Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ là hàng hóa đặc
biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như
không thay đổi và ngày càng khan hiếm. Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đất
đai là địa bàn (địa điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại BĐS như
đường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui
chơi giải trí…, đồng thời bản thân đất đai là một loại BĐS, nên đất đai có vị
trí đặc biệt quan trọng trong thị trường BĐS.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường (kể cả thị trường BĐS)
chưa được thiết lập hoặc chưa được phát triển, do vậy đã có phần hạn chế
nhất định tới sự phát triển, tăng trường kinh tế. Nhận thức rõ vai trò quan
trọng của BĐS nói chung, đất đai nói riêng đối với sự phát triển kinh tế - xã
hội, cũng như sự tồn tại các quan hệ xã hội về BĐS là tất yếu, khách quan
trong mọi xã hội, Đảng ta luôn quan tâm, có chủ trương kịp thời và đúng đắn
đối với lĩnh vực quan trọng này. Đại hội VIII của Đảng Cộng sản Việt Nam
đã xác định sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó
có thị trường BĐS. Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản về
các vấn đề có liên quan đến thị trường BĐS ở nước ta. “… cần tổ chức, quản
lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,…
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà
theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước” và nhấn mạnh sự cần thiết phải
“… ban hành những quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về QSDĐ,
tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước…”. Báo cáo Chính trị trình Đại hội
Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã coi thị trường BĐS là thị trường
quan trọng: “ Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSDĐ
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt
Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.”
dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài nhưng Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình. Bởi vì Nhà nước thực
hiện việc giao QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau : Thông qua việc xây
dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất
buộc các tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng
đất .
Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993 và 2003 được
ban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thì
chúng ta cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ,
giữa chúng ta có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể:
Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phát
sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là
quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể
hiện qua các khía cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu .
3
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Thứ hai, không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa
kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
Thứ ba: không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng theo
pháp luật quy định . Về cơ bản , chỉ có những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất
một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín
quyền năng về chuyển QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loại
bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mục
đích công cộng và phần đất chưa sử dụng . Mặt khác, như đã nói QSDĐ là tài
sản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnh
hưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường . Nghĩa là, không phải bất
kỳ QSDĐ nào cũng có thể trở thành hàng hóa trên thị trường và cũng không
phải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này.
Thứ ba, tính đơn lẻ. Cũng như ĐĐ, QSDĐ không bao giờ có hai đơn vị
hoàn toàn giống hệt nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó. Hay nói cách
khác, bất kì một đơn vị BĐS là QSDĐ nào cũng mang đặc tính dị biệt duy
nhất.
Như đã nêu trên, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển
trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là QSDĐ hoặc khối thống
nhất giữa QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với đất đó mà không thể di dời
trong không gian. Pháp luật cũng quy định cụ thể rằng, người có QSDĐ được
thực hiện các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ . Các giao dịch
này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ
thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hình
thành lên thị trường QSDĐ. QSDĐ ở Việt Nam là tài sản và là tư liệu sản
xuất quan trọng của người sử dụng đất, do đó đòi hỏi việc sử dụng, khai thác
chúng phải do thị trường quyết định. QSDĐ là tài sản luôn mang tính giới
5
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
hạn, chính vì vậy, trong nền kinh tế thị trường việc đẩy nhanh vòng quay và
tốc độ chu chuyển tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan trọng.
Nghị quyết Trung ương bảy quán triệt tinh thần của Nghị Quyết Đại
Hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã nhấn mạnh “ chủ động phát triển vững chắc
thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị ) có sự quản lý và điều tiết của
Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà
nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường QSDĐ và các tài sản gắn
thị trường BĐS .
1.1.3 Khái niệm bất động sản .
Tài sản có được một phần là do con người tạo ra qua nhiều thế hệ, phần còn
lại là do thiên nhiên ban tặng. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát
triển kinh tế - xã hội.
Tài sản thông thường được phân chia thành động sản và BĐS, đây cũng là
cách phân loại được bắt nguồn từ cổ luật La Mã. Cho đến nay, pháp luật của
các nước trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại đó và đều thống nhất ở
chỗ : BĐS gồm ĐĐ và những tài sản gắn liền với ĐĐ. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại , tạo ra cái gọi là “ Khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm động sản và BĐS”.
ở Việt Nam, theo Điều 174. BLDS năm 2006 thì BĐS là những tài sản
không di dời được, bao gồm:
a) Đất đai.
