VIỆN HÀN LÂM
U BÌA LUẬN
VĂNHỌC
CÓ IN
Khổ 210 x 297 mm
KHOA
XÃCHỮ
HỘI NHŨ
VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
TRANG BÌA 2 TÓM TẮT LUẬN VĂN (khổ 140mm x 210 mm

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA
(Tãm t¾t luËn v¨n in hai mÆt kÓ c¶ b×a)

HÀ NỘI, 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là một trong
những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật,
thực vật, con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo
sự giầu có của một quốc gia.

thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật. Viện Nhà
nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr. 60 – 65;
Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ
khác nhau. Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao
dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về
quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành
và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất. Nay trên
cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống,
thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá
của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp
dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ
thống và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn
trong tình hình hiện nay.
Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát
triển không ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được
vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ
thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và
mang tính thời sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của
pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề

4

nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia
đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với các chủ thể khác.
5


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và
pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.
Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao
gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương
pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa trong việc:
- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng. Theo đó,
chỉ rõ tính đặc thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá
nhân so với các chủ thể khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật
về lĩnh vực này.
- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia
đình và cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng
trong thời gian qua là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và
những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ, cũng như như những sai phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển
nhượng của của các chủ thể. Trên cơ sở tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn
chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo
Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...” [28, tr.655]. Trong luận án
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam”, TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan
đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của
quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước
trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những
quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng
người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16]. Trong khi đó,
Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử
dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số

8


chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai
thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” [8, tr.19,20]. Các quan điểm trên nhìn chung xem
quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì
quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền
năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất được hưởng, được làm trong quá trình sử
dụng đất.

hiệu lực trên thực tế.
Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu có trước , còn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn,
trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất
hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử
dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà
nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục
đích sử dụng...; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và
trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính
trực tiếp và cụ thể.
Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính
độc lập. Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho
mỗi chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ
có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù
hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ thể sử dụng. Cụ thể, người sử dụng đất có thể
tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của
mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mục đích sử dụng đất Nhà nước
đã xác định song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một phương thức khai thác
quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị trường để giao

10


dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh
hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất
trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đây là tính độc lập tương



ổn định lâu dài” Điều 20 . Mười năm sau, uật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ
gia đình, cá nhân trong nước sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng
đất” Khoản 2 Điều 9).
Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình
mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử
dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực
sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân
sự đó”. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài
sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất
nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật
quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây
không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống
nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số
các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được
thành viên hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào
hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm
cấp đất cho hộ gia đình.
Để khắc phục những khiếm khuyết trước đây, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất
đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn
nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình,
đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quy định của Luật đất đai
2013, ta cần lưu ý những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất
cả thành viên có tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào
cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, hộ khẩu không phải

cá nhân, cùng với các quyền và nghĩa vụ được Nhà nước ghi nhận đối với hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành cho thấy, ngoài các đặc điểm

13


chung của quyền sử dụng đất nêu trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
còn có những đặc điểm riêng khác biệt sau đây:
Thứ nhất, cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có
phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thứ hai, với tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của một số đối tượng đặc
biệt và đối với một số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế
định ưu tiên hoặc hạn chế việc sử dụng đất cho chủ thể là hộ gia đình cá nhân, mà
không dành cho các tổ chức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài.
Chẳng hạn, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được
Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả tiền. Song, nếu các hộ gia
đình, cá nhân này không sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ được chuyển
nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân khác cũng trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà
không chuyển nhượng ngoài đối tượng nêu trên.
Thứ ba, việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc. Điều này một mặt xuất
phát từ khái niệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất
đai hiện nay chưa chuẩn xác và còn gây nhiều tranh cãi. Theo đó, Bộ luật Dân sự
2015 không còn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, thể
nhân, trong khi đó, giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia
đình sẽ vô cùng khó khăn nếu áp dụng Điều khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành.
Theo đó, giới hạn của quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân đến đâu để xác định
quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều thành viên thuộc nhiều thế hệ. Cùng với

giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục
cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa
vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.

15


* Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá
nhân.
Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là
một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó
là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản
khác đó là đất đai cho nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự
chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất. Từ đặc điểm này tồn tại tính không
hoàn lại của tài sản chuyển giao, người chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên
hệ nào với đất và quyền sử dụng đất. Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất
và quyền sử dụng đất. Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lại quyền sử dụng đất hoặc
những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét.
Riêng đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì đây được xác định là tài
sản chung của hộ gia đình, việc định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 212 Bộ luật
dân sự 2015 như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các

Thứ ba, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia
chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác
nhau đối với từng loại đất. Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng
khác nhau của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra
đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác;
điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của
cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định
đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Mặt khác, không chỉ quy định những
điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng cũng như từng loại đất, Nhà
nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có
thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu
nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện

17


thủ tục chuyển nhượng. Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng
QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với
người chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể
sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước.
1.1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình và cá nhân
* Đối với các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính
hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi
chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của
mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Tùy
vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn
thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
* Khái niệm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình và cá nhân.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường
hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện
chức năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận
cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự
tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy
19


luật. Trên phương diện lí luận: "Chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp
luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với
nhau thuộc cùng một loại” [28, tr.358] .
Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là nhóm quy phạm
pháp luật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang
người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định,
theo đó, người có QSDĐ bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ
cho người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định

thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không đều sẽ được xem là hành vi phạm pháp.
1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình và cá nhân
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao
dịch dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều
văn bản luật khác nhau: Luật đất đai, uật nhà ở, Luật thương mại, Luật kinh doanh
bất động sản… Các văn bản pháp luật được ban hành tương đối thống nhất về quy
định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân. Cơ cấu pháp
luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân bao gồm các nhóm quy phạm sau:
*Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc chuyển nhượng quyền ử dụng đất.
Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể
khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn
định, hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội. Nguyên
tắc của chuyển nhượng QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối
với các chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân
thủ giao dịch đó có thể vô hiệu cả về nội dung và hình thức, thậm chí giao dịch đó
không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực thi trên thực tế.
Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải
tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: nguyên tắc
tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích chính đáng của
các bên...Bên cạnh đó, để đảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi loại
giao dịch chuyển nhượng như: chuyển nhượng mà đối tượng là hộ gia đình, cá nhân

21