ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
NGÔ VĂN HỒNG ĐIỆP
THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2014
Tôi tên Ngô Văn Hồng Điệp, xin cam đoan luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai
này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin, số liệu đƣợc sử dụng
trong luận văn là trung thực và chính xác.
Ngày tháng năm 2014
Tác giả
Ngô Văn Hồng Điệp LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên -
Đại học Quốc gia Hà Nội, khoa Địa lý đã nhiệt tình giảng dạy và truyền đạt những
Ủy ban nhân dân
GDP
Tổng thu nhập kinh tế
GCN
Giấy chứng nhận
VPĐK
Văn phòng đăng ký DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Phân loại và thống kê diện tích các nhóm đất huyện Hóc Môn 27
Bảng 2.2 Giá trị sản xuất nông nghiệp giai đoạn 2009-2011 30
1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng quyền sử dụng đất 11
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trƣờng quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố 14
1.2.4 Vai trò của thị trƣờng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội 15
1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng QSDĐ 16
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất 16
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay. 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn 24
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 24
2.1.1.1 Vị trí địa lý 24
2.1.1.2. Địa hình, địa chất 25
2.1.1.3. Khí hậu 26
2.1.1.4. Thủy văn 26
2.1.1.5 Tài nguyên đất 26
2.1.1.6 Tài nguyên nƣớc 27
2.1.1.7 Tài nguyên rừng 27
2.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản 27
2.1.1.9 Tài nguyên nhân văn 28
2.1.1.10 Thực trạng môi trƣờng 28
2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan
môi trƣờng: 29
2.1.2.1 Lợi thế 29
2.1.2.2 Hạn chế 29
2.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 30
2.1.3.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 30
2.1.3.2 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 31
2.1.3.3 Khu vực kinh tế thƣơng mại – Dịch vụ 31
này trên địa bàn huyện Hóc Môn. 50
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thị trƣờng khu vực nghiên cứu. 50
2.3.1.1 Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn huyện Hóc Môn 50
2.3.1.2 Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn 52
2.3.2. Thực trạng các hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ và công tác quản lý
đăng ký biến động 55
2.3.3. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện
Hóc Môn 56
2.3.4. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ. 57
2.3.5 Nhận xét về công tác quản lý nhà nƣớc đối với chuyển quyền QSDĐ . 57
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng QSDĐ. 60
2.3.7 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện Hóc Môn 61
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC
NGHIÊN CỨU 63
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật 63
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký
biến động quyền sử dụng đất 63
3.3. Giải pháp về tài chính đất đai 65
3.4 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng 66
3.5. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai,
quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất. 66
3.6. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính. 67
3.7. Một số giải pháp khác. 67
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 1
2
Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng quyền sử dụng đất, khắc
phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng không chính thức hay còn
gọi là thị trƣờng “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có
thể sử dụng động lực của thị trƣờng quyền sử dụng đất để thực hiện tốt việc sử dụng
hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất chƣa sử dụng, đất nông nghiệp không còn khả năng
canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Hóc Môn là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ
phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng đất cũng
diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng
phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều
vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học
nhƣ sau: “Thực trạng và các giải pháp quản lý thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản ở huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh”
2. Mục tiêu của đề tài.
- Làm rõ thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị
trƣờng này trên địa bàn huyện Hóc Môn.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng quyền sử
dụng đất trong thị trƣờng bất động sản trên địa bàn huyện Hóc Môn.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng
giá đất ở tại một số trục đƣờng chính của huyện; các hoạt động giao dịch chuyển
nhƣợng, cho thuê, thế chấp trong thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý
các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.
6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:
4
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất ở huyện Hóc Môn,
thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu 5
6
hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng quỹ
ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức
sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về
ruộng đất của hợp tác xã.
Qua hai Hiến pháp 1946 và 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau
về đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể
chế đối với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của
Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền
kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trƣớc kia về đất đai.
Hình thức sở hữu này tiếp tục đƣợc khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những
khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời
sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Những thí điểm
đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo chỉ thị
100 của Ban Bí thƣ đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong
toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một
sự kiện lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời
kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi
mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử
dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993
ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài [Điều 20].
Nhƣ vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông
qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử
dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất
sản khác gắn liền với đất.
2. Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất.
3. Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
8
4. Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
5. Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
6. Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167)
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi
đƣợc hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết
của mình. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107 và mới nhất là
Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này đƣợc thực hiện thông qua sự
trao đổi ngang giá, giá cả của thị trƣờng phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trƣờng và
sự can thiệp của Nhà nƣớc đã hình thành lên thị trƣờng QSDĐ.
Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trƣờng giữa các chủ thể thể
SDĐ với sự kiểm soát và định hƣớng của Nhà nƣớc, có thể khái quát thị trƣờng
QSDĐ nhƣ sau: “ Thị trƣờng QSDĐ là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho
thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc tuân
theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định
10
trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình” [1]
Từ khái niệm trên về thị trƣờng QSDĐ ta cũng thấy một chuyển biến rõ về
thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
- Từ QSDĐ đến thị trƣờng QSDĐ là một bƣớc phát triển về chất của quá
trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này
đƣợc khởi đầu từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi
giao đất có thu tiền, cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời
sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong
khi việc giao đất không thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối
hiện vật, duy trì công bằng xã hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị
(nông dân có ruộng…) thì việc Nhà nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc
nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất dần mang tính chất thị trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên
cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn bên cầu lại là hàng triệu ngƣời, đó là
những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất – kinh doanh, để xây dựng các
công trình công ích… Quy mô của thị trƣờng này rất lớn, bắt đầu từ những diện tích
đất dành ra để Nhà nƣớc cho thuê hoặc để giao theo hình thức có thu tiền, rồi lan
toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nƣớc đã giao theo theo hình thức không thu
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Nhƣ vậy theo pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao dịch ngầm
trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức
chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị trƣờng
chính quy này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2013.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung
tâm của thị trƣờng bất động sản. Do vậy, thị trƣờng QSDĐ cũng sẽ mang các đặc
điểm của bất động sản, thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng nói chung.
12
* Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 10 – Luật Đất đai năm 2013, đất đƣợc phân loại thành 03 nhóm
chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc
chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nƣớc. Từ quy định
đó, thị trƣờng QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trƣờng QSDĐ
nông nghiệp, thị trƣờng QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển mục đích
QSDĐ sẽ không thực hiện đƣợc nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng
đất của Nhà nƣớc.
* Thị trường QSDĐ bị ảnh hưởng đến thời hạn sử dụng đất:
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào quá trình tái sản xuất
xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn
sử dụng lâu dài sẽ làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn, ngƣợc lại
đất đai có thời hạn nhất định thì đời sống kinh tế đất đai sẽ giảm đi.
* Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất
do vậy đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất,
vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn
xử (mức độ, phạm vi, thời gian,…) thì thị trƣờng QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ
gây ra những hậu quả khó kiểm soát đƣợc.
* Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất – kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời
sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ
chức trong xã hội.
Thị trƣờng QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng
khác, nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng QSDĐ tạo ra
những nhu cầu rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ
tạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu
vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
Thị trƣờng QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi
của ngƣời muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trƣờng khác nhƣ: thị
trƣờng đầu tƣ, thị trƣờng tƣ vấn, thị trƣờng định giá…
14
* Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về
đất đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức,
cá nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trƣờng QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất: gồm 3 yếu tố
1. Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở
hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc thực hiện giao đất, cho thuê đất
để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị
xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng thời, pháp luật cho phép
các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này
Ở mỗi quốc gia, mỗi loại thị trƣờng vừa có tính độc lập tƣơng đối đồng thời
lại có sự tƣơng tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội
của đất nƣớc. Cụ thể thị trƣờng QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trƣờng vốn,
thị trƣờng lao động,… Thị trƣờng QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,
đô thị hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho
ngân sách. Thị trƣờng này nếu đƣợc phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực
vào sự phồn vinh của đất nƣớc.
Quy luật giá trị phát huy tác dụng sẽ làm cho thị trƣờng QSDĐ có đƣợc các
chức năng nhƣ: Phân phối tài nguyên và lợi ích của QSDĐ; Làm thay đổi cầu đối
với thị trƣờng QSDĐ do những nguyên nhân nhƣ có sự thay đổi lợi ích thu đƣợc
từ QSDĐ trong tƣơng lai, ảnh hƣởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập,
thay đổi thị hiếu của ngƣời tiêu dùng – ngƣời sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng
cung cấp vốn và đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển
thêm QSDĐ hoặc thay đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng
với cung [15].
Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc thì tự thân thị trƣờng
QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo đƣợc sự ổn định vĩ mô
của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp có hiệu
Copyright: Tài liệu đại học ©