BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
----------

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM THUẬN NAM – TỈNH BÌNH
THUẬN GIAI ĐOẠN 2005 -2011

Sinh viên thực hiện:Nguyễn Thị Bích Thuỷ
Mã số sinh viên

: 08124078

Lớp

: DH08QL

Nghành

: QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

TP Hồ Chí Minh tháng 06 năm 2012


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

những kinh nghiệm quý báu trong thời gian vừa qua.
Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến thầy Lê Mộng Triết đã trực tiếp hướng dẫn
và tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu để em hoàn thành Luận văn tốt
nghiệp này.
Em cũng xin chân thành cám ơn đến ban lãnh đạo UBND huyện Hàm Thuận
Nam cùng các cô chú, anh chị công tác tại Phòng Tài Nguyên-Môi Trường và Văn
Phòng Đăng Ký Quyền sử dụng đất. Đặc biệt là chị Lê Thị Thu Trang đã tạo điều kiện
giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình em thực tập. Tại đây em đã
rút ra được những kinh nghiệm quý báu cho công việc của mình sau này.
Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa
trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt
nghiệp.
Em nhận thức được rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn
chế. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nữa những ý kiến đóng góp
của Quý thầy cô; các cô chú, anh chị và các bạn để báo cáo của em được hoàn thiện
hơn.

Đại Học Nông Lâm TP.HCM , Tháng 6 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Thị Bích Thủy


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

TÓM TẮT
Nguyễn Thị Bích Thủy, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại
Học Nông Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận giai đoạn

cao. Một phần đã có sự đầu cơ về đất đai để hưởng được phần chênh lệch khi giá đất
tăng lên đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý.


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

 

Mục lục
Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................7
1.1.3.Cơ sở thực tiễn ................................................................................................9
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu .............................................................................17
1.2.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................17
1.2.1.1. Vị Trí Địa Lý .........................................................................................17
1.2.1.2. Ranh Giới Hành Chính ..........................................................................18
1.2.1.3. Địa Hình ................................................................................................20
1.2.1.3. Khí Hậu – Thủy Văn .............................................................................20
1.2.1.4. Các Nguồn Tài Nguyên .........................................................................20
1.2.2. Điều Kiện Kinh Tế-Xã Hội ..........................................................................22
1.2.2.1. Điều Kiện Kinh Tế ................................................................................22
1.2.2.2. Điều Kiện Xã Hội ..................................................................................23
1.3. Nội dung, phương pháp và quy trình nghiên cứu ...............................................27
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................27
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................27

THUẬN NAM ...........................................................................................................38
2.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2011. ........38
2.3.1.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005. .....................43
2.3.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006. .....................45
2.3.1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007. .....................46
2.3.1.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008. .....................47
2.3.1.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009. .....................48
2.3.1.6. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010. .....................49
2.3.1.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011. .....................50
2.3.1.8. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm trên địa bàn
huyện Hàm Thuận Nam. ....................................................................................51
2.4. Một số vấn đề liên quan đến tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Huyện Hàm
Thuận Nam. ...............................................................................................................53
2.4.1. Vướng mắc khi thực hiện giải quyết HS. .....................................................53
2.4.1.1.Vướng mắc khi thực hiện Nghị định 181/CP. ........................................53
2.4.2. Chuyển nhượng không đăng ký kê khai hợp pháp.......................................54
2.4.3. Nguyên nhân chuyển nhượng và những ảnh hưởng của vấn đề chuyển
nhượng đến KT-XH ...............................................................................................55
2.4.3.1. Nguyên nhân chuyển nhượng. ...............................................................55
2.4.3.2. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng.............................57
2.4.3.3. Hiệu quả KT-XH thông qua chuyển nhượng QSDĐ. ...........................58
2.4.3.4. Những thuận lợi và hạn chế trong việc chuyển nhượng QSDĐ............60
2.5. Đề xuất hướng giải pháp khắc phục. ..................................................................61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................63
KẾT LUẬN................................................................................................................63
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................65
PHỤ LỤC



Trang
Sơ đồ 1. Trình tự CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 1993 và Nghị Định 17/1999/NĐ-CP. ....... 13
Sơ đồ 2. Trình tự CNQSDĐ theo NĐ181 và Luật Đất Đai 2003. ......................................... 14
Sơ đồ 3. Trình tự chuyển nhượng QSDĐ trước khi có VPĐKQSDĐ trên địa bàn huyện
Hàm Thuận Nam. ...................................................................................................................... 15
Sơ đồ 4. Quy trình nghiên cứu đề tài........................................................................................ 28
Sơ đồ 5. Quy trình CNQSDĐ theo cơ chế một cửa trên địa bàn huyện. ............................... 40
Sơ đồ 6. Quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo NĐ181/NĐ-CP và Luật Đất Đai 2003. .... 42
* Biểu đồ

