Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CẦU
TỈNH TÂY NINH, GIAI ĐOẠN 2000 – 2007

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN VĂN VINH
04124095
DH04QL

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên con xin ghi nhớ công ơn cha mẹ đã sinh thành, nuôi dưỡng và đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con có ngày hôm nay, cảm ơn ông, bà, cô, chú đã
động viên giúp đỡ con trong suốt quá trình học tập.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu cùng quý Thầy, Cô Trường Đại
học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã truyền
đạt cho tôi nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt quá trình học tập, tôi
sẽ mang theo những kiến thức và kinh nghiệm này để làm hành trang trong cuộc
sống và trong công việc sau này của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Hà Thúc Viên đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian qua để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn:
Sự giúp đỡ nhiệt tình của các Cô, Chú, Anh, Chị hiện đang công tác tại Phòng
Tài Nguyên Và Môi Trường Huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi trong suốt thời gian thực tập, thu thập số liệu và xây dựng đề tài.
Các Anh, Chị và các bạn thân hữu trong và ngoài lớp đã trao đổi, hỗ trợ kiến
thức với tôi trong suốt thời gian qua.
Tuy nhiên do kiến thức và năng lực còn nhiều hạn chế nên không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô và các bạn.

Sinh viên thực hiện

Trần Văn Vinh

Trang 3


những đề xuất thiết thực nhằm giải quyết những vấn đề này.
Trong giai đoạn từ năm 2000- 2007, Ủy ban Nhân dân huyện Bến Cầu đã tích
cực chỉ đạo công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đồng thời trong giai đoạn này cũng có nhiều văn bản Luật Đất đai được ban hành
tạo sự thông thoáng cho người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai, nên tiến
độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện trong nhiều năm qua cũng được đẩy mạnh.
Và cho đến nay, huyện đã hoàn thành khá tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất nông nghiệp, đất ở
nông thôn trên địa bàn huyện, với tổng số giấy cấp được 14.219 giấy cho 13.939 hộ
gia đình, cá nhân với tổng diện tích cấp được là 5.672,64 ha đất nông nghiệp và đất
ở nông thôn. Cụ thể: Giai đoạn cấp theo Thông tư 346/1998/TT-TCĐC toàn huyện
cấp được 1.504 giấy với diện tích 1.217,57 ha, giai đoạn cấp theo Thông tư
1990/2001/TT-TCĐC toàn huyện cấp được 4.761 giấy với diện tích 1.457,33 ha,
giai đoạn cấp theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP toàn huyện cấp được 7954 giấy với
diện tích 2.997,74 ha.

Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................... 1
PHẦN I : TỔNG QUAN .................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.................................................................. 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 3
1. Sơ lược về công tác cấp GCNQSDĐ ở một số nước trên thế giới .................... 3
2. Sơ lược lịch sử đăng ký cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam........................................ 4

Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

hiện trạng sử dụng đất.......................................................................................... 26
5. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định về pháp
Luật Đất đai và xử lý vi phạm .......................................................................... 26
6. Công tác thu hồi đất, cho thê đất, chuyển quyền sử dụng đất
và chuyển mục đích sử dụng đất ......................................................................... 27
7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất .................................................. 27
8. Về thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................................. 28
9. Công tác cấp đổi GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở nông thôn đo đạc từ năm
1985 sang đo lưới tọa độ quốc gia……………………………………………...28
II.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở nông thôn
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bến Cầu tỉnh Tây
Ninh, giai đoạn 2000 – 2007 ................................................................................. 28
II.3.1. Sơ lược về thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện.......... 28
II.3.2. Quy trình, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ tại huyện Bến Cầu ............... 29
II.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các
năm trên địa bàn huyện Bến Cầu........................................................................ 32
a. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai.................................................................. 32
b. Giai đoạn sau khi có Luật Đất đai 2003 ........................................................... 39
II.4. Đánh giá kết quả đạt được trong công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
huyện từ năm 2000 đến năm 2007........................................................................... 43
II.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2003 ..................................................... 44
1. Thời kỳ cấp giấy theo Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ...................................... 45

