BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG
HOÀN THIỆN

HOÀNG MINH PHƯƠNG

Hà Nội – 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – THỰC TRẠNG HƯỚNG HOÀN
THIỆN

HOÀNG MINH PHƯƠNG

CHUYÊN NGHÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
TS: PHẠM THU THỦY


Hà Nội – 2016

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCTD

Tổ chức tín dụng

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Mục đích nghiên cứu ........................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 4
6. Những đóng góp mới của luận văn .................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn ........................................................................................... 5

2.2.2 Theo quy định của pháp luật ......................................................................... 52
2.3 Quyền, nghĩa vụ các bên trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ ...................................................................................................................... 53
2.3.1 Bên thế chấp ................................................................................................... 53
2.3.2 Bên nhận thế chấp ......................................................................................... 54
2.3.3 Bên giữ tài sản thế chấp ................................................................................ 55
2.3.4 Người xử lý tài sản thế chấp ......................................................................... 56
2.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ........................................ 57
2.4.1 Về thông báo xử lý tài sản bảo đảm .............................................................. 58
2.4.2 Về vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm ................................................................ 59
2.4.3 Về chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng ................ 59
2.4.4 Về thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý một tài sản thế chấp bảo đảm
nhiều nghĩa vụ ........................................................................................................ 60
2.5 Trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan hữu quan..................................... 60
2.6 Xử lý QSDĐ trong 1 số trường hợp đặc biệt ................................................. 62
2.6.1 Xử lý QSDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất .......................... 62
2.6.2. Xử lý QSDĐ trong trường hợp hợp đồng thế chấp bằng tài sản là
quyền sử dụng đất của bên thứ ba ......................................................................... 68
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 69


CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD ..................................................................... 70
3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các
TCTD ...................................................................................................................... 70
3.1.1 Những kết quả đạt được............................................................................... 70
3.1.2 Mặt hạn chế, bất cập.................................................................................... 71
3.1.3. Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại ................................................... 73
* Nguyên nhân khách quan ................................................................................... 73
* Nguyên nhân chủ quan ....................................................................................... 88

của ngân hàng bị chiếm dụng và một lượng tài sản tương đương giá trị ngày
càng giảm do không được sử dụng vì đang chờ xử lý của tổ chức tín dụng để

1


thu hồi vốn bị chiếm dụng. Mặc dù tình trạng nợ xấu đang ở mức cao
nhưng khi soi chiếu vào những quy định hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm thì
vẫn còn nhiều bất cập, làm ảnh hưởng tới quá trình thu hồi vốn của các TCTD.
Thực trạng này pháp luật quy định còn những bất cập đòi hỏi phải được hoàn
thiện trong thời gian tới nhằm tạo môi trường lành mạnh và an toàn cho hoạt
động của thị trường tiền tệ. Đó là lý do tác giả chọn đề tài:"Pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực trạng và hướng hoàn thiện"
làm luận văn thạc sỹ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học, sách báo pháp lý nghiên
cứu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các TCTD; pháp luật về thế
chấp QSDĐ tiêu biểu như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp Quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý
luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp
trường, 2010; Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả
được nợ cho các tổ chức tín dụng - kinh nghiệm qua một số vụ án lớn : Công
trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học” , 2006; Đỗ Thị Hòa,
Tìm hiểu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp,
2012; Nông Thị Hợp,Thế chấp tài sản - Một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, Khoá luận tốt nghiệp, 2012; Thực thi pháp luật về giao dịch
bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại - một số
vướng mắc pháp lí và đề xuất hoàn thiện, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc
Lương, Tạp chí Luật học Số 10/2011; Bài viết: “Một số kinh nghiệm giải quyết vụ

