nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số tháng 3/2003
67

hế chấp quyền sử dụng đất là một trong năm
quyền năng quan trọng của ngời sử dụng
đất. Trên cơ sở Nghị quyết số 05-NQ/HNTƯ,
(1)

Hiến pháp 1992, Bộ luật dân sự, Luật đất đai và
các văn bản pháp luật liên quan, ngời sử dụng
đất đợc dùng quyền sử dụng đất của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vay vốn phục vụ sản
xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trong quá trình áp
dụng, các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất hiện hành đ bộc lộ những hạn chế, khiếm
khuyết. Trong bài viết này, tôi nêu ra những bất
cập đó đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm
hoàn thiện khung pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất.
Sự bất cập của các quy định pháp luật hiện
hành về thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện ở
những điểm sau:

vì, thực chất các quan hệ chuyển quyền sử dụng
đất là loại quan hệ dân sự cụ thể. Cho nên, để có
sự thống nhất và thuận lợi cho việc áp dụng,
trong BLDS cần phải quy định rõ tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân là chủ thể của quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ thế
chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Bên cạnh đó,
phải phân định rõ ràng phạm vi điều chỉnh của
Bộ luật dân sự và Luật đất đai đối với các quan
hệ chuyển quyền sử dụng đất.
2. Về bên nhận thế chấp
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao hoặc do nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt
Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Còn đối
với đất ở, đất chuyên dùng, hộ gia đình, cá nhân
đợc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức
kinh tế, tổ chức tín dụng và cá nhân Việt Nam ở
trong nớc. Các tổ chức kinh tế đợc thế chấp
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt
T

* Giảng viên Khoa t pháp
Trờng đại học luật Hà Nội
T
h
S. Nguyễn Nh Quỳnh


động tại Việt Nam). Luật các tổ chức tín dụng
(1997) cũng khẳng định các tổ chức tín dụng nói
chung đợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất,
không phân biệt những tổ chức tín dụng nào
đợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của chủ
thể nào.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai (năm 2001) quy định rõ tại khoản 12
Điều 1 cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại
tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt
Nam. Tuy nhiên, cần đa quy định này vào Bộ
luật dân sự với ý nghĩa là văn bản pháp luật cao
nhất điều chỉnh các quan hệ dân sự.
3. Về điều kiện bên thế chấp phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 693 BLDS, để đợc
chuyển quyền sử dụng đất nói chung cũng nh
thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, bên thế
chấp phải "có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo
quy định của pháp luật đất đai". Nếu ngời đang
sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhng lại có một trong các loại giấy tờ
đợc quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số
17/1999/NĐ-CP (ngày 29/3/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất)
cũng có thể thế chấp quyền sử dụng đất sau khi

giấy tờ đợc ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 Nghị định
số 17/1999/NĐ-CP cũng xác nhận tính hợp pháp
của quyền sử dụng đất. Vậy, tại sao không cho
phép các chủ thể có những giấy tờ trên đợc thực
hiện ngay quyền thế chấp quyền sử dụng đất và
đồng thời hoặc sau đó sẽ làm thủ tục xin cấp nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số tháng 3/2003
69

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Nh vậy,
sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử
dụng đất hợp pháp đợc dùng tài sản này để đảm
bảo nghĩa vụ nhanh chóng, rút ngắn thời gian,
giảm bớt phiền hà cho họ và cơ quan nhà nớc.
Theo các văn bản pháp luật ngân hàng,
muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn
cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, để tháo gỡ những vớng mắc
nêu trên, ngày 22/11/2000 Ngân hàng nhà
nớc, Bộ T pháp, Bộ tài chính và Tổng cục địa
chính đ ban hành Thông t liên tịch số
12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC TCĐC hớng dẫn
thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng theo quy định tại Nghị
quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31/7/2000 của
Chính phủ. Theo Thông t này doanh nghiệp đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất nếu có một trong