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ĐĐ, kể cả các tài sản gắn với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
Do vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là
BĐS . Tuy nhiên “ không di dời” được chỉ áp dụng với ĐĐ và các công trình
xây dựng nói chung, còn đối với các tài sản khác “gắn liền với ĐĐ, gắn liền
với công trình xây dựng” tuy vẫn được coi là BĐS nhưng khi đã tách ra khỏi
7
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
BĐS ban đầu ( ĐĐ) thì chúng không còn là BĐS nữa và quy chế về động sản
được áp dụng cho tài sản này. Điều 174 cho thấy trong BĐS, động sản là yếu
tố ban đầu yếu tố không thể thiếu và nhà ở, các công trình xây dựng trên đất
được coi là một dạng BĐS phát sinh từ BĐS ban đầu là ĐĐ. Như vậy, ĐĐ là
thành tố quan trọng, cơ bản trong BĐS .
Lịch sử cho thấy, thị trường phát triển cùng với sự phát triển của sản xuất
và trao đổi hàng hóa. Nhiều loại thị trường đã được hình thành như: thị trường
tiền tệ, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và thị trường BĐS… Qua thị
trường, nhân tố của quá trình tái sản xuất xã hội- nối liền sản xuất với tiêu
dùng thông qua sự giao tiếp giữa chủ thể tham gia thị trường gắn liền với các
nhân tố, cạnh tranh, hàng- tiền, cung - cầu và giá cả. Khi quan sát thị trường
gắn liền các Nhà khoa học đã nêu lên một định nghĩa khái quát về thị trường
như sau “thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán mà ở đó các chủ thể kinh tế
thường xuyên cạnh tranh với nhau để xác định về giá cả và sản lượng” [3]
Hầu hết các nước trên thế giới đều duy trì hình thức đa sở hữu đối với
ĐĐ. Với Việt Nam, một điểm khác biệt là “ ĐĐ thuộc về sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17, Hiến pháp 1992 ). Đây là cơ sở pháp
lý quan trọng và tối cao xác định rõ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống
nhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam. Vì thế, Nhà nước có trọn vẹn các quyền
năng: quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt ĐĐ. Căn cứ vào các Điều
189, 198, 201 BLDS Việt Nam, có thể hiểu các quyền năng của đại diện chủ
sở hữu đối với ĐĐ như sau:
- Quyền chiếm hữu là quyền của Nhà nước ( đại diện cho chủ sở hữu) tự
mình nắm giữ, quản lý ĐĐ thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ
sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu
cho phép thông qua chuyển giao hoặc ủy quyền.
- Quyền sử dụng là quyền của Nhà nước ( đại diện chủ sỏ hữu) khai thác công
dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ ĐĐ. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao hoặc
trong trường hợp được pháp luật quy định.
9
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
- Quyền định đoạt là quyền của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu chuyển giao
quyền sở hữu ĐĐ của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ
sở hữu tự mình bán , trao đổi , tặng cho, cho vay, để thừa kế từ bỏ hoặc thực
toàn bình đẳng, tự do thoả thuận, trong khuôn khổ luật định về trình tự, điều
kiện, hình thức, trình tự thủ tục do pháp luật quy đinh….Vì vậy, thị trường
BĐS Việt Nam là quá trình bên bán bên mua và bên cho thuê, bên thuê tuân
theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện nhằm thực hiện các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh góp
vốn bằng BĐS thông qua quan hệ hàng hoá- tiền tệ.
a. Đặc điểm
Thứ nhất, thị trường BĐS tuy có nội dung hoạt động phong phú nhưng
thường là thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh
tranh, đặc biệt là vấn đề giá cả, đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước và
chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thị trường BĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự về
chuyển quyền sở hữu BĐS ( mà trọng tâm là các giao dịch chuyển QSDĐ ).
Tuy nhiên, thị trường BĐS lại không hoàn hảo do phụ thuộc vào điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống, tập quán của mỗi vùng miền, mỗi địa
phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
BĐS khi trở thành hàng hoá và thực hiện các giao dịch trên thị trường thì
tất yếu phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống văn bản pháp luật về
ĐĐ và BĐS. Pháp luật quy định trình tự, thủ tục điều kiện giao dịch, cung cấp
các thông tin về BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng.
Thứ hai, tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán , cho thuê…) BĐS
hàng hoá. Các giao dịch về BĐS có sự can thiệp và quản lý của Nhà nước nên
thông thường phải thực hiện qua một thủ tục luật định và kéo dài, chi phí cao.
