1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHAN HỒNG ĐIỆP Pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng– Thực
tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2012
2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
Trang
Trang phụ bìa. Lời cam đoan.
01
Mục lục.
02
Danh mục chữ viết tắt.
05
Lời nói đầu.
06
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QSDĐ
– MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG.
13
1.1
Những khái niệm cơ bản.
13
1.1.1
Thế chấp tài sản.
13
1.1.2
Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam.
18
1.2
2.1.2
Nội dung cơ bản của điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ.
31
2.2
Một số quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp QSDĐ.
36
2.2.1
Chủ thể của Hợp đồng thế chấp.
37
2.2.2
Đối tượng của Hợp đồng thế chấp QSDĐ.
42
2.2.3
Phạm vi thế chấp QSDĐ.
44
2.2.4
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng thế chấp
QSDĐ.
46
2.2.5
Xử lý QSDĐ được thế chấp.
47
2.3
Những vấn đề tồn tại trong thực tiễn áp dụng Pháp luật về thế
chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam.
51
2.3.1
Hạn chế về chủ thể xác lập Hợp đồng thế chấp QSDĐ.
51
2.3.2
3.1
Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật.
92
3.1.1
Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải phù hợp với chế
độ đặc thù về đất đai ở Việt Nam.
92
3.1.2
Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đặt
trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng.
94
3.1.3
Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể
của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm.
95
3.1.4
Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng được yêu
cầu của xu thế hội nhập.
96
3.2
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các
TCTD Việt Nam
98
3.2.1
Hoàn thiện pháp luật về chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp
QSDĐ.
98
3.2.2
Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp.
104
1
BLDS :
Bộ luật Dân sự
2
GCNQSDĐ :
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
3
LĐĐ :
Luật Đất đai
4
QSDĐ :
Quyền sử dụng đất
5
TCTD :
Tổ chức tín dụng
6
TS :
Tiến sỹ
7
UBND :
Ủy ban nhân dân
8
XHCN :
Xã hội chủ nghĩa
chính Việt Nam đồng hành cùng các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo đảm cho
vay như: bảo lãnh, thế chấp, cầm cố…Nhưng phổ biến nhất hiện nay vẫn là hình thức
thế chấp bằng QSDĐ.
Cùng với sự hình thành và phát triển của ngành thương mại, sự giao thương của
các nước trên thế giới, nhân loại đã sáng tạo ra một biện pháp bảo đảm thông dụng và
có ý nghĩa thể hiện sự văn minh đó chính là biện pháp thế chấp bằng bất động sản. Đây
được coi là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong pháp luật các nước thời kỳ cận đại vào đương đại. Ở nước ta, thế
chấp bất động sản cũng đã hình thành từ lâu và ngày càng phát triển và đóng vai trò hết
sức quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối
để các TCTD chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các loại bất động sản được sử dụng
làm tài sản thế chấp thì QSDĐ (đất đai) được sử dụng phổ biến, thông dụng và được ưu
tiên sử dụng so với các bất động sản hoặc tài sản khác.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất với những quyền rộng rãi. Do đó, QSDĐ của những người sử dụng đất trong
chừng mực nhất định cũng được coi như quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng như
những đối tượng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong đó những
quyền năng như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ đất cũng trở thành tài sản bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng (hợp đồng thế chấp). Không có tài
sản bảo đảm một cách an toàn cho nghĩa vụ trả nợ thì hoặc sẽ không có giao dịch cho
vay, hoặc có thì Bên cho vay sẽ phải gánh chịu rủi ro rất lớn, nguồn vốn vì thế mà
không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trường tiền tệ. Và như vậy, thế
chấp tài sản, trong đó có thế chấp bằng QSDĐ là điều kiện tiên quyết đảm bảo cho sự
vận hành một cách an toàn cho thị trường tiền tệ.
