BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

LƯU VINH QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2004


Mục lục
Trang
Mở đầu.....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết của đề ti:....................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu:.....................................................................................2
3. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu:.....................................................................2
4. Phơng pháp nghiên cứu: ...............................................................................3
5. Những đóng góp của luận văn:.......................................................................3
6. Nội dung, kết cấu của luận văn: .....................................................................4
Chơng 1: Lý luận cơ bản về vốn đầu t xây dựng đô thị ..........5
1.1. Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị ..................................5
1.1.1 Khái niệm vốn...............................................................................................5
1.1.2 Phân loại vốn.................................................................................................5
1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại: .......................................................................5
1.1.2.2 Theo cơ cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay... ...................5
1.1.2.3 Theo mức độ quản lý của nh đầu t đối với đối tợng m họ bỏ
vốn: ....................................................................................................5
1.1.2.4 Theo nguồn vốn đầu t :.....................................................................6
1.2. Một số vấn đề về đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới : ...........8
1.2.1. Khái niệm về đô thị:.....................................................................................8

2.2.2.2 Các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân c đô thị mới tại
TP.HCM từ năm 1997 đến nay: .....................................................26
2.3 Những hạn chế v nguyên nhân của những hạn chế trong đầu t quy hoạch
v xây dựng các khu dân c đô thị mới đối với doanh nghiệp ngoi quốc
doanh tại thnh phố Hồ Chí Minh: ......................................................................30
CHƯƠNG 3: Một số giải pháp vốn đầu t cho các dự án quy
hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới của các Doanh
nghiệp ngoi quốc doanh giai đoạn 2004 2010 .............................35
3.1 Quan điểm xác định giải pháp vốn:.....................................................................35
3.1.1 Thực hiện đầu t vốn lâu di:......................................................................35
3.1.2 Huy động vốn đúng mục đích:....................................................................35

Trang 2


3.2 Một số giải pháp vốn đầu t cho các dự án quy hoạch v xây dựng các khu
dân c đô thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh ................................36
3.2.1 Phát hnh cổ phiếu, trái phiếu xây dựng khu dân c đô thị mới ................36
3.2.1.1 Nội dung:........................................................................................36
3.2.1.2 Hiệu quả: ........................................................................................38
3.2.1.3 Điều kiện thực hiện:........................................................................38
3.2.2 Khai thác nguồn vốn hỗ trợ của ngân hng ................................................39
3.2.2.1 Nội dung:........................................................................................39
3.2.2.2. Hiệu quả: .......................................................................................41
3.2.2.3. Điều kiện thực hiện :......................................................................41
3.2.3 Vốn liên kết hợp tác đầu t .........................................................................42
3.2.3.1. Nội dung:.......................................................................................42
3.2.3.2 Hiệu quả .........................................................................................44
3.2.3.3 Điều kiện thực hiện.........................................................................44
3.2.4 Huy động vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi..............................................46

hớng phát triển của thnh phố với những quy hoạch v xây dựng khu dân c
đô thị mới từng bớc hình thnh các trung tâm ti chính, thơng mại, dịch vụ,
công nghiệp, khoa học... Từ đó sẽ thúc đẩy các ngnh kinh tế khác phát triển
theo.
Muốn vậy, cần phải phát huy nguồn lực của các thnh phần kinh tế cùng
tham gia thực hiện công cuộc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các cơ sở
hạ tầng xã hội để hình thnh các khu dân c, đô thị mới vì nó đòi hỏi một
lợng vốn rất lớn để đầu t. Trong khi các doanh nghiệp quốc doanh thì cha
có khả năng đảm nhận v thực hiện ton bộ việc đầu t ny, còn các doanh
nghiệp ngoi quốc doanh thì còn bị hạn chế bởi những cơ chế, chủ trơng,
chính sách của nh nớc cha đợc triển khai đồng bộ v hữu hiệu.
Vì thế, cung v cầu vốn đầu t cho các dự án đầu t quy hoạch v xây
dựng các khu dân c đô thị mới bị mất cân đối trầm trọng, dẫn đến hng loạt
các dự án đầu t bị đình trệ v không thể triển khai thực hiện nhanh chóng tại

Trang 4


thời điểm chín muồi nh trong giai đoạn hiện nay, nhằm chuẩn bị đáp ứng v
hội nhập nền kinh tế thế giới.
Từ xuất phát điểm nêu trên, với mong muốn nghiên cứu đóng góp một
số ý kiến cho vấn đề thiếu vốn trong đầu t quy hoạch v xây dựng các khu
dân c đô thị mới tại thnh phố Hồ Chí Minh, tác giả xin lựa chọn đề ti :
Một số giải pháp vốn đầu t cho các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân
c đô thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh tại thnh phố Hồ
Chí Minh.
2. Mục đích nghiên cứu:
- Vận dụng các cơ sở lý luận về sự cần thiết của vốn trong đầu t của
một quốc gia vo phân tích hiện trạng đầu t vốn xây dựng các khu dân c đô
thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh tại thnh phố Hồ Chí Minh,

c đô thị mới đầu t của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh tại thnh phố Hồ
Chí Minh, những thuận lợi, khó khăn trong quá trình xây dựng kế hoạch vốn
v thực hiện đầu t của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh.
- Đề xuất một số giải pháp xây dựng nguồn vốn v thực hiện đầu t
mang tính khả thi trong điều kiện hiện nay nhằm hỗ trợ, tháo gỡ những khó
khăn v ách tắc cho các doanh nghiệp ngoi quốc doanh trong lĩnh vực đầu t
quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới tại thnh phố Hồ Chí Minh.
6. Nội dung, kết cấu của luận văn:
- Luận văn gồm 59 trang với các phần mở đầu v ba chơng mang
những nội dung chính v phần kết luận với 8 bảng, 4 biểu đồ v 1 phụ lục.

Trang 6


Chơng 1

Lý luận cơ bản về vốn đầu t xây
dựng đô thị
1.1 Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị
1.1.1 Khái niệm vốn
Vốn l một trong những yếu tố tham gia đến quá trình sản xuất cùng với
những yếu tố khác nh ti nguyên thiên nhiên, con ngời...
Vốn đa vo hoạt động sản xuất kinh doanh gọi l vốn đầu t.
1.1.2 Phân loại vốn
Dựa vo những tiêu thức khác nhau hoặc yêu cầu quản lý khác nhau
ngời ta có những cách phân loại vốn khác nhau.
1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại:
Vốn có những hình thức tồn tại sau:
- Tiền mặt, tiền gởi tại ti khoản của doanh nghiệp bằng nội tệ, ngoại tệ
- Ti sản hữu hình: nh xởng, hng hóa, vật t.

+ Vốn tín dụng u đãi của nh nớc: đợc sử dụng để đầu t các
dự án do nh nớc bảo lãnh v những dự án đầu t, phát triển
của nh nớc.
+ Vốn thuộc quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia.
+ Vốn tín dụng thơng mại: đầu t, xây dựng mới, cải tạo mở
rộng, đổi mới kỹ thuật v công nghệ các dự án sản xuất kinh

Trang 8


doanh có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn v có điều kiện
vay vốn theo quy định hiện hnh.
+ Vốn hợp tác liên doanh với nớc ngoi: giá trị quyền sử dụng
đất, tiền thuê đất... của các doanh nghiệp trong nớc.
+ Vốn huy động các tổ chức, cá nhân đóng góp để đầu t, xây
dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính Phủ.
Các nguồn vốn ny phải đợc quản lý công khai, có kiểm tra,
có kiểm soát để đảm bảo sử dụng đúng mục đích.
- Vốn ngoi nớc :
L vốn hình thnh không bằng nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh
tế quốc dân do các chủ thể kinh tế mang quốc tịch nớc cung cấp.
Đây l nguồn vốn rất quan trọng trong công cuộc xây dựng đất
nớc trong một quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở; loại
vốn ny đòi hỏi phải sử dụng hợp lý đem lại hiệu quả tối u cho
nền kinh tế.
Các thnh phần:
+ Vốn đầu t trực tiếp của nớc ngoi do các tổ chức, cá nhân
đầu t.
+ Vốn thuộc các khoản vay nớc ngoi của Chính Phủ v các
nguồn viện trợ quốc tế dnh cho đầu t phát triển.

mới:
Đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới l hoạt động
bỏ vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xã
hội tại các khu vực cha có cơ sở hạ tầng hon chỉnh để hình thnh các khu
dân c đô thị mới, hiện đại đáp ứng các nhu cầu về nh ở, chuẩn hóa các sinh

