BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM
VÀ NHẬT BẢN – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
MÃ SỐ: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐINH TRUNG TỤNG

HÀ NỘI - 2010


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU .........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
.....................................................................................................................................6

1.1. Khái niệm chung về đăng ký bất động sản....................................................6
1.2. Vai trò của đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường..................15
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG

nhau dẫn đến những khó khăn, phiền toái không chỉ cho người dân mà còn
cho cả các cơ quan thực thi pháp luật.
- Pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đồng bộ, còn thiếu một số
quy định cần thiết về quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất
là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận và
một số quyền khác về bất động sản đã được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát
triển rừng, BLDS 2005, nhưng chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
đăng ký.
b) Thực tiễn thời gian vừa qua, đăng ký bất động sản cũng là vấn đề được
dư luận quan tâm, là vấn đề mang tính thời sự bởi những khúc mắc trong quá
trình áp dụng, thực thi pháp luật về đăng ký nhà, đất, cũng như yêu cầu xây dựng
và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch. Trên các phương
tiện thông tin đại chúng đã có rất nhiều bài viết, phỏng vấn, phóng sự liên quan
đến chuyện “giấy xanh, giấy đỏ, giấy hồng”, chuyện người dân gặp phải những
rắc rối khi đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở; chuyện tranh chấp giữa những người thân trong cùng
một gia đình khi đất sổ đỏ mang tên cha, nhà do con đầu tư xây nên giấy hồng
mang tên con, cha và con mỗi người mang một sổ đi thế chấp ngân hàng. Người
dân chới với không biết sổ nào có giá trị hơn sổ nào. Tất cả những vướng mắc


2
nêu trên đều bắt nguồn từ sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của pháp luật hiện
hành về đăng ký bất động sản.
Từ thực tiễn như vậy, để giải quyết những vướng mắc như báo chí đã
nêu, với quan điểm cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng
ký bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các
quyền liên quan đến bất động sản, dự án Luật Đăng ký bất động sản được đưa
vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XI (20022007), Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XII (20072011). Tuy nhiên, trong hai năm 2005 và 2008, dự án Luật Đăng ký bất động
sản mặc dù đã hai lần được Chính phủ thông qua và trình Uỷ ban thường vụ

cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật của Việt Nam và thế giới, tham khảo
kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, qua đó nhằm hoàn
thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam. Với suy
nghĩ nêu trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản của
Việt Nam và Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam” làm
luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian vừa qua, đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và
thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, đó là:
a- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” –
luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học ViệtPháp khoá I, 1998-2001).
b- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - luận văn thạc sĩ
luật học của Nguyễn Ngọc Tú (cao học Luật ĐHQG Hà Nội năm 2007).
c- “Một số vấn đề về ĐKBĐS trong luật dân sự- Thực trạng và phương
hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn (cao hoc
Luật Hà Nội năm 2008).
Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có rất nhiều các bài báo
hoặc bài nghiên cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng
trao đổi về nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn
của việc cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất, giá trị pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự
cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện
pháp luật đăng ký bất động sản...
Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra
những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt
Nam cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký. Tuy nhiên đến nay, chưa có
đề tài nghiên cứu nào theo hướng phân tích, so sánh pháp luật của Việt Nam
và pháp luật quốc tế dưới góc độ so sánh.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Vấn đề đăng ký bất động sản chịu sự điều chỉnh của một hệ thống các quy

5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm r cơ sở khoa học, l ý luận
và thực tiễn của những quy định về đăng ký bất động sản trong pháp luật Việt
Nam, bao gồm các quy định trong luật dân sự chung và các quy định trong
luật chuyên ngành, trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất
động sản trong luật dân sự và luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản.
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định
như sau:
a) Thứ nhất, làm r cơ sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản để
có căn cứ xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật.
b) Thứ hai, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành của
Việt Nam trên cơ sở so sánh với các quy định về đăng ký bất động sản trong


5
pháp luật Nhật Bản nhằm làm r những ưu điểm và thành công, những nhược
điểm và hạn chế của chế định hiện hành.
c) Thứ ba, trên cơ sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng
và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký
bất động sản ở nước ta.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn
Đây là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu tập trung,
chuyên sâu các quy định pháp luật dân sự và luật chuyên ngành về đăng ký
bất động sản của Việt Nam trên cơ sở phân tích, so sánh với pháp luật nước
ngoài. Luận văn đi sâu phân tích quy định hiện hành của cả hai hệ thống pháp
luật theo từng chế định như: đối tượng bất động sản phải đăng ký, nội dung
đăng ký bất động sản, giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản, mô hình cơ
quan đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản…, từ đó chỉ ra những điểm
tương đồng, khác biệt, những bất cập, vướng mắc của pháp luật hiện hành cần
phải sửa đổi, hoàn thiện. Đây chính là đóng góp lớn nhất của Luận văn.

ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp. BLDS Cộng hoà Pháp quy định các
quyền: quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền phụ thiêm đối với bất động sản,
quyền thu hoa lợi, quyền sử dụng, quyền cư dụng, dịch quyền (quyền địa dịch).
Tuy nhiên, quyền sở hữu vẫn là một quyền tài sản quan trọng nhất
và luôn được xem xét đến trước tiên. Theo Điều 544 BLDS Cộng hoà Pháp,
khái niệm quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, hưởng thụ và định đoạt tài
sản. Trong khi đó, pháp luật dân sự Nhật Bản quan niệm quyền sở hữu là
quyền kiểm soát đầy đủ nhất đối với vật. Thuật ngữ “kiểm soát” mang tính
trừu tượng, được phân biệt với kiểm soát thực tế đối với vật. Điều 206 BLDS
Nhật Bản quy định nội dung quyền sở hữu bao gồm quyền tự do sử dụng, thu
lợi nhuận và định đoạt với giới hạn do pháp luật quy định. Tuy quyền sở hữu
là một quyền tài sản cơ bản và quan trọng nhất (Điều 29 Hiến pháp Nhật Bản)


7
nhưng nhằm bảo vệ sự ổn định chung cũng như lợi ích công cộng, quyền sở
hữu không hoàn toàn tuyệt đối và tự do mà phải “trong phạm vi luật định”.
Nếu tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng là “vật”, thì có tài sản hữu
hình và tài sản vô hình, phụ thuộc việc có thể nhận biết được tài sản đó bằng
các giác quan hay không. Trong tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân chia
thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là
sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này chủ yếu dựa
vào một số tiêu chí như tính chất không di, dời được của tài sản; mục đích,
phương cách sử dụng và giá trị của tài sản.
Về phân loại tài sản, pháp luật Pháp coi sự phân loại tài sản thành động
sản và bất động sản là cơ bản và chủ yếu. Điều 516 BLDS Cộng hoà Pháp
quy định “Tất cả mọi tài sản đều là động sản hoặc bất động sản.” Theo
BLDS Pháp thì có ba cơ sở chính để phân loại tài sản. Đó là tính chất, mục
đích sử dụng và đối tƣợng gắn liền với tài sản (Đ517). Dựa vào ba cơ sở
này, pháp luật quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động

“gắn liền với đất đai”. Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt
bất động sản với động sản. Ngoài đất đai, thì “các tài sản khác gắn liền với
đất đai” cũng được coi là bất động sản, ví dụ như cây trồng trên đất đai. Việc
quy định như vậy làm mở rộng hơn nữa phạm vi tài sản được coi là bất động
sản, tránh việc liệt kê một cách quá tỉ mỉ, máy móc các tài sản là bất động sản.
Mặt khác, việc quy định mở như vậy giúp cho pháp luật luôn thích ứng được
với sự thay đổi nhanh chóng của đời sống xã hội, làm cho các quy định của
pháp luật không phải là rào cản trong các quan hệ dân sự ngày càng đa dạng,
phức tạp. Hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất
đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự.
Theo Điều 163 BLDS 2005 thì “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản”. Bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu
chúng gắn liền với đất đai. Bất động sản là vật bao gồm nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất, các vật gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các
vật khác gắn liền với đất. Trong pháp luật hiện hành chưa giải thích thuật ngữ
“gắn liền với đất đai”, do đó, còn có cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền
với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản. Ví dụ như các căn nhà tạm,
túp lều, cầu tạm, cối xay nước, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ, … tuy có gắn liền
với đất nhưng có được coi là bất động sản hay không. Khái niệm “quyền tài
sản” được quy định tại Điều 181 BLDS 2005, đó là những quyền trị giá được
bằng tiền và có thể chuyển giao. Đó có thể là quyền gắn liền với một tài sản
hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu sẽ có được tài sản. Trong hệ thống
phân loại cơ bản về tài sản tại Điều 163 BLDS 2005, khái niệm “quyền tài sản”
được xây dựng để đối lập, loại trừ khái niệm “vật”. Do vậy, có thể hiểu khái
niệm “vật” theo pháp luật dân sự Việt Nam phải là vật hữu hình. Đối lập với
vật hữu hình, quyền tài sản có thể được hiểu là các vật vô hình. Như vậy, theo
luật dân sự Việt Nam, quyền tài sản không bao gồm quyền sở hữu vật và các
quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền



nước là một bằng chứng khách quan không thể chối cãi.
Như vậy, đăng ký bất động sản có thể hiểu là việc ghi nhận vào Sổ của
cơ quan nhà nước các thông tin về bất động sản. Thông tin đó có thể là thông