3


Hệ thống quan điểm, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về bảo
đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp là QSDĐ nói
riêng; Các quy phạm pháp luật thực định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
các TCTD; Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về giao dịch bảo
đảm, xử lý tài sản thế chấp tại các TCTD.
* Phạm vi nghiên cứu:
Do đề tài đòi hỏi tính chuyên sâu nên luận văn giới hạn phạm vi nghiên
cứu ở việc tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất về vấn đề xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ tại các TCTD, không đi sâu vào giải quyết từng biện pháp xử
lý. Mặt khác, tác giả cũng không nghiên cứu biện pháp xử lí tài sản thế chấp mà
không phải là quyền sử dụng đất, và tài sản thế chấp không thực hiện tại các
TCTD.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau,
tùy thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn. Trong đó, luận
văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các
quan điểm, các học thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam. Các phương pháp
nghiên cứu như: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp,
quy nạp được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài.
6. Những đóng góp mới của luận văn
- Luận văn đã đưa ra những nội dung lí luận khái quát về thế chấp quyền
sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng. Theo đó làm rõ khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất từ cách tiếp cận thế
chấp về thế chấp tài sản và những nội dung của loại tài sản đặc biệt – quyền sử
4


1.1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản đã được đề cập khá sớm ngay từ thời La Mã, ngày càng
được lan rộng và trở thành biện pháp bảo đảm chiếm vị thế chủ đạo được qui
định trong hầu hết pháp luật của cả trường phái Common Law và Civil Law.
Nguồn gốc thế chấp theo quan điểm của Littleton: “Một văn tự thế chấp là một
lời cam kết/thề chết nếu nó được định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó. Đó là
“mortuum vadium/ giao kết thế chấp” được quy định trong thông luật
(Common Law) sớm nhất, được dịch sang tiếng Pháp trong giai đoạn của
người Nooc Măng (Norman) là thế chấp”. Và ông giải thích rằng: “Giường
như nguyên nhân mà tại sao nó được gọi là thế chấp là bởi vì nghi ngờ rằng
người thế chấp “feoffer/người cấp đất” liệu có trả được toàn bộ hay không tại
một thời điểm xác định; và nếu anh ta không trả thì đất được đưa ra để cam kết
như một điều kiện để trả nợ sẽ bị thu giữ mãi mãi, và đất thế chấp này được coi
như là đã chết đối với bên thế chấp”1 Cũng với cách tiếp cận nêu trên,
Thomson khi bàn về bản chất của thế chấp và phát mãi thế chấp đã nhận định
rằng: “Ở New York, thế chấp là quyền nắm giữ vật thế chấp bất động sản, được
đưa ra như là vật bảo đảm thanh toán khoản nợ, giấy tờ được bảo đảm bằng
thế chấp thể hiện nghĩa vụ ban đầu của người thế chấp, và thế chấp là sự bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ”2 Hay trong Đạo luật Law of Property Act 1955 của

1
2

Littleton, English Common Pleas and Exchequer Reports, s 332; Kortright v. Candy, 21 NY 343, trang 1.
Thomson/West. No Claim to Orig. U.S. Govt. Works. NYMTG s 1:1, trang 2.