Quy chế pháp lý của Nhà nước quy định về chuyển dịch BĐS, đặc biệt là
chuyển dịch QSDĐ hết sức chặt chẽ . Các bên tham gia quan hệ ở thị trường
này phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều cơ quan để xác nhận
11
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
tính hợp pháp của giao dịch. Điều đó phần nào lý giải được tại sao hiện nay
1.2. Vai trò và vị trí của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
BĐS ở Việt Nam:
Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản to lớn trong nền kinh tế
quốc dân của nước ta. Sự ra đời của thị trường QSDĐ là một tất yếu khách
quan của nền kinh tế thị trường, điều đó cũng nói lên phần nào vai trò không
thể phủ nhận được của loại thị trường đặc biệt này đối với nền kinh tế xã hội
cũng như đối với mỗi người dân.
Thứ nhất, thị trường QSDĐ là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố đầu tư
của các chủ sở hữu kinh doanh thuộc các chủ thể kinh doanh BĐS chuyên
nghiệp cũng như các chủ thể không thường xuyên khác. BĐS nói chung,
QSDĐ nóí riêng là những tài sản hàm chứa giá trị lớn, không thể khai thác hết
giá trị trong một lần, lại mang tính vĩnh cửu, hơn nữa, QSDĐ lại luôn bị giới
hạn bởi diện tích tự nhiên của đất. Việc luân chuyển quyền sở hữu và sử dụng
BĐS trên thị trường, đặc biệt là sự chuyển giao quyền mang lại tính thường
xuyên của các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp đã tạo ra một lượng cung
kinh tế lớn hơn rất nhiều lượng cung tự nhiên BĐS. Song song, với vấn đề
này là việc chuyển hoá vốn từ hình thành hiện vật sang hình thái giá trị và
ngược lại, do đó, tốc độ chu chuyển vốn cũng tăng lên, hoạt động kinh doanh
tăng trưởng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của các chủ
thể. Mặt khác, sau mỗi vòng quay của BĐS trên thị trường các chỉ số đầu tư
vào BĐS được hoàn trả, song quan trọng hơn đó là việc hiện thực hoá giá trị
của sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
Thứ hai, thị trường QSDĐ là môi trường để các chủ thể bên cung và các
chủ thể bên cầu gặp gỡ, thoả thuận, nhằm giải quyết mâu thuẫn về cung - cầu
QSDĐ, đồng thời việc sử dụng BĐS có hiệu quả và tiết kiệm hơn.
Thứ ba, thị trường QSDĐ có tác dụng thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật,
công nghệ cao và quá trình đầu tư khai thác BĐS nguyên thuỷ, tránh sự khai
thác lãng phí, kém hiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá này. Điều
này sẽ tạo ra một lượng lớn BĐS trong khi tổng cung tự nhiên của ĐĐ là cố
13
14
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Thứ năm, thị trường QSDĐ phát triển, tạo cơ sở thực tiễn cho việc hoàn
thiện chính sách pháp luật về việc quản lý ĐĐ, quản lý thị trường của Nhà
nước, với mục đích trả lại cho pháp luật bản chất đích thực của nó, pháp luật
phải là sự phản ánh tồn tại xã hội, là khuôn mẫu sử sự được mọi người dân tự
nguyện chấp nhận, pháp luật không chỉ là công cụ hữu hiệu trong tay Nhà
nước mà còn trở thành công cụ của người dân. Mặt khác, thị trường QSDĐ
phát triển góp phần sang lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ
thể khác khắc phục các tình trạng phi kinh tế trong sử dụng BĐS và đầu tư
xây dựng cơ bản, tạo nguồn thu cho NSNN, tạo điều kiện, để mở ra nguồn
vốn mới thu hút đầu tư nước ngoài, giúp cho việc hình thành giá cả BĐS một
cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào các chi phí sản xuất. Đây là
điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh
tế. Điều này càng có ý nghĩa quan trọng trong điều kiện hội nhập kinh tế khu
vực và quốc tế
1.3. Kinh nghiệm nước ngoài trong việc xây dựng và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam.
Mặc dù đối với các nước có nền KTTT phát triển thì đây là một vấn đề
không còn mới nhưng ở Việt Nam thì đây là lĩnh vực còn khá mới . Vì vậy
việc tham khảo, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐS
của nước ngoài là rất cần thiết cho quá trình xây dựng và vận hành có hiệu
quả của thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ở Việt Nam.
a. Trung Quốc
Trung Quốc không chỉ là một quốc gia láng riềng mà còn là một nước có
nhiều đặc điểm tương đồng về lịch sử, văn hoá, chính trị với Việt Nam. Pháp
luật về ĐĐ của hai nước cũng có nhiều điểm tương đồng. Hiện Trung Quốc
cũng đang nỗ lực xây dựng và quản lý thị trường BĐS và đạt được một số
thành tựu nhất định .