Bảng 10: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi có Luật
Đất đai 2003................................................................................................................. 40
Bảng 11: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2005.......................................... 41
Bảng 12: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2006. ......................................... 42
Bảng 13: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2007 .......................................... 43
Bảng 14: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo NĐ 181 ..................................... 44
Bảng 15: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở
nông thôn giai đoạn 2000-2007.................................................................................. 45

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH
Sơ đồ 1: Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất lần đầu
cho hộ gia đình cá nhân tại xã, thị trấn ................................................................... 13
Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP của huyện Bến Cầu............................................................ 21
Biểu đồ 2: Biểu đồ thể hiện tiến độ cấp GCNQSDĐ
nông nghiệp và đất ở nông thôn
giai đoạn 2000 –2007………………………………………………………………...45
Hình 1: Bản đồ hành chính Tỉnh Tây Ninh……………………………………… 17

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai


: Sử dụng đất.
: Tổng cục địa chính.
: Tài nguyên và Môi trường.
: Thủ tướng.
: Uỷ ban Nhân dân.
: Bất động sản.
: Đăng ký quyền dụng đất.
: Thông tư.
: Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong bối cảnh hiện nay, khi nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, con
người ngày càng có ý thức hơn về tầm quan trọng của đất đai, một nguồn tài nguyên
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa,
an ninh, quốc phòng.
Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng khiến cho nó không giống bất cứ
tư liệu sản xuất nào. Đó là một tư liệu sản xuất đặc biệt, không gì thay thế được, là một
nguồn tài nguyên có tính chất giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian
và không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người, đặc điểm này là nguyên
nhân chủ yếu tạo nên sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất nằm ở các vị trí khác
nhau. Chính vì những đặc tính đặc biệt như vậy, đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về
đất đai phải ngày một chặc chẽ hơn để quỹ đất được sử dụng hợp lý, khoa học, có hiệu

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bến Cầu từ năm 2000 đến năm 2007.
Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

- Trên cơ sở kết quả đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tổng kết được qua các năm, tiến hành đánh giá tình hình thực hiện công tác này tại
địa phương, những kết quả đạt được, những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong
quá trình thực hiện.
- Từ đó có những giải pháp cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại này, đồng
thời phát huy những ưu điểm trong việc triển khai công tác này tại địa phương trong
thời gian tới, góp phần quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả quỹ đất.
 Đối tượng nghiên cứu
Công tác đăng ký đất đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
đối tượng là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất nông nghiệp, đất ở trên địa
bàn huyện Bến Cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
 Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài nghiên cứu trên địa bàn huyện Bến Cầu, thời điểm nghiên cứu bắt đầu từ
năm 2000 – 2007.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu của đề tài: Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở
nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân và các yếu tố tác động đến kết quả cấp GCNQSDĐ
trên địa bàn huyện.

Trang 11



- NS3K: Loại giấy chứng nhận cấp dựa trên tài liệu chụp ảnh chưa nắn.
- NS2: Loại giấy chứng nhận quyền chiếm dụng tạm thời.
- NS3: Loại giấy chứng nhận dựa trên cơ sở đo đạc đơn giản.
- SKP4-1: Loại giấy chứng nhận chiếm dụng đất lâm nghiệp bị thoái hóa.
 Tại Đức
Cơ quan Địa chính tại Đức quản lý đất đai theo hệ thống địa bạ (tương đương với
GCN). Cơ quan quản lý và cấp địa bạ thuộc các tiểu bang, các tiểu bang chịu ảnh
hưởng của cơ quan địa chính liên bang và các tiểu bang tư vấn. Tại Đức đã áp dụng
công nghệ thông tin trong quản lý đất đai khá sớm nên hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ
cho công tác địa bạ có tính thống nhất cao giữa các cấp.
Mỗi địa bạ có nhiều thửa đất, nội dung địa bạ thiên về vị trí và quan hệ sở hữu,
loại hình sử dụng đất được mô tả giới hạn (do thuế tính theo tính chất sử dụng đất).
Các thửa đất được định vị chính xác trên thực địa và đánh số theo hệ thống (code)
thống nhất. Khi có sự biến động có thể cập nhật ngay trên sổ địa bạ.
 Tại Thụy Điển

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

Lịch sử đăng ký đất đai ở Thụy Điển bắt đầu từ thế kỷ thứ 13 đến thế kỷ 16 mới
cho thành lập hệ thống sổ địa chính và đến thế kỷ 19 bắt đầu thực hiện đăng ký quyền
sở hữu đất đai, đến thế kỷ 20 tiến hành đăng ký tài sản gắn liền với đất, hình thành đơn
vị bất động sản và sử dụng ổn định cho tới ngày nay. Từ năm 1970 Thụy Điển áp dụng
công nghệ thông tin vào quản lý đất đai và đến năm 1990 hoàn thành hệ thống đăng ký
tự động trên toàn quốc.
Hệ thống thông tin đất đai bao gồm 13 loại thông tin chính được lưu trữ tại ngân

- Dưới thời pháp thuộc do chế độ cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã
tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam Kỳ.
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh Trung Kỳ.
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là để đương) áp dụng đối với bất động sản
của người pháp và kiều dân theo luật lệ pháp thuộc.
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ.
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Chế độ điền theo thổ sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam Kỳ và các
nhượng địa pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có 3 sắc lệnh áp
dụng riêng cho 3 miền: Bắc, Trung, Nam).
b. Giai đoạn từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, đặc biệt là sau cuộc cải cách ruộng đất năm
1957, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Năm
1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hóa sản xuất do Đảng và chính quyền phát động,
đại bộ phận nông dân với nhiệt huyết cách mạng, luôn tin tưởng vào Đảng đã góp phần
lớn ruộng đất canh tác vào hợp tác xã. Do vậy hiện trạng ruộng đất đã có nhiều thay
đổi. Tuy nhiên, do điều kiện khó khăn thiếu thốn, hệ thống hồ sơ các chế độ trước để
lại đã không cải cách và không thể sử dụng được nữa.
Đến năm 1979, do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức ngành Địa chính các
cấp thường xuyên không ổn định. Đặc biệt, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp
lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ
vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức
các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Mẫu GCNQSDĐ.
+ Bản đồ địa chính.
+ Thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất.
+ Biên bản kết thúc công khai hồ sơ.
+ Sổ khai báo biến động.
+ Trích lục bản đồ kèm theo bản sao khai báo biến động.
Do hoàn cảnh đất nước vừa giành được độc lập, còn gặp nhiều khó khăn, hơn nữa
đại bộ phận ruộng đất trên phạm vi cả nước đã và đang được tập thể hóa, nên nhiều
mục tiêu, yêu cầu nhiệm vụ đăng ký đất theo quy định tại Quyết định số 56/TCĐC
đăng ký thống kê đã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ để đảm bảo yêu cầu trước mắt, nắm
nhanh diện tích phục vụ cho các kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước.
Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới
thực hiện được 6.500 xã và kết quả các xã đạt được còn hạn chế. Các khu nông thôn
hầu hết còn đo bao và để dân tự kê khai không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên
bản đồ, hồ sơ.
Việc xét duyệt, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký
gần như không thực hiện hoặc thực hiện không nghiêm túc, các trường hợp vi phạm
pháp luật đất đai không được xử lý mà vẫn được vào sổ, vì vậy hệ thống sổ sách đăng
ký được thiết lập trong giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh hiện
trạng sử dụng đất, tình trạng sai sót, nhằm lẫn trong thiết lập các hồ sơ, sổ sách chiếm
tỷ lệ khá cao nên việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa được thực hiện.
Sau khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ đã
trở thành nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, làm cơ sở để tổ chức thi hành Luật
Đất đai. Xuất phát từ yêu cầu đó, để thừa kế và phát huy kết quả điều tra đo đạc và
đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai
trong quá trình đổi mới, việc thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất theo Chỉ thị