9
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất
một số bài viết như: tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Thế chấp QSDĐ – Tạp chí nghiên
cứu lập pháp, số 3 năm 2002); Tác giả Nguyễn Thành Long (Tháo gỡ vướng mắc trong
nhận thế chấp QSDĐ của các tổ chức kinh tế - Cổng thông tin điện tử Ngân hàng nhà
nước Việt Nam, năm 2008); tác giả, Luật sư Trương Thanh Đức (10 vấn đề pháp lý
trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ – Tạp chí Ngân hàng, số 4 năm 2005); tác
giả Lê Duy Khánh (Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp
phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 15 năm 2009);
tác giả Đỗ Trọng Lạc (Không được vay vốn vì không có sổ đỏ - Thời báo kinh tế Việt
Nam, số 125 năm 2002)
Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình nghiên cứu chuyên khoa, các đề tài
nghiên cứu khoa học, các luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập đến những nội dung liên
quan của luận án như: Bình luận khoa học về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự của TS. Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm
2002; Sự phát triển của pháp luật về bảo đảm an toàn tín dụng của CHLB Đức, Luận
án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thúy Hiền, năm 2003; Pháp luật về thế chấp
QSDĐ ở Việt Nam; Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các
tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm các nước và thực tiễn Việt Nam, đề tài nghiên cứu đặc
biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 do Tiễn sĩ Lê Thị Thu Thủy làm chủ
nhiệm đề tài, tháng 12 năm 2005…Những công trình nêu trên cũng đã đề cập thế chấp
QSDĐ ở nhiều góc độ khác nhau với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Tuy nhiên, trong phạm vi với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm tiền vay đặc
thù trong các TCTD thì các công trình trên chưa đề cập đến một cách chi tiết ở cả
phương diện lý luận và thực tiễn, với sự kết hợp hài hòa, giao thoa giữa pháp luật
11
chung và pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ thế chấp giữa Bên thế chấp
(Khách hàng) với Bên nhận thế chấp (TCTD), cùng những thực tiễn sinh động và phức
tạp của quan hệ này trên thực tế.
Như vậy, có thể khẳng định luận văn là công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu
về Pháp luật thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam - thực tiễn áp dụng và kiến
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu:
- Nghiên cứu các hệ thống lý luận, quan điểm, tài liệu khoa học; luận điểm về thế
chấp QSDĐ trong các TCTD.
- Hệ thống quy định của Pháp luật Dân sự, Pháp luật Đất đai, Pháp luật thuộc lĩnh
vực tín dụng Ngân hàng Việt Nam và các quy định có liên quan về thế chấp
QSDĐ.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ trong thời gian qua tại các
TCTD đang hoạt động tại Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Thế chấp QSDĐ trong các TCTD là một vấn đề phức tạp được sự điều chỉnh của
nhiều ngành khác nhau, liên quan đến nhiều lĩnh vực: kinh tế, chị trị, xã hội và pháp
luật. Tuy nhiên, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến thế chấp
QSDĐ trong các TCTD hoạt động tại Việt Nam như: sự hình thành và phát triển Thế
chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam, chủ thể và đối tượng của quan hệ thế chấp,
hợp đồng thế chấp; thủ tục xác lập quan hệ thế chấp; thực hiện thế chấp QSDĐ; xử lý
tài sản thế chấp…Chủ thể nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp tác giả chỉ nghiên cứu
duy nhất chủ là các TCTD đang hoạt động tại Việt Nam.
13
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy thuộc
vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn. Trong đó, luận văn sử dụng phương
pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư
tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết khoa học
pháp lý tại Việt Nam. Các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, thống kê, so sánh,
lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện
đề tài.
6. Kết cấu luận văn.
Ngoài phần Mở đầu, kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục luận văn gồm có 3
chương:
một điều kiện để trả nợ sẽ bị thu giữ mãi mãi, và đất thế chấp này được coi như là đã
chết đối với bên thế chấp” [44].
Thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước đó. Nghĩa vụ
này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các bên đã thỏa thuận và ký
kết với nhau. Tuy nhiên để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ đó được thực hiện ngay cả
trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện do những
nguyên nhân khác nhau thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài
sản như “vật làm tin”, để cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó. Tài sản thay thế cho nghĩa
vụ có thể được chỉ định rõ trong pháp luật là đất đai, các bất động sản khác, hoặc có thể
là tài sản không phải là bất động sản. Khi tài sản đã được cam kết để đảm bảo thực thi
15
cho một nghĩa vụ được xác định thì ngay lập tức chúng tạo ra những quyền cụ thể cho
Bên nhận thế chấp và cũng đồng thời hạn chế những quyền nhất định của bên thế chấp
đối với tài sản đó. Thậm chí quyền đối với tài sản thế chấp có thể mất đi hoàn toàn đối
với một bên thế chấp và thuộc về bên nhận thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ không
được thực hiện. Bên cạnh đó, tài sản thế chấp cũng có thể được khôi phục lại cho bên
thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ được thực hiện như đã thỏa thuận. Như vậy, thế
chấp bao gồm hai yếu tố bản chất: một là, khế ước cá nhân về việc trả tiền hoặc thực
hiện nghĩa vụ; hai là, việc chuyển giao, hoặc ít nhất là quyền của người nhận thế chấp
có sự chuyển giao tài sản.
Các nước theo hệ luật Civil Law trong cách thức tiếp cận về thế chấp tài sản cũng hết
sức phong phú và đa dạng. Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 quy định: “Quyền
thế chấp là một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm
thi hành một nghĩa vụ. Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên
tất cả các bất động sản thế chấp, trên từng bất động sản và mỗi phần của bất động sản
ấy” [2]
Theo khái niệm này thì tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp là bất động sản chứ
không phải tài sản chung chung. Mỗi bất động sản hoặc một phần bất động sản có thể
được sử dụng để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ theo cách thức không phân chia.
Thứ nhất, chúng được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ
trước.
Thứ hai, nghĩa vụ là điều kiện, là cơ sở để ràng buộc người có tài sản thế chấp phải trao
những quyền lợi nhất định về tài sản cho bên nhận thế chấp.
17
Thứ ba, tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ của bên thế chấp có vai trò thay thế cho nghĩa vụ
trong trường hợp thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.
Thứ tư, ngay cả khi có tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ thì rủi ro vẫn có thế xảy ra đối với
bên nhận thế chấp. Vì vậy, thế chấp tài sản cũng chỉ mang tính chất phòng ngừa rủi ro
mà thôi.
1.1.1.3. Đặc điểm của Thế chấp tài sản.
Thứ nhất, thế chấp tài sản là bảo đảm đối vật, quyền của bên nhận thế chấp tài sản
được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản (Bất động sản) cụ thể thuộc sở hữu của
người khác.
Thứ hai, thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên
có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, vừa có mục đích
giúp cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản để, nếu cần, yêu cầu kê biên bán đấu giá
hoặc áp dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm thanh toán nghĩa vụ được
bảo đảm. Mặt khác, thế chấp tài sản không chỉ nhằm mục đích bảo vệ người có quyền
mà nó cũng đem lại lợi ích nhất định cho chính chủ thể có nghĩa vụ (Ví dụ: nhờ có biện
pháp thế chấp tài sản mà bên có nghĩa vụ có thể dễ dàng được ngân hàng đáp ứng yêu
cầu về vay vốn).
Thứ ba, bên nhận thế chấp tài sản có quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp: bên nhận
thế chấp luôn có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc áp dụng phương thức xử
lý khác mà hai bên đã thỏa thuận, dù quyền sở hữu tài sản có thể dịch chuyển từ người
này sang người khác trong thời gian thế chấp. Nói một cách khác, việc chuyển nhượng
tài sản thế chấp hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thế chấp cho người
thứ ba dưới một hình thức khác không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài
sản mà hai bên đã thỏa thuận.