Trang 10


hoạt trong đời sống vật chất v tinh thần của dân c trong khu dân c đô thị
mới ny ngy cng tốt hơn. Song song đó, mục đích của hoạt động đầu t quy
hoạch v xây dựng l đầu t để kinh doanh tạo ra lợi nhuận cho nh đầu t v
tạo công ăn việc lm cho ngời lao động.
Đầu t quy hoạch v xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật l hoạt động
bỏ vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các hệ thống đờng giao thông đối nội
v đối ngoại, cấp nớc, thoát nớc ma, thoát nớc bẩn, cấp điện sinh hoạt v
chiếu sáng, trụ cứu hỏa phòng cháy v chữa cháy, khu xử lý nớc thải sinh
hoạt, khu xử lý rác, trạm cấp nớc ngầm tạm thời, hệ thống thông tin liên lạc
theo một quy hoạch khu dân c đô thị mới với các ý tởng của nh đầu t
đợc cơ quan quản lý nh nớc thẩm quyền có chức năng phê duyệt dựa vo
các quy trình, quy phạm kỹ thuật xây dựng của Nh nớc.
Đầu t quy hoạch v xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội l hoạt động bỏ
vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các công trình mang tính chất phục vụ lợi
ích công cộng nh: nh trẻ, trờng học, bu điện, khu vực quản lý hnh
chánh, bệnh viện, y tế v vệ sinh môi trờng, viện dỡng lão, chợ, các khu
dịch vụ, thơng mại, siêu thị, nh thờ, chùa chiền, các khu phục vụ các hoạt
động vui chơi, văn hóa, thể thao, công viên cây xanh, cây xanh ven đờng.
Từ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xã hội đợc xây dựng sẽ đáp
ứng các nhu cầu ăn ở, sinh hoạt của khu vực còn lại đợc quy hoạch l khu
nh ở với các loại nh v nền nh nh : nh phố liên kế diện tích dới 140 m2,

- Xây dựng v kết nối các hệ thống giao thông đối nội v đối ngoại của
khu vực dự án phục vụ cho việc giao thông đi lại phù hợp với lu
lợng giao thông cũng nh khắc phục các tình trạng ùn tắc giao thông
do lu lợng giao thông quá tải bị ảnh hởng bởi mật độ dân c hiện
hữu v cải thiện môi trờng sống đô thị hiện đại gồm:

Trang 12


o Khu nh ở: gồm nh phố liên kế, biệt thự, chung c cho ngời có
thu nhập thấp, chung c cho ngời có thu nhập trung bình v
chung c cao cấp.
o Khu nh trẻ, trờng học.
o Khu thơng mại, chợ.
o Công viên cây xanh tập trung.
o Khu thể dục thể thao.
o Khu hnh chánh, bu điện, y tế.
o Khu cung cấp nớc v xử lý nớc.
o Khu tập trung v xử lý rác thải.
Quy hoạch v xây dựng các khu đô thị mới đòi hỏi phải đợc thực hiện đồng
bộ, hi hòa tiện lợi về điều kiện sinh hoạt v môi trờng sống.
1.3.2 Nhu cầu bức xúc về vốn trong xây dựng các khu đô thị mới ở Việt
Nam v Thnh phố Hồ Chí Minh:
Nhu cầu về nh ở tại nớc ta hiện đang l vấn đề bức xúc, bởi diện tích
bình quân trên đầu ngời ở Việt Nam nói chung hay Thnh phố Hồ Chí Minh
nói riêng còn quá thấp. Điều ny có nhiều nguyên nhân:
- Nền kinh tế của chúng ta còn chậm phát triển, vốn tích lũy cha nhiều,
trong khi nhu cầu đầu t về kinh tế xã hội rất lớn v đa diện.
- Thu nhập của ngời dân còn thấp, giá đất thì khá cao, khả năng tự đầu
t còn hạn chế.

phần kinh tế tham gia đầu t, nhằm đáp ứng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam
trong tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc.

