BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỒ THỊ NGA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CH ẤP LÀ Q UYỀN SỬ DỤN G ĐẤT
TẠI CÁ C TỔ C HỨC TÍN D ỤNG – THỰC TRẠ NG
VÀ HƢ ỚN G H OÀN THIỆN
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN TH ẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA H ỌC: TS. NGUYỄ N THỊ NGA

HÀ NỘI - 2013


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các thông tin trong Luận văn là trung thực, có tiếp thu và sử dụng những ý
tƣởng khoa học của các tác giả có bài nghiên cứu liên quan. Những phần trích
dẫn đều có xuất xứ rõ ràng.
Tác giả

Hồ Thị Nga



Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

HĐTC

Hợp đồng thế chấp

LĐĐ 2003

Luật Đất đai năm 2003

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCTD

Tổ chức tín dụng

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1

2.3.1 Bên thế chấp..................................................................................... 32
2.3.2 Bên nhận thế chấp ............................................................................. 32
2.3.3 Bên giữ tài sản thế chấp..................................................................... 33
2.3.4 Ngƣời xử lý tài sản thế chấp .............................................................. 34
2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ............. 35
2.5 Trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan hữu quan trong xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất ..................................................................... 37
2.6 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong một số trƣờng hợp
đặc biệt ......................................................................................................... 38
2.6.1 Xử lý quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất 38
2.6.2 Xử lý quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp có quyết định thu hồi của
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ............................................................... 42
2.6.3 Xử lý quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất
của bên thứ ba ............................................................................................ 44
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................... 46
Chƣơng 3: HƢỚNG HO ÀN THIỆN PH ÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN
DỤNG ........................................................................................................... 47
3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất tại các tổ chức tín dụng ......................................................................... 47
3.1.1 Những kết quả đạt đƣợc .................................................................... 47
3.1.2 Mặt hạn chế, bất cập .......................................................................... 48
3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ...................... 60
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................... 69
KẾT LUẬN .................................................................................................. 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 71


1



2
mạnh và an toàn trong hoạt động cho vay tại các TCTD. Đó là lý do tác giả chọn đề
tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng - Thực
trạng và hướng hoàn thiện” làm luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học, sách báo, tạp chí pháp lý nghiên
cứu các nội dung pháp luật về thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ, xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay, xử lý tài sản thế chấp tại các TCTD tiêu biểu nhƣ: Lý luận và thực tiễn về
biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp
đồng tín dụng, Chủ nhiệm đề tài: Ths. Vũ Thị Hồng Yến- Khoa PLDS – Trƣờng Đại
học Luật Hà Nội, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, 2010; Thế chấp tài sản - Một
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Khoá luận tốt nghiệp của tác giả Nông
Thị Hợp, 2012; Những vấn đề pháp lý về thế chấp QSDĐ, Nguyễn Thị Thu Thủy,
Khóa luận tốt nghiệp, năm 2011; Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt
động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại - một số vướng mắc pháp lí và đề xuất
hoàn thiện, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lƣơng, Tạp chí Luật học Số 10/2011;
Xử lý tài sản thế chấp trong mối quan hệ với pháp luật về phá sả n, tác giả Vũ Thị
Hồng Yến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 4/2012;...
Về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD cũng có những công
trình nghiên cứu sát với đề tài nhƣ Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng
đất không trả được nợ cho các tổ chức tín dụng - kinh nghiệm qua một số vụ án lớn :
Công trình dự thi giải thƣởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học” , năm 2006; Pháp luật
về thế chấp Q uyền sử dụng đất ở V iệt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học của tác giả
Nguyễn T hị Nga, năm 2009; Tìm hiểu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ,
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đỗ Thị Hòa, năm 2012; ...
Có thể thấy, các công trình khoa học, bài viết trên đều đã đề cập những khía
cạnh khá đầy đủ xung quanh các nội dung về thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ, xử lý
tài sản bảo đảm; xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD. Tuy nhiên chƣa có một

việc tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ tại các TCTD, không đi sâu vào giải quyết từng biện pháp xử lý. M ặt khác,
tác giả cũng không nghiên cứu biện pháp xử lí tài sản thế chấp mà không phải là
QSDĐ và tài sản thế chấp không thực hiện tại các TCTD.