tâm triển khai đến cấp cơ sở, đặc biệt đối với những nơi chưa được thực hiện hết công
tác đăng ký cấp giấy trước đây.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
1. Cơ sở Pháp lý của hệ thống đăng ký QSDĐ gồm các loại văn bản
- Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/07/1993.
- Nghị định 60/CP của Chính Phủ ngày 05/07/1994 Quy định về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Văn bản số 647/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 31/05/1995 về việc hướng
dẫn một số vấn đề xử lý khi thực hiện Nghị định 60/CP của Chính Phủ ngày
05/07/1994.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng Cục Địa chính về
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về đẩy
mạnh và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp.
- Thông tư số1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của liên Bộ Tài
chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa chính về
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số 181/NĐ–CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Thông tư số 30/2004/TT - BTNMT, ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc hướng
dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dung đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử
dụng đất.

+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã chứng
thực.
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất.
+ Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất.
- Trên giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính phải ghi tên người sử dụng đất.
- Người chụi trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác trong mọi
trường hợp theo quy định của pháp luật.
b. Điều kiện cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
Theo Điều 48 và Điều 50 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất thỏa mãn một trong
các điều kiện sau thì được cấp GCNQSDĐ:
 Có một trong sáu loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là QSDĐ) và
được UBND xã nơi có đất xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được
cấp GCNQDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà Nước Việt Nam
Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và
Nhà Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính.

Trang 17


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

- Sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền sử
dụng đất.
c. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa
đất có vườn, ao
 Trường hợp đã cấp GCNQSDĐ trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành:
- Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã được cấp.
- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2,
3, 4 Điều 87 Luật Đất đai và khoản 2, 3 Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; phần
diện tích đất ở mới được xác định thêm không phải nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể như
sau:
Trang 18


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Đối với trường hợp đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980
thì toàn bộ diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở.
+ Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980
đến trước ngày 01/7/2004; nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất
ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận (sau đây gọi là GCN); nếu trên GCNQSDĐ
không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản
3, 4, 5 Điều 87 Luật Đất đai.
 Trong trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ:
- Trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ quy định tại các
khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai:

181/2004/NĐ-CP, Điều 3 của Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, nội dung đăng ký
QSDĐ gồm các thông tin thể hiện trên GCNQSDĐ và hồ sơ địa chính theo những
thông tin sau:
- Vị trí thửa đất.
Trang 19


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

- Diện tích thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất.
- Tài sản gắn liền với đất.
- Nghĩa vụ tài chính.
- Những hạn chế về QSDĐ.
e. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định như
sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức
trong nước sử dụng đất, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại
Việt Nam. UBND tỉnh được ủy quyền cho sở TN & MT trong các trường hợp theo quy
định của pháp luật.
- UBND huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
f. Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu
 Một số thay đổi cơ bản về thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu so với trước đây

 Quy trình, thủ tục đăng ký lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại
xã, thị trấn
* Hồ sơ
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật
Đất đai.
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQDĐ (nếu có).
* Trình tự và thời gian giải quyết (55 ngày làm việc)
- UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm:
+ Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin đăng ký cấp GCNQSDĐ về các nội dung sau:
 Tình trạng tranh chấp sử dụng đất (kể cả có hoặc không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất).
 Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.
 Sự phù hợp với quy hoạch đã xét duyệt (đối với trường hợp không có các
loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai).
 Đối với đất trang trại phải rà soát hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất, đối
chiếu với hồ sơ đất đai hiện có và quy hoạch, báo cáo UBND cấp huyện.
+ Công bố, công khai danh sách đủ và không đủ điều kiện trong 15 ngày.
+ Gửi toàn bộ hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc phòng TN & MT.
- Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ).
+ Xác định đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến vào đơn.
+ Nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì: Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế.
+ Gửi toàn bộ trường hợp đủ và không đủ điều kiện đến phòng TN & MT.
- Phòng TN & MT có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký GCNQSDĐ.
+ Trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày UBND ký GCNQSDĐ phải:
 Ghi vào sổ cấp giấy chứng nhận.
 Gửi GCNQSDĐ đã ký và hồ sơ không đủ điều kiện cho UBND cấp xã

