BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN MINH GIÁM

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN
ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN MINH GIÁM

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN
ÁP DỤNG TẠI CÀ MAU

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ


1.1.2. Đặc điểm hộ gia đình ......................................................................................... 11
1.2. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình tại Việt Nam. ........................................................................... 11
1.3. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình. ................................................................................................................ 13
1.3.1. Khái quát chung về các loại đất. ........................................................................ 13
1.3.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình trong sử dụng đất........................................ 14
1.3.3. Quy định của pháp luật về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình ................................................ 16
1.3.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. ......................... 16
1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. .............. 19
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình .......................... 21
1.4.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên ................................................................................. 21
1.4.2. Nhân tố kinh tế - xã hội .................................................................................... 22
1.4.3. Nhân tố giá cả quyền sử dụng đất và các khiếu nại liên quan: .......................... 24
Tiểu kết chương 1 ............................................................................................................ 25

Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên
địa bàn tỉnh Cà Mau ............................................................................................... 26
2.1. Tổng quan về tình hình kinh tế – xã hội của tỉnh Cà Mau ........................................ 26
2.2. Tổng quan về tình hình sử dụng đất tại Cà Mau. ...................................................... 28
2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cà Mau. ....................................... 30
2.4. Tình hình tranh chấp. ................................................................................................ 30
2.4.1. Nguy cơ vô hiệu hợp đồng. ................................................................................ 31
2.4.1.1. Vô hiệu hợp đồng do vô ý........................................................................... 31
2.4.1.2. Vô hiệu hợp đồng do cố ý. .......................................................................... 33


2.4.2. Nguy cơ hủy án và những bế tắt trong tố tụng liên quan đến tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. ........................................... 34

Phụ lục : Mẫu số 37 về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ
TAND
TANDTC

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tòa án Nhân dân
Tòa án Nhân dân tối cao

VKSND
TTDS

Viện Kiểm sát Nhân dân
Tố tụng dân sự

UBND

Ủy ban nhân dân


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Sau hơn 30 năm đổi mới kinh tế và hội nhập, đất nước ta đã đạt được những
thành tựu quan trọng về kinh tế - xã hội. Nền kinh tế tăng trưởng đều hàng năm, đời
sống vật chất văn hóa, tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên rõ rệt, an


2

yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất nói chung cũng
như những yếu kém trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai nói
riêng có nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn nguyên nhân vẫn là từ sự hạn chế,
bất cập của chính sách, pháp luật về đất đai và việc thực thi pháp luật liên quan.
Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà Luật Đất đai năm 2013 này vẫn
chưa giải quyết được những bất cập tồn tại, từ đó vẫn còn những giao dịch, thế chấp
vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần
lớn các vụ tranh chấp đều phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt đối với những giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xãy ra
tranh chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt
với nhau, kể cả cha con, tình thân với nhau cũng phải kéo nhau ra tòa vì tranh giành
quyền lợi liên quan đến vài công đất.
Ở Cà Mau trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề
tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình xãy ra khá phổ biến. UBND
tỉnh Cà Mau cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế
tranh chấp xãy ra trong dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao. Việc tranh
chấp xãy ra có thể là do vô ý hoặc do nhầm lẫn và cũng có trường hợp là cố ý vì
mục đích trục lợi cá nhân, có những vụ tranh chấp gặp khó khăn ngay khi tiến hành
các thủ tục tại cơ quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
rắc rối phát sinh ngay lúc này. Có vụ đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất với nhau nhưng khi thực hiện thì lại phát sinh vấn đề về giá trị của quyền
sử dụng đất tăng vọt nên một trong các bên có ý định tìm cách vô hiệu hợp đồng
bằng cách đưa người con trong hộ khẩu vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau khi

đất của hộ gia đình và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn còn bỏ ngõ…
Xuất phát từ tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại
Cà Mau" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với mong muốn góp phần để nhằm
nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về đất đai, về quản lý đất đai, hướng
đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thông thoáng và công bằng trong những
giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia
đình ở Cà Mau nói riêng.
2- Mục tiêu nghiên cứu
2.1- Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài là nghiên cứu các vấn đề về các trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình và những vấn đề phát
sinh liên quan đến quyền sử dụng đất khi nhà nước giao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng trong trường hợp được ghi tên của hộ gia đình theo quy định hiện
hành của pháp luật Việt Nam với mục đích cố gắng tìm ra những nguyên nhân cũng


4

như chỉ ra được những mâu thuẩn trong việc thực thi pháp luật để từ đó tìm ra
những giải pháp hữu hiệu nhất để kiến nghị hoàn thiện pháp luật, giúp người sử
dụng đất tránh những rũi ro dẫn đến những tranh chấp đáng tiếc có thể xãy ra trong
quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền và nghĩa vụ theo các quy định
của pháp luật cũng như đảm bảo công tác quản lý đất đai ở địa phương.
2.2- Mục tiêu cụ thể
Để thực hiện mục tiêu chung nói trên, việc nghiên cứu các vấn đề liên quan
đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có yếu tố hộ gia đình nhằm vào
các mục tiêu cụ thể sau đây:
Một là, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, việc thực
hiện các giao dịch cũng như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện

liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp đáng
tiếc có thể xãy ra?
4- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1- Đối tượng nghiên cứu
Do các chủ thể tham gia thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại và rất đa dạng về hình thức nên trong
phạm vi của luận văn này tôi chỉ nghiên cứu các vấn đề liên quan đến những giao
dịch, các hợp đồng thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên
của hộ gia đình và nghiên cứu các bước thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình
và được ghi tên hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.2- Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định cụ thể của Luật Đất đai
năm 2013 và Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Công chứng năm 2014 và các văn
bản pháp luật hiện hành về các trình tự, thủ tục áp dụng trong việc thực hiện các
giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Nghiên cứu tình hình thực tiễn tại tỉnh Cà Mau
liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trong suốt quá trình nghiên cứu, nội dung của luận văn tập trung đánh giá
các quy định của pháp luật về các trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
những thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có liên quan đến hộ gia
đình theo pháp luật Việt Nam thông qua thực tiễn và áp dụng tại tỉnh Cà Mau.
5- Tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước và ngoài nước liên quan
đến đề tài
5.1- Tình hình nghiên cứu trong nước
Cho đến nay, vấn đề về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình,
những mâu thuẩn và những bất cập liên quan được xem là một đề tài được nhiều đối
tượng quan tâm cả về nội dung liên quan đến kinh tế lẫn nội dung liên quan đến các
thủ tục hành chính. Vấn đề này được nhiều tác giả nghiên cứu trên nhiều phương

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7.
Qua những đề tài nghiên cứu của các tác giả nêu trên, sẽ là cơ sở cho việc
đánh giá thực trạng, đề ra những giải pháp, thậm chí làm cơ sở cho việc kiến nghị
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói chung. Trên cơ sở đó, trong luận văn này tôi đã có sự tổng hợp và
kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận
định, đánh giá của mình về các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình ở tỉnh Cà Mau.
5.2- Một số nghiên cứu ngoài nước về quyền sử dụng đất tại Việt Nam


7

Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu về các giao dịch
đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03 "Tác động
quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO"
(2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc
tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của người nghèo của
Ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu của tổ chức tư vấn:
"Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống luật đất đai
của Việt Nam như: "Các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai" (2006), đây là công
trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh
hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số
khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam.
5.3- Đánh giá chung
Trên cơ sở đánh giá về thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và dựa trên thực tiễn của các quan hệ,
giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình diễn ra trên thực tế
trong thời gian qua, cũng như qua thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này tại
tỉnh Cà Mau, tôi thấy rằng cần nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các

của hộ gia đình.
Chương 2: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
trên địa bàn tỉnh Cà Mau.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luât về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Cà Mau.


9

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình.
1.1. Khái niệm và đặc điểm của hộ gia đình
1.1.1. Khái niệm hộ gia đình
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình sử
dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy
định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng
đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”(1). Hiểu theo quy định trên tại Luật Đất
đai 2013 thì hộ gia đình là những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình. Tuy
nhiên trên thực tế cũng có trường hợp một số thành viên có tên chung trong hộ khẩu
gia đình nhưng họ lại không có họ hàng huyết thống huyết thống với nhau.
Trước đó, Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về
hộ gia đình như sau: Hộ gia đình là chủ thể của quan hệ dân sự khi các thành viên
của một gia đình có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng
đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Những hộ gia đình mà đất ở được giao
cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó trên cơ sở quan
hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng có tài sản chung. Tài sản chung của hộ gia
đình gồm có tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho
chung và tài sản riêng của các thành viên nhưng được thoả thuận gộp vào khối tài

của các thành viên trong hộ gia đình khi tham gia các giao dịch liên quan.
Đến Bộ luật dân sự năm 2015 cũng chỉ quy định chung chung về hộ gia đình
và cũng chưa có khái niệm cụ thể về hộ gia đình. Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015
quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác,
tổ chức khác không có tư cách pháp nhân, cụ thể như sau: “Trường hợp hộ gia đình,
tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì
các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp
nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho
người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải
được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi
người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường
hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp
nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người
đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực
hiện”(2).
Tại Khoản 2 Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định việc xác định
chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực
hiện theo quy định của Luật đất đai.

Điều 101 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2015

2


11

1.1.2. Đặc điểm hộ gia đình
Căn cứ vào nội dung và những khái niệm nêu trên về hộ gia đình, cho thấy
hộ gia đình có những đặc điểm cơ bản như sau:
Hộ gia đình phải có từ hai thành viên trở lên.



12

pháp nhân như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư
cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp
tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao
dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham
gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức
khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành
viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân
sự do mình xác lập, thực hiện”. Tại Khoản 2 điều này quy định “việc xác định chủ
thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện
theo quy định của Luật đất đai”(3).
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây
không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống
nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số
các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được
thành viên hộ gia đình thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ
gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình.
Mặt khác theo quy định của Luật cư trú 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013),
Nghị định 107/2007/NĐ-CP về hướng dẫn Luật cư trú, Nghị định số 108/2005/NĐCP, Nghị định 51/CP năm 1997 của Chính phủ về Đăng ký và quản lý hộ khẩu thì:
Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá
trị xác định nơi thường trú của công dân. Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình.
Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để
thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký,
quản lý cư trú. Trường hợp không có người từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có

Nhóm 2: Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất
ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ
sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào
tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp
khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không,
sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống
đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa,
danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất
công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải,
xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch,


14

suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ,
lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa
nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất
nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm
mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Nhóm 3: Là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng.
1.3.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình trong sử dụng đất.
Theo Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Thứ nhất: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà

Thứ hai: Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ sau :
Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Để thừa kế, tặng
cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người
được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được
xác định; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy
định của pháp luật về dân sự; Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh
tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích
đã được xác định.
Thứ ba: Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp
thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này; Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các trường hợp khác: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và
nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình có các quyền và nghĩa
vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 và Điều 179 Luật Đất đai 2013.



có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất
đai luôn cố định, không biến đổi và phải chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh
hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng miền. Về điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi


17

có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án; trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194
của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
sổ địa chính.
Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận: Theo
Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp
một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy
thuộc vào phạm vi quyền của họ. Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp
theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng
trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng

dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên.
Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị
kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho
người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong thời hạn sử
dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng
đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao
đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử dụng
đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông
qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.
Đối với tài sản là đất đai cấp cho hộ gia đình. Theo quy định tại Khoản 2,
Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên
gia đình, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là
bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Như vậy, việc xác định các thành viên gia đình bao gồm những ai? hay nói
cách khác những người có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào
cơ sở pháp lý nào? Trên thực tế khi thực hiện các giao dịch dân sự đều được dựa


19

theo sổ hộ khẩu gia đình. Theo đó, những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời
điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.
Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi
trở lên đồng ý.