M BI
1- Tính cấp thiết của đề tài.
nền kinh tế Việt Nam, nền kinh tế đang ở điểm thấp có cơ hội tăng tr-
ởng và phát triển với tốc độ cao, đây là nhân tố hấp dẫn thu hút giới đầu t nớc
ngoài. Rất nhiều dự án đã, đang và sẽ thực hiện với quy mô lớn, vừa và nhỏ là
nhân tố rất quan trọng thúc đẩy sự phát triển của đất nớc. Tuy nhiên tiến độ
thực hiện dự án và hiệu quả dự án mang lại đến đâu ? đây đang là một vấn đề
lớn đặt ra đối với cơ quan nhà nớc, các doanh nghiệp và các chủ đầu t.
Để giải quyết vấn đề trên thì thẩm định tài chính dự án đầu t là một công
việc quan trọng đối với các cơ quan nhà nớc, các doanh nghiệp và các chủ đầu
t. Đối với nhà nớc tính hiệu quả kinh tế toàn xã hội đợc đặt lên hàng đầu, thẩm
định tài chính, thẩm định tài chính nhằm xem xét tính khả thi của dự án, hiệu
quả mà dự án mang lại cho xã hội. Đối với các doanh nghiệp, chủ đầu t thì lợi
nhuận là động lực chính, thẩm định tài chính nhẵm xem xét tính khả thi cua dự
án và lợi nhuận ma dự án mang lại. Đối với các định chế tài chính đặc biệt là
các tổ chức cho vay tín dụng thẩm định là căn cứ để đa ra quyết định việc cho
vay, hạn mức cho vay, là cơ sở để xếp hạng định mức tín dụng cho các doanh
nghiệp để từ đó đa ra mức cho vay phù hợp.
Đối với công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu (HODECO) một
công ty có bề dày nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu t vào các dự án
bất động sản, tính hiệu quả của các dự án bất động sản quyết định sự sống còn
của công ty giúp công ty tăng trỏng và phát triển. Vói vị trí là một trong những
công ty bất động sản hàng đầu ở Bà Rịa Vũng Tàu công ty nhận thức rất rõ
tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu t nhờ đó mà nhiều dự án
hoàn thành đem lại lợi nhuận cao cho công ty. Tuy nhiên công tác thẩm định tài
1
chính của công ty còn không ít hạn chế tác động không nhỏ tới hiệu quả của
các dự án ảnh hởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
Xuất phát từ những khía cạnh trên em đã nghiên cứu đề tài : Thẩm định tài
chính dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c Văn phòng 21 tầng của
công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu

4- Nội dung kết cấu của đề tài.
Phần Nội Dung
Chơng 1- Cơ sở lí luận về thẩm định tài chính dự án đầu t
1- Khái niệm.
2- Quan điểm thẩm định tài chính dự án đầu t từ phía chủ đầu t.
Chơng 2- Thẩm định tài chính dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c
Văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng tàu
1- Giới thiệu về công ty HODECO.
1.1- Giới thiệu chung.
1.2- Đánh giá hiện trạng hoạt động kinh doanh của HODECO.
2- Thẩm định tài chính dự án đầu t Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung c
Văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa Vũng
tàu
2.1- Giới thiệu về dự án đầu t.
2.2- Hiện trạng thẩm định tài chính dự án đầu t.
3- Đánh giá chung.
3.1- Những kết quả đạt đợc.
3.2- Hạn chế và nguyên nhân.
3
Phần Kết Luận
Chơng 1- Cơ sở lí luận về thẩm định tài chính
dự án đầu t
1- Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu t.
4
1.1- Tìm hiểu về khái niệm dự án đầu t
Có rất nhiều định nghĩa về dự án theo các cach hiểu khác nhau.
Làm rõ định nghĩa về dự án bởi s sử dụng rộng rãI về thuật ngữ này trong
các tài liệu về đầu t công cộng và phát triển. Trong tác phẩm kinh điển về
thẩm định dự án đầu t nó đợc định nghĩa nh sau: Dự án là một hệ thống
hoặc một phần của hệ thống nào đó mà các nguồn lực của chúng có thể phân

