ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
 DƢƠNG HỒNG MINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG
TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 62 16` Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI

ii
LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, cho tôi được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới Tiến Sỹ
Hoàng Hải đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực
hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại học, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Trung tâm Công nghệ thông
tin nơi tôi công tác, Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng
Ninh cùng các Phòng Đăng ký đất đai, Đo đạc bản đồ, Kế hoạch Tài chính,
Trung tâm phát triển Quỹ đất của Sở TN&MT. Cảm ơn các Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Phòng Tài Chính và kế hoạch của TP.Hạ Long, UBND
Phường Hà Tu, UBND Phường Đại Yên, công ty Cổ phần Minh Anh cùng
Ban Quản lý DAĐT các công trình VHTT tỉnh Quảng Ninh đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn sự chia sẻ, sự hợp tác chân thành của những người
dân trong vùng nghiên cứu của đề tài đã cho tôi những tư liệu quý giá góp
phần hoàn thành đề tài nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp chân thành của các
cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè trong quá trình tôi thực hiện nghiên cứu đề tài.
Cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện về vật chất
cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả đề tài
Dƣơng Hồng Minh

gắn liền với đất. 7
1.2.4. Về tái định cư 8
1.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số quốc gia, các tổ chức, các địa phương và địa
bàn nghiên cứu. 8
iv
1.3.1. Tại Trung Quốc. 8
1.3.2 Tại Thái Lan 9
1.3.3. Tại Hàn Quốc . 10
1.3.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức (WB và ADB) 10
1.3.5. Tại Thành phố Hà Nội. 11
1.3.6. Tại Thành phố Đà Nẵng. 12
1.3.7. Tại Thành phố Hồ Chí Minh 13
1.3.8. Tại tỉnh Quảng Ninh. 15
1.4. Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu. 16
1.4.1. Thực tiễn của công tác giải phóng mặt bằng. 16
1.4.2. Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tác động đến công tác giải phóng mặt
bằng. 17
1.4.3. Tác động của công tác giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống
kinh tế - xã hội. 19
CHƢƠNG 2 NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
2.1. Nội dung nghiên cứu 21
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng. 21
Đánh giá tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long và khu
vực nghiên cứu. 21
2.1.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu 21
2.1.3. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành
phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. 22

mặt bằng 61
3.4. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân tại hai dự án nghiên
cứu 65
3.4.1. Phân tích đánh giá thông qua phiếu điều tra 65
3.4.2. Sử dụng tiền bồi thường, hô trợ 66
3.4.3. Tình hình đời sống của các hộ dân bị thu hồi đất 67
3.4.4. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến mối quan hệ gia đình và trật tự an ninh xã
hội 68
3.4.5. Đánh giá của người dân về việc tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội 70
3.4.6. Đánh giá của người dân về tình trạng môi trường sau khi thu hồi đất 71
vi
3.5. Đánh giá việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của hai dự án trên địa bàn
thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. 73
3.5.1 Một số thành công 74
3.5.2. Một số hạn chế. 75
3.6. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa
bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 77
3.6.1. Các giải pháp chung 77
3.6.2. Các giải pháp cụ thể 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80
1. Kết luận. 80
2. Đề nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
vii

Hiện đại hoá
ĐTH
Đô thị hoá viii
DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu đất đai TP. Hạ Long năm 2011 25
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp dân số TP. Hạ Long 31
Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của TP. Hạ Long qua các thời kỳ 2001 - 2010 33
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả bồi thường từ hai dự án nghiên cứu 40
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được
bồi thường 48
Bảng 3.6. Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường 49
Bảng 3.7. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại hai dự án 54

Hình 3.5: Trình tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 62
Hình 3.6: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình trạng
an ninh trật tự xã hội 68
Hình 3.7: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến quan hệ
nội bộ gia đình 69
Hình 3.8: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất tới công trình
phúc lợi tại địa phương 70
Hình 3.9: Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến yếu tố môi
trường 73

x

DANH MỤC ẢNH

Ảnh 1: Cầu Bãi Cháy - Sông Cửa Lục, TP. Hạ Long 26
Ảnh 2: San lấp mặt bằng dự án Trung tâm thể thao vùng Đông Bắc 36
Ảnh 3: Siêu thị METRO Hạ Long 38


trong nước và quốc tế.
Những năm gần đây, tỉnh Quảng Ninh đã có những bước chuyển biến
vượt bậc về phát triển các mặt kinh tế, văn hoá, xã hội; bộ mặt đô thị, nông
2
thôn thay đổi hàng ngày, nhiều công trình văn hoá, xã hội được xây dựng
phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí ngày càng phong phú của nhân dân thành
phố Hạ Long, các tỉnh bạn và du khách quốc tế.

