TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Khóa 38 (2012 – 2014)
Hệ đào tạo: Chính quy
Đề tài:
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở
VIỆT NAM
Giảng viên hƣớng dẫn:
Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính
Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Hoàng Ngọc
Lớp: Luật văn bằng 2 Đồng Tháp
MSSV: S120051
CẦN THƠ - 12/2014
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................. 1
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
2
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
2.2.3. Các trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............. 28
2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................ 29
2.3.1. Điều kiện về hình thức ...................................................................................... 29
2.3.2. Điều kiện về chủ thể .......................................................................................... 31
2.3.3. Quy định về giá chuyển nhƣợng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc ........ 32
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 34
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng ..................................................... 34
2.4.1.1. Quyền của bên chuyển nhƣợng .................................................................. 34
2.4.1.2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng .............................................................. 35
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng ................................................... 37
2.4.2.1. Quyền của bên nhận chuyển nhƣợng ......................................................... 37
2.4.2.2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng ..................................................... 38
2.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................................. 40
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM............................................................................. 42
3.1. Thực trạng về hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân
ở Việt Nam ........................................................................................................................ 42
3.2. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam ................................................................ 44
PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 47
Đất đai trƣớc đây, trong đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, để tiếp tục
điều chỉnh các quan hệ về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đang diễn ra hàng ngày
trong cuộc sống.
Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất
đai hiện hành cũng nhƣ Bộ luật dân sự năm 2005 đã xác định ngƣời sử dụng đất hợp
pháp, không có tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có quyền
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của mình cho ngƣời khác. Nhờ đó ngƣời sử dụng
đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất cho ngƣời khác để thu về một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của nó. Tuy nhiên,
trong thời gian qua việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, điều
đáng lo là việc ngƣời dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất
hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Các giao dịch về
chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu đƣợc thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặc
dù rất nhiều văn bản pháp luật đƣợc ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đến
đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Trên thực
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
4
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
tế, số lƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện ngày càng
nhiều, nhƣng số lƣợng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phù hợp với quy
định của pháp luật thì ít. Vì thế, ngƣời viết chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt
nghiệp với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
5
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất
nƣớc1. Ngoài ra đất đai còn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, đất đai là tƣ
liệu sản xuất quan trọng do nƣớc ta là nƣớc có nền sản xuất nông nghiệp là chính, đất
đai còn là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc
phòng. Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất
đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2. Nhƣ
vậy, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu
Nhà nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các
quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích
cho ngƣời sử dụng. Nhƣng Nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà
gián tiếp sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng
đất cho những ngƣời sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân trong xã hội trực tiếp sử
dụng.
Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngƣời, nhờ có đất đai và thông
qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp con ngƣời mới có thể tồn tại
nhƣ đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu nhƣ không có đất đai thì không có cuộc
sống của con ngƣời.
Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã
hội, an ninh, quốc phòng, con ngƣời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc
đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Quyền đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lần đầu đƣợc ghi nhận ở Luật Đất
đai năm 1993 và đƣợc ghi nhận chính thức ở Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên trong
quá trình áp dụng thì quy định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã vấp phải
những bất cập nhất định, không còn phù hợp với sự phát triển của xã hội. Cho nên
ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
pháp luật ngày 01 tháng 07 năm 2014, với những quy định mới và điều chỉnh những
quy định cũ để phù hợp với sự phát triển không ngừng của xã hội. Trong đó, quyền sở
hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai quyền khác nhau, không nên đồng nhất giữa
quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về
nội dung và ý nghĩa.
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc), còn quyền sử dụng đất là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất
lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử
dụng đất đƣợc thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, ngƣời sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc
với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, không phải bất cứ ngƣời nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định.
Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào ngƣời sử dụng đất cũng có đầy đủ các
quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Về cơ bản, chỉ những ngƣời sử dụng đất
dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của
ngƣời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác
nhau, trong đó, có quyền đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý
chí của Nhà nƣớc đƣợc thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt buộc
ngƣời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nƣớc phải tuân theo.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp
phần thúc đẩy các yếu tố tích cực khi đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất, Nhà
nƣớc đang có xu hƣớng ngày càng mở rộng quyền năng của ngƣời sử dụng đất. Việc
mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nƣớc đến
ngƣời sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất
đai theo hƣớng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày
càng mạnh mẽ, năng động của thị trƣờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng
quyền năng này không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của
3
Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học luật Hà Nội – 2008, Nhà xuất bản Công an nhân dân.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
8
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
vẫn đƣợc giữ vững. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện những quyền năng của mình
mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối
nƣớc ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tƣ nƣớc
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tƣ.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
9
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
Nhƣ vậy, có nhiều chủ thể khác nhau đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành ngƣời sử dụng
đất. Nhƣng trong phạm vi của luận văn, ngƣời viết chỉ đề cập đến ngƣời sử dụng đất là
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Nhƣ vậy, vấn đề đặt ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc xác định nhƣ thế
nào? Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các
thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong
sản xuất nông, lâm, ngƣ nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do
pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Theo quy định trên ở Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là hộ mà các thành viên có tài sản
chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế, nhƣng quy định này vẫn chƣa
thể hiện rõ đƣợc thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã
đƣa ra khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, để có thể hiểu và xác định đƣợc thế nào
là hộ gia đình sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm nhƣ thế nào là cá nhân
khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trƣờng hợp chủ hộ gia đình hay ngƣời đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc
chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh
của ngƣời vợ hoặc chồng đó”5
Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
không những phải tuân thủ những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy
định trong Bộ luật dân sự năm 2005 mà còn phải tuân thủ quy định trong các văn bản
quy phạm pháp luật khác có liên quan.
1.2. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì “chuyển quyền sử dụng đất là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất”6. Nhƣ vậy, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển
quyền sử dụng đất và hiện nay đây là hình thức chuyển quyền phổ biến nhất. Vì nhƣ
đã phân tích thì đất đai có giá trị đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con ngƣời.
Nhƣng đất đai lại có tính chất hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng,
bên cạnh đó thì nhu cầu sử dụng đất của mỗi chủ thể là khác nhau. Cho nên để có đƣợc
thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình thì các chủ thể chọn cho mình
phƣơng pháp chuyển quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất đƣợc thực hiện phổ biến nhất.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên cơ
sở có giá. Ngƣời chuyển nhƣợng đƣợc nhận một khoản tiền nhất định do ngƣời nhận
chuyển nhƣợng trả. Khoản tiền này ứng với mọi chi phí để có quyền sử dụng đất và
những chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, khác với các hình
thức chuyển quyền khác, nhƣ đối với hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình
thức chuyển quyền sử dụng đất bằng việc “đổi đất lấy đất” thì hình thức chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà ngƣời chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất giao hẳn quyền sử dụng đất đó cho ngƣời khác, không nhận
lại quyền sử dụng đất khác, chỉ nhận tiền với giá trị tƣơng đƣơng quyền sử dụng đất đã
pháp lý của hai vấn đề này hoàn toàn khác nhau và xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai ở Việt Nam. Điều này có thể lý giải nhƣ sau:
Thứ nhất, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu,
chính vì vậy mà ngƣời sử dụng đất không có quyền bán quyền sử dụng đất – một vật
mà vật đó không thuộc quyền sở hữu của mình. Và việc chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất chỉ đƣợc thực hiện trong thời hạn đƣợc giao quyền sử dụng đất cũng nhƣ
trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.
Thứ hai, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu có quyền điều tiết nguồn lợi
thu đƣợc của chủ sử dụng đất thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba, Nhà nƣớc quy định việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là nhằm mục
đích sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất trong quá trình
sử dụng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao, khác với việc mua bán đất đai là nhằm mục
đích kinh doanh kiếm lời8.
Tóm lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân
theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy
định, theo đó ngƣời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng (gọi là bên nhận quyền sử
dụng đất), còn ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng phải trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng.
Tóm lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất
từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo một trình tự, thủ tục,
7
8
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học Cần Thơ – 2011.