4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài đƣợc tiến hành dựa trên cơ sở phƣơng pháp luận của
chủ nghĩa M ác- Lênin, quan điểm duy vật biện chứ ng, duy vật lịch sử. Trong quá
trình nghiên cứu, tác giả cũng sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khoa học nhƣ
phƣơng pháp phân tích, đánh giá, so sánh và tổng hợp.
6. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD” là một đề tài mang tính
chuyên sâu khi đi cụ thể vào một nội dung của pháp luật về các biện pháp bảo đảm
với tài sản bảo đảm là QSDĐ và bên nhận bảo đảm là các TCTD. Đề tài đã đạt đƣợc
một số kết quả mới nhƣ sau:
- Nghiên cứu một cách hệ thống lịch sử phát tr iển các quy định pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD trong các văn bản luật, có đánh giá và
phân tích rõ những thay đổi.
- Phân tích, đánh giá những quy định pháp luật cơ bản, mang tính chung nhất
điều chỉnh hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD, có những nhận
định mang tính chuyên sâu, so sánh đối chiếu với thực tiễn.
- Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đƣợc căn cứ, đánh giá từ thực tiễn thi hành
và có sự tham khảo, học tập kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới.
7. B ố cục của đề tài
Đề tài đƣợc cơ cấu thành 3 chƣơng nhƣ sau:
- Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các
tổ chức tín dụng
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nƣớc. Tuy nhiên, trong quá trình
khai thác và sử dụng đất ấy, QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tƣơng đối.
Ngƣời có QSDĐ đƣợc Nhà nƣớc xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng
cho các nhu cầu và m ục đích khác nhau.
Ở Việt Nam ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nƣớc là đại
diện chủ sở hữu (Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 5 LĐĐ 2003). Nhà nƣớc tiến hành
giao đất, cho thuê đất để ngƣời dân sử dụng ổn đ ịnh, lâu dài đồng thời quy định và
không ngừng mở rộng các quyền cho ngƣời sử dụng đất trong quá trình sử dụng nhƣ
chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Chính quá trình
chuyển giao này đã làm cho QSDĐ của ngƣời dân trở thành tài s ản- một loại tài sản
khá đặc biệt trong pháp luật thực định Việt Nam.
1.1.2.2 Khái niệm, đặc trƣng cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất
Nhƣ trên đã phân tích về bản chất của QSDĐ, một mặt QSDĐ với tƣ cách là
một loại tài sản nên sẽ chịu sự tác động của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân


8

sự) khi xem xét quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là m ột biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng tài sản, mặt khác, QSDĐ cũng là một quyền phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu đại diện của Nhà nƣớc về đất đai nên cũng sẽ bị giới hạn, chi phối và
ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang
tính đặc thù của tài sản là QSDĐ. Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn đƣợc điều
chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và c ác lĩnh vực
pháp luật khác có liên quan. Nhìn một cách tổng thể, quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả
phƣơng diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ nhƣ sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có
quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm
bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế
chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [23].

nhận lại, khôi phục hoàn toàn QSDĐ về phƣơng diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ
trả nợ đã đƣợc thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và cam kết.
Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ đư ợc quy định chặt chẽ hơn nhiều so
với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác: Không
giống nhƣ các giao dịch tài sản thông thƣờng đƣợc pháp luật tôn trọng tối đa quyền
tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể, các giao dịch về QSDĐ nói chung,
giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt
từ quy trình thiết lập, thực hiện đến chấm dứt giao dịch. Chẳng hạn, khi thiết lập
quan hệ thế chấp QSDĐ, các bên bắt buộc phải xác lập dƣới hình thức hợp đồng, có
công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì giao dịch m ới phát sinh hiệu lực. Hay
nhƣ trong trƣờng hợp bên thế chấp không trả đƣợc nợ, QSDĐ phải đem ra xử lý thì
ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ phải thuộc đối tƣ ợng đƣợc cấp GCNQSDĐ còn
không thì chỉ đƣợc hƣởng giá trị QSDĐ thế chấp…
1.1.2.3 Vai trò, ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, thế chấp QSDĐ là m ột trong những biện pháp để khai thác đất đai có
hiệu quả: Thế chấp QSDĐ giúp nâng cao hiệu quả và công năng của đất. Thật vậy,
đất đai nói chung và mỗi mảnh đất nói riêng, bên cạnh đời sống hữ u hình chính là
mục đích sử dụng mà ta xác định cho đất nhƣ đất ở, đất nông nông nghiệp, đất kinh
doanh phi nông nghiệp… thì nó còn có đời sống vô hình - đời sống biến nó trở thành
đại diện kinh tế để tham gia vào các giao dịch trên thị trƣờng và thế chấp QSDĐ
chính là một biện pháp làm hiện hữu đời sống vô hình đó của đất đai. M ột mặt, bên


