ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THUÝ HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2012

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THUÝ HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2012
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2014


Lê Thuý Hằng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT .................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài..................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận.................................................................................. 5
1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..... 5
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ......... 6
1.1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB .......... 7
1.1.1.4. Về tái định cư ........................................................................ 12
1.1.2. Các văn bản của Nhà nước........................................................... 13
1.1.3. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên............................................... 15
1.1.4. Cơ sở thực tiễn............................................................................. 16
1.2. Tổng quan về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư ở Việt Nam............................................................................. 17
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 1993 .................................................. 17
1.2.2. Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến luật đất đai năm 1993 ... 19
1.2.3. Luật đất đai năm 2003 đến nay .................................................... 21
1.2.4. Thu hồi đất................................................................................... 23

3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................ 32
3.1.2. Hiện trạng phát triển KT - XH của thành phố Thái Nguyên ......... 34
3.1.2.1. Các đơn vị hành chính ........................................................... 34


v
3.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................... 34
3.1.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng ......................................................... 36
3.2. Thực trạng về công tác quản lý đất đai và GPMB của thành phố
Thái Nguyên ............................................................................................. 39
3.2.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên ... 39
3.2.1.1. Tình hình quản lý sử dụng đất của TP. Thái Nguyên ............. 39
3.2.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ....................................... 43
3.2.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư...... 46
3.3. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án ..... 50
3.3.1. Các văn bản liên quan đến công tác BTGPMB ............................ 50
3.3.2. Đánh giá công tác BTGPMB tại một số dự án theo số liệu thứ cấp..... 55
3.3.2.1. Số lượng và quy mô dự án ..................................................... 55
3.3.2.2. Đánh giá công tác BTPMB tại 2 dự án.................................. 57
3.3.3. Đánh giá công tác BTGPMT qua số liệu điều tra ......................... 63
3.3.3.1. Ý kiến của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường GPMB ...... 63
3.3.3.2. Ý kiến của người dân trong khu vực GPMB .......................... 64
3.3.3.3. Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
đến đời sống, việc làm, thu nhập của các hộ dân có đất bị thu hồi. ..... 65
3.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp bồi thường GPMB tại
Thái Nguyên ............................................................................................. 69
3.4.1. Thuận lợi ..................................................................................... 69
3.4.2. Khó khăn ..................................................................................... 69
3.4.3. Giải pháp ..................................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 73

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KHTP

: Kế hoạch thành phố

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QH

: Quy hoạch

QSD

: Quyền sử dụng

SDĐ

: Sử dụng đất


Bảng 3.8: Đánh giá tiến độ hoàn thành của một số dự án của Thành phố
Thái Nguyên ................................................................................... 56
Bảng 3.9: Quy mô của hai dự án .................................................................. 58
Bảng 3.10: Mức giá bồi thường đất nông nghiệp tại hai dự án...................... 59
Bảng 3.11: Mức giá bồi thường đất ở tại hai dự án ....................................... 61
Bảng 3.12: Đánh giá chính sách tái định cư tại hai dự án ............................. 62
Bảng 3.13: Kết quả điều tra cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng về
giá đất bồi thường ........................................................................... 63
Bảng 3.14: Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng .... 64
Bảng 3.15: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
tại 02 dự án nghiên cứu................................................................... 66
Bảng 3.16: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi
thường GPMB 2 dự án .................................................................... 67
Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 01 năm tại
02 dự án nghiên cứu........................................................................ 68


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ..................... 32
Hình 3.2: Biểu đồ tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên.... 42
Hình 3.3: Biểu đồ tỷ lệ dự án được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành
trên địa bàn thành phố giai đoạn 2009-2012 ................................ 49
Hình 3.4: Biểu đồ tổng hợp số liệu dự án bồi thường GPMB hoàn thành
và chưa hoàn thành trên địa bàn TP. Thái Nguyên 2009 - 2012 ... 55
Hình 3.5: Biểu đồ tổng hợp chênh lệch mức giá bồi thường ......................... 60
Hình 3.6: Biểu đồ tổng hợp mức giá chênh lệch giữa 2 dự án....................... 62


1

2

hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống
thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta
đã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo, .v.v. Nhà nước
thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường cho người bị thu hồi tương
đương với những gì người bị thu hồi thiệt hại, kèm theo các hỗ trợ để ổn định
đời sống, đảm bảo một xã hội phát triển bền vững. Việc thực hiện bồi thường
giữ vị trí hết sức quan trọng - là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình bồi thường giải phóng mặt bằng; mà trong đó việc xác định giá đất tính
bồi thường là mấu chốt để đảm bảo bồi thường đúng với giá trị quyền sử dụng
đất bị thu hồi. Trong các năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi
thường đất đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc
định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên
chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp chính
sách, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những tồn tại đó trong những
năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp xác
định giá đất tính bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai
2003 thì giá đất tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Nguyên
hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến
động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện còn nhiều bất cập. Do tỉnh Thái
Nguyên đang trên đà phát triển, nguồn quỹ đất cần cho các dự án là rất lớn.




4

+ Chính sách hỗ trợ tái định cư của hai dự án
+ Ý kiến của người dân tại hai dự án và khu vực lân cận
+ Ý kiến của cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng
- Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật
về công tác bồi thường GPMB, các Thông tư, Nghị định, các Quy định có liên
quan đến công tác bồi thường GPMB;
- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu chính sách về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hai dự án: dự án Khu dân cư đường Lưu Nhân
Chú phường Lương Sơn, dự án Khu dân cư số 9 phường Gia Sàng và đề xuất
hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa tại địa phương, chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế,
đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế; nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai nói chung và hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư nói riêng trên địa bàn thành phố; Góp phần hạn chế, giải
toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân khi bị thu hồi đất đất để thực
hiện dự án trên địa bàn.

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho người đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là so tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định.
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.


7

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ
dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một
đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành
với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông

ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội.[9]
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.


9

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào

HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về
quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về
quyền sở hữu đất. [5]
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSD đất. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ
chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. [8]


11

* Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc
xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu
như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật
tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức
của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
b. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề


13

nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác
nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,

xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
Để thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định trong thực tế là rất
khó. Bởi vì Luật, Nghị định chỉ đưa ra những chỉ dẫn cũng như những đối
tượng những trường hợp chung nhất. Do vậy khi triển khai cần phải có những
văn bản hướng dẫn chi tiết trong quá trình thực hiện và cụ thể hóa các đối
tượng và phạm vi mà Luật và Nghị định đề cập đến.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-TNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường. hỗ trợ, tái định cư và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.


15

- Nghị định số 84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy
định bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục