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư nói riêng thì Bộ luật Tố tố tụng dân sự 2015 còn quy định về thủ
tục rút gọn khi xét xử các vụ án theo quy định tại phần thứ tư của Bộ
luật

9


1.2.4. Các yếu tố tác động đến việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật làm cơ sở
pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.
Thứ hai, năng lực giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.
Thứ ba, mức độ quan tâm của dư luận xã hội và cơ chế giám
sát của người dân đối với hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Thứ tư, lợi ích của các chủ thể có liên quan trong quá trình giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1.2.5. Các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư hiện nay
Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trước khi ký hợp
đồng

mua bán căn hộ chung cư
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các
bên; 2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất
ở gắn với nhà ở đó. 3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp
đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực
11


hiện theo quy định đó; 4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền
nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở; 5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo
hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới;
thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; 6. Quyền và nghĩa vụ của các
bên; 7. Cam kết của các bên; 8. Các thỏa thuận khác; 9. Thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng; 10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11.
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng
dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
2.1.1.3. Các quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
Giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng là hai giai đoạn nối
tiếp nhau của quá trình xác lập và thực hiện giao dịch nhằm thỏa mãn
nhu cầu, lợi ích của các bên giao dịch.
Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hành vi pháp
lý theo đó các bên trao đổi, đàm phán để đi đến thống nhất về các
điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Đối với bên bán, việc thực hiện hợp đồng của chủ thể này bao
gồm:
- Bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản mua bán là

điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2.1.1.5. Các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu và
chuyển giao rủi ro theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Cũng theo cách tiếp cận nói trên, tại Khoản 5 Điều 19 Luật
Kinh doanh bất động sản có quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà,
công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền
cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
13


2.1.1.6. Các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp quy định tại điểm 2 Điều 118 Luật Nhà ở;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đối với
trường hợp sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để
chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo
giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
2.1.1.7. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư
- Quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn
thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách
nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư.
- Nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã

Thứ hai, về thủ tục tố tụng trọng tài trong giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ ba, về thủ tục tố tụng trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án.
2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội
2.2.1. Khái quát về Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
Ngay sau khi tuyên bố thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng
hòa, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 33C ngày 13/9/1945
15


nhằm “thiết lập các Tòa án quân sự”, trong đó có Tòa án quân sự Hà
Nội. Việc thành lập Tòa án quân sự với chức năng xét xử tất cả các
hành vi xâm hại đến sự vững mạnh của Nhà nước đã đánh dấu sự ra
đời của hệ thống Tòa án nhân dân nói chung và Tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội nói riêng. [67]
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội là một trong những Tòa án
địa phương có số án thụ lý lớn nhất, phức tạp nhất trong cả nước.
Qua kết quả xét xử cũng cho thấy, năng lực xét xử các vụ án của
Thẩm phán Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cũng là một trong
những địa phương dẫn đầu.
2.2.2. Kết quả đạt được trong việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội
Trong quá trình giải quyết Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
đã chú trọng nâng cao chất lượng tranh tụng tại phiên tòa. Tỷ lệ bản
án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa
án nhân dân thành phố Hà Nội bị hủy, bị sửa do lỗi chủ quan của

CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán chăn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện
nay
3.1.1. Yêu cầu về công tác quản lý Nhà nước liên quan đến
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Một là, cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở liên quan tới thủ tục hành chính trong việc đầu tư, xây dựng,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Hai là, cần phải tăng cường thanh tra, kiểm tra hành chính đối
với công tác quản lý các dự án xây dựng của các cơ quan hành chính
nhà nước tại địa phương.
Ba là, cần phải khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng căn hộ
chung cư, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử căn hộ chung
cư, xác định được nguồn gốc căn hộ chung cư.
Bốn là, tăng cường việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhân dân.
Năm là, phải quy định chặt chẽ và bắt buộc việc mua bán căn
hộ chung cư cần phải được đăng ký thay đổi giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở dụng đất ở, qua đó nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý hành chính nhà nước.
Sáu là, đặc thù của việc quản lý căn hộ chung cư là có Ban
quản trị nhà chung cư. Ban quản trị thay mặt các hộ dân trong nhà
chung cư để tổ chức vận hành nhà chung cư, một Ban quản trị có
18




án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói
riêng vẫn còn có trường hợp cho ý kiến chỉ đạo hoặc tác động trực
tiếp đến việc giải quyết các vụ án làm cho Thẩm phán được phân
công xét xử không vô tư, khách quan khi giải quyết vụ án.
Thứ bảy, cần phải tăng cường công tác khen thưởng thi đua đối
với đội ngũ Thẩm phán, Thư ký có thành tích cao trong quá trình giải
quyết các tranh chấp nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư nói riêng để tạo động lực về tinh thần, kích lệ họ tiếp tục
pháp huy những thành tích đạt được, cống hiến cho sự nghiệp bảo vệ
công lý, lẽ phải của Tòa án nhân dân.
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân
dân
Thứ nhất, tòa án cần triển khai áp dụng biện pháp xem xét,
thẩm định tại chỗ đối với căn hộ chung cư trong quá trình giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ hai, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có văn bản hướng
dẫn việc xác định hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Khoản 1,
Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện
có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao
dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng
văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu
cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu
lực của giao dịch đó…”.
Thứ ba, cần bổ sung quy định về thủ tục đăng ký hợp đồng
mua bán nhà ở chung cư tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm
nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với các giao dịch mua bán
20

21


biến công khai các thông tin về đối tượng mua bán, tạo điều kiện
khuyến khích người mua, người bán căn hộ chung cư thực hiện đúng
quy định của pháp luật: Nhà nước phải xác định việc phụng sự nhân
dân là nhiệm vụ của nhà nước, làm sao để nhân dân thiểu biết về thủ
tục mua bán căn hộ chung cư, Tiếp cận các thông tin về căn hộ mua
bán thuận lợi, chính xác là rất quan trọng.
Thứ mười, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh
bất động sản nhằm nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, cán
bộ tòa án nhân dân. Đây là khâu đặc biệt quan trọng giúp cho công
tác giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được thống nhất và đạt hiệu quả cao.
- Học viện Tòa án cần đưa kế hoạch tổ chức nội dung tập huấn
về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vào danh sách các chuyên đề
đặc biệt cần tập huấn theo từng năm.
- Vụ pháp chế và quản lý Khoa học chủ động tổ chức việc lấy
ý kiến các toà án nhân dân địa phương về những vấn đề vướng mắc
trong công tác giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, tổng hợp và báo cáo lãnh đạo Tòa án nhân dân tối cao trả
lời các câu hỏi vướng mắc.
- Vụ giám đốc kiểm tra án dân sự, kinh doanh thương mại Toà
án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải quyết các tranh chấp về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thông qua công tác Giám đốc
thẩm để rút ra những sai lầm mà các toà án nhân dân địa phương
thường gặp trong công tác xét xử các tranh chấp về hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư, đồng thời phân tích các nguyên nhân của những
sai lầm đó, đề ra được những biện pháp khắc phục để, góp phần xây
dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ.

trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
23