10

thế chấp tiếp tục khai thác, sử dụng đất, mặt khác họ vay về đƣợc một lƣợng tiền
tƣơng ứng với giá trị QSDĐ đó để làm vốn phát triển hoạt động kinh doanh, sản
xuất. Có thể nói, thế chấp QSDĐ giúp cho ngƣời sử dụng đất khai thác đƣợc những
lợi ích và giá trị vô biên của đất đai, những giá trị hiện hữu và cả những giá trị vô
hình đƣợc ẩn chứa trong tài sản hiện hữu đó.

góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng tài chính. Với chức năng là trung gian tài chính,
các TCTD thực hiện việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân chúng thông qua nhiều
phƣơng thức khác nhau để cho vay lại thông qua thế chấp QSDĐ đối với các tổ chức,
cá nhân trong nền kinh tế, thực hiện việc điều chuyển vốn từ chỗ tạm thời “thừa vốn”
sang chỗ tạm thời “thiếu vốn”. Nhiều nhà nghiên cứu đã ví hệ thống ngân hàng của
một nƣớc đóng vai trò nhƣ huyết mạch của nền kinh tế đó .
1.2 Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng
1.2.1 Sơ lƣợc lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
BLDS 1995 là văn bản mang tính địn h hƣớng chung lần đầu tiên đề cập tới
vấn đề xử lý tài sản bảo đảm (Điều 259) và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ (Điều
737), theo đó, phƣơng thức xử lý QSDĐ duy nhất trong trƣờng hợp bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạ n là bên nhận thế
chấp đƣợc quyền yêu cầu cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá QSDĐ:
“Trong trư ờng hợp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừ ng đã
thế chấp tại N gân hàng Việt N am, tổ chức tín dụng Việt N am, thì bên nhận thế chấ p
có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng
đất để thu hồi vốn và lãi;”. Nội dung này tiếp tục đƣợc cụ thể hóa tại Điều 33 Quy
chế thế chấp, cầm cố và bảo lãnh tài sản vay vốn ngân hàng kèm theo Q uyết định số
217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam.
Điều 32 Nghị định số 165/1999/NĐ -CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
khi quy định về phƣơng thức xử lý QSDĐ thế chấp bƣớc đầu đã có sự tôn trọng thỏa
thuận của các bên so với các văn bản pháp luật trƣớc đó: “Quyền sử dụng đất thế chấp
được xử lý theo phương thức do các bên thoả thuận; trong trường hợp không có thoả
thuận, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá để thanh toán nghĩa vụ. ”
Nghị định số 178/1999/NĐ -CP về bảo đảm tiền vay không có quy định riêng
cho trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ mà việc xử lý QSDĐ đƣợc áp dụng