đồng thẩm định thấy các số liệu có vấn đề.
Thẩm định dự án đầu t bao gồm:
- Thẩm định mục tiêu và các điều kiện pháp lí
- Thẩm định sanbr phẩm và thị trờng sản phẩmcủa dự án.
- Thẩm định kĩ thuật của dự án.
1.3- Tìm hiểu về thẩm định tài chính dự án đầu t.
Dựa trên những tìm hiểu về dự án, thẩm định dự án và các khía cạnh
về mặt tài chính ta có thể hiểu :
Thẩm định tài chính dự án đầu t là quá trình rà soát đánh giá một cách
khách quan, khoa học và toàn diện trên mọi khía cạnh tài chính của dự án của
các doanh nghiệp và các chr thể kinh tế. Trong đè tài này sẽ tập trung vào
nghiên cứu them định tài chính dự an đầu t dới giác độ là chủ đầu t.
Thẩm định tài chính dự án đầu t là một nội dung quan trọng thẩm định dự
án đầu t. Đối với chủ đầu t them định tài chính dự án đầu t sẽ đánh giá tính khả
thi và hiệu quả của dự an về mặt tài chính nhờ đó mà các chủ đầu t có thể lựa
chọn đợc những dự an có hiệu quả cao đòng thời giảm bớt đợc những rủi ro
trong đầu t , đánh giá tính khả thi của dự án xem xét sự phù hợp của dự án vơI
năng lực của chủ đầu t.
6
2- Quan điểm thẩm định tài chính dự án đầu t từ phía chủ
đầu t.
2.1- Thẩm định tổng vốn đầu t.
Tổng vốn đầu t là một nhân tố quan trọng cần phải thẩm định đầu tiên
từ đó mới có thể thẩm định các nội dung khác. Tổng vốn đầu t nó ành hởng
trực tiếp đến khả năng thực hiện dự án đánh giá xem chủ đầu t có đủ tiềm
lực tài chính để thực hiện không. Để thẩm định tổng vốn đầu t cần xem xét
các nhân tố cấu thành lên tổng vốn đầu t các nhân tố đó là:
a- Chi phí chuẩn bị dự án.
Đây là chi phí ban đầu khi cha thực hiện dự án, để tiến hành dự án cần phảI
có chi phí này bao gồm: chi phí quản lí ban đầu, chi phí khảo sát nghiên cứu

+ Xem xét những cam kết trọng hợp đồng cho vay của ngân hàng,tổ chức
tín dụng đối với dự án để đảm bảo cung cấp đủ vốn cho dự án đông thời kịp
thời về mặt thời gian với mức lãi xuất hợp lí phù hợp với hiệu quả mà dự án
mang lại. Để thuận lợi về nguồn vốn vay thì các ch đầu t phải nêu bật đợc
tính hiệu quả của dự an, khả năng trả nợ, và có uy tín đối với các tổ chức tín
dụng thì nguồn vồn vốn vay càng đợc thuận tiện.
+ Xem xét phơng thức cho vay, phơng thức trả nợ có phù hợp với dự án
không đẳm bảo tính an toàn và hiệu quả của dự án ngoài ra cũng cần chú ý
đến các điều kiện mà các chủ tín dụng đặt ra nhằm một mục đích nào đó.
Đối với nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu, cổ phiếu thì đây là
nguồn vốn dài hạn và rất tốt tuy nhiên khả năng huy động vốn đến đâu và sử
dụng vốn thế nào là điều rất quan trọng. Bởi các đợt phát hành thờng gắn với
8
những rủi ro phát hành không thành công ro diễn biến của thị trờng chứng
khoán, uy tín của doanh nghiệp...trong một số trờng hợp cần phải có bảo
lãnh phát hành để trong trờng hợp phát hành không thành công thì tổ chức
bảo lãnh sẽ mua lại toàn bộ. Khi đã huy động đợc vốn điều quan trọng nhất
là sử dụng vốn thế nào cho có hiệu quả bởi khi phát hành trái phiếu thì phải
trả lãi suất trái phiếu, còn đối với cổ phiếu thì gia tăng áp lực trả cổ tức đồng
thời ảnh hởng đến tỷ lệ sinh lời của đồng vốn.
2.3- Thẩm định dòng tiền của dự án.
Dòng tiền của dự án là các khoản chi và thu đợc kỳ vọng xuất hiện tại
các mốc thời gian khác nhau trong suốt chu kì của dự án. Dòng tiền của dự
án bao gồm dòng tiền đầu t nvà dòng tiền t hoạt độngu sản xuất kinh doanh
+ Dòng tiền đầu t bao gồm chi phí mua sắm tài sản cố định và lắp đặt,
chi phí cơ hội và chi phí đầu t tài sản dòng.
+ Dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh gồm doanh thu cả đời của
dự án và các chi phí của dự án.
Khi xác định các luồng tiền trong thẩm định dự án đầu t chúng ta cần
phải tính toán các luồng tiền gia tăng có nghĩa là thay vì chỉ đơn thuần dự