Trang 14


Tóm lại:
- Vốn dù tồn tại dới bất kỳ hình thức no luôn đợc xem l những
nhân tố quyết định cho quá trình sản xuất kinh doanh v tăng trởng
kinh tế. Trong điều kiện của các nớc đang phát triển, vấn đề tạo
nguồn vốn v sử dụng nó một cách hiệu quả cng trở nên cần thiết v
có ý nghĩa quan trọng trong tiến trình công nghiệp hóa của quốc gia
đó.
- Nguồn vốn huy động của mỗi quốc gia bao gồm vốn trong nớc v
vốn huy động từ nớc ngoi. Vốn trong nớc l nguồn vốn cơ bản
trong suốt quá trình phát triển kinh tế; nguồn vốn huy động từ nớc
ngoi giữ vai trò l nhân tố động lực ban đầu cho việc phát triển kinh
tế xã hội của đất nớc.
- Việc xác định đờng lối chính sách, lĩnh vực phát triển phù hợp với
đặc điểm, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế l đòn
bẩy đẩy nhanh quá trình tăng trởng v phát triển của quốc gia đó.
Hiện nay, nền kinh tế việt nam đang trong giai đoạn mở cửa, quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc cần một lợng vốn đầu t rất
lớn cho các dự án xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng cho đất nớc
nhằm tạo môi trờng đầu t cho các ngnh khác phát triển. Trong
phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả xin đề cập đến vấn đề về đầu
t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới tại Thnh phố Hồ Chí
Minh v các giải pháp vốn đầu t để phát triển các khu dân c đô thị
mới cho các doanh nghiệp ngoi quốc doanh.



- Trợ cấp đời sống v sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở , di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh nh chính sách hỗ trợ để ổn định
sản xuất v đời sống.
- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi m phải
chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ thị trờng cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di
chuyển, giải phóng mặt bằng nh: chi phí cho Hội đồng đền bù, lập
khu tái định c để giải phóng mặt bằng thực hiện thu hồi đất.
Theo quyết định số 5352/QĐ-UB-QLDT ngy 21/7/1996 của UBND
TP.HCM quy định cụ thể về các chính sách đền bù, trợ cấp di chuyển dân c
trong vùng quy hoạch.
Bảng 2-1: Bảng giá đền bù một số loại ti sản, đất đai theo
Quyết định 5352/QĐ-UB-QLDT
Loại ti sản

5352/QĐ-UB-QLDT

Đất ruộng, ao

15.000-22.000đ/m2

Đất vờn gò

26.000-34.0000đ/m2

Mộ đất thờng

1.000.000đ/cái


sở hạ tầng ngy cng tăng.
- Giá đất ở đã đợc đầu t quy hoạch v xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật v hạ tầng xã hội thì có xu hớng tăng giá so với giá ban đầu l
do các nh đầu t nền nh v nh ban đầu nâng giá chuyển nhợng đất
ở so với giá mua ban đầu vì họ cộng thêm lãi suất ngân hng v lợi
nhuận của họ vo giá đất ở mua ban đầu. Từ đó kéo theo sự gia tăng
giá đất cha có cơ sở hạ tầng.
- Ngời dân cha tính toán v phân tích đợc sự chênh lệch giữa giá đất
cha có đầu t cơ sở hạ tầng v giá đất ở đã có đầu t xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xã hội. Cho nên bản thân dân c địa
phơng cũng l một trong những thnh phần tác động v nâng giá đất
tăng lên theo giá đất đã có cơ sở hạ tầng.

Trang 18


Do đó, chính sách bồi thờng giải phóng mặt bằng phải đợc Nh nớc
lm công tác hớng dẫn, tuyên truyền v nêu rõ những lợi ích của dân c địa
phơng v của xã hội nh thế no sau khi khu vực đầu t quy hoạch v xây
dựng khu dân c đô thị mới.
2.1.3 Chính sách xây dựng khu tái định c
Theo khoản 3 điều 31 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngy 24/4/1998 của
Chính phủ quy định nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái
định c gồm nhiều nguồn trong đó có quy định Nguồn hỗ trợ của ngời đợc
giao đất thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thnh phố trực thuộc
Trung ơng quyết định trên cơ sở thỏa thuận với ngời đợc giao đất, thuê
đất.
Nh vậy, bản thân sự quyết định mức hỗ trợ xây dựng khu tái định c
của ngời đợc giao đất thuê đất cho ngời dân của UBND tỉnh, thnh phố
trực thuộc Trung ơng cũng l một trong các nhân tố ảnh hởng v tác động

