Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THUÝ HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2012

THÁI NGUYÊN - 2014


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2014
Tác giả Lê Thuý Hằng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại
học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái nguyên, Phòng Tài chính -
Kế hoạch thành phố, Ban Bồi thường GPMB thành phố và các phòng, ban,
ngành có liên quan của thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian

1.1.4. Cơ sở thực tiễn 16
1.2. Tổng quan về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư ở Việt Nam 17
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 1993 17
1.2.2. Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến luật đất đai năm 1993 19
1.2.3. Luật đất đai năm 2003 đến nay 21
1.2.4. Thu hồi đất 23
1.2.5. Bồi thường, bồi thường quyền sử dụng đất 24
1.2.6. Hỗ trợ 24

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.2.7. Tái định cư 25
1.2.8. Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư
để giải phóng mặt bằng 26
1.3. Khái quát về giá đất bồi thường trên địa bàn TP. Thái Nguyên 27
1.3.1. Khái quát chung 27
1.3.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại TP.Thái Nguyên 28
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu 30
2.2. Nội dung nghiên cứu 30
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, KT - XH của thành phố Thái Nguyên 30
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai của TP. Thái Nguyên 30
2.2.3. Đánh giá công tác bồi thường tại một số dự án 30
2.2.3.1. Đánh giá công tác bồi thường tại một số dự án theo số liệu
thứ cấp 30
2.2.3.2. Đánh giá công tác BTPMB qua số liệu điều tra 31
2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp bồi thường GPMB

3.3.3.2. Ý kiến của người dân trong khu vực GPMB 64
3.3.3.3. Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
đến đời sống, việc làm, thu nhập của các hộ dân có đất bị thu hồi. 65
3.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp bồi thường GPMB tại
Thái Nguyên 69
3.4.1. Thuận lợi 69
3.4.2. Khó khăn 69
3.4.3. Giải pháp 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Đề nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng
BTHT : Bồi thường hỗ trợ
CMĐ : Chuyển mục đích
CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
GCN : Giấy chứng nhận
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HĐND : Hội đồng nhân dân
KHTP : Kế hoạch thành phố
KT-XH : Kinh tế - xã hội
QH : Quy hoạch
QSD : Quyền sử dụng

Bảng 3.14: Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng 64
Bảng 3.15: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
tại 02 dự án nghiên cứu 66
Bảng 3.16: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi
thường GPMB 2 dự án 67
Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 01 năm tại
02 dự án nghiên cứu 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 32
Hình 3.2: Biểu đồ tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên 42
Hình 3.3: Biểu đồ tỷ lệ dự án được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành
trên địa bàn thành phố giai đoạn 2009-2012 49
Hình 3.4: Biểu đồ tổng hợp số liệu dự án bồi thường GPMB hoàn thành
và chưa hoàn thành trên địa bàn TP. Thái Nguyên 2009 - 2012 55
Hình 3.5: Biểu đồ tổng hợp chênh lệch mức giá bồi thường 60
Hình 3.6: Biểu đồ tổng hợp mức giá chênh lệch giữa 2 dự án 62
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, có vị trí đặc biệt

nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Đến nay cả nước ta
đã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo, .v.v. Nhà nước
thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường cho người bị thu hồi tương
đương với những gì người bị thu hồi thiệt hại, kèm theo các hỗ trợ để ổn định
đời sống, đảm bảo một xã hội phát triển bền vững. Việc thực hiện bồi thường
giữ vị trí hết sức quan trọng - là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình bồi thường giải phóng mặt bằng; mà trong đó việc xác định giá đất tính
bồi thường là mấu chốt để đảm bảo bồi thường đúng với giá trị quyền sử dụng
đất bị thu hồi. Trong các năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi
thường đất đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc
định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên
chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp chính
sách, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những tồn tại đó trong những
năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp xác
định giá đất tính bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai
2003 thì giá đất tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Nguyên
hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến
động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện còn nhiều bất cập. Do tỉnh Thái
Nguyên đang trên đà phát triển, nguồn quỹ đất cần cho các dự án là rất lớn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy

+ Chính sách hỗ trợ tái định cư của hai dự án
+ Ý kiến của người dân tại hai dự án và khu vực lân cận
+ Ý kiến của cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng
- Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật
về công tác bồi thường GPMB, các Thông tư, Nghị định, các Quy định có liên
quan đến công tác bồi thường GPMB;
- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu chính sách về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hai dự án: dự án Khu dân cư đường Lưu Nhân
Chú phường Lương Sơn, dự án Khu dân cư số 9 phường Gia Sàng và đề xuất
hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa tại địa phương, chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế,
đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế; nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai nói chung và hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư nói riêng trên địa bàn thành phố; Góp phần hạn chế, giải
toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân khi bị thu hồi đất đất để thực
hiện dự án trên địa bàn.
1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a) Thu hồi đất

đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho người đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là so tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định.
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ
dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một
đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành
với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông
dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư
vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi

b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy

Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về
quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về
quyền sở hữu đất. [5]
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSD đất. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ
chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. [8]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
* Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc
xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24

hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật
tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức
của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
b. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác
nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,
ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh
hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền,

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
Để thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định trong thực tế là rất
khó. Bởi vì Luật, Nghị định chỉ đưa ra những chỉ dẫn cũng như những đối
tượng những trường hợp chung nhất. Do vậy khi triển khai cần phải có những
văn bản hướng dẫn chi tiết trong quá trình thực hiện và cụ thể hóa các đối
tượng và phạm vi mà Luật và Nghị định đề cập đến.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-TNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường. hỗ trợ, tái định cư và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
- Nghị định số 84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy
định bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục
bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.