Hình 1: Sơ đồ hành chính tỉnh Quảng Ninh
Theo quy hoạch chung phát triển thành phố Hạ Long được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 250/2003/QĐ-TTg ngày 20/11/2003
xác định thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị, văn hoá, dịch vụ và là đầu
mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Quảng Ninh; đồng thời thành phố Hạ
Long đóng vai trò quan trọng trong hệ thống đô thị của tỉnh Quảng Ninh,
vùng Đông Bắc nói riêng và Việt Nam nói chung.
Thành phố Hạ Long có diện tích tự nhiên 27195.03 ha, dân số tính đến
tháng 4/2009 là 215.795 người; dự báo đến năm 2020 là 413.000 người. Với
đà đi lên của cuộc sống, nhu cầu tham gia các hoạt động văn hoá, thể thao, du
lịch và dịch vụ của nhân dân ngày càng tăng cao; với sức hấp dẫn riêng,
nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài nguyên sinh học phong phú, đa dạng, Hạ
3
Long đã, đang và sẽ là điểm đến lý tưởng cho những mục tiêu đầu tư phát
triển kinh tế xã hội.
Theo số liệu báo cáo, tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn Thành

2.2. Yêu cầu
- Áp dụng những quy định của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
- Các tài liệu, số liệu thu thập phục vụ đề tài phải được xử lý, tổng hợp
chuẩn xác, có tính khoa học cao đồng thời phản ánh chân thực quá trình thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian vừa qua trên địa bàn nghiên cứu.
- Làm sáng tỏ những vấn đề người dân cũng như xã hội phải đối mặt
khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án như người dân mất chỗ ở, mất việc
làm, cơ sở hạ tầng phục vụ cuộc sống không hoàn chỉnh, mất ổn định an sinh
xã hội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương
hỗ giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như
những tác động, những ảnh hưởng chúng tới những đối tượng thuộc diện giải
phóng mặt bằng trước và sau khi dự án được triển khai trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn của công tác
giải phóng mặt bằng cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà
nước về đất đai song song với việc tổng kết rút kinh nghiệm, làm nguồn tham
khảo cho những trường hợp tương tự trên địa bàn nghiên cứu. Với mục tiêu
giúp cho các đối tượng thuộc diện giải phóng mặt bằng an cư lạc nghiệp.
5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.
1.1.1. Bồi thường thiệt hại

an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được Hiến
pháp năm 1992 quy định, được hướng dẫn tại điều 27 của Luật Đất đai năm
1993, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật như: Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ; Thông tư
166/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ.
1.2. Giá đất và định giá đất.
1.2.1. Giá đất
Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “ Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ”. Giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự
là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá
đất thị trường” [26].
1.2.2. Định giá, định giá đất và định giá bất động sản.
Định giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thông qua các giao dịch, trao
đổi giữa các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định. Nói đất đai là một tài sản đặc biệt vì
7
nó có đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực và có thể đáp ứng một
nhu cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao

đặc biệt, và đây cũng không phải là sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc phải
thực hiện hành vi đó.
1.2.4. Về tái định cư
Tái định cư là quá trình bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền
với đất, chi phí di chuyển, hỗ trợ việc ổn định và khôi phục đời sống cho
những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao
gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc
thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện
phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư
phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội. Tuy
nhiên, trên thực tế khi triển khai thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được
xem xét. Cụ thể là vấn đề ổn định nơi ở và chuyển đổi nghề nghiệp cho các
đối tượng thuộc diện GPMB dự án đã và đang gặp nhiều khó khăn chủ yếu là
do cơ chế mà không dễ khắc phục trong một sớm một chều.
1.3. Công tác giải phóng mặt bằng ở một số quốc gia, các tổ chức, các địa
phương và địa bàn nghiên cứu.
Thu hồi đất để phát triển công nghiệp và đáp ứng nhu cầu đô thị hóa
diễn ra ở hầu hết các nước trên thế giới. Mỗi quốc gia, tổ chức có quan điểm,
cách làm riêng của mình để bảo đảm lợi ích các bên, nhưng tựu chung đều
chú trọng bảo đảm lợi ích của người dân bị thu hồi đất. Dưới đây là thực tế
công tác GPMB ở một số quốc gia để nước ta có thể tham khảo.
1.3.1. Tại Trung Quốc [30].
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
9

10
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của nhân dân, nhà nước Thái
Lan hoặc cá nhân các nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
1.3.3. Tại Hàn Quốc [30].
Bắt đầu từ những năm 1962, để thực hiện những mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội, đât nước xứ sở Kim chi đã liên tục đúc rút kinh nghiệm và
hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng. Bộ luật bồi thường thiệt hại của Hàn
Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:
Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng
đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình
công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có
thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất
đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được
Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình
công cộng cần thiết của Nhà nước.
1.3.4. Phương pháp bồi thường thiệt hại về đất đai thuộc các tổ chức (WB và
ADB) [2]
Các tổ chức ngân hàng Thế giới (WB) và ngân hàng phát triển Châu Á
(ADB) đều có chính sách về bồi thường thiệt hại, tái định cư. Các chính sách 12
mới mở kéo theo đó là công tác giải phóng mặt bằng, di dời dân cư. Bài toán
giải phóng mặt bằng ở Hà Nội luôn là bài toán khó khăn, phức tạp và hết sức
nặng nề.
Tuy công tác giải phóng mặt bằng luôn được các cấp uỷ, chính quyền
quan tâm chỉ đạo và các cấp, các ngành thực hiện nghiêm túc, nhưng quỹ nhà
tái định cư của Hà Nội còn thiếu, tiến độ đầu tư xây dựng các khu tái định cư
chưa đáp ứng yêu cầu ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Một số cán
bộ cán bộ trực tiếp làm công tác giải phóng mặt bằng ở cơ sở còn tiêu cực, vi
phạm pháp luật, gây bức xúc trong dư luận.
Đến thời điểm cuối năm 2011, toàn Thành phố đã hoàn thành GPMB
xong tại 131 dự án, với quy mô đất đã GPMB đạt hơn 943 ha đất, chi trả hơn
8.316 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 19.587 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
và bố trí tái định cư cho 650 hộ, trong đó đã bố trí tái định cư bằng căn hộ
chung cư là 359 căn và bằng giao đất ở là 291 lô đất. Trong năm 2012 toàn
thành phố dự kiến cần 6500 căn hộ tái định cư phục vụ việc xây dựng các công
trình hạ tầng đô thị với số vốn huy động ước đạt 46 nghìn tỷ đồng.
Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội
trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và giải
pháp mới với phương châm quyết liệt hơn. Nhờ vậy công tác GPMB đã góp
phần quan trọng vào quá trình CNH, HĐH Thủ đô Hà Nội, nâng Hà Nội phát
triển lên một tầm cao mới. ( Nguồn: Tổng hợp các bài của Báo Hải Quan,
Đầu tư, Gia đình về GPMB năm 2011).
1.3.6. Tại Thành phố Đà Nẵng.
Có một thực tế đang tồn tại không chỉ riêng trên đại bàn Đà Nẵng là
hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng người dân luôn tìm mọi cách để
hưởng lợi từ các chính sách giải tỏa đền bù, bố trí tái định cư vẫn diễn ra, việc 14
vốn phê duyệt ban đầu là 307 tỉ đồng, trong đó chi phí bồi thường giải phóng
mặt bằng chiếm 125 tỉ đồng cho khoảng 16 ha với 299 hồ sơ đền bù giải tỏa.
Tuy nhiên, do khâu giải phóng mặt bằng kéo dài khiến chi phí bồi thường do
đó mà tăng lên. Tính đến năm 2009, UBND TP quyết định điều chỉnh vốn đầu
tư theo kiến nghị của chủ đầu tư (Trung tâm Điều hành Chương trình chống
ngập nước TP) lên 743 tỉ đồng (tăng 240% so với vốn ban đầu), chi phí cho
bồi thường giải phóng mặt bằng gần 490 tỉ đồng (tăng 390%). Thế nhưng sau
khi tăng vốn, việc thi công vẫn triển khai ngập ngừng, nguyên nhân chính là
các hộ dân không đồng ý với phương án bồi thường của Quận đưa ra nên
chưa bàn giao mặt bằng.
Ngoài dự án cải tạo kênh Ba Bò, hiện còn rất nhiều công trình trọng
điểm khác của Tp.HCM đang thi công ì ạch do vướng mặt bằng thi công: nút
giao thông Gò Dưa (Thủ Đức), Liên Tỉnh lộ 25B (quận 2), dự án cải tạo kênh
Tân Hóa- Lò Gốm - quận 6.
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 có 13 nghị định và 65 văn bản
pháp luật khác, khoảng 150 văn bản liên quan đến đất đai do nhiều bộ ngành
ban hành. Riêng Tp.HCM cũng đã ban hành khoảng 100 văn bản để cụ thể
hóa và triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 trên địa bàn thành phố.
Có thể thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng chậm trễ trong
công tác giải phóng mặt bằng ở TP, Hồ Chí Minh chính là việc xác định
nguồn gốc đất. Để khắc phục vấn đề này, TP. Hồ Chí Minh cần siết chặt công
tác quản lý nhà nước về đất đai, ngăn chặn tình trạng tái chiếm đất đai sau
GPMB, ban hành văn bản cần bám sát tình hình thực tiễn nhằm hài hòa lợi
ích của người bị thu hồi đất với lợi ích của doanh nghiệp. ( Nguồn: Tổng hợp
các bài của Báo Sài Gòn Giải Phóng về GPMB năm 2011).