Thứ tám, biện pháp thế chấp tài sản phần lớn phát sinh trên cơ sở sự thỏa thuận của các
bên nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính (có thể là nghĩa vụ hợp đồng và cũng có
thể là nghĩa vụ ngoài hợp đồng); nhưng điều đó cũng không loại trừ một số trường hợp
pháp luật có thể quy định buộc phải có biện pháp bảo đảm bằng tài sản thế chấp.
1.1.2. Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam
1.1.2.1. Khái niệm.
Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận
hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận của luật gốc – Hiến
pháp 1992: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sự dụng ổn định, lâu dài
và được chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Điều 18). Cụ thể hóa
tinh thần đó của Hiến pháp, LĐĐ 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993, có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/1993 (từ Điều 73 đến Điều 78) và lần lượt trong các
luật sau này như: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ được Quốc hội thông qua
ngày 02/12/1998 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/1999 (từ Điều 78a đến Điều
78g), LĐĐ được Quốc hội thông ngày ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày
01/7/2004 (từ Điều 109 đến 121) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển
một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi,
quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng
cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp và quyền bảo lãnh QSDĐ. Với các quyền nêu trên
của người sử dụng đất cho thấy, đất đai (QSDĐ) không là thứ tài nguyên thuần túy
được thiên nhiên ban tặng và được Nhà nước cấp phát như trước đây, mà nó trở thành
tài sản, được định giá bằng tiền và giá trị đó được biểu hiện thông qua các giao dịch về
QSDĐ trên thị trường, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ.
Trong quá trình vận hành thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trường cho thấy, thế
chấp QSDĐ là một lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác động
và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ thế
20
chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài
sản. Song thế chấp QSDĐ lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và
bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên thế chấp QSDĐ có những đặc điểm đặc thù,
những nét khác biệt tạo nên sự riêng có của thế chấp QSDĐ tại Việt Nam, cụ thể:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền và
không thuộc sở hữu của người thế chấp. Trong BLDS 2005, mặc dù không đưa ra khái
niệm về thế chấp bất động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản
(Điều 342) và khái niệm về bất động sản và động sản (Điều 174) cho chúng ta nhận
định được rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm những
tài sản gì. Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ
thế chấp, LĐĐ 2003 quy định khá cụ thể điều kiện của từng chủ thể và từng loại đối
tượng được phép tham gia (từ Điều 109 – 121). Qua các chế định cụ thể nêu trên cho
thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp là QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật
chứ không phải bởi bản thân đất đai hay QSDĐ nói chung. QSDĐ của chủ thể thế chấp
có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao
dịch. Vì vậy, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và
phụ thuộc bởi ý chí Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Về vấn đề này, TS.
Nguyễn Ngọc Điện nhận định: “Về hình thức thể hiện, bất động sản có thể được thể
hiện dưới dạng vật cụ thể, nhưng cũng có thể được biết như là các khái niệm mà luật
học gọi là quyền – QSDĐ (dưới giác độ là tài sản)” [19, tr.29]. Đây cũng chính là
điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các quốc gia
duy trì hình thức sở hữu tư nhân với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu Nhà nước
hay sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai.
22
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì Hợp đồng thế chấp
QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền mà pháp luật đất đai hiện hành quy định
trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ. Khi so sánh giữa các quyền cụ thể nêu trên
với nhau thì tác giả Trần Quang Huy cho rằng: “Thế chấp QSDĐ là một hình thức
chuyển QSDĐ có điều kiện hoặc đây là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không
C.Mác trong Bộ Tư bản đã rất tinh tế khi khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua
việc dẫn câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 – 1687): “Lao động là cha, đất đai là mẹ
sinh ra mọi của cải, vật chất của xã hội” [10, tr.89]. Trong xã hội hiện đại ngày nay,
bên cạnh những quan niệm về giá trị truyền thống của đất đai, vượt xa hơn ý nghĩa đất
đai là không gian cư trú, là nguồn sống, nguồn làm việc thì với sự tác động mạnh mẽ
của nền kinh tế thị trường, đất đai đã và đang trở thành một phương thức để tích lũy
của cải bền vững và hiệu quả, là nguồn tư bản mang lại lợi ích thiết thực mà các hình
thức tư bản khác không có được.