đợc thế chấp quyền sử dụng đất. Sự ra đời của
Thông t số 10/2000/TT-NHNN1, Thông t số
12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC-TCĐC là cần
thiết. Tuy nhiên, xét trong tổng thể hệ thống văn
bản pháp luật, những quy định đó lại không phù
hợp với các văn bản pháp luật có hiệu lực cao
hơn là: Bộ luật dân sự, Nghị định số
17/1999/NĐ-CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP
ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay tại các tổ
chức tín dụng.
4. Về xác định giá trị quyền sử dụng đất
thế chấp
Theo quy định tại Điều 694 BLDS, giá
chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận
trên cơ sở bảng giá do uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng ban hành theo
khung giá do Chính phủ quy định. Quy định này
không hợp lí, bởi vì:
Thứ nhất, việc xác định giá theo cách thức
trên chỉ áp dụng trong các trờng hợp: Tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất
khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi
Nhà nớc thu hồi đất phát sinh từ sau
ngày15/10/1993 nếu cha đợc giải quyết
(Điều 5 Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994
của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất; khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật đất đai năm 2001).
Thứ hai, việc xác định giá trị quyền sử

chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử.
Đây là quy định hợp lí, tuy nhiên chỉ đợc áp
dụng trong trờng hợp có tranh chấp xảy ra.
Điều chúng ta bàn ở đây là xác định giá tại thời
điểm chuyển quyền sử dụng đất.
5. Về quy định phải thế chấp quyền sử
dụng đất gắn liền với tài sản
Bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc
toàn bộ quyền sử dụng đất, có thể thế chấp riêng
quyền sử dụng đất hoặc cả tài sản gắn liền với
đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
trồng, vờn cây và các tài sản khác của ngời
thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế
chấp, nếu có thoả thuận (Điều 732 BLDS).
Nhng trong quan hệ vay vốn ngân hàng, Điều 5
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP lại quy định:
Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách
hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng
đất cùng với tài sản đó, trừ trờng hợp pháp luật
có quy định khác. Nhiều ngời hiểu quy định
này nh sau: Ngời sử dụng đất không đợc thế
chấp riêng quyền sử dụng đất mà bắt buộc phải
thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản.
Có thời gian, một số ngân hàng cũng chỉ nhận
thế chấp đối với những quyền sử dụng đất gắn
liền với tài sản.
Theo chúng tôi, cách hiểu và áp dụng nh
vậy không phù hợp, bởi vì:
Thứ nhất, theo quy định của Điều 5 Nghị
định số 178/1999/NĐ-CP, khi thế chấp tài sản

nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện đúng
nghĩa vụ. Nh vậy, ngay trong BLDS vẫn cha
quy định thống nhất. nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số tháng 3/2003
71

Về bán đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị
định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ
ban hành quy chế bán đấu giá tài sản có quy
định: "Trong trờng hợp bán đấu giá quyền sử
dụng đất, thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài
sản đợc kí kết khi cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền cho phép bán đấu giá" (khoản 4 Điều 7).
Trong khi đó, các văn bản pháp luật có liên quan
khác lại không đặt ra vấn đề cho phép của cơ
quan nhà nớc có thẩm quyền khi bán đấu giá
quyền sử dụng đất.
7. Về các văn bản pháp luật
Từ những bất cập đ nêu ra trên đây cho thấy
mối quan hệ giữa các văn bản pháp luật, các quy
định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
không thống nhất, còn nhiều quy định chồng
chéo; mối quan hệ giữa các văn bản, quy định
pháp luật cha rõ ràng. Điều này gây rất nhiều
khó khăn trong quá trình áp dụng.
Để hoàn thiện các quy định pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lí vững

2. Khi sửa đổi Bộ luật dân sự cần quy định rõ
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan
hệ sử dụng đất nói chung và chủ thể của quan hệ
thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
3. Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Kể từ ngày
1/10/2001 (ngày Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật đất đai năm 2001 có hiệu
lực), cùng với uỷ ban nhân dân cấp tỉnh,
các uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị x,
(Xem tiếp trang 85)

(1).Xem: Nghị quyết số 05-NQ/HNTƯ "Tiếp tục đổi
mới và phát triển kinh tế-x hội nông thôn" ngày
10/6/1993 của BCHTƯ Đảng khoá VII.
(2).Xem: Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai năm 1998; Luật số
25/2001/QH10 ngày 22/5-29/6/2001 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật đất đai.
(3).Xem: Khoản 2 Điều 7 Quyết định số 167/HĐQT
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn ngày
7/9/2000 về việc ban hành quy định thực hiện các biện
pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn.
(4). Theo số liệu từ Tổng cục địa chính, tại thành phố
Hà Nội cấp đợc 70% giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho đất ngoại thành và khoảng 60.000 giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho đất nội thành. Thành phố
Hồ Chí Minh cấp đợc khoảng 40.000 giấy. Thành phố
Đà Nẵng đ cấp đợc khoảng 2400 giấy chứng nhận