ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LINH THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TH
TỈNH CAO BẰNG, GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả

Linh Thị Thu Trang


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................. vi
MỞ ĐẦU.............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.......................................................................... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn....................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU....................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài...................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận............................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài........................................................................... 5
1.2. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới và tại Việt Nam...11
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của một số nước trên Thế giới..................11
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam......................17
1.3. Một số kết quả nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất.........................................22
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................. 28
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu....................................................... 28
2.2. Nội dung nghiên cứu............................................................................................ 28
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Cao Bằng........................................................................................................... 28


5
2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và
thành
phố Cao Bằng.................................................................................................... 28


3.3.3. Tình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế giai đoạn
2012-2016 trên địa bàn thành phố Cao Bằng................................................... 55

3.4. Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất
đã giao cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng.................................. 58
3.4.1. Thành tựu, tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng........................................... 58
3.4.2. Định hướng giải pháp............................................................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................... 63
1. Kết luận................................................................................................................ 63
2. Kiến nghị.............................................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 65
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích theo đơn vị hành chính của thành phố Cao Bằng....................38
Bảng 3.2. Tình hình biến động sử dụng đất thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012-2016 .....................................................................................

39

Bảng 3.3. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn tỉnh Cao
Bằng
.......................................................................................................................
41
Bảng 3.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng.......................................................................................... 43
Bảng 3.5. Tổng số tổ chức phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn thành
phố Cao Bằng......................................................................................... 44
Bảng 3.6. Tình hình giao đất, cho thuê đất của các loại hình tổ chức trên địa

đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như
không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người
trên trái đất.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến
đất đai thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm
1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay”. Do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm
hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh
thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên
suốt trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Cùng với công cuộc đổi mới nền kinh tế, vai trò của đất đai ngày càng quan
trọng. Việc quản lý sử dụng có hiệu quả đất đai - nguồn tài nguyên hữu hạn này


không chỉ liên quan đến quyết định tương lai của nền kinh tế địa phương nói
riêng và của đất nước nói chung, còn đảm bảo mục tiêu ổn định tình hình chính
trị phát triển kinh tế - xã hội.
Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt
công tác giao đất và cho thuê đất đã từng bước đi vào nề nếp góp phần ổn định
tình hình kinh tế-xã hội, bảo đảm an ninh trật tự. Thế nhưng, công tác quản lý đất
đai ở một số nơi bị buông lỏng, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều
trường hợp thiếu công khai, dân chủ; công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng
đất ở một số địa phương còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng giao đất không
đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí,

tài “Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 2016” .
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng và đề
xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng và thành phố Cao Bằng
- Đánh giá tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng
- Đánh giá và định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao
cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Cao Bằng
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những luật định trong công tác quản lý giao đất, cho
thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật cho phù hợp
trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách và
giải pháp sử dụng đất hiệu quả đối với tài nguyên đất đai của thành phố Bằng. Là
tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các
huyện có điều kiện tương đồng trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.


CHƯƠNG 1 TỔNG
QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

nghiệp phi nông nghiệp.
V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư
bản chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh
lệch và vấn đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh
lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là
một cải cách bộ phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm
chủ một bộ phận giá trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở
ngại cho sự phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung”. Thiếu sự phân biệt hai mặt
này sẽ không thể hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn
đề quyết định ý nghĩa của các cơ sở lý luận về ruộng đất (Nguyễn Đình Kháng,
2011 ) [13].
V.I. Lê-nin đã chỉ rõ, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu
hóa ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai
lầm trong lý luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai
lầm về chính trị. Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư
tự do tư bản vào ruộng đất. Ông cũng viết: “Thủ tiêu chế độ tư hữu ruộng đất
tức là xóa bỏ đến mức tối đa có thể có được trong xã hội tư sản, tất cả những trở
ngại, ngăn cản việc tự do dùng tư bản vào nông nghiệp và tự do chuyển tư bản
từ ngành sản xuất này sang ngành sản xuất khác. Sự phát triển tự do, rộng rãi
nhanh chóng của chủ nghĩa tư bản, sự xóa bỏ tất cả những khâu trung gian không
cần thiết khiến cho nền nông nghiệp giống như một nền công nghiệp có những
“nhịp độ kinh khủng”, - quốc hữu hóa ruộng đất dưới chế độ sản xuất tư bản chủ
nghĩa là như thế đấy” (V.I. Lê-nin, 2006)[29]
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1975 thống nhất đất nước,
nước ta quy định sở hữu đa cấp về đất đai gồm sở hữu công và tư nhân về đất
đai theo Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959. Năm 1960, miền Bắc
thực hiện phong trào “hợp tác hóa” vận động nông dân đóng góp ruộng đất



sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng
quyền cho người SDĐ. Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối
tượng sử dụng đất (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung
năm 2009). Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng
khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai,
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc SHTD do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà
nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc SHTD do Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu

(Hiến pháp 1992)[5].

Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất người SDĐ


đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế QSDĐ, nghĩa là Nhà nước đã cho phép người
dân được định đoạt tài


sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Vấn đề
định đoạt QSDĐ hạn chế còn được thể hiện thông qua quyền cho thuê, thế chấp,
cho thuê lại, hay góp vốn bằng QSDĐ.
Cơ chế quản lý đất đai ngày càng được đổi mới, chính sách đất đai đã
được thể chế hóa. Người SDĐ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, được Nhà nước
công nhận QSDĐ, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được
giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh,
được góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh. Người SDĐ có nghĩa vụ sử
dụng đúng mục đích, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử
dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và NSDĐ trả lại đất cho
Nhà nước khi có quyết định thu hồi đất (Doãn Hồng Nhung, 2012) [20].

Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu
tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư
phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất
vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Luật cũng đưa ra các quy định
để ngăn ngừa phát sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí
đất đai như: quy định việc giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù
hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực của địa phương;
Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư
phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự
án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các
quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường
và phát triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất
nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm
thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm,
đất lâm nghiệp).
Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn
hơn không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ
đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền
thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát
triển sản xuất hàng hóa.


Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện
các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc
kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng
cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều luật Đất đai năm 2013.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.



Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay thực
hiện chế độ đa sở hữu về đất đai gồm sự thừa nhận quyền sở hữu của tư nhân về đất
đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình đang
sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang trại gia
đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với mức cổ
phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác như
thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành trên
cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền và
công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai. Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy
nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các
quốc gia này. Việc giao dịch QSH đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải
thực hiện đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt
động giao dịch chuyển nhượng QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển
nhượng tài sản.
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Các nước đang
phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị rất đa dạng. Tuy nhiên, phổ
biến nhất là hai loại hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế
độ sở hữu Nhà nước về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem
là các trường hợp ngoại lệ. Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó
có quốc gia đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy,
hình thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng
thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận
trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác
nhau. Chẳng hạn trong luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut,
Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc
SHNN và tư nhân.
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với
các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49
đến 99 năm. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN về

tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ
thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp
sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua. Các chủ sở hữu