i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng được dùng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Oanh


ii

LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành luận văn này một cách nhanh và chính xác nhất,
trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Lê Sỹ Trung đã trực tiếp hướng
dẫn và chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và đầy nhiệt
huyết của các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề
tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng TN&MT huyện Tân Yên, Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Tân Yên, các đồng chí công chức 24 xã, thị trấn đã giúp
đỡ và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện
đề tài.
Mặc dù bản thân đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả
năng cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Kính
mong nhận được sự cảm thông và tận tình chỉ bảo của quý thầy cô và các
bạn.

1.6. Sơ lược chuyển mục đích sử dụng đất trên Thế Giới......................................... 17
1.7. Sơ lược chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam............................................. 19
1.8. Sơ lược chuyển mục đích sử dụng đất ở tỉnh Bắc Giang.................................. 20
1.9. Các kết quả nghiên cứu liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trên Thế
Giới............................................................................................................................................ 21
1.10. Các kết quả nghiên cứu ở Việt Nam......................................................................... 23


4
1.11. Đánh giá chung.................................................................................................................. 24

CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................... 26
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.................................................................................... 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi, thời gian nghiên cứu................................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................................... 26
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và Kinh tế - xã hội và thực trạng sử
dụng đất của huyện Tân Yên................................................................................................. 26
2.2.2. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện.....26
2.2.3. Phân tích một số yếu tố tác động đến chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn huyện............................................................................................................................... 26
2.2.4. Đề xuất giải pháp khắc phục..................................................................................... 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................ 27
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu................................................................ 27
2.3.2. Phương pháp dự báo..................................................................................................... 28
2.3.3. Phương pháp chuyên gia.............................................................................................. 28
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu............................................................. 28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................................... 29
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và Kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng
đất của huyện Tân Yên............................................................................................................. 29

PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

CMĐ

Chuyển mục đích

2

CMĐSDĐ

Chuyển mục đích sử dụng đất

3

CNH

Công nghiệp hóa

4


NQ- HĐND

Nghị quyết - Hội đồng nhân dân

10

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

11

SDĐ

Sử dụng đất

12

SHNN

Sở hữu nhà nước

13

SHTD

Sở hữu toàn dân

14


VN

Việt Nam

20

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tân Yên năm 2016.......33

Bảng 3.2:

Tình hình biến động sử dụng đất nông nghiệp của huyện
Tân Yên giai đoạn 2014 - 2016....................................................... 37

Bảng 3.3:

Tình hình biến động sử dụng đất phi nông nghiệp của
huyện Tân Yên giai đoạn 2014 - 2016........................................ 38

Bảng 3.4:


Cơ cấu dân số huyện Tân Yên giai đoạn 2014 - 2016...........59

Bảng 3.12:

Diện tích xin chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân huyện Tân Yên........................................................... 63

Bảng 3.13:

Loại hình đất chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện................................................................... 64

Bảng 3.14:

Ý kiến các hộ về kế hoạch sử dụng đất trong tương lai.....65


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Các nhóm đất chuyển mục đích sử dụng giai đoạn 2014 - 2016........35
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế theo mục tiêu Đại hội đảng bộ huyện tân yên............56


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó


chỉnh về cơ cấu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất và vì vậy mà hàng
năm việc CMĐSDĐ vẫn thường diễn ra ở tất cả các địa phương


với diện tích đất CMĐ cũng khá lớn. Nhằm kiểm soát việc CMĐSDĐ như đã
nêu cần phải tiến hành phân tích và đưa ra dự báo về CMĐSDĐ giữa các loại
đất trong từng năm, từng giai đoạn đối với từng địa phương, từng vùng cụ
thể, trên cơ sở đó giúp nhà nước chủ động trong việc chỉ đạo, tổ chức xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước.
Tân Yên là một huyện miền núi nằm ở phía tây tỉnh Bắc Giang, nằm gần
vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc “tam giác phát triển” Hà Nội - Hải Phòng Quảng Ninh. Cách thủ đô Hà Nội 60km về phía Tây, cách thành phố Thái
Nguyên 50km về phía Tây Bắc và nằm sát thành phố Bắc Giang, là điều kiện
thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - văn hóa, khoa học công nghệ các địa
phương trong và ngoài huyện. Nhờ đó các hoạt động thương mại dịch vụ,
giao lưu trao đổi hàng hóa phát triển ngày càng sôi động. Sự phát triển đó đã
kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai. Quá trình đô thị hóa
đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối
tượng sử dụng đất. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc mua
bán, trao đổi, CMĐ trái phép diễn ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Giá
cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến động
phức tạp. Vì vậy, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp góp phần
hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết
nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao
tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu phát
triển KT - XH của huyện trong thời kỳ CNH
- HĐH đất nước.
Xuất phát từ thực tiễn cũng như tầm quan trọng của vấn đề trên, dưới
sự hướng dẫn của PGS.Ts Lê Sỹ Trung tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng và một số yếu tố tác động đến chuyển mục đích sử dụng

