BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
**********

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG
CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 06/2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
**********

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC MARKETING CHUNG
CƯ TDH-TRƯỜNG THỌ CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC

Ngành: Quản Trị Kinh Doanh Thương Mại

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


đồng

ngày____________________.

NGUYỄN ANH NGỌC
Người hướng dẫn,

Ngày

tháng

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Ngày

tháng

năm

năm

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày

tháng

năm

vào

Lược Marketing chung cư TDH – Trường Thọ của Công Ty Cổ Phần Phát Triển
Nhà Thủ Đức”.
NGUYEN THI THANH LOAN. May 2012. “Researching The Marketing
Strategies of TDH – Truong Tho Apartment of Thu Duc Housing Development
Corporation”.
Mục đích của khóa luận là nghiên cứu chiến lược Marketing chung cư TDH –
Trường Thọ của Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức bao gồm chiến lược sản
phẩm, giá cả, phân phối, xúc tiến thương mại, con người, quy trình và bằng chứng vật
thể. Qua việc phân tích, ta có thể thấy được những khó khăn và thuận lợi của Công ty.
Trên cơ sở đó đề ra một số giải pháp nhằm đẩy mạnh hiệu quả hoạt động Marketing.
Khóa luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:
- Thu thập số liệu từ sổ sách và báo cáo về hoạt động Marketing của Công ty
qua ba năm 2010 - 2011 (số liệu thứ cấp).
- Sử dụng phương pháp so sánh chênh lệch giữa các năm và các chỉ tiêu kinh tế
để phân tích, từ đó tìm ra xu hướng phát triển nhằm đề ra giải pháp thích hợp.
- Tham khảo sách báo, tạp chí, Internet và luận văn tốt nghiệp khóa trước.
Qua khóa luận có thể thấy là Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức đã và
đang nỗ lực không ngừng để đáp ứng tối đa nhu cầu mua sắm căn hộ của người tiêu
dùng thành phố. Chiến lược Marketing thực hiện tại TDH – Trường Thọ là khá tốt và
mang lại hiệu quả cao. Tuy nhiên, cũng còn một số hạn chế trong hoạt động Marketing
và khóa luận cũng đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện hơn nữa hoạt động này
dưới góc độ một sinh viên thực tập.


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

viii 

DANH MỤC CÁC BẢNG


CHƯƠNG 2

4 

TỔNG QUAN

4 

2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản TP HCM

4 

2.1.1. Thị trường BDS TP.HCM các năm gần đây

4 

2.1.2. Đặc thù thị trường BĐS của TP.HCM

5 

2.1.3. Quy luật phát triển tại TP.HCM

7 

2.2. Điều kiện địa lý và nhân khẩu

12 

2.2.1 Vị trí địa lý


2.4.3. Quá trình thành lập và bộ máy tổ chức

17 

2.4.4. Tầm nhìn và sứ mệnh

18 

2.5. Tổng quan khu vực xung quanh dự án chung cư Trường Thọ
2.5.1. Đặc điểm khu đất và bản đồ vị trí tổng thể
v

19 
19 


2.5.2. Tiếp cận giao thông

19 

2.5.3. Tiện ích lân cận

19 

CHƯƠNG 3

21 

CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU


3.2. Phương pháp nghiên cứu

31 

3.2.1. Phương pháp nghiên cứu tại bàn

31 

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu hiện trường

31 

CHƯƠNG 4

32 

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

32 

4.1. Mục tiêu Marketing của công ty cho sản phẩm TDH- Trường Thọ

32 

4.2. Phân tích thị trường mục tiêu

33 

4.3. Mô tả dự án chung cư TDH- Trường Thọ


4.5.1 Chiến lược sản phẩm

55 

4.5.2 Chiến lược giá

59 

4.5.3 Chiến lược phân phối

61 

4.5.4 Chiến lược xúc tiến

63 

4.5.5. Hoạt động PR

67 
vi


4.5.6. Con người

68 

4.5.7. Quy trình

70 


80 

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80 

5.1. Kết luận

80 

5.2. Kiến nghị

80 

5.2.1. Kiến nghị đối với ban lãnh đạo công ty

80 

5.2.2. Kiến nghị đối với Nhà Nước

81 

TÀI LIỆU THAM KHẢO

82 

PHỤ LỤC

 