• Về chính sách đối với thị trường BĐS, Trung Quốc thi hành chế độ
Nhà nước quy định là để tham khảo. Hiện nay, ở Trung Quốc có các tổ chức
16
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
trung gian định giá đất được xác lập tách biệt độc lập. Nhà nước quy định về
quy trình và nghiệp vụ định giá đất.
Thứ ba, về kiểm soát đầu cơ đất đai bằng cách hoàn thiện luật về quản lý đất
đai, điều lệ về quản lý BĐS .
Từ việc quản lý thị trường BĐS của Trung Quốc có thể rút ra một số kinh
nghiệm việc xây dựng và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam như sau:
- Nhà nước cần giảm thiểu các can thiệp mang tính hành chính không cần
thiết vào hoạt động của thị trường, chú trọng vào việc hoàn thiện khung pháp
lý nhằm điều chỉnh có hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS Nhà nước
khống chế, điều tiết quan hệ cung - cầu về ĐĐ trên thi trường .
- Xây dựng và hoàn thiện các tổ chức trung gian hỗ trợ hoạt động của thị
trường BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức định giá đất, tổ chức bảo hiểm
hoạt động kinh doanh BĐS….
b. Cộng hoà Pháp
Cộng hoà Pháp là một quốc gia rộng nhất vùng Tây Âu với diện tích
khoảng 551.600 km2 có địa hình đa dạng, giáp Địa Trung Hải, biển Bắc Hải
và Đại Tây Dương. Nhà nước quản lý ĐĐ nói chung và thị trường ĐĐ nói
riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống điạ chính. Mục đích của
hệ thống địa chính nhằm bảo đảm quyền sở hữu, bảo đảm sự chuyển nhượng
ĐĐ với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, phục vụ
nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng ĐĐ có hiệu quả đáp ứng nhu cầu của
cộng đồng, bảo đảm thuận tiện cho hoạt động tín dụng ngân hàng thông qua
việc thế chấp ĐĐ và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và BĐS công
bằng.
Đất đai ở Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở
hữu đối với ĐĐ phải nhượng quyền sở hữu của mình đối với ĐĐ cho Nhà
nước để sử dụng vào mục đích công cộng. Bên cạnh hình thức sở hữu tư nhân
hiện sự công bằng xã hội trong sử dụng ĐĐ; (iv) các nước đều quan tâm đến
việc xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường BĐS nói chung và thị trường
ĐĐ nói riêng thông qua các chính sách tài chính, công cụ thuế, quy hoạch, kế
18
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
hoạch sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính nhằm phát huy vai trò và tiềm
năng của ĐĐ - nguồn vốn, nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế.
Việc tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài là rất cần thiết trong quá
trình xây dựng thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta hiện nay, đòi hỏi phải
tiến hành theo các bước phù hợp với bối cảnh, đặc điểm, điều kiện kinh tế xã
hội của từng nước nhằm tránh lặp lại những sai lầm mà các nước đã gặp phải
trong cải cách kinh tế theo cơ chế thị trường.
19
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT Nam.
2.1. Các quy định của pháp luật đất đai.
2.1.1. Loại đất được phép tham gia thị trường bất động sản.
Trước năm 2003, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói
riêng diễn ra với quy mô nhỏ lẻ và hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường
này thời gian qua khá “đồ sộ”, nhưng chồng chéo, tản mạn, thậm chí mâu
thuẫn, nhiều tầng, nhiều nấc…nên không khỏa lấp được những bất cập trên
thực tế và những nhu cầu, những đòi hỏi khách quan mà thị trường đặt ra.
Trước tình hình đó, lần đầu tiên LĐĐ 2003 chính thức quy định rõ loại QSDĐ
được tham gia thị trường BĐS, cơ chế quản lý thị trường BĐS, thông qua đó
góp phần quan trọng trong việc khai thông thị trường BĐS, mở rộng tối đa
các quyền của người sử dụng đất để cung cấp cho thị trường BĐS sự phong
phú và đa dạng hơn hàng hóa là QSDĐ và các chủ thể thể tham gia thị trường.