phát triển mà không cần đến đất đai, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Xã
hội phát triển, nền kinh tế đa dạng với nhiều ngành nghề khác nhau thì nhu
cầu sử dụng đất càng lớn. Tuy nhiên diện tích đất lại cố định, không thể sản
sinh. Điều này tất yếu dẫn đến việc phải lấy đất của ngành này để chuyển
mục đích sang ngành khác quan trọng, cấp thiết hơn.[26]
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống
nhất quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong hiến pháp
năm 1992 và đến hiến pháp năm 2013 vẫn được nhắc lại. Luật Đất đai năm
2013 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” ( Điều 5
luật đất đai 2013).[3]
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến
vấn đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn đã ban hành những chủ trương, chính
sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm
vụ đã đề ra.
Trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X Đại
hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với
đất đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý,
sử dụng có hiệu quả.”[24]. Đến báo cáo chính trị Ban chấp hành trung ương
khóa XI Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII đã chỉ ra nhiệm vụ: “Tăng
cường quản lý nhà nước, hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách
và thực hiện đồng bộ các giải pháp chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu,
phòng chống thiên tai, quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường. Chú trọng
công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm; đồng thời tăng


cường thông tin truyền thông nhằm nâng cao nhận thức, ý thức, trách nhiệm
của người dân”.[2]


ngành nông nghiệp.


Việc chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến rất nhiều đối tượng,
ngành kinh tế, trong đó người nông dân là người chịu ảnh hưởng nhiều
nhất. Người thực


hiện điều tiết, phân bổ quỹ đất, quyết định việc thu hồi đất và chuyển mục
đích sử dụng đất là Nhà nước, thông qua việc ban hành hệ thống văn bản
pháp quy và xây dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất để quản lý và định hướng việc chuyển mục đích sử dụng
đất theo đúng đường lối, định hướng phát triển. Nếu Nhà nước thực hiện tốt
công tác này sẽ có tác động tích cực, thúc đẩy sự phát triển của các ngành
kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội và đời sống của người dân, còn nếu thực
hiện không tốt sẽ gây hậu quả tiêu cực theo chiều hướng ngược lại.[26]
Cấp huyện là cấp chính quyền được thành lập để thực hiện chức năng
quản lý nhà nước theo địa bàn. Quản lý nhà nước đối với đất đai là sự phối
hợp thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý được giao của chính quyền cấp
huyện với các đơn vị khác thuộc hệ thống quản lý nhà nước về đất đai theo
pháp luật quy định, nhằm mang lại môi trường thuận lợi nhất cho người
SDĐ trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với đất đai, đảm
bảo đất đai được sử dụng hiệu quả cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội. Chính quyền cấp huyện tổng hợp, đánh giá tiềm năng đất có hệ thống,
tính toán hợp lý những thay đổi trong SDĐ và các điều kiện KT- XH để chọn
lọc và thực hiện các mục tiêu SDĐ tốt nhất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển
mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà
nước cho người sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển

nhà nước có thẩm quyền gồm các trường hợp:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản
nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;


- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển
đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp
dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
 Chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép
Theo điều 11 thông tư 02/2015/TT-BTNMT, hai trường hợp CMĐSDĐ
không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký
biến động gồm:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi
gia súc, gia cẩm và các loại đông vật khác được pháp luật cho phép;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 210/2013/NĐ-CP về chính sách khuyến khích doanh
nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn. Nghị định này có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 10/2/2014 và thay thế Nghị định số 61/2010/NĐ-CP ngày
04/6/2010 về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông
nghiệp, nông thôn.
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2012 của Chính phủ về quản
lý, sử dụng đất trồng lúa;
- Công văn số 1622/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 06/05/2014 và Công văn
số 3398/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố
về việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng để thực hiện các công trình, dự án của các địa phương.
- Số 745/2014/QĐ-UBND ngày 07/11/2014, Quyết định ban hành Quy
định hạn mức đất giao làm nhà ở; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất
ở có vườn, ao và diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa áp dụng trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang


- Số 25/NQ- HĐND, thông qua danh mục các công trình dự án thu hồi,
chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015 (Văn bản của tỉnh Bắc Giang, ký ngày
9/12/1014).


- Số 33/NQ - HĐND, thông qua danh mục các công trình dự án được phép
thu hồi đất, các công trình dự án được phép chuyển mục đích sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng đặc dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2016
- Số 858/2014/QĐ- UBND, Ban hành quy định về trình tự, thủ tục khi
nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép CMĐSDĐ đối với tổ chức, hộ gia
đình, các nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.



và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và
công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý
các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài
chính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất
hoặc thuê bất động sản…). Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục
vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi…
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai
gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc
SHTN. Đối với đất đai thuộc SHTN thì nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất
tiền theo giá quy định. Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung
ương và chính quyền các địa phương. Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai
công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử
dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu
đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường
thiệt hại một cách công bằng.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà liên bang
bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao
gồm nhà nước liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất
được tiến hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát
của các cơ quan quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật
Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu
của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước. [30]
 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên