ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÂN VĂN TRUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN TỪ 2005 ĐẾN 2013

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo, những ý kiến đóng góp
quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Lợi, giảng viên
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND Thành phố Bắc Giang, Phòng Tài
nguyên và Môi trường Thành phố, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp đã tạo điều
kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn Thân Văn Trung

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư 4
1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới 8
1.2.1. Trung Quốc 8
1.2.2. Hàn Quốc 10
1.2.3. Ấn Độ 11
1.2.4. Nhận xét, đánh giá 12
1.3. Một số quy định của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và
TĐC ở Việt Nam 13
1.3.1. Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 13
1.3.2. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Luật đất đai năm 2003 13
1.3.3. Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005 15
1.3.4. Các quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP 16
1.3.5. Quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP 17
1.3.6. Các quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP 18
1.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam 20
1.4.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước
thu hồi đất tại Việt Nam 20
1.4.2 Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và TĐC thời gian qua 22
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng và địa bàn nghiên cứu 25
2.2. Nội dung nghiên cứu 25
3.3 Phương pháp nghiên cứu 25
3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 25
3.3.2 Phương pháp điều tra thực tế 26
3.3.3 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CÁC BẢNG

Biểu 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 41
Biểu 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013 41
Biểu 3.3: Kết quả diện tích đất đai nằm trong quy hoạch Nhà nước thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ giai đoạn 2005 – 2013 trên địa bàn thành phố 42
Biểu 3.4: Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giữa Nhà nước và
doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2005 -2013 43
Biểu 3.5: Tổng hợp diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất thuộc dự án 47
Biểu 3.6. Biểu tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB (Đợt 1)
để thực hiện Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Tỉnh lộ 293, TP. Bắc Giang 49
Biểu 3.7. Biểu tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB (Đợt 2) để
thực hiện Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Tỉnh lộ 293, TP. Bắc Giang 50
Biểu 3.8. Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ dự án Cải tạo, nâng cấp
đường Tỉnh lộ 293 51
Biểu 3.9. Tổng hợp các loại đất thu hồi, bồi thường, hỗ trợ 54
Biểu 3.10. Biểu tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án Chợ Song Mai,
thành phố Bắc Giang 56
Biểu 3.11. Kết quả tổng hợp kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ thực hiện dự án
của doanh nghiệp 58
Biểu 3.12. So sánh đơn giá bồi thường đất nông nghiệp 62
Biểu 3.13: Quan điểm của người dân có đất bị thu hồi của 02 dự án 68
Biểu 3.14 Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến
của người bị thu hồi đất tại 02 dự án 69
Biểu 3.15: Biểu điều tra mức thu nhập và điều kiện sống của người bị
thu hồi đất tại 02 dự án 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

gia là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại,
dịch vụ, du lịch Đến nay cả nước ta đã có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc
gia. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế, công
nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào
tạo.v.v. Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho
người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có

2

tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong
những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình
triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà
nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý
hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư thực hiện
một cách có hiệu quả.
Thành phố Bắc Giang là tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của tỉnh Bắc
Giang, được sự quan tâm, tạo điều kiện của tỉnh cùng với sự nỗ lực phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố nhằm mục tiêu đưa thành phố trở thành Đô thị loại 2 vào năm
2015. Trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, phát thiển mở rộng đô thị, phát triển
công nghiệp, dịch vụ, việc hu hồi đất diễn ra thường xuyên, liên tục là điều tất yếu,
tuy nhiên, do cơ chế chính sách thường xuyên thay đổi đã gây không ít khó khăn
cho việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng
trên địa bàn thành phố.
Tuy nhiên, để thực hiện tốt công tác hỗ trợ cho người có đất Nhà nước thu
hồi, tạo diều kiện cho người dân ổn định đời sống, đồng thời bàn giao mặt bằng cho
nhà nước, hạn chế tối đa đơn thư, khiếu nại của công dân khi Nhà nước thực hiện
chính sách thu hồi đất, ngoài việc thực hiện đúng trình tự thủ tục quy định của pháp
luật, thành phố Bắc Giang còn kiến nghị nhiều giải pháp đối với UBND tỉnh nhằm
tạo cơ chế hỗ trợ thuận lợi hơn cho người dân trên địa bàn thành phố, để đánh giá

hỗ trợ và tái định cư, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế bền vững, giải quyết
được việc làm và nâng cao đời sống của người dân.
Hoàn thiện cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ thực hiện công tác bồi
thường trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2005-2013 về chế độ, chính
sách, trình tự thủ tục và triển khai thực hiện, sự ảnh hưởng của người sử dụng đất
khi Nhà nước thu hồi đất (điều kiện sống, việc làm ), ảnh hưởng của dự án đến môi
trường.
4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỔI THƯỜNG, HỖ TRỢ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998) [24].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị yền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [17].
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [24]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

năm 2003)[17].
Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn thì
được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì bù tiền chênh
lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn một suất tái
định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Trường hợp đất nông nghiệp
vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, chứng nhận, đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được bồi thường chi phí đầu tư
còn lại (Điều 14; Nghị định 69/2009/NĐ- CP)[11].
b. Bồi thường hoa màu
Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch
theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi.
Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện
có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi
thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Điều 24, Nghị
định 197/2004/NĐ- CP)[9].
Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ
thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24, Nghị định

6

197/2004/NĐ- CP)[9].
c. Bồi thường công trình trên đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà,
công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của
công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình
có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 24, Nghị định 69/2009/NĐ- CP)[11].
d. Hỗ trợ ổn định đời sống

công việc phức tạp, khó khăn, nhạy cảm và mang tính xã hội cao cụ thể:
- Tính phức tạp:
+ Chính sách Pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, các văn bản hướng dẫn
thực hiện Luật Đất đai của Chính phủ, các Bộ, ngành chậm ban hành, thiếu đồng
bộ, nhiều nội dung thay đổi, bổ sung. Các quy định về bồi thường GPMB ngày càng
mở (Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 đến nay Chính phủ đã ban hành 5 Nghị
định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số
84/2007/NĐ-CP và gần đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và rất nhiều văn
bản hướng dẫn của các Bộ gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp và
người dân có đất Nhà nước thu hồi trong quá trình thực hiện, người dân trông chờ
chính sách sau có lợi hơn chính sách trước, quá trình thực hiện một số chính sách
tạo ra sự thiếu công bằng trong công tác bồi thường GPMB giữa người chấp hành
tốt và người không chấp hành đã gây ra thắc mắc, khiếu kiện, rất khó khăn trong
quá trình giải quyết (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, 2013) )[22].
+ Công tác quản lý đất đai ở các địa phương còn lỏng lẻo, việc thực hiện
pháp luật đất đai trước đây không đồng bộ, khó có căn cứ xác định tính hợp lệ, hợp
pháp, nguồn gốc quyền sử dụng đất
+ Giá đất ở hầu hết các địa phương chưa phản ánh đúng giá đất thực tế trên
thị trường “trong điều kiện bình thường”.
- Tính xã hội:
Việc thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nó liên quan
và tác động trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến hàng triệu lao
động của địa phương nơi có đất thu hồi. Hơn nữa, khi làm việc này luôn phải giải

8

quyết đồng thời mối “quan hệ 3 bên” là Nhà nước - nhà đầu tư và người dân có đất
bị thu hồi. Do vậy, khi thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tính đến
việc giải quyết việc làm; ổn định đời sống, ổn định sản xuất, bố trí chỗ ở cho người

Tài nguyên và Môi trường, 2013)[6]
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng tiền;
Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng 6
đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi. Trợ
cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra Luật
cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không
vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các
quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương, trên
cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp. Việc bồi thường công trình xây
dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường. Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm
định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, sau đó được quyết định
bởi chính quyền địa phương. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh
doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh
doanh (Bộ Tài nguyên và Mụi trường, 2013)[6]
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được
hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Mặc dự không có
quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, chính quyền các địa
phương đó cú các giải pháp hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất để phục hồi thu nhập
như:
- Tái định cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền được trả trực tiếp tới
các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường
hợp, sau đó cá nhân tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dôn bị ảnh
hưởng đó chọn cách này.
- Tái định cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường sẽ
chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với vốn
đầu tư từ các khoản tiền bồi thường.
- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và
một phần khoản bồi thường do mất đất được đưa vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm

Bồi thường đất nông nghiệp, đất ở và các loại đất khác tại Hàn Quốc có quy
định tương tự như ở Việt Nam, bồi thường theo giá thị trường. Đối với đất nông
nghiệp nếu đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thì sẽ được bồi thường hoa

11

màu. Giá trị bồi thường được tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản
xuất của mình. Đối với công trình xây dựng hợp pháp sẽ được bồi thường, công
trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường.
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh được tính dựa trên thiệt hại
về thu nhập hoặc lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có. Để được bồi thường, cơ
sở kinh doanh cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng sản xuất hợp
pháp trước ngày công bố dự án. Không bồi thường cho các cơ sở sản xuất kinh
doanh không phép.
Theo Luật của Hàn Quốc quy định, khu đất tái định cư phải bao gồm các cơ
sở hạ tầng thiết yếu. Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng sẽ do chủ đầu tư
chi trả.
1.2.3. Ấn Độ
Tại Ấn Độ đạo luật thu hồi đất, có quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn
bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham
vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ. Cần
có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400 hoặc
nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia
đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013)[6]
Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại
tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Ngoài
giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi bắt buộc
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) )[6].
Các hộ gia đình bị ảnh hưởng do thu hồi đất có thể lựa chọn nhận một khoản

Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu được
tính trên cơ sở giá trị thực của đất. Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng
thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế.
Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường
cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia còn quy định
việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất. Đó là các khoản hỗ trợ bổ
sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng
thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và ngân hàng

13

thế giới, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện
chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi đất, GPMB và thực hiện tốt
quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ;
quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi TĐC, tạo việc làm cho người
có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà
nước và nhà đầu tư;
- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi
khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống.
1.3. Một số quy định của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Việt Nam
1.3.1. Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách
pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử

nghiệp, cụm công nghiệp mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến
nhiều khu, cụm công nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang
hoá nhiều năm.
Luật đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định cư
cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất
sẽ được bồi thường. Đồng thời người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Các dự án trước khi thu hồi đất phải lập và thực hiện các dự án tái định cư để bồi
thường cho người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy
hoạch chung cho nhiều dự án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi
ở cũ )[17].
Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phải

15

sát với giá trị trường, được công bố vào ngày mồng 1 tháng 1 hàng năm
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên thực tế giá đền bù đất thường được áp dụng theo khung giá đền bù
của tỉnh, dựa vào khung giá đất của Chính phủ.
1.3.3. Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005
Luật dân sự 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày
14/06/2005 và có hiệu lực từ 1/1/2006. Liên quan đến việc thu hồi và đền bù ở Luật
này có các quy định pháp lý tại chương XV về Bảo vệ quyền sở hữu. Theo đó chủ
sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của

ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ- CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Các nội dung cụ thể về bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp bị thu hồi
được quy định rõ tại điều 10. Nghị định đã phân rõ các trường hợp thu hồi đất có
bồi thường hoặc không có bồi thường, quy định các trường hợp cụ thể cho bồi
thường thiệt hại do thu hồi đất tuy nhiên chưa quy định được việc thu hồi đất phục
vụ cho những mục đích gì. Trước đây, việc áp dụng giá đất bồi thường đối với diện
tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở khu dân
cư tương tự như giá bồi thường đất nông nghiệp khác mà không hưởng thêm sự hỗ
trợ nào đã gặp phải sự phản ứng gay gắt từ phía người dân vì đất nông nghiệp trong
nội đô thị, đất vườn ao trong khu dân cư nông thôn đều thuộc quy hoạch đất đô thị
hoặc đất khu dân cư. Trong thực tế, các loại đất này có thể dễ dàng chuyển thành
đất phi nông nghiệp và có giá chuyển nhượng cao hơn hẳn đất nông nghiệp ở các
vùng khác. Để giải quyết tình trạng này, ngoài việc được bồi thường theo giá đất
nông nghiệp cùng loại, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định người bị thu hồi đất
còn được hỗ trợ bằng tiền, mức hỗ trợ từ 20 - 50% giá đất ở liền kề. Ngoài ra còn
quy định cụ thể việc bồi thường cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất
nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức SDĐ; bồi thường khi thu hồi đất nông
nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân nhận khoán của các nông, lâm trường quốc
doanh.
Đối với tài sản trên đất bị thu hồi, nguyên tắc bồi thường của Nghị định số