BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
____________

BỘ NỘI VỤ
______

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN DI KHANG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

___________

_____

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN DI KHANG


thực hiện tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Phan Ánh Hè đã tận tình hướng dẫn cho
tôi trong thời gian thực hiện luận văn, đã chỉ bảo cho tôi nhiều kinh nghiệm
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn đến tất cả các anh, chị, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu, thông tin của luận văn.
Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn tạo điều
kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, nhưng do trình độ còn hạn chế và thời gian
hạn hẹp, chắc chắn luận văn còn có những sai sót nhất định. Rất mong thầy cô
và bạn đọc góp ý.
Xin trân trọng cám ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Di Khang


DANH MỤC VIẾT TẮT

- CBCC

:

Cán bộ, công chức

- GPXD

:


Tổ tiếp nhận và trả kết quả

- CNQSDĐ

:

Chứng nhận quyền sử dụng đất


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 01
Chƣơng 1
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM ......................................................................... 10
1.1.1. Khái niệm đô thị và đô thị hóa ................................................... 10
1.1.2. Khái niệm trật tự xây dựng ......................................................... 10
1.1.3 Khái niệm quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị .............. 12
1.2. SỰ CẦN THIẾT VÀ YÊU CẦU CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ................................................................. 13
1.2.1. Sự cần thiết quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị ............. 13
1.2.2. Yêu cầu của quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị ............ 14
1.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NH À NƢỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY
DỰNG ĐÔ THỊ .............................................................................................. 16
1.3.1. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng............................. 16
1.3.2. Quản lý nhà nước về xây dựng theo quy hoạch .............................. 18
1.3.3. Quản lý nhà nước về cấp, thu hồi giấy phép xây dựng và xây dựng
theo giấy phép xây dựng ........................................................................ 22
1.3.4. Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho CBCC quản



a. Những kết quả đạt được ............................................................ 60
b. Những hạn chế, tồn tại .............................................................. 61
2.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ TRẬT TỰ
XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH ............................................................................................................. 62
2.3.1. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng. ........................... 62
2.3.2. Quản lý nhà nước về xây dựng theo quy hoạch ........................... 64
2.3.3. Quản lý nhà nước về cấp, thu hồi giấy phép xây dựng và xây dựng
theo giấy phép xây dựng ........................................................................ 67
2.3.4. Về thực hiện tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho
CBCC quản lý về trật tự xây dựng đô thị. ............................................. 73
2.3.5. Về thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi
phạm hành chính trong xây dựng ........................................................... 75
2.3.6. Đánh giá chung quản lý nhà nước về trật tự xây dựng tại địa bàn
Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh .......................................................... 77
a. Những kết quả đạt được ..................................................... 78
b. Những hạn chế, bất cập ............................................................ 81
c. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập ................................ 84
- Nguyên nhân khách quan ....................................................... 84
- Nguyên nhân chủ quan ........................................................... 84
Tiểu kết Chương 2 ............................................................................... 86


Chƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ TRẬT
TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ MỤC TIÊU .................................................. 87

tự xây dựng không còn là chuyện xa lạ ở các đô thị trong suốt thời gian qua;
không phải công trình nào cũng đảm bảo đúng trật tự xây dựng; có thể nói đây
chính là mặt trái của đô thị hoá với tốc độ quá nhanh trong khi quản lý nhà
nƣớc về phát triển đô thị lại chƣa đáp ứng kịp. Điều này đòi hỏi công tác quản
lý xây dựng phải đƣợc quan tâm một cách thực sự đúng mức; Nghị quyết Đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ XII đã chỉ rõ mục tiêu phát triển đô thị: "Cần phải
phát triển đô thị một cách vững chắc, có trật tự, nhằm xây dựng một đô thị
đàng hoàng hơn to đẹp hơn. Tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2020 đạt 38-40%"; "Đổi
mới cơ chế, chính sách, kiểm soát chặt chẽ quá trình phát triển đô thị theo quy
hoạch và kế hoạch. Từng bƣớc hình thành hệ thống đô thị có kết cấu hạ tầng
đồng bộ, hiện đại, thân thiện với môi trƣờng, gồm một số đô thị lớn, nhiều đô
thị vừa và nhỏ liên kết và phân bố hợp lý trên các vùng. Nâng cao chất lƣợng,
tính đồng bộ và năng lực cạnh tranh của các đô thị; chú trọng phát huy vai trò,
giá trị đặc trƣng của các đô thị động lực phát triển kinh tế cấp quốc gia và cấp
vùng..."
Đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị của thành phố Hồ Chí Minh, Quận 12
đƣợc thành lập trên cơ sở tách ra từ 07 xã của huyện Hóc Môn từ ngày 01
tháng 04 năm 1997, là quận nằm ở cửa ngõ Tây Bắc Thành phố, với diện tích
tự nhiên 5.274,9 ha và 117.253 nhân khẩu, phía Bắc giáp huyện Hóc Môn; phía
1