Nhân viên

ĐKKD

Đăng ký kinh doanh

PTTT

Phương tiện truyền thông

KH

Khách hàng

TDTT

Thể dục thể thao

UBND

Ủy ban nhân dân

NTD

Người tiêu dùng

DN

Doanh nghiệp

29 

Bảng 3.3. Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Ngoài (EFE)

30 

Bảng 4.1. Các Đợt Chào Bán Căn Hộ TDH – Trường Thọ

32 

Bảng 4.2. Tỷ Lệ Phần Trăm Theo Sức Mua Của Từng Nhóm Đối Tượng

34 

Bảng 4.3. Danh Sách Và Sức Mua Của Khách Hàng

45 

Bảng 4.4. Trích Lược Báo Cáo Tài Chính Hợp Nhất Năm 2011

47 

Bảng 4.5. Ma Trận Đánh Giá Các Yếu Tố Bên Ngoài

49 

Bảng 4.6. Bảng Thống Kê Tổng Hợp Tình Hình Nhân Sự Thuduc House

49 


Bảng 4.15. Thống Kê Thông Tin Giúp Khách Hàng Nhận Biết TDH – Trường Thọ64 
Bảng 4.16. Thống Kê Các Hình Thức Khuyến Mãi Được Khách Hàng Ưa Thích

66 

Bảng 4.17. Tình Hình Biến Động Về Số Lượng Nhân Sự

69 

Bảng 4.18. Tình Hình Biến Động Về Trình Độ Nhân Sự

69 

Bảng 4.19. Lịch Trình Thanh Toán Đối Với Khách Hàng Chưa Có Nhu Cầu Nhận Nhà
71 
Bảng 4.20. Lịch Trình Thanh Toán Đối Với Khách Hàng Nhận Nhà Ngay

72 

Bảng 4.21. Những Danh Hiệu Uy Tín Mà Công Ty Đã Đạt Được

74 

Bảng 4.22. Ma Trận SWOT của TDH – Trường Thọ

75 

Bảng 4.23. Chi Phí Phủ Xanh Dự Án

77 

Hình 2.8. Dự Báo Dân Số TPHCM Qua Các Năm 1950 - 2100

13 

Hình 2.9. Lạm Phát Kinh Tế Việt Nam 2011

14 

Hình 2.10. Tăng Trưởng GDP Việt Nam Năm 2011

14 

Hình 2.11. CPI và Lãi Suất

15 

Hình 2.12. Nguồn Cung Căn Hộ trong Tương Lai

16 

Hình 2.13. Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức của Thuduc House

18 

Hình 4.1. Phân Khúc Thị Trường

33 

Hình 4.2. Vị Trí Chung Cư TDH – Trường Thọ



Hình 4.10. Biểu Đồ Kênh Thông Tin Giúp Khách Hàng Tiếp Cận TDH – Trường Thọ
65 
Hình 4.11. Biểu Đồ Các Hình Thức Khuyến Mãi Được Ưa Thích

66 

Hình 4.12. Hình ảnh về Cơ Sở Vật Chất của Thuduc House

73 

x


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1. Lý do chọn đề tài
Năm 2011 vừa qua là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam
với hàng loạt những “cơn bão” về lãi suất quá cao, lạm phát 2 con số, thanh khoản
trong ngành bất động sản và chứng khoán ngày càng giảm sút, sản phẩm tồn đọng…
Doanh nghiệp bất động sản muốn tồn tại trong tình hình thị trường biến động không
ngừng như trên thật không phải dễ. Theo Tổng cục Thống kê ngày 28/4/2012 công bố
kết quả điều tra thực trạng khó khăn của doanh nghiệp hiện nay, trong số hơn 10.000
doanh nghiệp được điều tra có 8,4% phá sản và giải thể, trong đó đã hoàn thành thủ
tục là 4,1%. Phần lớn các doanh nghiệp phá sản là do kinh doanh thua lỗ và không tiêu
thụ được sản phẩm.
Từ số liệu thống kê trên cho thấy muốn tồn tại và phát triển trong môi trường
kinh doanh khắc nghiệt hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phải có chiến lược
phù hợp với tình hình thực tiễn. Thị trường là vấn đề quan trọng và có ý nghĩa quyết

hợp, hiệu quả và các giải pháp để thực hiện chiến lược marketing TDH – Trường Thọ,
giúp TDH – Trường Thọ đạt được doanh số như kế hoạch, đồng thời tăng cường vị thế
thương hiệu của công ty trên thị trường bất động sản ngày càng khó khăn như hiện
nay.
1.3. Phạm vi nghiên cứu.
 Thời gian nghiên cứu: Từ 03/02/2012 đến 05/05/2012.
 Không gian nghiên cứu: Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, địa chỉ Số
13-15 -17 Trương Định, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
 Đối tượng nghiên cứu: Chiến lược marketing của công ty Cổ phần phát triển
nhà Thủ Đức đối với chung cư TDH – Trường Thọ.
1.4. Cấu trúc khóa luận:
Gồm 5 chương
Chương 1: Mở đầu
Chương này nêu lên các vấn đề: Lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm
vi nghiên cứu (thời gian, địa bàn và đối tượng nghiên cứu), cấu trúc của khóa luận.
2