3,32

100%

1997

1,17

50%

1998

0,90

21%

1999

0,18

21%

(Nguồn: Bộ KH-ĐT-1999)
Trong 5 tháng đầu năm 2000 thnh phố đã cấp phép đầu t cho 35 dự án
tổng vốn đầu t l 94,7 triệu USD. Rõ rng cuộc khủng hoảng đã tác động
lm suy giảm vốn đầu t, đến năm 1999, vốn đầu t chỉ còn bằng một phần t
của năm 1995.
Năm 2002 nguồn vốn trong nớc có tỷ trọng lớn gấp đôi nguồn vốn
nớc ngoi v nguồn vốn nớc ngoi chiếm tỷ trọng 1/3 tổng vốn đầu t phát
triển. Đó l những tỷ trọng thể hiện vai trò quyết định của vốn trong nớc, vai


30.107

41,6

1996

54.771

62,7

32.623

37,3

1997

66.365

61,2

42.005

38,8

1998

76.027

64,9


55.032

33,8

Ước 2002

120.400

66,7

60.000

33,3

(Nguồn: Tạp chí Saigon Đầu t & xây dựng số 3 năm 2003)
Theo dự báo của các chuyên gia, vốn đầu t nớc ngoi cũng cha có
dấu hiệu phục hồi, ớc tính chỉ đạt khoảng 62.000 tỉ đồng chiếm khoảng
29,2% tổng vốn đầu t phát triển khoảng 212.000 tỉ đồng, tỷ trọng thấp nhất
từ năm 1993 đến nay.
Điều ny cho thấy, cuộc khủng hoảng ti chính tiền tệ Châu á đã ảnh
hởng đến ton bộ nguồn vốn đầu t nớc ngoi vo tốc độ tăng trởng kinh
tế của Việt Nam nói chung v của lĩnh vực đầu t quy hoạch v xây dựng khu
dân c đô thị mới nói riêng.
2.2 Tình hình đầu t xây dựng khu dân c đô thị mới của các doanh
nghiệp tại TP. HCM từ năm 1997 - đến nay
2.2.1 Đặc điểm về quy mô diện tích v dân số của TP. HCM:
- Diện tích: 209.370 ha chiếm khoảng 0,6% diện tích cả nớc.

Trang 21


223.62

465,9

4

15

400

192.984

482,5

5

15

410

210.708

513,9

6

14

700


149.333

13,2

10

15

570

241.192

423,1

11

16

500

239.318

478,6

12

10

5.250


404.147

197,1

Phú Nhuận

17

510

184.730

362,2

Thủ Đức

12

4.800

210.605

43,9

Củ Chi

21

42.850


63.450

6,4

Cần Giờ

7

71.400

58.542

0,8

305

209.370

5.063.571

24,2

Quận huyện

Cộng

Dân số
Mật độ dân số
(ngời)


(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM)

Từ bảng 2-4, cho thấy các quận huyện có mật độ dân số (ngời/ha) cao
trên 151,1 ngời/ha nh: quận 5, 4, 11, 3, 10, 6, Phú Nhuận, 1, Bình Thạnh, 8,
Gò Vấp, Tân Bình có tổng diện tích l 3.604.577 ngời mật độ dân số bình
quân l 256,9 ngời/ha tơng đơng 38,9 m2/ngời.
V các quận huyện có mật độ dân số thấp dới 43,9 ngời/ha nh: Thủ
Đức, 12, 7, 2, Hóc Môn, 9, Bình Chánh, Nh Bè, Củ Chi, Cần Giờ có tổng dân
số l 1.844.660 ngời, mật độ dân số bình quân l 9,4 ngời/ha tơng đơng
1.063 m2/ngời. Nếu không kể huyện Cần Giờ thì có diện tích l 123.940 ha
v dân số l 1.782.555 ngời, mật độ dân số bình quân l 14,38 ngời/ha
tơng đơng 695 m2/ngời.

Ta dự báo dân số năm 2010 bằng mô hình dân số của Mathus:
Gọi P(t) dân số tại thời điểm t.

dP (t )
dt = k l tỷ lệ sinh tại thời điểm t
1
P (t )


dP (t )
= K1 P(t )
dt

V K2P(t) l tỉ lệ tử tại thời điểm t
Sự biến động của dân số theo thời gian t:



Giả sử:

Po = A

(P0) đã biết

P(t ) = P0 e t
Tìm : cho biết dân số tại t1 l :

P(t1 ) = P1
P1 = P0 .e t

1

Nên:

e t =
ét

P1
P0

t1 = ln

Hay

P1
P0
1