Đông giáp tỉnh Bình Dƣơng và quận Thủ Đức; phía Nam giáp quận Tân Bình,
Gò Vấp và Bình Thạnh; phía Tây giáp quận Bình Tân và huyện Hóc Môn. Với
đặc thù vốn đƣợc tách ra từ một Huyện thuần nông có xuất phát điểm của hệ
thống hạ tầng kỹ thuật thấp; hiện nay, dƣới sự tác động mạnh mẽ của quá trình
đô thị hóa đã đặt ra cho Quận 12 nhiều khó khăn và thách thức do áp lực ngày
càng tăng của việc phát triển đô thị, dân số, việc đầu tƣ xây dựng các công trình
với nhiều quy mô, tính chất khác nhau... Quy hoạch xây dựng còn thiếu, tình
trạng xây dựng không phép vẫn tồn tại, ý thức chấp hành pháp luật của một bộ

- Tiến sĩ Võ Kim Cƣơng: “Quản lý đô thị trong thời kỳ đổi mới”, NXB Xây
dựng Hà Nội, năm 2004. Nội dung chứa đựng nhiều thông tin về chính sách quản lý
đô thị trong thời kỳ đổi mới của nhà nƣớc ta về thể chế, chính sách và tổ chức bộ
máy quản lý đô thị, nhất là, làm rõ tƣ duy đổi mới quản lý đô thị.
- Nguyễn Đăng Sơn: “Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý
đô thị”, NXB Xây dựng Hà Nội, năm 2005. Nội dung sách hệ thống lý thuyết về
phƣơng pháp tiếp cận, các bộ tiêu chí về quy hoạch đô thị, các phƣơng pháp
quản lý mới về đô thị, lý luận về vùng đô thị, không gian đô thị và chùm đô thị
vệ tinh là những thuật ngữ quản lý mới về đô thị đƣợc tác giả đề cập một cách rõ
ràng và logic.
Hai là, các báo cáo nghiên cứu, kỷ yếu hội thảo, bài báo đƣợc công
bố trên các tạp chí khoa học:
- Đề tài khoa học cấp bộ, “Nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện tổ chức
và nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý đô thị của chính quyền địa phƣơng” (từ
thực tiễn thành phố Hà Nội) của PGS.TS Phạm Kim Giao (2008), Học viện
Hành chính, Hà Nội. Đề tài này trên cơ sở đánh giá thực trạng, những mặt đƣợc
cũng nhƣ những hạn chế, yếu kém của chính quyền địa phƣơng trong hoạt
động quản lý đô thị, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn hiện tổ chức và nâng
cao hoạt động quản lý đô thị.

3


- Nhóm tác giả GS.TS Nguyễn Quang Ngọc, TS Đoàn Minh Huấn, KS.
Bùi Xuân Dũng (2010): “Hoàn thiện mô hình tổ chức và quản lý đô thị Hà Nội
– luận cứ và giải pháp” , Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. Trên cơ sở phân
tích, đánh giá làm rõ những thiếu sót trong mô hình tổ chức và quản lý đô thị
tại Thành phố Hà Nội, nhóm tác giải đã chỉ rõ các luận cứ và giải pháp hoàn
thiện hiệu quả mô hình tổ chức và quản lý đô thị tại thành phố Hà Nội.
Ba là, các Luận án Tiến sĩ, Luận văn Thạc sĩ về quản lý nhà nƣớc về

và đặc thù, khó có tính khả thi nếu đƣợc áp dụng vào quản lý quy hoạch đô thị.
- Nguyễn Ngọc Quyến, Luận văn thạc sỹ, lớp CH14H, Hà Nội, năm
2012: “Quản lý nhà nƣớc về đô thị tại thành phố Hà Nội, lý luận và thực tiễn”
của tác giả. Luận văn chủ yếu nghiên cứu và hệ thống cơ sở lý luận quản lý nhà
nƣớc về đô thị, các phân tích và đánh giá thực trạng quản lý đô thị và giải pháp
có tính khả thi.
- Trần Thanh Hải, Luận văn thạc sỹ quản lý hành chính công, Hà Nội,
năm 2012: “Quản lý nhà nƣớc đối với chất lƣợng các công trình xây dựng trên
địa bàn thành phố Hà Nội”. Luận văn đã cung cấp một khối lƣợng lớn về
khung lý thuyết quản lý chất lƣợng xây dựng công trình đô thị, phân tích làm rõ
thực trạng về chất lƣợng xây dựng công trình đô thị, những hạn chế yếu kém và
sơ hở trong quản lý chất lƣợng xây dựng hiện nay ở Thủ đô Hà Nội. Các giải
pháp có tính khả thi, nhƣng mang nặng về chất lƣợng xây dựng công trình đô
thị, các quản lý khác về đô thị chƣa đƣợc tác giả quan tâm làm rõ.
- Võ Thanh Đức (2013), Luận văn thạc sĩ hành chính công “Quản lý nhà
nƣớc về trật tự xây dựng đô thị, thực tiễn tại quận 9, thành phố Hồ Chí Minh”.
- Bùi Nguyễn Huy Hoàng (2012), Luận văn thạc sĩ hành chính công
“Quản lý nhà nƣớc trong hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn quận
Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh”.