10
tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, thông tin về các quyền đối với bất
động sản, trong đó có quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp…
1.1.2.1. Quan niệm về đăng ký của một số quốc gia trên thế giới
Xem xét quá trình lịch sử của đăng ký bất động sản tại một số quốc gia
trên thế giới cho thấy về cơ bản các nước đều có cách tiếp cận khái
niệm «đăng ký» theo hướng nêu trên.
Trước kia, việc xác định quyền sở hữu đất trong các cộng đồng không
phải là điều khó khăn. Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất,
các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử
chỉ mang tính biểu tượng ( như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp
này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể
tồn tại mãi theo thời gian. Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm
phán hay một quan chức địa phương bảo quản. Loại Sổ này trở thành Sổ ghi
chứng thư- quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên
phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy. Ở cơ
quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở
Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…
Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai,
gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các
chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi
kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập
quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của
việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại
cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thuỵ sĩ,

đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia. Do đó, yêu cầu quản lý về
đất luôn được Nhà nước chú trọng. Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản
còn nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản,
thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản.
Theo các nhà nghiên cứu về vấn đề đăng ký bất động sản ở các nước,
hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu
của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hoá các quyền liên quan đến
bất động sản, phục vụ cho họat động của thị trường bất động sản và các giao
dịch khác liên quan đến bất động sản.
Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua
đất, người nhận thế chấp đất v.v…tra cứu thông tin nhằm xác định r được
quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của
thửa đất. Tra cứu thông tin là một họat động thông thường trước khi thực hiện
việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn
liền với đất.
Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối
với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn,
như luật La Mã chẳng hạn. Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc
thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm
chứng, chuyển giao trước Toà án và chuyển giao theo truyền thống. Tuy


12
nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế chuyển
giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cơ chế này dẫn đến thực trạng là
các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công khai và
bất hợp pháp. Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản không bao giờ chắc
chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Nhằm khắc phục
hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong
những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là

13
đăng ký (Đăng ký viên). Tuỳ thuộc điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của
mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước quy định khác nhau về cơ quan đăng ký.
Tại Việt Nam, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tài
nguyên và Môi trường. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh và cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và trình Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đăng ký. Các Văn phòng đó cũng
trực tiếp thực hiện đăng ký các giao dịch về bất động sản. Trong khi đó, theo
pháp luật Nhật Bản, cơ quan đăng ký bất động sản thuộc hệ thống cơ quan tư
pháp, đó là Phòng Đăng ký bất động sản thuộc Cục Tư pháp hoặc Sở Tư
pháp địa phương hoặc Chi Cục Tư pháp hoặc Chi nhánh của Cục nơi có bất
động sản. Pháp luật Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng
thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy
định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành
bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và
các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất
động sản” (Điều 9). Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động
sản cũng được tổ chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục
thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp. Cơ quan đăng ký bất động
sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ thống cơ quan
đăng ký bất động sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở Trung ương.
Pháp luật của mỗi quốc gia cũng quy định khác nhau về phạm vi thẩm
quyền đăng ký: cơ quan đăng ký bất động sản của Việt Nam có thẩm quyền
đang ký theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của chủ
sở hữu bất động sản. Trong khi đó, cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật
Bản, Pháp, Nga có thẩm quyền đăng ký theo khu vực (địa hạt).
1.1.3.2. Đăng ký bất động sản nhằm xác lập quyền của chủ sở hữu đối
với bất động sản hoặc ghi nhận và công khai hoá thông tin về quyền của chủ
sở hữu đối với một bất động sản nhất định.

xác lập từ thời điểm tạo lập bất động sản hoặc theo thỏa thuận của các bên
liên quan mà không phụ thuộc vào hành vi đăng ký.
Theo pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, quyền sử dụng đất và
các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký bắt buộc.
Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Điều 692 BLDS 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai”. Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc
văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, đối với các bất động sản khác là nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác, việc đăng ký
quyền sở hữu được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu và các giao dịch


15
liên quan đến bất động sản là nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng
(không phụ thuộc vào việc đăng ký).
Việc đăng ký phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Tuy nhiên, một hệ thống đăng ký bất động sản hiện đại là một hệ
thống «thân thiện, gần gũi, dễ tiếp cận» đối với người dân. Đây là mục tiêu
xây dựng hệ thống đăng ký mà bất kỳ quốc gia nào cũng đều mong muốn
hướng tới.
1.1.3.4. Thông tin về bất động sản đã được đăng ký được cung cấp cho
mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu
Cung cấp thông tin là mục tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống đăng
ký bất động sản trên thế giới. Do vậy, thông tin về hiện trạng và tình trạng

bản về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham
gia các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng
ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường
hợp bất động sản tham gia vào nhiều giao dịch khác nhau trong thị trường bất
động sản.
Trong các quan hệ dân sự, việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa bảo vệ
quyền sở hữu và các giao dịch tư về bất động sản (giao dịch dân sự, kinh doanh
giữa người dân với nhau). Bởi về nguyên tắc, quyền sở hữu và các vật quyền
đối với bất động sản được bảo đảm thực hiện bằng hai công cụ chính là quyền
đeo đuổi và quyền ưu tiên.
- Với quyền đeo đuổi, người có quyền đối vật được phép thực hiện
quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai. Do vậy, quyền đối
vật có giá trị đối kháng với người thứ ba, chứ không phải là các hợp đồng, giao
dịch là căn cứ phát sinh các quyền đó.
- Với quyền ưu tiên, người có quyền đối vật được ưu tiên thực hiện
quyền của mình trên vật trước tất cả những người khác. Trong trường hợp
nhiều người có cùng loại quyền đối vật trên cùng một tài sản, thì người xác lập
quyền trước được ưu tiên so với những người xác lập quyền sau, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác về thứ tự ưu tiên các quyền đối vật.
Do vậy, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản để thông tin cho người
thứ ba về các quyền đối vật sẽ hỗ trợ người có quyền thực hiện quyền đeo đuổi
và quyền ưu tiên một cách có hiệu quả và an toàn.
1.2.2. Đối với hoạt động quản lý nhà nước
Đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích
cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công khai hóa tình
trạng pháp lý của tài sản. Nói cách khác, đăng ký bất động sản không dừng lại ở
việc ghi nhận quyền về bất động sản mà quan trọng hơn là cho mọi người biết
được về những ghi nhận đó. Tuy nhiên, ngoài ý nghĩa nêu trên thì đăng ký bất
động sản còn là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với đất đai và thị
trường bất động sản. Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong muốn đạt

hữu, quyền sử dụng và các quyền của người nắm giữ vật và các lợi ích khác
có trên bất động sản.
1.2.3. Đối với thị trường bất động sản
Thực chất của vấn đề đăng ký bất động sản là vấn đề của nền kinh tế thị
trường, phục vụ cho sự vận hành thông suốt của nền kinh tế thị trường. Một
trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký bất động sản đó là công khai
hoá các quyền về bất động sản, xác lập hồ sơ pháp lý cho từng bất động sản.
Kết quả của hoạt động đăng ký bất động sản là người nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất… có thể xác định r được quyền sở hữu của người chuyển


18
nhượng, người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất thông qua việc tra
cứu thông tin.
Để đáp ứng được mục tiêu trên, yêu cầu đặt ra là các quyền, các giao
dịch liên quan đến bất động sản phải được công bố công khai thì mới có hiệu
lực (tuỳ vào từng quốc gia, đó có thể là hiệu lực của giao dịch - hiệu lực giữa
các bên, có thể là hiệu lực đối kháng - hiệu lực của quyền được đăng ký đối
với người thứ ba). Lợi ích đem lại chính là sự minh bạch của các hoạt động
trên thị trường bất động sản, qua đó hạn chế những tranh chấp, rủi ro trong
việc xác lập các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình và tránh thất thu ngân sách nhà nước (do không
thu được thuế, phí, lệ phí từ các giao dịch liên quan đến bất động sản). Một hệ
thống đăng ký thống nhất bất động sản có thể giải quyết được các bất cập này
và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động một cách chính quy và an toàn.
Thị trường bất động sản chính quy, công khai sẽ có phép chủ sở hữu, những
người có quyền sử dụng bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản một
cách hợp lý, tạo điều kiện cho việc đưa ra các thiết chế quản lý thị trường bất
động sản ổn định và hiệu quả.
Để thiết thực góp phần phát huy vai trò quản lý và điều tiết vĩ mô thị