Chương 2: Tổng quan
Chương này bao gồm phần tổng quan về tài liệu nghiên cứu, tổng quan thị
trường nghiên cứu, tổng quan về công ty nghiên cứu bao gồm việc giới thiệu chung về
công ty, lịch sử hình thành và phát triển của công ty, tầm nhìn, sứ mệnh và tổng quan
về chung cư TDH – Trường Thọ.
Chương 3: Cơ sơ lý luận và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu bao gồm những lý thuyết có liên quan đến đề tài: các khái
niệm cơ bản về chiến lược marketing, quản trị chiến lược marketing, quy trình xây
dựng chiến lược marketing, các công cụ cần thiết để phân tích và lựa chọn chiến lược.
Các phương pháp nghiên cứu của đề tài cũng được trình bày trong chương này.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này trình bày kết quả nghiên cứu được bao gồm: Phân tích môi trường

hạn chế do tác động của Nghị định 71.
Xét về mặt lý thuyết có sự chuyển dịch dòng tiền vào bất động sản nhưng thực
tế điều này rất khó xảy ra. Năm 2011, bất động sản không còn là kênh đầu tư hấp dẫn
do nguồn cung nhiều, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm. Trong khi các kênh đầu
tư truyền thống là vàng và USD vẫn được các nhà đầu tư lựa chọn. Trên thực tế, lượng

4


tiền nằm trong hai thị trường này rất lớn và chưa thấy có dòng tiền chảy ngược trở lại.
Đặc biệt gần đây, người dân còn gia tăng gửi tiết kiệm vì lãi suất rất hấp dẫn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, nhiều
doanh nghiệp bất động sản chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn không có người mua. Do đó,
“Năm 2011 sẽ là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản, thậm chí gấp nhiều
lần năm 2008”, ông Châu nói.
Theo ông Vũ Đình Ánh - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị
trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường bất động sản sẽ mất khoảng 5 tỷ USD tín dụng
bởi mục tiêu Nhà nước đặt ra giảm tín dụng bất động sản từ 23%/tổng tín dụng xuống
22% vào cuối tháng 6/2011 và còn 16% vào cuối tháng 12/2011. Như vậy trong vòng
2 năm, Ngân hàng Nhà nước sẽ rút khoảng 400.000 tỷ đồng ra khỏi thị trường bất
động sản.
2.1.2. Đặc thù thị trường BĐS của TP.HCM
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh phát triển một cách nhanh chóng.
Tham gia vào thị trường là các chủ thể: doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài
nước, đóng vai trò là nhà phát triển bất động sản; các ngân hàng và các định chế tài
chính với vai trò là nhà tài trợ vốn hay là kênh truyền dẫn vốn đến các nhà đầu tư bất
động sản; người dân và các doanh nghiệp khác đóng vai trò là người sử dụng cuối
cùng của sản phẩm bất động sản; riêng các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò là
người tạo lập chính sách và điều tiết thị trường. Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp
bất động sản thì mối quan hệ giữa các chủ thể nêu trên là mối quan hệ tương hỗ, không

trong khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà để ở tại
TP.HCM xấp xỉ khoảng 45.000 căn cho các phân khúc cao cấp, trung bình và thấp.