5


- Phạm Minh Trung (2013), Luận văn thạc sĩ hành chính công “Quản lý
nhà nƣớc trong lĩnh vực chỉnh trang và phát triển đô thị, từ thực tiễn Quận 3,
thành phố Hồ Chí Minh”.
- Huỳnh Thanh Dũng (2015), Luận văn thạc sĩ hành chính công “Quản lý
nhà nƣớc về trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng tại địa bàn thành phố Cà
Mau”.
- Nguyễn Kim Hoàng (2009) “Quản lý nhà nƣớc về xây dựng nhà ở đô

- Phƣơng pháp thu thập thông tin:
+ Thông tin thứ cấp: đƣợc thu thập qua các nghiên cứu báo cáo đã đƣợc
công bố nhƣ: sách, giáo trình của Học viên Hành chính Quốc gia, kỷ yếu hội
thảo khoa học, bài báo khoa học, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, các báo cáo,
thông tin của phòng Quản lý đô thị quận, Đội thanh tra xây dựng địa bàn quận
12, số liệu thống kê của quận 12, thành phố Hồ Chí Minh ...
+ Thông tin sơ cấp: đƣợc tác giải thu thập qua phỏng vấn, trao đổi và
tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý và nhà khoa học liên quan đến
quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng đô thị.
- Phƣơng pháp xử lý thông tin:
Thông qua các phƣơng pháp phân tích, tổng hợp đối chiếu, so sánh, suy
luận ... một cách có hệ thống và khoa học. Phần mềm phân tích sử dụng chủ yếu:
Excel.

8


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Ý nghĩa về lý luận:
Xây dựng đƣợc khung lý thuyết quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng đô
thị tại địa bàn cấp huyện; theo đó, luận văn đã làm rõ đƣợc nội hàm của các khái
niệm chính trong đó có khái niệm quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng đô thị
và nội dung quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng đô thị ở cấp huyện.
- Ý nghĩa về thực tiễn:
+ Phân tích và đánh giá một cách khoa học thực trạng quản lý nhà nƣớc
về trật tự xây dựng đô thị tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Chỉ ra những hạn chế, bất cập của quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng
đô thị tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất đƣợc hệ thống
các giải pháp đồng bộ góp phần hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng
đô thị tại địa phƣơng.

một cách đầy đủ hơn thì đô thị hoá là một quá trình biến chuyển kinh tế-xã hộivăn hoá và không gian, gắn liền với những tiến bộ về khoa học kỹ thuật của xã
hội loài ngƣời, trong đó diễn ra sự phát triển nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch
cơ cấu lao động, sự chuyển đối lối sống ngày càng văn minh hơn cùng với sự
mở rộng không gian thành hệ thống đô thị, song song với việc tổ chức ranh giới
hành chính lãnh thổ và quân sự. Ở những nƣớc có trình độ phát triển kinh tế xã
hội càng cao thì tỷ lệ đô thị hoá càng cao.
1.1.2. Khái niệm trật tự xây dựng
Theo Từ điển Từ và Ngữ Hán – Việt của tác giả Nguyễn Lân thì trật tự
đƣợc hiểu là: “Tình trạng ổn định, có thứ bậc trên dưới, trước sau ...”.