Đối với chủ đầu t thì các chỉ tiêu tài chính là nhân tố thể hiện rõ nét
nhất về mặt lợi nhuận của dự án. Và rất nhiều chỉ tiêu của dự án mỗi chỉ tiêu
lại có những u nhợc điểm nhất định để đa ra các quyết định trong dự án đầu
t thì bgời ta phải kết hợp, tổng hợp các chỉ tiêu kết hợp các u nhợc điểm của
chúng.
a. Giá trị hiện tại dòng NPV.
Giá trị hiện tại dòng là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền
tơng lai của dự án với số vốn bỏ ra ban đầu
10
Công thức tính :
CFt
NPV = - CF0
(1 + n)
t
CFo là vốn đầu t bỏ ra ban đầu
CFt là dòng tiền chạy từ năm thứ 1 đến năm thu n
n : số năm thực hiện dự án.
r : lãi suất chiết khấu.
Dựa vào chỉ tiêu NPV cho ta thấy NPV càng lớn thi dự an cang có hiệu quả,
khi NPV âm thì dự án không nên thực hiện. Tuy nhiên NPV tồn tại những
nhợc điểm đó là khi so sanh vơi các dự an khác không cùng quy mô thi khập
khiễng.
b. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trờng hợp đặc biệt của lãi suất chiết khấu ở
đó NPV = 0
+ Thử các giá trị IRR sao cho NPV = 0(r= IRR)
+ Dùng máy tính sử dụng Exel.
+ Phơng pháp nội suy IRR = r1+ NPV1/(NPV1-NPV2) (r2-r1)
Với r1,r2 là tỷ lệ chiết khấu
r1 tiến đến NPV1 dơng gần bằng 0

Nhợc điểm : Nó không phản ánh đợc quy mô gia tăng giá trị cho chủ đầu t.

Chơng 2- Thẩm định tài chính dự án đầu t Tổ hợp
siêu thị kết hợp trung c văn phòng 21 tầng của công
ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa- Vũng Tàu
1- Giới thiệu về HODECO.
1.1- Giới thiệu chung
12
Tên đầy đủ : Công ty Cổ phần phát triển nhà Bà Ròa – Vũng Tàu
Tên tiếng Anh : Ba Ria – Vung Tau House Development Joint Stock
Company
Tên viết tắt : HODECO
Nhãn hiệu thương mại :
Trụ sở : Số 2, Trương Công Đònh, Thành phố Vũng Tàu
Điện thoại : 064.856274 – 064.850091
Fax : 064.856205
Ngành nghề kinh doanh
• Kinh doanh - Phát triển nhà;
• Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp;
• Xây dựng các công trình giao thông;
• Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng;
• Sản xuất bê tông và các sản phẩm khác từ xi măng, vữa;
• Kinh doanh các dòch vụ du lòch;
• Nuôi, chế biến bảo quản thuỷ sản và các sản phẩm từ thuỷ sản;
• Đại lý dòch vụ bưu điện.
Lịch sử hình thành và phát triển
Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Bà Ròa Vũng Tàu tiền thân là doanh
nghiệp nhà nước – Công ty Phát triển Nhà được thành lập theo Quyết đònh số
13
262/QĐ - UB ngày 29/05/1990 của y Ban Nhân Dân Đặc Khu - Vũng Tàu -

ty phát triển rất mạnh mẽ, hiệu quả kinh doanh ngày càng cao với rất nhiều dự án
có tính khả thi cao như :
+ Dự án: TỔ HP SIÊU THỊ KẾT HP CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG 21 TẦNG
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI - THÀNH PHỐ VŨNG TÀU
Vò trí dự án: Tại trung tâm thương mại TP Vũng tàu, cách bãi sau hơn
1 km. Là trung tâm sầm uất và hiện đại nhất TP Vũng tàu hiện nay.
Diện tích đất: 1,277 ha. Diện tích xây dựng 5.300 m2
Tổng mức đầu tư : 272,45 tỷ đồng
+ Dự án: KHU NHÀ Ở VÀ TÁI ĐỊNH CƯ BẾN ĐÌNH.
Vò trí dự án: Phường 6 - Thành phố Vũng Tàu. Cách ngã tư Giếng
nước 300m. Là khu dân cư sầm uất.
Diện tích đất: 5,975ha
Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 23.208.364.650đ (chưa kể trượt
giá và đền bù thực tế).
+ Dự án : TỔ HP CHUNG CƯ 15 TẦNG - TTTM - TP VŨNG TÀU
15
Vò trí dự án: Tại trung tâm thương mại - Phường 7 - Thành phố Vũng
Tàu.
Diện tích đất: 0,64 ha
Tổng mức đầu tư : 86.011.565.929 đ
+ Dự án : CỤM CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ DU LỊCH -THÙY VÂN
Vò trí dự án: Phường 8 - Thành phố Vũng Tàu. Mặt tiền đường Thùy
vân, đối diện biển bãi sau.
Diện tích đất:1,8166 ha
Tổng mức đầu tư : 68.206.726.000 đ (chưa kể kinh phí xây dựng công
trình kiến tr úc
+ Dự án : KHU NHÀ Ở ĐỒI NGỌC TƯỚC 2 PHƯỜNG 8
Vò trí dự án: Phường 8 - Thành phố Vũng Tàu. Cách bãi tắm Thùy vân
hơn 100m , là chổ ở lý tưởng cho mọi người sau những ngày làm việc vất vả.
Diện tích đất: 17,6 ha