đƣợc ban hành. Nghị định này đã bỏ qua cơ chế “xin phép UBND cấp có thẩm


13

quyền” khi thực hiện thủ tục bán đấu giá QSDĐ. Bên cạnh đó, văn bản này còn có
các quy định tiến bộ trong việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý QSDĐ nói
riêng nhƣ mở rộng quyền tự do thỏa thuận cho các chủ thể tham gia giao dịch; thứ tự
ƣu tiên thanh toán giữa bên trong quan hệ thế chấp bƣớc đầu đƣợc xác định rõ.v.v.
M ới đây nhất, N ghị định số 11/2012/NĐ -CP ngày 22/02/2012 về việc sửa đổi, bổ
sung m ột số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ -CP đã đem lại nhiều quy định mới
trong xử lý QSDĐ nhƣ quy định riêng trƣờng hợp xử lý QSDĐ thế chấp trong trƣờng
hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản trên đất, xử lý QSDĐ trong
trƣờng hợp đầu tƣ tài sản trên đất...
Tóm lại, pháp luật ở giai đoạn đầu khá đơn giản, các phƣơng thức xử lí tài sản
để thu hồi nợ cũng không nhiều do quan hệ thế chấp tài sản nói chung và thế chấp
QSDĐ nói riêng không phong phú, đa dạng và phức tạp nhƣ sau này. Càng về sau,
trƣớc sự phát triển sôi động của nền kinh tế, nhu cầu về vốn cho đầu tƣ và cho nhu
cầu thiết yếu của cuộc sống cũng ngày càng lớn. Thế chấp tài sản phát triển đa dạng
cả chiều rộng và bề sâu, cũng không tránh khỏi kéo theo cả sự phức tạp trong việc xử
lí tài sản. Trƣớc nhu cầu khách quan đó, cả hệ thống pháp luật về cho vay và xử lí tài
sản bảo đảm tiền vay liên tục đƣợc bổ sung, điều chỉnh ở m ỗi giai đoạn, m ỗi thời kì,
các văn bản sau ra đời tiến bộ hơn so với các văn bản trƣớc để đáp ứng với yêu cầu
của thực tiễn xã hội. Theo đó, pháp luật về xử lí tài sản thế chấp là QSDĐ cũng ngày
càng đƣợc hoàn thiện hơn, hiệu quả thực thi cao hơn.
1.2.2 K hái niệm pháp luật xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
các tổ chức tín dụng
Hoạt động cho vay của các TCTD đã trở nên không thể thiếu trong nền kinh tế
khi mà nhu cầu về vốn của con ngƣời ngày càng tăng lên. Các TCTD cũng đã coi
QSDĐ là tài sản bảo đảm ƣu tiên hàng đầu và biện pháp thế c hấp QSDĐ đƣợc áp

trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng cũng có nhiều chế định quan trọng điều chỉnh vấn
đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Hiện nay, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm nói chung
và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nói riêng đƣợc quy định chủ yếu trong Nghị định
số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định số
11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 163/2006/NĐ -CP.
Có thể thấy, các vấn đề về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đƣợc quy phạm
pháp luật điều chỉnh rất đa dạng với nhiều nội dung nhƣ căn cứ xử lý, phƣơng thức
xử lý, trình tự thủ tục thực hiện, thứ tự ƣu tiên thanh toán... Bên cạnh đó, hoạt động


15

thế chấp QSDĐ diễn ra chủ yếu và sôi động trong hệ thống các TCTD nên luận văn
tập trung nghiên cứu các nội dung về pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
các TCTD. Do đó, căn cứ vào lý luận về pháp luật nói chung thì có thể hiểu pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các TCTD nhƣ sau:
Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụ ng đất tại các tổ chức
tín dụng là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nƣớc ban hành hoặc thừa
nhận điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình các chủ thể áp dụng
các cách thức, biện pháp xử lý quyền sử dụng đất nhằm thanh toán nợ cho tổ
chức tín dụng.
1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại
các TCTD
Pháp luật về xử lí tài sản thế chấp là QSDĐ quy định khá cụ thể đầy đủ các
điều kiện, nội dung, quy trình, cũng nhƣ chức năng, nhiệm vụ và sự phối hợp của các
cơ quan chức năng trong quá trình thực hiện hoạt động xử lí tài sản thế chấp là
QSDĐ. Theo đó, chúng có những nhóm quy phạm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh căn cứ xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ

khác thay thế.
Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh quyền, ng hĩa vụ các bên trong
quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
BLDS 2005 quy định những quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên khi xác lập
hợp đồng thế chấp (từ Điều 348 - Điều 353). Theo đó, ngoài hai chủ thể chính là bên
nhận thế chấp và bên thế chấp thì c òn có thể có chủ thể thứ ba là ngƣời giữ tài sản
thế chấp. Những quyền và nghĩa vụ này chủ yếu đƣợc thực hiện ở giai đoạn các bên
thực hiện hợp đồng thế chấp, quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia. Đến giai
đoạn xử lý tài sản bảo đảm thì về cơ bản, quy ền và nghĩa vụ của các bên vẫn đƣợc
thực hiện nhƣ trƣớc, tuy nhiên do trong thời gian chờ xử lý tài sản thế chấp, việc khai
thác, sử dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức không còn thuộc quyền của bên thế chấp mà
chuyển cho bên nhận thế chấp, cũng nhƣ có thêm quá t rình áp dụng các biện pháp để
thu giữ và xử lý tài sản thế chấp, do đó, ở giai đoạn này, bên nhận thế chấp có thêm
quyền đƣợc khai thác, sử dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (Điều 64