10


Trật tự là trạng thái phát triển có sự sắp xếp theo một thứ tự nhất định của
các bộ phận để cấu thành chỉnh thể, trong đó các bộ phận đều vận động theo
những nguyên tắc, các quy định mà nó cần phải tuân thủ. Trạng thái xây dựng
có trật tự đƣợc hình thành và điều chỉnh bởi các quy tắc, quy phạm nhất định mà
mọi ngƣời phải tuân theo.
Từ đó có thể hiểu trật tự xây dựng là trạng thái được hình thành dựa trên
sự thực thi pháp luật về xây dựng trong thực tiễn của chủ thể nhằm duy trì sự ổn
định về trật tự xây dựng.
Do đó, khi pháp luật phù hợp với xu thế phát triển và các chủ thể tự
nguyện thực hiện theo đúng pháp luật thì trạng thái trong xây dựng đƣợc hình
thành. Ngƣợc lại, khi pháp luật không phản ánh đúng xu thế phát triển hay các
chủ thể không tuân theo pháp luật thì không thể có trật tự xây dựng.
- Khái niệm về quản lý xây dựng: hoạt động xây dựng gồm:
+ Lập quy hoạch xây dựng
+ Lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình
+ Khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình
+ Thi công xây dựng công trình

Quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng là sự tác động mang tính đồng bộ,
có chủ đích của cơ quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền đến các chủ thể tham
gia vào các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo cho các hoạt động xây dựng tuân
thủ theo đúng quy định của pháp luật.
Quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng là một khâu rất quan trọng trong
quản lý xây dựng; bằng những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể của đô thị
nói riêng và của nhà nƣớc nói chung, cơ quan quản lý nhà nƣớc về hoạt động
xây dựng quản lý mọi hoạt động xây dựng trên địa bàn đô thị theo đúng trật tự,
đảm bảo nguyên tắc, quy tắc và mỹ quan, môi trƣờng đô thị. Quản lý trật tự xây
12


dựng cũng là việc rà soát kiểm tra những công trình xây dựng trên địa bàn xây
dựng mà không đúng nhƣ yêu cầu trong GPXD đã đƣợc cơ quan cấp phép cấp
cho và có biện pháp xử lý theo quy định. Quản lý trật tự xây dựng là khâu tiếp
theo của khâu cấp phép.
Quản lý trật tự xây dựng dựa trên căn cứ chủ yếu là GPXD và các tiêu
chuẩn đã đƣợc duyệt. Công tác quản lý trật tự xây dựng đảm bảo cho công tác
cấp phép đƣợc thực thi có hiệu lực. Quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng nhằm
đảm bảo:
- Quản lý xây dựng theo quy hoạch, bao gồm:
+ Chuẩn bị và xây dựng quy hoạch, công bố quy hoạch;
+ Cắm mốc giới ngoài thực địa;
+ Cung cấp thông tin và công khai quy hoạch;
+ Xử lý hành vi vi phạm pháp luật về quy hoạch xây dựng.
- Quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng.
- Thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm hành
chính về xây dựng.
1.2. SỰ CẦN THIẾT VÀ YÊU CẦU CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

các cấp chính quyền trong công tác đảm bảo trật tự đô thị là một nội dung quan
trọng đảm bảo quản lý và phát triển đô thị hiệu quả.
1.2.2. Yêu cầu của quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng đô thị
Việt Nam đƣợc xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới với khoảng 23% dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy
nhiên, trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo sự
gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị
phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các
điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải
14


quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở đô thị. Để gia
tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản
là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai, diện tích sàn xây dựng tạo bề mặt cho
phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai, diện tích sàn xây dựng
cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là
giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm
tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai, các nhu cầu về xây dựng đô
thị ở nƣớc ta dẫn đến tình trật vi phạm trật tự xây dựng đô thị, phá vỡ kiến trúc
quy hoạch đô thị. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cƣ với đất phát triển các
hoạt động sản xuất công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính
sự nghiệp. Sự đan xem về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể
đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm
tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị hiện nay. Việc
đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo
hƣớng văn minh, hiện đại. Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác
quản lý nhà nƣớc về trật tự xây dựng đô thị nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực
hiện nhƣ sau:
Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch về định hƣớng phát triển tổng thể

dựng, ban hành pháp luật, tiếp đến là tổ chức thực hiện pháp luật, trong đó,
nhiệm vụ tuyên truyền, phổ biến pháp luật là hết sức quan trọng là cầu nối để
đƣa các chủ trƣơng, chính sách, pháp luật của Nhà nƣớc đến với các tầng lớp
nhân dân và doanh nghiệp. Mục đích của nhiệm vụ tuyên truyền, Phổ biến pháp
luật là nhằm đƣa pháp luật vào cuộc sống, xây dựng ý thức thƣợng tôn pháp
luật, làm cho nhân dân, cán bộ, công chức, doanh nghiệp có thói quen, động cơ
tích cực trong thực hiện pháp luật. Công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục
pháp luật là khâu đầu tiên của quá trình thi hành pháp luật và có vai trò hết sức
quan trọng trong việc tăng cƣờng pháp chế xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà

16