6


Giá bán ở mức từ 700 – 1.600 USD/ m2 , nhiều căn hộ vẫn chưa được bán ra và chưa
đáp ứng được nhu cầu, mức giá giảm nhưng vẫn chưa hợp lý với người mua.
Cầu thị trường về nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một tiềm năng rất
lớn, nó được thể hiện từ năm 2010 và cho đến bây giờ, hàng loạt các dự án nhà giá
thấp và trung bình đã được khởi công. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển
hướng đầu tư vào đây. Tại TP.HCM phân khúc nhà ở bình dân vẫn phát triển mạnh với
mức giá nằm trong khoảng từ 500 – 900 USD/ m2 .
2.1.3. Quy luật phát triển tại TP.HCM
a. Thị trường căn hộ
Thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2011 không có phần khả quan hơn năm
2010. Nguồn cung mới ước tính đạt khoảng 11.300 căn hộ được chào bán, tăng 32,9%
so với năm 2010 và chủ yếu là phân khúc trung bình.
Hình 2.2. Giá Chào Bán và Nguồn Cung Căn Hộ Năm 2011

Nguồn: www.cbrevietnam.com
Theo biến động như hình 2.2, ta thấy trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm ở
tất cả các phân khúc so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước thời điểm năm
2008. Thời điểm năm 2007 – 2008 với hàng loạt thông tin hỗ trợ tốt và thị trường bất
động sản đang ở thời kỳ “nóng”, “sốt” thì giá căn hộ cũng như nền đất đã được đẩy lên
đến mức bỏng tay. Khi ấy, những căn hộ dạng bình dân cũng phải ở mức 1.000 –
2.000 USD/ m2, các dự án căn hộ hạng sang có giá tới gần 6.000 USD/m2 hơn gấp đôi
7



12,9% so với năm 2010. Điều này cho thấy triển vọng của lĩnh vực bán lẻ và xu hướng
mở rộng mặt bằng kinh doanh khi nền kinh tế ổn định. Đặc biệt khu vực trung tâm
thành phố.
c. Thị trường đất nền
Cùng với sự biến động của thị trường, phân khúc đất nền cũng đang ảm đạm
không kém gì các phân khúc khác.
Hình 2.4. Nguồn Cung Dự Án Đất Nền Quý 3/2011 tại Các Quận TP.HCM

Nguồn: Data CafeLand
Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung tại khu vực phía đông, bao gồm quận 2 và
quận 9, trong khi nguồn cung thứ cấp phân phối chủ yếu ở khu vực phía nam, bao gồm
quận 7 và huyện Nhà Bè. Hai khu vực này cũng cung cấp một lượng lớn nguồn cung
cho phân khúc đất nền.

9


Hình 2.5. Giá Đất Nền Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh

Nguồn: Data CafeLand
Trên thị trường sơ cấp, giá bán của đất nền quý 3/2011 hầu như không thay đổi
so với Q2/2011. Giá trung bình tại quận 2, huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè tiếp
tục tăng nhẹ từ 2% đến 4%, trong khi giá đất nền của các quận khác giảm từ -2% đến 15% so với quý trước.
Theo hình 2.5 ta cũng có thể thấy giá đất quận 7 cao nhất khoảng 50 triệu
đồng/m2 dù đã giảm nhưng thực tế vẫn đang bị “treo” ở mức cao, người có nhu cầu
thực khó tiếp cận được, nhà đầu tư thì dè dặt mua vào.
d. Thị trường văn phòng cho thuê
Mặc dù giảm nhẹ nhưng thị trường văn phòng cho thuê vẫn được ghi nhận có
phần khả quan hơn các phân khúc thị trường khác trong quý cuối năm 2011.
Thị trường văn phòng giảm cả về công suất thuê và giá thuê trung bình so với

giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể
nói là “hoàn toàn ảo”. Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân,
quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở.
Năm 2012, thị trường BĐS còn gặp nhiều khó khăn do sự suy giảm của nền
kinh tế và chính sách tiền tệ thắt chặt tín dụng cho bất động sản bị kiểm soát. Ngoài ra,
sự khó khăn này còn do việc cơ cấu kém bền vững và mất cân đối của thị trường trong
thời gian qua.
2.2. Điều kiện địa lý và nhân khẩu
2.2.1 Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54'
Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông
Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam
giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, trung tâm thành phố
cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông
Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường
bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ
quốc tế.
2.2.2 Dân số
Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 Thành phố Hồ Chí Minh có dân
số 7.162.864 người và hiện nay tương đương khoảng 8 triệu người, trong đó:
1.509.930 hộ tại thành thị và 314.892 hộ tại nông thôn, bình quân 3,93 người/hộ. Phân
12


theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm
52,03%. Những năm gần đây dân số thành phố tăng nhanh; trong 10 năm từ 19992009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bính quân tăng hơn 212.000
người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong
vòng 10 năm.
Hình 2.8. Dự Báo Dân Số TPHCM Qua Các Năm 1950 - 2100