Trang

 

Biểu đồ 1.Thể hiện giá trị sản xuất Nông-Lâm-Thủy Sản ...................................................... 22 
Biểu đồ 2. Thể hiện giá trị ngành Công Nghiệp- Thương Mại. ............................................. 23 
Biểu đồ 3. Thể hiện dân số lao động qua các năm .................................................................. 25 
Biểu đồ 4. Thể hiện cơ cấu các nhóm đất chính của huyện năm 2010. ................................. 34 
Biểu đồ 5. Biểu đồ thể hiện sự biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2005 so với
năm 2010. ................................................................................................................................... 36 
Biểu đồ 6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm2005 đến năm 2011...... 52 


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VPĐKQSDĐ
GCN QSDĐ
TT-TCĐC
QSDĐ

: Sử dụng đất
: Thủ Tướng
: Trung ương
: Chuyển nhượng
: Công văn
: Thành Phố
: Quyết định


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

ĐẶT VẤN ĐỀ
  Tính cấp thiết của đề tài. 
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc
phòng. Đất đai ngoài việc xác định lãnh thổ nó còn là tài nguyên riêng của mỗi quốc
gia việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển
của chính quốc gia đó. Để thống nhất quyền sở hữu Nhà Nước về đất đai, Hiến pháp
năm 1992 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật Đất Đai, những văn bản
luật, dưới luật về quản lý và sử dụng đất đai nêu rõ: “Nhà Nước quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo đúng mục đích và hiệu quả”. Hiện nay, trên đà phát
triển của cơ chế thị trường, nước ta mở cửa và hội nhập ngày càng sâu rộng với thế
giới thì sự tăng trưởng kinh tế xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực
đối với đất đai là rất lớn và nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất càng trở
nên cấp thiết hơn.Vì vậy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng ngày một
sôi động và phức tạp hơn trên cả nước.
Hiện nay với nhịp độ phát triển, đất đai trên toàn huyện Hàm Thuận Nam ngày
càng bị biến động. Hơn nữa, ngày nay huyện đã đón nhận sự di cư từ các tỉnh đến rất
nhiều nên việc chuyển nhượng đất ngày càng trở nên nóng bỏng, ngày càng diễn ra
phức tạp hơn. Vì thông qua hình thức chuyển nhượng, người dân có cơ hội thay đổi

trên địa bàn Huyện.
 Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu
- Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng: Chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân.
Loại đất: Đất ở và đất nông nghiệp.
- Phạm Vi Nghiên Cứu: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2005 – 2011.
 Ý nghĩa của đề tài
Với tốc độ đô thị hóa mạnh, dân cư tập trung đông dẫn đến nhu cầu về nhà ở và
đất ở tăng nhanh làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm
Thuận Nam đang trở nên rất sôi động và có nhiều chuyển biến phức tạp. Đề tài này
giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác
chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn
tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà Nước trong công tác chuyển nhượng
QSDĐ tại địa phương.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
Các nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau phải tuân
theo các nguyên tắc sau:
+ Hộ gia đình cá nhân có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp mới được chuyển
nhượng.


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

 Các khái niệm
 Quyền sử dụng đất: được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được
pháp luật qui định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá
trình khai thác và sử dụng.
 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các
điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai qui
định, theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận
chuyển nhượng, còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. 
 Nhận chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 20, Điều 4, Luật Đất Đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.”
Ngoài ra, theo khoản 1, Điều 48, Luật Đất Đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước
đối với mỗi loại đất”. Ngày 10/12 khi Nghị Định 88/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành
bắt đầu có hiệu lực đã quy định mẫu mới giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất

người SDĐ phải nộp thuế chuyển quyền SDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ. Ngày
22/06/1994 Luật thuế chuyển quyền SDĐ được ban hành nhằm tăng cường công tác
quản lý Nhà Nước về đất đai, khuyến khích SDĐ có hiệu quả, đảm bảo công bằng về
nghĩa vụ nộp thuế của người SDĐ khi chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, thuế suất được quy
định quá cao, Khoản 1, Điều 7 quy định:
- Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì người chuyển
quyền nộp 10% giá trị đất.
- Đất ở, đất phi nông nghiệp: người chuyển quyền nộp 20% giá trị đất.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2%.
Do mức thuế quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau
mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà Nước. Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999
Quốc hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển
quyền SDĐ; ngày 08/06/2000 Chính Phủ ban hành Nghị Định 19 quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế
chuyển quyền SDĐ; ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc hướng
dẫn thi hành Nghị Định 19 ra đời. Từ khi các Thông tư, Nghị Định xuất hiện đã tạo
được sự tin cậy cho người SDĐ, đảm bảo sự công bằng và góp phần tạo nguồn thu cho
ngân sách Nhà Nước.
Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền SDĐ căn cứ vào diện tích chuyển quyền, thuế
suất và thuế chuyển quyền SDĐ.
Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

 Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền.
 Giá đất: Do UBND Thành phố quy định trên cơ sở khung giá chung của CP.
 Thuế suất:
* Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;

mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà Nước quy định.
Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

- Giá đất bồi thường khi Nhà Nước thu hồi.
- Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể
chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một
giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết
định sáng suốt không bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường
 Hạn mức sử dụng đất: là số lượng mỗi loại đất tối đa mà người sử dụng đất
được phép sử dụng theo quy định của pháp luật.
 Sự cần thiết của việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong thời kỳ đất nước chuyển mình, cơ cấu nền kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ,
phân bố lại lực lượng sản xuất diễn ra ngày càng nhiều và nhanh chóng. Điều đó đã
phần nào thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao.
Trong thực tế, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xảy ra từ rất lâu giữa
những người có nhu cầu sử dụng đất với nhau. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra khá phức tạp và nhiều trường hợp tiến hành chuyển nhượng
bất hợp pháp để lại hậu quả tranh chấp nghiêm trọng gây khó khăn cho công tác quản
lý Nhà Nước về đất đai, đồng thời còn thất thu nguồn ngân sách Nhà Nước từ việc thu
thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Luật Đất Đai ra đời năm 1993 đã cho phép công dân thực hiện CNQSDĐ, ngoài
mục tiêu đáp ứng những đòi hỏi tất yếu của nền kinh tế thị trường đồng thời nhằm đảm
bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả
năng sinh lợi từ đất đai. Từ đó, đất đai được tập trung sử dụng từ những người thật sự

thuế là trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi người dân”. Trước đây được gọi là thuế
chuyển quyền sử dụng đất. Luật thuế chuyển quyền SDĐ ra đời ngày 22/06/1994 được
ban hành nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà Nước về đất đai, khuyến khích SDĐ
có hiệu quả, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người SDĐ khi chuyển
QSDĐ. Tuy nhiên, thuế suất được quy định quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự
chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà Nước. Trên cơ sở
đó, ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền SDĐ, ngày 08/06/2000 Chính Phủ ban hành Nghị Định 19
quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ và để phù hợp với thực tế phát triển hiện
nay. Sau này được gọi là thuế thu nhập cá nhân, luật thuế thu nhập cá nhân bắt đầu có
hiệu lực từ ngày 01/01/2009 quy định tại khoản 5, điều 3: Thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản là một trong những loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Do đó,
người dân khi tham gia thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì đóng thuế
chuyển quyền sử dụng đất như trước đây thì nay phải đóng thuế thu nhập từ việc
chuyển nhượng bất động sản. Sau đó là thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011
của bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. Tuy nhiên để phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương thì UBND tỉnh Bình Thuận cũng đã đưa ra hàng loạt Quyết Định
như Quyết Định 53/2007/QĐ-UBND ngày 26/9/2007 về việc quy định diện tích tối
thiểu và quy trình thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Bình
Thuận, Căn cứ Quyết Định số 40/2010/QĐ-UBND ngày 10 tháng 9 năm 2010 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về cơ chế phối hợp và thời gian thực hiện cấp chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp đổi,
cấp lại, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Tỉnh Bình Thuận, Quyết Định 54/2010/QĐUBND ngày 24/12/2010 về việc ban hành quy định về giá các loại đất năm 2011 tại
tỉnh Bình Thuận, Quyết Định 912/QĐ-UBND ngày 15/4/2011 về việc phê duyệt danh
mục các vùng có mức tưới tiêu chủ động từ 70% trở lên vào thời điểm năm 2011 trên
Trang 8



thể của quyền sở hữu này là có quyền định đoạt những diện tích đất đai mà mình có.
Việc mua bán đất đai trong giai đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản, thủ tục
thường được thể hiện dưới hình thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”,
chỉ thực hiện khi người chủ đất có bằng khoán đất (tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, số
bản đồ, số hiệu bằng khoán ở Ty Điền địa).
b. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng, sông hồ,
Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