luật hành chính. Luật tư liên quan tới bất động sản không nhiều bởi vì đất đai
thuộc sở hữu tư nhân, nó cũng giống như nhà cửa, các động sản… nên nó cũng
được sở hữu, thừa kế, giao dịch bởi con người. Vì vậy, đất đai cũng được điều
chỉnh bởi BLDS (luật thông dụng) mà không có gì khác biệt so với các đối
tượng khác.
BLDS Nhật Bản quy định, trong phạm vi quy định của pháp luật,
người sở hữu đất đai có thể tự do sử dụng, kinh doanh và định đoạt phần đất
thuộc sở hữu của mình. Để hạn chế tự do của người sở hữu đất đai, hay buộc
họ phải chịu một phần trách nhiệm và nghĩa vụ nhất định, có rất nhiều quy
định pháp luật được ban hành. Toàn bộ hệ thống pháp luật trong đó lấy BLDS
làm nền tảng được hiểu là “pháp luật bất động sản”, trong đó có Luật Đăng ký
bất động sản.
Các nội dung về đăng ký bất động sản của Nhật Bản được quy định
trong một số văn bản như: BLDS, Luật Đăng ký bất động sản, Nghị định về
đăng ký bất động sản, Thông tư của Bộ Tư pháp và một số văn bản pháp luật


20
chuyên ngành khác. Trong đó, BLDS được coi là luật gốc, chứa đựng những
quy định mang tính nguyên tắc về đăng ký bất động sản.
Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản được ban hành từ năm 1889 và
được sửa đổi nhiều lần, trong đó lần sửa đổi năm 2004 (Luật số 123 năm
2004) có ý nghĩa rất quan trọng đã quy định về đăng ký bất động sản trực
tuyến. Luật Đăng ký bất động sản quy định những nội dung quan trọng về cơ
chế và thiết chế đăng ký bất động sản như: Cơ quan đăng ký, đăng ký viên,
cách thức ghi chép đăng ký, bản đồ; trường hợp bác đơn yêu cầu đăng ký;
người có quyền yêu cầu đăng ký… Tuy nhiên, Luật Đăng ký bất động sản chỉ
điều chỉnh việc đăng ký đối với 2 loại bất động sản quan trọng nhất, có giá trị
lớn và chiếm tỷ lệ cao trong thị trường giao dịch bất động sản là đất và công
trình xây dựng.

giới, đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên pháp luật quy định đăng ký quyền sở
hữu đất đai. Tuy nhiên, do ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên người dân chỉ được Nhà
nước trao cho quyền sử dụng đối với đất đai. Như vậy, đất đai là đối tượng bất
động sản đầu tiên phải đăng ký nhưng nội dung đăng ký chính là đăng ký
quyền sử dụng đất. Điều này đã được quy định rất cụ thể trong Luật Đất đai
2003. Khoản 19 Điều 4 Luật này đã quy định rõ “Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định
vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Một trong những nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất được thể hiện qua
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Trước đây, khi Quốc hội chưa ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản 2009, ngoài đất đai là
đối tượng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì pháp luật đất
đai cũng quy định một số loại bất động sản khác cũng được ghi nhận trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất
thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở
hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về
đăng ký bất động sản (Điều 48 Luật Đất đai). Theo đó, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP liệt kê 4 loại tài sản gắn liền với đất được “ghi nhận” trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: nhà ở, công trình kiến trúc khác,
cây rừng, cây lâu năm và “việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Sau khi Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cơ
bản 2009 được ban hành, pháp luật đã quy định “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng. Các văn bản này chỉ quy định các
nội dung về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trong đó có công trình xây
dựng), đồng thời điều chỉnh các nội dung khác dưới giác độ quản lý về hiện
trạng vật lý, kỹ thuật của nhà ở, công trình xây dựng.
Khoản 2 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên
quan đến đầu tư, xây dựng cơ bản quy định: “Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho


23
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.”.
Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì “Chủ sở hữu nhà ở được chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo
lập hợp pháp về nhà ở…” (Điều 8) và “Hộ gia đinh, cá nhân trong nước,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng…” (Điều 9).
Việc chứng nhận quyền sở hữu được thực hiện đồng thời với việc ghi
nhận hiện trạng nhà ở khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tổ chức, cá
nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng khi thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhà ở đó được tạo lập hợp pháp (thông
qua các căn cứ xác lập quyền sở hữu do BLDS 2005 quy định như: đầu tư xây
dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy
định của pháp luật). Việc đăng ký quyền sở hữu đối với hai loại bất động sản
này (xin cấp Giấy chứng nhận ) khi phát sinh những căn cứ nêu trên không
mang tính bắt buộc. Nếu chủ sở hữu không đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ
quan có thẩm quyền (không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận) thì vẫn được