ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ ANH HẢI
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành:60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Toàn
Thái Nguyên - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ ANH HẢI
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số :60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Toàn
Thái Nguyên - 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một đề tài nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

1.3.1.Thực trạng đấu giá QSDĐ ở một số địa phương 26
1.3.2. Công tác đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang 27
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu 28
2.3. Nội dung nghiên cứu 28
2.3.1. Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của TPHG,
tỉnh Hà Giang 28
2.3.2. Khái quát công tác đấu giá trên địa bàn TPHG 28
2.3.3. Kết quảđấu giáQSDĐ ở tại3 dự ánđãthựchiện trên địabàn TPHG. 28
iv
2.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TPHG .29
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 29
2.4. Phương pháp nghiên cứu 29
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp dựa vào bảng hỏi 30
2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê so sánh 30
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 30
2.4.5. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của Thành phố Hà Giang 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai Thành phố Hà Giang năm 2013 36
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 38
3.2. Khái quát công tác đấu giá trên địa bàn Thành phố Hà Giang 39
3.2.1. Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn TPHG 39
3.2.2. Quy chế đấu giá QSDĐ ở TPHG 40
3.3. Kết quả đấu giá QSDĐ của một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang.45

: Quyền sử dụng đất
SDĐ
: Sử dụng đất
TM
: Thương Mại
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
TP
: Thành phố
TPHG
: Thành phố Hà Giang
TW
: Trung ương
UBND
: Uỷ ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 37
Bảng 3.2. Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người
đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tạitổ 6, phường Quang
Trung, TPHG 50
Bảng 3.3. Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 6, phường Quang Trung 51
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch tổ 6, phường Quang Trung 52
Bảng 3.5.Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người đăng
ký đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tổ 14 , phường Nguyễn Trãi 57
Bảng 3.6. Dánh sách các cá nhân trúng đấu giá tại tổ 14, phường
Nguyễn Trãi 58
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá QSDĐ khu đất tại tổ 14, phường Nguyễn Trãi 59
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp đặc điểm thửa đất, giá khởi điểm và số người
đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất ởtại tổ 1, phường Quang

trường… Bên cạnh những kết quả đạt được đó, công tác đấu giá QSDĐ trên
thành phố còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết trong công tác tổ chức cũng
như công tác thu hút các đối tượng tham gia đấu giá…
Với mục tiêu nghiên cứu, phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực
hiện, hiệu quả của đấu giá QSDĐ để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng
thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công
tác đấu giá QSDĐ, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài
hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho
sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ
thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ của một số
dự án trên địa bàn Thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ của một số dự án trên
địa bàn TPHG, tỉnh Hà Giang;
2
- Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế, quy trình đấu giá QSDĐ
nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trong giai đoạn tiếp theo.
3. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của
Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
QSDĐ. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa đối với học tập và nghiên cứu khoa học của Học viên
- Biết cách thu thập tài liệu, tổng hợp số liệu và viết một báo cáo khoa học.
- Bổ sungkinh nghiệm thực tế đối vớiquản lý nhà nước về đất đai
- Nắm được tình hình thực hiệncông tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
TPHG - tỉnh Hà Giang nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.

1.1.2.Đất đai và thị trường đất đai
1.1.2.1.Đất đai
Theo Hội Khoa học Đất Việt Nam 1996, đất đai là một khoảng không
gian có giới hạn gồm: Khí hậu, lớp đất bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
4
tích mặt nước, nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất. Trên bề mặt đất đai
là sự kết hợp giữa các yếu tố thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật
cùng với các thành phần khác có vai trò quan trọng và ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất và cuộc sống của xã hội loài người.
Trong định giá đất thì đất đai được hiểu là một nguồn tài nguyên thiên
nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh
và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia
vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội [17].
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó
đất đai có khả năng sinh lợi nếu sử dụng hợp lí [14].
1.1.2.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi [13]. Hay nói cách khác: thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh

liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.”[16]
6
Khi nghiên cứu về bất động sản thì Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng (2005) cho rằng BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận
không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ để nâng
cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp
thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin [4].
Từ những vấn đề nêu trên có thể thấy BĐS chủ yếu gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước
cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị
trường BĐS. Tại các nước phát triển có nền kinh tê thị thị trường thì đều xác
định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được
giao dịch trên thị trường BĐS. Một số nước khác đang phát triển như Trung
Quốc thì quy định BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên
thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán
mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. (Chu Văn Thỉnh, 2000), (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[33].
Tại nước ta, người sử dụng đất đai không có quyền sở hữu riêng mà
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân”(Hiến pháp, 1992)[24], (Nghị quyết Quốc
hội, 2001), (Luật Đất đai, 2003). Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường
BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các
tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về
các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn [15].
1.1.3.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản

có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
8
Tại nước ta thị trường BĐS phát triển qua 3 giai đoạn:
a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980
Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có
khung pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuê
mướn,… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Đối
tượng giao dịch ít, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa
thuận giá cả. Chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung
cấp thông tin cho thị trường BĐS.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn
bản pháp luật cho thị trường BĐS. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng
ký QSDĐ cũng không được thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được
giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Thị trường BĐS thời
kỳ này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán ở phạm vi hẹp.
* Giai đoạn 1993 đến 2003
Từ sau khi có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được
khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát
triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị
trường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của một
quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như ngày
hôm nay.
Thị trường BĐS không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng và có ảnh
hưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội.
1.1.4. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.4.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá QSDĐ (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

10
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
1.1.4.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [13].
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt [23].
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên
có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
11

nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này
sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh
tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn
cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có
hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn
có xu hướng tăng liên tục [13].
1.1.4.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường
và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì
khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của
mảnh đất bao gồm các yếu tố sau [22]:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc
hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
13
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông

hay riêng đối với những người tham gia. Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng)
nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm
đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật
bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị
chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia
đấu giá.
Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng
cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ
nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có
thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong [18].
Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua vật
đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc
là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức
giá đó. Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng. Trên
thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu
Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người
thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc. Trong
đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng
được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức
thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như
giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá
mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng.
15
Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau
mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai).
Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho
vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