1
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình
thành từ rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm
hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, hình thức
giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng, trầm khác nhau. Ngày nay, mua
bán, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ
biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá
nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt
nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói
chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong kinh
doanh bất động sản. Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và
vận hành của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo xu hướng
công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu
thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản
và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước đối với
loại thị trường này như hạn chế về chủ thể chuyển nhượng và quyền sử dụng
đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục
chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được mối quan hệ liên
thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; chưa thực sự bình
đẳng giữa các chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều
khác biệt, mâu thuẫn giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
mua bán các tài sản gắn liền với đất vv Giao dịch chuyển nhượng bất động
sản vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn”
ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất

định hướng, giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam. Đề tài nghiên cứu: 3
“Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” do Sở Địa
chính nhà đất – Trường Đại học kinh tế - Viện kinh tế - Văn phòng kiến trúc
sư trưởng- Tổng công ty địa ốc Sài Gòn: Công trình này nghiên cứu khá toàn
diện các vấn đề lý luận về thị trường BĐS; thực trạng thị trường BĐS Thành
phố Hồ Chí Minh; các giải pháp chủ yếu nhằm quản lý, phát triển thi trường
BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 gồm giải pháp về xây dựng hệ
thống pháp lý về thị trường BĐS, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ
máy quản lý BĐS, đẩy nhanh công tác quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp
tài chính về thị trường BĐS; Kỷ yếu hội thảo“Pháp luật về đăng ký bất động
sản” tổ chức từ ngày 10 – 12/1/2007 dự án hợp tác giữa Bộ Tư pháp và cơ
quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA): Phân tích rõ thực trạng pháp luật và
hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu khảo sát về công tác
đăng ký BĐS ở một số nước trên thế giới, đưa ra đề xuất xây dựng mô hình
cơ quan đăng ký tập trung về BĐS ở Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường
nhà, đất ở Hà Nội”, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội,
(4/2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử
dụng đất ở Việt Nam”, Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học
Quốc gia Hà Nội (2002); Báo cáo về đề tài. “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá
hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng”,Viện
Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội(2005);
Cùng với các đề tài khoa học, kỷ yếu các cuộc hội thảo nêu trên, còn có
nhiều bài viết trong các sách, tài liệu chuyên khảo, các bài nghiên cứu trên
tạp chí chuyên ngành, các bài trên một số tờ báo, các luận văn thạc sĩ, luận án
tiến sĩ có đề cập đến thị trường bất động sản như: “Sự hình thành và phát
triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS.

và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và
quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật
và chính sách kinh doanh BĐS ở một số nước trong khu vực Đông Nam Á 5
và Cộng hòa liên bang Đức.

Nhìn chung tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả
một cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, bởi các
công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ
khác nhau của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là
nghiên cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng
pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam. Tuy vậy, cho đến nay chưa có công
trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, BĐS trong kinh doanh bất động sản - Một loại
hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát
triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà khoa học
pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc
đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” trong khuôn khổ luận án tiến sĩ
luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án.
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực
tiễn của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các định hướng,
giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Để đạt được các mục đích nêu trên, luận án tập trung giải quyết các

nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản
của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Luận án sử dụng các nguyên tắc, 7
phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh.
- Bên cạnh đó,các phương pháp lập luận lô gic, phương pháp phân tích,
phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá…được sử dụng nhiều trong
nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật
chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam;
- Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ
thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều
trong nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh
doanh BĐS.
6. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận án
Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, luận án đã đạt được một
số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau:
Thứ nhất, luận án đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển
nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là một hình thức giao dịch mang tính
đặc thù trong kinh doanh BĐS (khác với với mua bán đất đai và các loại BĐS
khác). Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình
giao dịch.
Thứ hai, nghiên cứu lý luận chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật chuyển
nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS đặt trong mối quan hệ so sánh với
pháp luật các nước khác trên thế giới, thấy rõ điểm tương đồng và khác biệt.

người nhận chuyển nhượng bất động sản và bảo đảm cho sự phát triển chính
quy, minh bạch của thị trường bất động sản
Những kết quả nghiên cứu trong luận án có thể dùng làm tài liệu tham
khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình nghiên
cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ 9
trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

7. Kết cấu của luận án
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận,Danh mục tài liệu tham khảo, luận án gồm 3
chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam


tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn
chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn
tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua [10, tr. 32]. Việc phân
chia tài sản trong xã hội thành hai loại động sản và bất động sản bắt nguồn
từ thời La Mã cổ đại và được ghi nhận trong Bộ Luật La Mã. Hiện nay, mặc
dù còn có những quan niệm khác nhau về BĐS, song nhìn chung các học giả 11
đều cho rằng BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di chuyển
được. Theo cuốn Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì:
“BĐS là tài sản không di dời được” [27, tr. 51], còn Từ điển các thuật ngữ tài
chính thì xác định: “BĐS là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn
liền với đất” [19, tr. 8]. Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể
hơn về BĐS tại Điều 174: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, khái niệm BĐS được hiểu là đất đai và các
tài sản gắn liền với đất và được gắn bó hữu cơ. Ví dụ: Ở Inđônêxia, bất động
sản được xác định bao gồm đất và bất cứ tài sản gắn liền với đất. Ở CHLB
Đức, bất động sản được xác định bao gồm đất đai và công trình xây dựng trên
đất. Các công trình xây dựng (CTXD) các bộ phận thiết yếu được đưa vào
công trình xây dựng được coi là những bộ phận cấu thành của mảnh đất. Do
vậy, quyền sở hữu đất đai cũng mở rộng đến tất cả các tài sản trên đất, trừ một
số ngoại lệ [49, tr. 229]. Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. Bộ luật Dân sự bang
California (Hoa Kỳ) thì xác định BĐS bao gồm đất đai, tất cả những gì liên

vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên
thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”[50, tr. 450]. Kinh doanh được chia
thành hai lĩnh vực chính là kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung ứng dịch
vụ. Lĩnh vực kinh doanh sản xuất hàng hóa thường chỉ chuyên sản xuất ra các
sản phẩm hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, chế biến ở các
lĩnh vực khác nhau. Kinh doanh dịch vụ là loại hình kinh doanh đặc biệt,
không trực tiếp sản xuất ra hàng hóa mà chỉ thực hiện các công việc phục vụ
cho các hoạt động sản xuất, cho các nhu cầu chung của xã hội. Hoạt động
kinh doanh nói chung đều có đặc điểm là mang tính nghề nghiệp, thực hiện 13
thường xuyên, liên tục, thực hiện độc lập nhân danh mình, tự chịu trách
nhiệm và vì mục tiêu lợi nhuận.
Tương tự như các hoạt động kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực
BĐS cũng được chia làm hai loại là kinh doanh tạo lập, phát triển hàng hóa
BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch
vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm
các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn
BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý bất động sản”.
Kinh doanh tạo lập, phát triển BĐS (hay kinh doanh BĐS) là các hoạt
động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa BĐS như xây dựng, cải tạo nhà ở,
công trình công nghiệp, dịch vụ… để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị
trường. Kinh doanh dịch vụ BĐS (dịch vụ BĐS) là các công việc mang tính
phục vụ có tác dụng hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên không phải
bất kỳ đối tượng nào cũng được kinh doanh BĐS mà chỉ các tổ chức, cá nhân
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động

của các nước có nghị viện thành viên AIPO và Cộng hòa liên bang Đức lại
hiểu khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản theo nghĩa rất rộng: “Bao
gồm tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản (giao dịch bất động
sản) không phân biệt mục đích của giao dịch” và vì thế giao dịch kinh doanh
bất động sản ở Campuchia, Inđônêxia, Philippin hay Cộng hòa Liên bang Đức
được điều chỉnh bởi rất nhiều đạo luật khác nhau

[22, tr. 45], cũng như pháp
luật các nước này có sự mở rộng tối đa về chủ thể kinh doanh BĐS và đối
tượng BĐS giao dịch trên thị trường.
Kinh doanh BĐS có những đặc trưng cơ bản khác với các lĩnh vực kinh
doanh khác thể hiện ở các khía cạnh sau:
Thứ nhất, kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do
yêu cầu của hoạt động kinh doanh là triển khai các dự án BĐS phải được thực 15
hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ
thể kinh doanh phải thực sự có tiềm lực tài chính mạnh. Thế nên, không phải
mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thực hiện kinh doanh BĐS, mà chủ thể phải
có đủ các điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu
tư dự án…theo quy định của pháp luật mới được phép kinh doanh BĐS.
Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có
giới hạn, không do con người tạo ra, có tính cố định về vị trí không thể di dời
và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn. Đối với các BĐS là nhà, công trình
xây dựng cũng có thể sử dụng hàng chục, hàng trăm năm, hàng hóa BĐS có
tính lâu bền và khan hiếm. Mặt khác, đất đai (BĐS) là yếu tố đầu vào không
thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu tối quan trọng
của mọi hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng nhu cầu về “nơi ăn chốn ở”. Do vậy,
cùng với tốc độ công nghiệp hóa, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về bất động

doanh, thúc đẩy “cung - cầu” về BĐS.
Thứ tư, khác với các lĩnh vực khác, trong kinh doanh bất động sản, các
chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng
hơn; bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị lớn, chủ sở hữu BĐS có thể thế chấp để
vay vốn. Nhiều tổ chức tín dụng khuyến khích cho vay thế chấp BĐS và có
nhiều ưu đãi. Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay [10].
Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng luôn có nhu cầu vay vốn thế chấp.
Tuy vậy, cần phải thận trọng đối với việc cho vay thế chấp BĐS, bởi vẫn còn
đó bài học của nước Mỹ về việc “cho vay BĐS dưới chuẩn” dẫn đến sự sụp đổ
của thị trường tài chính Mỹ khi BĐS đồng loạt rớt giá, các khoản cho vay thế
chấp BĐS không có khả năng thu hồi, gây ra hậu quả thiệt hại nặng nề cho
nền kinh tế Mỹ và cho toàn thế giới.
Thứ năm, kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát.
Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, cũng làm cho giá trị của bất
động sản tăng lên. Bất động sản lại là tư liệu không thể thiếu trong kinh 17
doanh và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động
sản vẫn được bảo tồn. Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy trong hơn chục
năm gần đây, giá cả bình quân của bất động sản tăng hàng năm 15% trong khi
tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm chỉ là 12%. Kết quả nghiên cứu của Mỹ,
Anh và Hồng Kông tỷ lệ tăng giá nhà bình quân hàng năm thường gấp đôi tỷ
lệ lạm phát cùng kỳ (tăng giá xét từ đầu tư dài hạn) [60]. Thực tế trong nhiều
trường hợp, khi xảy ra lạm phát thì giá BĐS lại tăng cao, do nhiều tổ chức, cá
nhân “đổ xô” mua BĐS để đầu cơ, chống lạm phát dẫn đến một lượng lớn
vốn trong xã hội bị “chôn vùi”, ứ đọng trong BĐS mà không được khai thác
và đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác.
Thứ sáu, đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro

nhân tố hấp dẫn kinh doanh BĐS và thị trường bất động sản bởi dân số đông
và trẻ, tốc độ tăng dân số vẫn còn ở mức cao, đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng
trưởng mạnh trong các năm qua và theo dự báo cả những năm sắp tới. Từ đó,
phát sinh nhu cầu đất đai, xây dựng nhà xưởng, nhu cầu văn phòng, nhà ở cho
các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước; sự thiếu hụt nhà ở đô thị cũng là
một nhân tố quan trọng: Diện tích bình quân nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện
nay là 10,80m2/người. (tại TP.HCM là 10,60m2 và Hà Nội là 8m2). Theo kế
hoạch đến năm 2020, con số tại hai thành phố trên sẽ là 14 và 12m2. Để thực
hiện điều này, hàng năm, cả nước phải xây dựng mới từ 30-32 triệu m2 nhà ở.
Hơn nữa, trên 25% nhà ở đô thị hiện nay chưa đạt chuẩn, cần phải nâng cấp
sửa chữa, xây dựng mới [41]. Như vậy, cùng với tốc độ công nghiệp hóa, đô
thị hoá, tốc độ tăng dân số thì nhu cầu về các loại hàng hóa BĐS tại Việt Nam
hiện nay và trong thời gian tới là rất lớn.
Tuy nhiên, như trên đã phân tích, kinh doanh bất động sản có nhiều đặc
điểm thuận lợi nhưng cũng có nhiều khó khăn, rủi ro. Để tạo động lực cho
kinh doanh BĐS phát triển thì việc Nhà nước bảo đảm các quyền sở hữu,
quyền sử dụng BĐS của doanh nghiệp, bảo đảm quyền tự do mua bán, chuyển
nhượng BĐS trên thị trường có ý nghĩa quyết định. Bởi không có doanh 19
nghiệp nào có thể tiền hành đầu tư kinh doanh khi không được bảo đảm chắc
chắn quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản kinh doanh, không được dễ dàng
giao dịch các sản phẩm hàng hóa của mình trên thị trường. Giao dịch mua
bán, chuyển nhượng tài sản là giao dịch quan trọng nhất trong kinh doanh,
vậy nên cần phải được bảo đảm chắc chắn hàng hóa BĐS trên thị trường được
mua bán, chuyển nhượng dễ dàng, với chi phí thấp.
1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về quyền sử dụng đất ở Việt Nam

dụng đất được chủ động, sáng tạo phát huy hiệu quả cao của việc sử dụng đất.
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác
nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: “
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất” [50, tr 655]. Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử
dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích
từ đất của người sử dụng. TS Lê Xuân Bá thì cho rằng, “QSDĐ là bộ phận
cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất,
cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn
thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự
phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức
thuê hoặc giao đất”[5, tr. 83]. Quan điểm này đã chỉ ra QSDĐ là quyền phái
sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và
phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2005
thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ( Điều 192).
Với các quan niệm trên, thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét 21
dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác
các lợi ích từ đất của các tổ chức,hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ
pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua
công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người
sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Liên quan đến việc xây dựng, phát triển quyền sử dụng đất đai ở Việt
Nam, hiện nay xuất hiện nhiều quan điểm, trường phái khác nhau, nhưng có

độ công hữu hay tư hữu), đất đai là tài sản không do con người tạo ra, được
người dân khai thác để hưởng lợi, sinh sống; đồng thời cần được Nhà nước
thống nhất quản lý theo pháp luật. Mỗi chủ thể đều có phần quyền định đoạt,
trong đó Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất. Vấn đề cốt lõi là làm rõ vai
trò của Nhà nước liên quan đến quan hệ sở hữu về đất đai. Không cần thiết
xem xét lại vấn đề chế độ sở hữu đã được quy định trong Hiến pháp, mà phải
tìm cách vận dụng phù hợp, sao cho về thực chất đất đai đều có chủ cụ thể để
quản lý có hiệu lực, nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên đất đai; đồng thời tạo
điều kiện thuận lợi cho việc khai thác, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn
này. Cần quan niệm rõ ràng hơn về sở hữu toàn dân và về thực chất quyền sử
dụng đất; tránh ngộ nhận theo cả hai chiều hướng là “vô chủ” tự phát hoặc
Nhà nước hóa. Trong Báo cáo “Những chiến lược cải cách các quan hệ đất
đai” của tổ chức FAO (1994) đã nhận định: “Hệ thống đất đai ở Việt Nam
trên danh nghĩa là của Nhà nước nhưng trên thực tế là sở hữu tư nhân, có thể
coi đó là mô hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang kinh tế thị trường
nên học tập và làm theo” [28].
Nhóm quan điểm thứ hai, đây là quan điểm rất mới của một số nhà
khoa học, nhà quản lý qua nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thi hành pháp
luật đất đai thì cho rằng sở hữu toàn dân về đất đai là không phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội hiện nay. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ: “Công nhận
sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật là
việc cần làm ngay. Đây là việc tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham 23
nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt
cho hội nhập kinh tế quốc tế ”[61]. Cùng quan điểm trên, GS.TS Lê Hồng
Hạnh cho rằng điểm nghẽn lớn nhất trong luật đất đai hiện hành chính là
quyền sở hữu đất đai và điều đầu tiên, quan trọng nhất cần phải sửa đổi khi sửa
luật đất đai chính là phải thay đổi tư duy về quyền sở hữu đất đai và phải xác

lý Nhà nước lấy đất của người dân để giao cho các doanh nghiệp cùng với
việc thay đổi mục đích sử dụng đất, quyết định về giá đất giao, giá đất bồi
thường…Nhiều khảo sát quốc tế và trong nước đã chỉ ra tham nhũng trong
quản lý đất đai ở nước ta đang đứng ở nhóm cao nhất. Hình thái tham nhũng
này là hệ quả tất yếu của chế độ công hữu về đất đai được đặt trong một xã
hội chưa đạt được điều kiện của xã hội xã hội chủ nghĩa. Đây cũng là
nguyên nhân làm cho quy hoạch không phù hợp, sử dụng đất không hiệu
quả, lợi ích từ đất phân chia thiếu công bằng, phát triển thiếu bền vững.
Trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, tính tư hữu trong mỗi con
người còn rất mạnh, khoảng cách lên xã hội chủ nghĩa càng gần thì tính tư
hữu của con người sẽ giảm và nhường chỗ cho tính công hữu
Hai là, có thể thấy quyền sở hữu tài sản nói chung (đất đai nói
riêng) là một quyền căn bản trong các quyền con người. Quyền sở hữu
và hệ thống thông tin về quyền sở hữu là vấn đề cốt lõi của mọi xã hội.
Có quyền sở hữu rõ ràng, chắc chắn và có một hệ thống thông tin minh
bạch về quyền sở hữu chính là “bí ẩn” của sự thành công của tất cả các
nước đã phát triển và sự “thiếu vắng” một hệ thống như vậy là nguyên
nhân chính của sự thất bại trong phát triển kinh tế - xã hội của tất cả
phần còn lại nhiều nước trên thế giới. Đấy là thông điệp chính của cuốn
sách nổi tiếng của Peru, Hernando de Soto, cuốn “Sự bí ẩn của
vốn”[37]. Khi nói đến phát triển trong nền kinh tế thị trường tức là phát
huy quyền tự do sáng tạo của các tổ chức, cá nhân với tư cách là các
chủ thể kinh tế. Theo đó, người dân cần phải có quyền tự do sử dụng
các “mảnh đất của mình” như một phương tiện hoặc tài sản kinh
doanh. Nói đến “phương tiện” là nói đến tính linh hoạt và đa dạng về 25
mục đích sử dụng. Còn nói đến “vốn” hay “tài sản” trong kinh doanh
tức nói đến khả năng chuyển dịch đơn giản và thuận tiện để “quay