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trƣờng Đại học Cần Thơ – 2011.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
chuyển quyền sử dụng đất thì mới có quyền thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, chỉ các cá nhân, hộ gia đình và các
chủ thể khác sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có
quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, không phải bất kỳ ngƣời sử dụng
đất nào cũng có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mà chỉ có những cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình sử dụng đất đƣợc pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất
mới có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
9
Theo Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
13
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
Nguyên tắc thứ hai, là việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với
quy định của pháp luật.
Khi thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa
thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣng nội dung
thỏa thuận của hợp đồng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật đất đai
và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Ngoài ra, các trình tự, thủ tục
trong quá trình thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ
theo quy định của pháp luật.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
14
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng hình thức
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến của chuyển quyền sử dụng
đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với
sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nƣớc về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc ghi nhận lần đầu
tiên ở nƣớc ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai, thì khái niệm
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không đƣợc đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhƣợng đất đai” hoặc “mua bán,
chuyển nhƣợng ruộng đất”. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở nƣớc ta luôn đƣợc đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trƣớc,
khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó đƣợc xác
định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nƣớc là đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đƣợc coi là chủ thể
sử dụng đất và đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nƣớc quy định cả
điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng nhƣ
thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhƣng để bảo đảm việc sử dụng đất có hiệu
quả, tránh hiện tƣợng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà
nƣớc cũng quy định những điều kiện nhất định cho bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất.
Điều kiện chuyển nhƣợng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc
Nhà nƣớc đƣa ra điều kiện chuyển nhƣợng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích,
tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ
hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nƣớc ta nền sản xuất chủ yếu và
quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Ngƣời chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất11 theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Mục đích
Nhà nƣớc đƣa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngƣời chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời
khác. Ngƣời nhận chuyển nhƣợng phải nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí địa chính theo quy
định của pháp luật. Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc khi
giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử
dụng đất từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó ngƣời có quyền sử dụng đất (ngƣời
chuyển nhƣợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc
chuyển nhƣợng (ngƣời nhận chuyển nhƣợng), ngƣời nhận chuyển nhƣợng có nghĩa vụ
trả tiền cho ngƣời chuyển nhƣợng; ngƣời chuyển nhƣợng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân,
11
Theo điểm d khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013
tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó năng suất cây trồng và sản lƣợng
nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, hiện nay ở nƣớc ta thực trạng ruộng đất nông
nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc
canh tác của ngƣời sử dụng đất, cũng nhƣ đƣa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát
triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận
động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phƣơng đã
thử nghiệm thành công.
Cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nƣớc chấm dứt quyền sử dụng
đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai
hình thức này có sự khác nhau và sự khác nhau này thể hiện ở chổ, nếu nhƣ trong quan
hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối tƣợng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và
việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển
nhƣợng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhƣợng (quan hệ này
là quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tƣợng chủ
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
17
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các
bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa
đất nhƣng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả ngƣời sử dụng đất lẫn cơ quan
quản lý Nhà nƣớc quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực
hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của cả hai bên
đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho cả hai bên
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
18
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền kiểm soát việc sử dụng đất của
bên thế chấp trên thực tế. Nhƣ vậy, có thể thấy bên nhận thế chấp chỉ có quyền nắm
giữ quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý, còn quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn
thuộc về bên thế chấp và bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật, khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận. Cho nên quyền của bên nhận thế chấp bị hạn chế hơn
quyền của bên nhận chuyển nhƣợng, vì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có
quyền nhƣ một chủ thể sử dụng đất trong khi bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ
có quyền đối với quyền sử dụng đất về mặt pháp lý. Ngoài ra, điều kiện về chủ thể thì
chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất không rộng rãi nhƣ bên nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất mà pháp luật hạn chế rất nhiều. Theo quy định của pháp luật thì bên
nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt
Nam, ngoài ra đối với trƣờng hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân thì bên nhận thế chấp ngoài tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam
thì bên nhận thế chấp còn có thể là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Và bên nhận thế chấp
quyền sử dụng đất còn phải bảo đảm những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế
chấp đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Trong khi bên nhận chuyển nhƣợng
trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định thoáng hơn, cụ thể là
những chủ thể nào đáp ứng đƣợc những quy định của pháp luật về chủ thể sử dụng đất
thì sẽ đƣợc phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, trừ các trƣờng hợp pháp luật
quy định không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu nhƣ hợp đồng mua bán tài sản
có thể đƣợc giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể và thƣờng có hiệu
lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở
và một số tài sản mà Nhà nƣớc có quy định phải đƣợc lập thành văn bản và chỉ có hiệu
lực thi hành sau khi đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trƣớc Nhà nƣớc, nếu nhƣ trong mua bán tài sản,
bên bán tài sản cũng nhƣ bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trƣớc Nhà
nƣớc, trừ trƣờng hợp Nhà nƣớc quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải
đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trƣớc bạ, thì trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất, các bên chuyển nhƣợng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và
phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ
phí địa chính theo quy định của pháp luật.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
20
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
CHƢƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM
2.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá
nhân và các loại đất đƣợc chuyển nhƣợng, thời điểm thực hiện các quyền của
ngƣời sử dụng đất.
2.1.1. Điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình, cá nhân.
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
21
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
nhận và bảo đảm quan trọng của Nhà nƣớc về quyền của ngƣời sử dụng đối với quyền
sử dụng đất, quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận là quyền cơ bản và quan trọng của
ngƣời sử dụng đất, Giấy chứng nhận còn là điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực
hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, về hình thức Giấy
chứng nhận này có màu hồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định
cụ thể về mẫu Giấy chứng nhận và nội dung của Giấy chứng nhận, đồng thời Giấy
chứng nhận đƣợc thống nhất trong cả nƣớc. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc
cấp theo từng thửa đất và cho từng ngƣời sử dụng đất.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng. Trong trƣờng hợp thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng thì giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng
đất và cấp cho mỗi ngƣời một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để có đƣợc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì ngƣời sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc xác lập mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu với ngƣời sử dụng đất – ngƣời đƣợc
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất có quyền hợp pháp đối với đất
Thứ hai, trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.14
Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ không
tồn tại vĩnh cửu nhƣng vấn đề này không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cũng
nhƣ ngƣời sử dụng đất quan tâm, họ nghĩ đất của họ đƣợc giao sử dụng mãi mãi nên
không lo lắng gì. Thật ra, quyền sử dụng đất có quy định thời hạn nhất định cho từng
loại đất nhƣ: Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy
sản, làm muối, đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm (khoản 1
Điều 126 Luật đất đai năm 2013). Sau thời hạn trên những ngƣời đang sử dụng có nhu
cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai
thì Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất cho họ sử dụng tiếp, và việc sử dụng đất đó phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt.
Nhƣ vậy, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đất đang còn
trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng ngƣời sử dụng đất không có quyền sử
dụng nữa. Do vậy, mà họ không đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất
đó không có tranh chấp.15
Theo quy định của pháp luật đất đai thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai”16. Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể là vi phạm
quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ
pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất trƣớc.
14
Theo điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
Theo điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
16
Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
đối với quyền sử dụng đất đó thông qua quyết định kê biên quyền sử dụng đất để bảo
đảm thi hành án. Cho nên khi đã có quyết định kê biên thì ngƣời sử dụng đất đã không
còn là chủ sử dụng đất đối với mãnh đất đó nên họ không có quyền thực hiện giao dịch
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần kiểm tra kỹ về
quyền sử dụng đất mà họ chuẩn bị nhận chuyển nhƣợng để tránh ảnh hƣởng đến quyền
lợi của mình khi thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, khi chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất của mình thì ngƣời sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều
kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất nhận chuyển
quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi
hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp đƣợc áp dụng đối với các
17
Theo điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
24
Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
hình thức nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau:
phần diện tích vƣợt hạn mức nhận chuyển quyền.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
SVTH: Nguyễn Hoàng Ngọc
25
Copyright: Tài liệu đại học ©