- Thẩm tra, xác
nhận.
- Công khai hồ sơ

VĂN PHÒNG
ĐKQSDĐ CẤP
HUYỆN

- Kiểm tra hồ sơ.
- Xác nhận điều
kiện cấp GCN

PHÒNG TN
& MT

- Kiểm tra hồ sơ
- Làm tờ trình

UBND CẤP
HUYỆN

3 ngày ký GCN

Số liệu địa
chính
Cơ quan
thuế
Loại, mức
nghĩa vụ tài
chính

Xuất phát từ thực tế trên, đề tài đi vào tìm hiểu các quy trình về đăng ký đất đai
trong các văn bản pháp luật, tìm hiểu về thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa
bàn huyện, từ đó đưa ra những đánh giá xác thực về thực tế công tác này tại địa
phương.
I.1.4. Sự cần thiết đăng ký đất đai - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề vững chắc mà còn
hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý
Nhà nước về đất đai.
 Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Dưới chế độ Xã hội Chủ nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân. Người sử dụng được hưởng quyền lợi khi sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ theo các quy định pháp luật.
 Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có liên quan đến nhiều nội
dung nhiệm vụ quản lý đất đai khác
Lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ không chỉ là mục tiêu sản phẩm trực tiếp
của quá trình đăng ký đất đai mà còn là mục tiêu phấn đấu của toàn bộ 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai. Để thiết lập hồ sơ địa chính theo yêu cầu của quản lý đất
đai đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ, xây dựng và ban hành cùng
các văn bản về lĩnh vực đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai cung cấp thông tin trên từng thửa đất một cách kịp
thời phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất, qua đó hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai như: Thống kê, kiểm kê đất đai, lập hồ sơ địa chính và là căn cứ
tin cậy trong công tác thanh tra, giao đất, giải quyết tranh chấp đất đai ...
 Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi hành chính, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ quỹ đất đai thì trước hết phải

của mình, các quyền lợi khác được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và khi có
GCNQSDĐ giống như có “lá bùa” trong tay, họ có thể rút ra để cứu vãn tình thế bằng
cách thế chấp hay chuyển nhượng một cách dễ dàng khi cần thiết.
Như vậy, GCNQSDĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ riêng cho việc
quản lý Nhà nước về đất đai mà góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Huyện Bến Cầu có tổng diện tích tự nhiên 23.756,83 ha, cách thị xã Tây Ninh 30
km về phía Tây Nam, cách Thành phố Hồ Chí Minh 70 km về phía Tây Bắc. Huyện
bao gồm 8 xã và một thị trấn.
Huyện Bến Cầu nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, đất đai màu mỡ. Tuy nhiên,
do huyện tiếp giáp với vùng biên giới nên gây khó khăn cho phát triển mạng lưới giao
thông và canh tác nông nghiệp.
Bến Cầu là một huyện giáp biên giới nên điều kiện phát triển KT-XH còn nhiều
khó khăn. Nền kinh tế của huyện chủ yếu dựa vào nông nghiệp, chưa có đều kiện phát
triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa. Tỷ lệ dân số tăng cao, trên địa bàn huyện có
một số bà con đồng bào dân tộc sinh sống.
I.3. Nội dung – Phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nhiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác cấp
GCNQSDĐ.
+ Điều tra phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên,
tài nguyên thiên nhiên (vị trí, khí hậu, địa hình, tài nguyên đất, tài nguyên nước…).
+ Điều tra thu thập thông tin, đánh giá thực trạng kinh tế - xã hội (thực trạng
phát triển các ngành kinh tế, thực trạng phát triển các lĩnh vực xã hội…).
Trang 24


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

huyện Bến Cầu.
+ Các nguồn tài liệu liên quan đến tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bến Cầu.
+ Tài liệu, số liệu về công tác cấp GCNQSDĐ.
- Xử lý, tổng hợp kết quả nghiên cứu.
+ Phân cấp tài liệu.
+ Xử lý, tổng hợp.
- Viết báo cáo, bổ sung báo cáo.
- Hoàn chỉnh và nộp báo cáo.

Trang 25