17

Nghị định số 163/2006/NĐ -CP) và xuất hiện thêm trách nhiệm của chủ thể thứ ba là
“ngƣời xử lý tài sản” (Điều 60 Nghị định số 163/2006/NĐ -CP).
Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh trình tự, thủ tục xử lý
Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có khi phải áp dụng cả các
biện pháp thu giữ hay cƣỡng chế thu hồi nếu bên thế chấp/ngƣời giữ tài sản thế chấp
không tự nguyện giao tài sản để xử lý hay thực hiện nghĩa vụ theo bản án có hiệu
lực. Do đó, các hoạt động này không thể tiến hành m ột cách tùy tiện mà phải tuân
theo trình tự, thủ tục nhất định, tránh các vi phạm pháp luật có thể xảy ra. M ột quá
trình xử lý tài sản bảo đảm thông thƣờng trải qua ba giai đoạn chính: giai đoạn thông
báo cho các bên trong quan hệ thế chấp hoặc có liên quan tới tài sản thế chấp; giai
đoạn xử lý và thanh toán tiền thu đƣợc từ tài sản thế chấp và giai đoạn hoàn tất các
thủ tục để chuyển quyền quyền sử dụng cho bên nhận thế chấp.

1.3.1 K hái quát pháp luật một số nƣớc về xử lý tài sản thế chấp
► Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản theo pháp luật Pháp
Các nội dung liên quan tới xử lý tài sản thế chấp là bất động sản theo pháp
luật Pháp đƣợc thực hiện theo quy định tại chƣơng III Thiê n XVIII về Thế chấp –
BLDS Pháp:
Về quyền ưu tiên: Theo Điều 2095 BLDS Pháp thì quyền ƣu tiên là quyền của
ngƣời đƣợc ƣu tiên thanh toán nghĩa vụ trƣớc những ngƣời có quyền khác kể cả
ngƣời có quyền đã nhận thế chấp. Đối với bất động sản, pháp luật Pháp có dự liệu
các trƣờng hợp những ngƣời đƣợc hƣởng quyền ƣu tiên đối với bất động sản (Điều
2103), các quyền ƣ u tiên chung đối với bất động sản (Điều 2104).
Về Thứ tự thế chấp: Theo Điều 2134 BLDS Pháp thì giữa những ngƣời có
quyền đƣợc xếp thứ tự căn cứ vào ngày tháng ngƣời có quyền tiến hành đăng ký tại
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ; Nếu nhiều đăng ký thế chấp đƣợc thực hiện
cùng m ột ngày đối với m ột bất động sản, thì căn cứ vào ngày tháng của chứng thƣ
đăng ký; Nếu có nhiều đăng ký đƣợc tiến hành cùng m ột ngày đối với cùng một bất
động sản trên cơ sở những chứng thƣ quy định tại đoạn 2 nhƣng ngày tháng của
những chứng thƣ này là nhƣ nhau thì các đăng ký này có giá trị nhƣ nhau dù thứ tự
trong sổ đăng ký nêu trên nhƣ thế nào.
► Xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật Canada


19

Các quy định liên quan về xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật Canada(động
sản và bất động sản) đƣợc quy định tại Quyển 6 BLDS Québec (Các ƣu tiên và các
thế chấp), trong đó nội dung chính tập trung tại C hƣơng V (M ục III) về vi ệc thực
hiện các quyền thế chấp:
Các ưu tiên: Theo BLDS Québec thì quyền đòi nợ đƣợc pháp luật dành cho
ngƣời có quyền đƣợc hƣởng ƣu tiên hơn những ngƣời có quyền khác, kể cả ngƣời đã
nhận thế chấp. N hững quyền đòi nợ ƣu tiên đối với bất động sản là gồm các tiền án