Có thể khẳng định rằng, sự ghi nhận và cho phép các chủ thể có QSDĐ hợp pháp được
thế chấp để vay vốn là một cách linh hoạt và là biện pháp hữu hiệu nhằm khai thác tối
đa hiệu quả và công năng của đất đai. Thế chấp QSDĐ đã và đang trở thành một quyền
năng quan trọng không thể thiếu trong đời sống dân sự, thương mại và trong bối cảnh
nền kinh tế thị trường sôi động hiện nay. “Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi
cho rằng trong 5 quyền của người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số
liệu này cho thấy thế chấp QSDĐ có tầm quan trọng như thế nào đối với đời sống của
người dân” [39, tr.9]. Cho phép tài sản là QSDĐ được thế chấp để vay vốn là một
trong những phát hiện có ý nghĩa quan trọng bậc nhất (xét về góc độ kinh tế của đất
24
đai), đó là con đường và cách thức thực hiện có hiệu quả để “khơi dậy” tiềm năng và
giá trị “vô biên” đối với nguồn tài nguyên mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người.
LĐĐ 1987 ra đời chỉ xác lập trên cơ sở quản lý đất đai theo hình thức mệnh lệnh –
hành chính, áp đặt một chiều dưới sự chỉ đạo của Nhà nước, mà không cho phép đất
đai được giao dịch thông qua các hình thái giá trị. Và điều tất yếu đã xảy ra, các quan
hệ đất đai trong giai đoạn này ở trạng thái “đông cứng”, “không vận động, không phát
triển”. Nguồn vốn to lớn từ đất đai đã thực sự bị “chết” bởi những quy định cấm đoán
của Nhà nước. Điều 5 LĐĐ 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc mua, bán, phát canh thu
tô đất đai dưới mọi hình thức”. Quy định này chẳng những đã kìm hãm việc giải phóng
năng lực sản xuất và sức lao động của con người trong quá trình khai thác và sử dụng
đất, mà còn làm cho đất đai không thể phát huy được khả năng và lợi thế tối ưu là “vô
quá trình sản xuất. Theo nhận định, đánh giá về chặng đường phát triển của hệ thống
Ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí Minh gần 20 năm qua cho thấy: “
Các Ngân hàng Thương mại cổ phần cung ứng một nguồn vốn lớn cho nền kinh tế, đặc
biệt là vốn cho khu vực phát triển kinh tế tư nhân. Các Ngân hàng thương mại cổ phần
Thành phố Hồ Chí Minh có lượng khách hàng thuộc nhóm kinh tế tư nhân chiếm 90%,
trong đó chủ yếu là cho vay có thế chấp QSDĐ” [42, tr.37].
Vai trò của thế chấp QSDĐ đối với các nhà đầu tư không chỉ được biểu hiện ở khía
cạnh kinh tế là giải quyết nhu cầu về vốn như đã nêu trên, mà chúng còn phát huy tác
dụng trong việc thúc đẩy người vay vốn trả nợ tiền vay. Việc tự nguyện thực hiện
nghĩa vụ trả nợ trước tiên là nhằm đáp ứng của bên cho vay theo những thỏa thuận và
cam kết trong Hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, thực hiện nghĩa vụ trả nợ cũng nhằm đáp
ứng chính yêu cầu của bên vay, bởi nếu không sử dụng nguồn vốn vay có hiệu quả,
doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh và đó là nguyên nhân dẫn đến tình
Copyright: Tài liệu đại học ©