Việc luân chuyển QSDĐ trong nền KTTT là một nhu cầu thiết yếu.
chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức
giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó xác lập quyền sở hữu về QSDĐ cho tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân. Đồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử
dụng đất được thực hiện việc chuyển QSDĐ (BĐS đặc biệt) thông qua hợp
đồng (Điều 689 BLDS 2005); đồng thời phải tiến hành đăng ký QSDĐ tại văn
phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào mục đích sử dụng đất (Điều 45 LĐĐ 2006)
… Những đối tượng trên được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ căn cứ
vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và đặc
biệt, pháp luật phân định rõ nguồn gốc của nghĩa vụ tài chính đó (nếu có
nguồn gốc từ NSNN thì không được chuyển QSDĐ, còn nếu không thì ngược
lại) với mục đích tạo sự chủ động và cơ hội trong việc lựa chọn hình thức sản
xuất kinh doanh phù hợp.
21
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
2.1.2. Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tham gia thị trường bất
động sản.
LĐĐ 1993 đã chính thức coi ĐĐ là một loại hàng hóa đặc biệt và người
sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. Đây là sự thay
đổi tư duy pháp lý tạo thuận lợi cho người dân trong việc xác lập các giao
dịch dân sự về QSDĐ. LĐĐ 2003 ra đời đã tiến thêm một bước bằng quy
định QSDĐ trong thị trường BĐS đặt “ nền móng” đầu tiên về mặt pháp lý
trong hoạt động kinh doanh QSDĐ. Tuy nhiên, không phải bất kỳ loại đất nào
cũng được phép tham gia thị trường BĐS mà chỉ có các loại đất quy định tại
Điều 61 LĐĐ 2003 và Điều 59 NĐ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về
thi hành LĐĐ 2003 mới được tham gia BĐS bao gồm:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự
nhiên được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình
hoặc cá nhân.
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
+ Đất sản xuất, kinh doanh nghiệp phi nông nghiệp, đất sử dụng vào
mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có
công trình gắn liền với đất.
Bên cạnh việc quy định về QSDĐ được tham gia thị trường BĐS, LĐĐ
2003 còn quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
năng của chuyển QSDĐ. Các điều kiện này bao gồm: (i) có giấy chứng nhận
QSDĐ; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) trong thời hạn sử dụng đất; (iv)
QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (khoản 1 Điều 106).
2.2 Các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về kinh doanh
quyền sử dụng đất.
2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
a. Khái niệm:
Theo khoản 4 Điều 4 LĐĐ 2003. “ Chuyển nhượng” là một trong các
hình thức chuyển QSDĐ. Song, nội hàm của khái niệm này lại chưa được xác
23
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
định trong luật thực định Việt Nam. BLDS 2005 cũng chỉ đưa ra một định
nghĩa về “ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” tại Điều 697 BLDS 2005, nghĩa
là, chỉ đề cập đến vấn đề “hình thức pháp lý”. Tuy nhiên, nội dung của điều
luật này lại không chỉ dừng lại ở “ hình thức pháp lý”, mà đã phần nào đề cập
đến nôi dung của khái niệm “ chuyển nhượng QSDĐ”. Theo từ điển Bách
Khoa Việt Nam, chuyển nhượng với tính cách là thuật ngữ kinh tế được định
nghĩa là: “ Hình thức chuyển quyền sở hữu một giá trị BĐS, một chứng thư
(thương phiếu, cổ phiếu, ký danh…) từ người này sang người khác bằng chữ
ký chuyển nhượng”. Định nghĩa này chưa thực sự chính xác, bởi vì ở đây
chưa thấy sự xuất hiện của “tiền” với tư cách là phương tiện trao đổi, nếu theo
cách định nghĩa này thì: tặng cho QSDĐ cũng được coi là “chuyển nhượng
QSDĐ”, vì đều là “ chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác”.
Khắc phục những hạn chế trên, bước đầu có thể hiểu: chuyển nhượng
QSDĐ là quá trình bên chuyển nhượng (bên bán ) và bên nhận chuyển
NĐ 181 cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều
kiện và trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ. Theo Điều 104 NĐ 181,
(i) hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở, nếu Nhà nước
giao đất, lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở
được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng QSDĐ trong thời
hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;(ii) đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng
đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khởi phân khu đó thì chỉ được
chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
(iii) được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Trong các trường hợp
trên thì hộ gia đình, cá nhân bị hạn chế chuyển nhượng QSDĐ vì QSDĐ đó là
có điều kiện do Nhà nước quy định, đối với trường hợp không được nhận
25
Copyright: Tài liệu đại học ©