hầm mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân
về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật Đất Đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề
vướng mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan
trọng nhất là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời
hạn hay tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang
nhượng đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu
thực tế. Nên tại Điều 16, Luật Đất Đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng
giới hạn trong 3 nội dung sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi

nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Sau 5 năm thực hiện, việc chuyển nhượng ngày càng trở nên phức tạp, các quy
định trong Luật đất đai năm 1993 thể hiện nhiều bất cập:
- Những quy định rất chung cần đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết.
- Chính phủ chưa ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể...nên tình hình chuyển
nhượng phát sinh nhiều rối ren, việc tranh chấp đất đai ngày càng tăng.
- Luật thuế chuyển QSDĐ với mức thuế quá cao: Nghị Định 114/NĐ-CP của
Chính phủ quy định người nhận chuyển nhượng phải đóng thuế chuyển nhượng QSDĐ
là 10% giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ là 2% trị giá tài sản
tính thuế. Do đó, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan
quản lý Nhà Nước.
Theo Bộ Luật dân sự năm 1995 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê, thừa kế QSDĐ được thông qua hợp đồng và phải lập thành văn bản có chứng
thực của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể
về hồ sơ (HS), thủ tục, trình tự thực hiện các quyền nêu trên.
d. Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có Luật đất
đai 2003
Ngày 29/03/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất
là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
So với Luật Đất Đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Luật dân
sự năm 1995 thì Nghị Định 17/1999/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
vẫn chưa được quy định. Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/1999/NĐ-CP, sau khi đã thống
nhất với Bộ Tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Văn
phòng Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng Cục Địa chính đã ban hành Thông tư
1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ 17/1999/NĐ-CP.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị Định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều

giai đoạn 1998-2004
Hàm Thuận Nam là một trong những huyện nơi có người tụ cư sớm, được thành
lập vào năm 1983. Cùng với vị trí, địa lý, khí hậu, thổ nhưỡng thuận lợi đã thu hút khá
đông sự di cư từ các tỉnh đến rất nhiều nên đất đai trên toàn huyện ngày càng bị biến
động. Kéo theo đó là việc CNQSDĐ trở nên nóng bỏng, diễn ra phức tạp. Lúc này
hình thức chuyển nhượng bằng giấy tay khá phổ biến. Thông qua hình thức chuyển
nhượng người dân có cơ hội thay đổi cuộc sống mới từ những lợi nhuận có giá trị từ
đất.
Giai đoạn này việc CNQSDĐ được thực hiện theo tinh thần Luật Đất Đai 1993,
Luật Đất Đai 2003, Nghị Định 181/2004/NĐ-CP. Luật Đất Đai 1993 có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 góp phần bổ sung và hoàn thiện Luật Đất Đai 1987. Luật Đất Đai
mới công nhận và quy định điều kiện được CNQSDĐ: thừa nhận đất đai có giá trị,
theo Khoản 2, Điều 3, Luật Đất Đai 1993 quy định: “Hộ gia đình cá nhân được Nhà
Nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ ”. Luật quy định cụ thể về điều kiện CNQSDĐ ở, nông nghiệp, các trường hợp
Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

không được chuyển nhượng, thẩm quyền giải quyết chuyển nhượng. Lần đầu tiên Luật
cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ, đây là một thay đổi trong công tác
quản lý Nhà Nước về đất đai, là một quy định mang tính đột phá. Theo đó, thành phần
hồ sơ và trình tự CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 1993 và Nghị Định 17/1999/NĐ-CP
như sau:
 Thành phần hồ sơ:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo mẫu số 2 kèm theo nghị định này;
Giấy chứng nhận QSDĐ (bản sao có công chứng Nhà Nước hoặc chứng thực
của UBND xã, phường, thị trấn );
Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực đại) ;

Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai                                           SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy

4. Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được
chuyển nhượng, Phòng địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển
nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của
pháp luật.
5. Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước
bạ, phòng địa chính theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận
chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất
đai.
Thế nhưng sau 5 năm thực hiện, Luật Đất Đai 1993 đã bộc lộ một số nhược
điểm chưa thật sự chưa phù hợp, chưa cụ thể: những quy định trong Luật còn rất
chung chung, chưa có một văn bản nào hướng dẫn thi hành cụ thể cho cả nước, nhất là
trong quan hệ CNQSDĐ chưa có văn bản quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng, về
mẫu hồ sơ chuyển nhượng làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp. Cộng
theo đó là mức thuế suất trong thời kỳ này là quá cao dẫn đến người sử dụng đất tự ý
chuyển nhượng cho nhau bằng giấy tay không thông qua cơ quan quản lý Nhà Nước
về đất đai hoặc cố tình ghi sai giá chuyển nhượng nhằm trốn tránh thuế. Mặc khác, Do
các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng khẳng định giá
trị trong đời sống xã hội, đã xuất hiện nhiều bất cập về vấn đề đất đai, thì Luật Đất Đai
năm 1993 tỏ ra không đủ sức giải quyết triệt để những trường hợp mới phát sinh trong
bối cảnh đó, ngày 26/11/2003, Quốc Hội nước ta đã thông qua Luật Đất Đai mới đây
là Luật Đất Đai hoàn chỉnh nhất từ trước đến nay. Luật Đất Đai 2003 theo đó những
quy định không còn phù hợp được thay thế bằng các quy định hợp lý hơn, thực tế hơn.
Theo đó trình tự chuyển nhượng QSDĐ được tiến hành như sau
Phòng TN& MT thuộc UBND
cấp Huyện

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài
chính; Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
có trách nhiệm trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, để phù hợp với thực tế địa phương thì theo đề cương cải cách của
phòng TN&MT được UBND huyện phê duyệt quy định về thành phần hồ sơ gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tờ khai trước
bạ và tờ khai chuyển quyển sử dụng đất.
(1)

(5)

Người sử
dụng đất

UBND Xã

(2)

(4)

Chi cục thuế

(6)

Phòng TN& M T

(3)



Đất ở

STT Năm đã giải quyết
HS

Diện tích (m2)

Diện tích (m2)

HS

1 1998

56

53

256.312

3

256

2 1999

98

70


5 2002

310

297

1.597.951

13

689

6 2003

700

623

6.597.951

77

17.716

7 2004

1003

979


lợi nhuận cao hơn cho người dân.
Trong những năm có biến động lớn, số lượng HS nhiều nên công tác giải quyết
HS chuyển nhượng QSDĐ không tránh khỏi sai sót. Theo thống kê thì các trường hợp
sai sót phần lớn là do sai sót trong khâu in vẽ GCNQSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng QSDĐ (nếu tách thửa): sai tên, sai địa chỉ, sai diện tích, sai thửa…Các sai sót
này đã kịp thời được chấn chỉnh bằng cách ban hành các Quyết Định chỉnh sửa và
thông báo cho chủ sở hữu có GCN bị sai sót và chỉnh sai sót trên GCNQSDĐ. Song,
lượng HS trả ra cũng nhiều mà nguyên nhân trả HS là do:
 Điều kiện chuyển và nhận QSDĐ không thỏa.
 HS sai sót, thiếu sót.
 Sai sót nghiệp vụ (đo đạc sai, GCN của người chuyển sai sót…)
 Có khiếu kiện, tranh chấp.
 Đất bỏ hoang hoặc không sử dụng đúng mục đích trong GCNQSDĐ.
 Có một số trường hợp xin rút HS.
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Hàm Thuận Nam là một huyện của tỉnh Bình Thuận. Hàm Thuận Nam cùng
với Hàm Thuận Bắc được thành lập năm 1983 từ việc chia cắt huyện Hàm Thuận của
tỉnh Thuận Hải (cũ) lấy sông Cà Ty làm ranh giới. Với tổng diện tích tự nhiên toàn
huyện là 1.051,75 km2, chiếm 13,5% diện tích tự nhiên toàn tỉnh, là một trong những
huyện có diện tích tự nhiên lớn của tỉnh Bình Thuận. Với vị trí nằm cách không xa
thành phố Phan Thiết (trung tâm huyện - Thị Trấn Thuận Nam cách thành phố Phan
Thiết 28 km về hướng Tây Nam), có quốc lộ 1A và tuyến đường sắt thống nhất Bắc Nam chạy qua, có dải bờ biển dài và đẹp... đã tạo điều kiện thuận lợi cho huyện Hàm
Thuận Nam đẩy mạnh lưu thông hàng hoá, phát triển sản xuất, mở mang du lịch, đồng
thời tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật để đưa vào phát triển kinh tế và khai thác
triệt để những thế mạnh của địa phương.
Huyện Hàm Thuận Nam có 13 đơn vị hành chính bao gồm thị trấn Thuận Nam
và 12 xã: Mỹ Thạnh, Hàm Cần, Hàm Thạnh, Hàm Kiệm, Mương Mán, Hàm Mỹ, Hàm
Cường, Tân Lập, Hàm Minh, Tân Thuận, Thuận Quý, Tân Thành. Trung tâm huyện
đặt tại thị trấn Thuận Nam.
1.2.1. Điều kiện tự nhiên