6


Anh Quốc quy định: “Mọi thế chấp, bảo chứng, hay quyền lưu giữ tài sản


Khi bàn về định nghĩa, cơ cấu và bản chất của thế chấp thì hai tác giả E
A Francis và K J Thomas chủ nhân của cuốn sách Mortgages and Securities
viết: “Theo thuật ngữ hiện đại, “thế chấp” là việc chuyển nhượng, đảm bảo,
chuyển giao, hoặc nhượng lại bất động sản hoặc tài sản cá nhân được đảm bảo
thi hành bởi pháp luật hoặc bởi phán quyết của Toà án nhằm bảo đảm cho việc
trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ tài chính mà nhờ đó những quan hệ này
được xác lập”4
Theo định nghĩa này thì thế chấp được thực hiện và bảo đảm thực hiện
bởi các quy định của pháp luật hoặc bằng sự chỉ định của Toà án đối với một tài
sản là bất động sản mà theo đó chúng được sử dụng như “vật làm tin”, làm cơ
sở đảm bảo cho việc thiết lập một quan hệ tín dụng, một nghĩa vụ tài chính cụ
thể. Tài sản này có thể được trị giá thành những giá trị vật chất thông qua các
hình thức như chuyển nhượng, chuyển giao hoặc bởi một quyết định của Toà
án.Trong trường hợp nghĩa vụ trả tiền hoặc nghĩa vụ tài chính khác được thực
hiện thì bên thế chấp có quyền được nhận lại, chuộc lại bất động sản đó. Như
vậy, thế chấp sẽ bao gồm hai yếu tố bản chất: một là, khế ước cá nhân về việc
trả tiền hoặc thực hiện nghĩa vụ; hai là, việc chuyển giao, hoặc ít nhất là quyền
của người nhận thế chấp có sự chuyển giao tài sản.
Một hướng tiếp cận khác trên cơ sở xác định cụ thể và rõ ràng đối tượng
tài sản, quy định trực tiếp quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế
chấp. Theo tác giả Jonh Carvan và Jonh Gooley trong cuốn “A guide to
Business Law” thì: “Thế chấp là một sự bảo đảm bằng đất cho việc hoàn trả
khoản tiền vay. Theo đó, người thế chấp (người vay) chuyển nhượng đất từ
mình sang cho người nhận thế chấp (người cho vay) như là một khoản bảo đảm
cho khoản vay. Sau khi trả hết tiền vay và lãi suất, người nhận thế chấp phải
4

E A Francis and K J Thomas, Mortgages and Securities, 1986, p. 1



Jonh Carvan and Jonh Gooley, A Guide to Business Law, Eleventh Edition 1996, p. 297.
Jane P. Malor, A. James (1998), “Business law and the regulatory environment”, Irwin mac graw - hill, p. 42.

9


các giấy tờ có giá và kể cả quyền sở hữu trí tuệ; tài sản có thể được biểu hiện
bằng tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản hình thành trong tương lai.
Các nước theo hệ luật Civil Law trong cách thức tiếp cận về thế chấp tài
sản cũng không có sự khác biệt lớn về quan điểm so với các nhà khoa học theo
trường phái Commal Law nêu trên. Theo đó, cũng xuất phát từ quan điểm coi
thế chấp là một biện pháp bảo đảm cho các khoản vay và đối tượng thế chấp
cũng chủ yếu là các bất động sản, trừ một số trường hợp đặc biệt khác do pháp
luật quy định mà tài sản bảo đảm không phải là bất động sản như máy bay, tàu
thuỷ... Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 quy định: “Quyền thế chấp là một
quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thi hành
một nghĩa vụ. Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên
tất cả các bất động sản thế chấp, trên từng bất động sản và mỗi phần của bất
động sản ấy”7
Ở Việt Nam, thế chấp có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán – Việt. Trong
Từ điển Hán Việt: “thế là bỏ đi, thay cho”, còn “chấp là cầm, giữ, bắt”8. Do vậy
có thể hiểu thế chấp là cách thức bảo đảm làm tin thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ. Trong Từ điển Tiếng Việt, thế chấp được định nghĩa: “Thế chấp (tài
sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả
đúng kỳ hạn”9
Điều 346 BLDS 1995 quy định: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa
vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ đối với bên có quyền".Như vậy, thế chấp tài sản phát sinh trên cơ sở
một quan hệ nghĩa vụ đã phát sinh từ trước.Theo đó, để đảm bảo cho nghĩa vụ

thực tế. Mặt khác, với khái niệm này, bản chất của thế chấp tài sản được xác
định rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.Sau khi thế
chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý và khai thác đối với tài sản
đó.Với cách quy định này đã cho phép phân biệt thế chấp tài sản với các hình
thức bảo đảm khác.
Từ những căn cứ trên có thể hiểu thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên thế chấp cam kết dùng tài sản của mình thông qua việc
chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho bên nhận thế chấp để đảm
11


bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự thay vì chuyển giao bản thân tài sản đó.Đây
được được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các quan hệ tín dụng
hiện nay.
1.1.1.2 Bản chất của thế chấp tài sản
Từ những phân tích nêu trên có thể nhận thấy bản chất của thế chấp tài
sản ở những điểm như sau:
Thứ nhất, xét về nguồn gốc phát sinh quan hệ, thế chấp tài sản phát sinh
trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ: Thế chấp được phát sinh trên cơ sở một quan
hệ nghĩa vụ đã tồn tại trước đó nhằm mục đích bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ đó. Thực tế, con người chỉ đặt những tài sản thuộc sở hữu hợp pháp
của mình vào tình trạng bị kiểm soát, chi phối bởi một chủ thể khác khi họ thấy
rằng, sự hạn chế các quyền đối với tài sản của mình là cơ sở tiền đề và bảo đảm
cho việc thực hiện một quyền lợi khác cần thiết và có lợi hơn. Cụ thể là, người
thế chấp bị hạn chế quyền đối với tài sản của mình đã mang đi thế chấp để bù
lại họ được một khoản tiền để mở rộng và phát triển sản xuất kinh doanh hoặc
một nhu cầu khác trong cuộc sống.
Thứ hai, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm mang tính chất đối
vật: Bản chất của bảo đảm đối vật là nhằm xác lập, tạo cho người có quyền ở vị
thế định đoạt được tài sản bảo đảm. Biện pháp thế chấp mang tính bảo đảm đối

dân sự Việt Nam năm 2005 cũng đã ra khái niệm về quyền sở hữu tương tự :
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Từ cơ sở pháp lý nền tảng
nêu trên hoàn toàn cho phép chúng ta có cách tiếp cận đối với quyền sở hữu,
quyền sử dụng của những tài sản cụ thể (trong đó có tài sản là đất đai) một cách
13


tương tự. Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là đất đai cũng có ba
quyền năng quan trọng: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và
quyền định đoạt đất đai. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sở hữu
đối với đất đai thì quyền có vai trò quan trọng và ý nghĩa quyết định trong việc
chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”,
“nguyên thủy” trở thành tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể là quyền sử
dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối
bởi quyền sở hữu đối với đất đai.
Theo quy định của pháp luật, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý (Điều 53 Hiến
pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai năm 2013). Trên cơ sở đó, Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người
có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc
vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử
dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với
Nhà nước. Khái quát theo từ điển giải thích Luật học thì: “Quyền sử dụng đất
của Nhà nước là quyền quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ
cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện
quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức,
cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp

đất trong quá trình sử dụng, tạo cho các chủ thể trên từng diện tích đất được chủ
động, linh hoạt để khai thác tối đa các thuộc tính có ích của đất bằng việc thực
hiện các giao dịch: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng
15


quyền sử dụng đất… Người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự này trên
thị trường chính là hưởng các giá trị kinh tế thông qua việc chuyển giao quyền.
Đối chiếu với cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là quyền trị
giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quyền sở
hữu trí tuệ” (Điều 181 BLDS 2005) cho thấy, quyền về tài sản trước hết là một
tài sản và có thể là quyền đối vật ( droit réel) hay các quyền đối nhân (droit
pérsonnel). Mặt khác, một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai
yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và (2) quyền đó phải chuyển
giao được trong giao dịch dân sự

10

. Vậy, có cơ sở cho phép chúng ta khẳng

định rằng, QSDĐ là một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị
trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước
cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao
dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ ( Điều 167 LĐĐ 2013).
Như vậy, xét dưới góc độ kinh tế, giá trị của quyền sử dụng đất được trị
giá thành tiền thông qua việc người sử dụng đất trực tiếp lao động, sản xuất trên
đất hoặc thông qua các giao dịch dân sự chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất là tài sản – một loại tài sản khá đặc biệt trong pháp luật Việt Nam.
Thứ ba, quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý:

của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi
hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng
đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến
pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan
trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp
tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt
khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi
nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm
các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
17